【文章內(nèi)容簡介】 居住 環(huán)境 一般 區(qū)域內(nèi)西北部受工業(yè)影響 ,污染較嚴(yán)重 ,東部沿江環(huán)境好 中等 人員構(gòu)成混雜 ,北部為老城區(qū)，商貿(mào)為主 ,較擁擠 較好 居住氛圍重 ,生活不夠便利，建設(shè)有待時日 好 起點(diǎn)高 ,環(huán)境好， 生活配套逐漸形成氣候 較好 居住條件便利 ,沿江環(huán)境好 ,中心區(qū)較擁擠 客戶群 中低端、區(qū)域性為主 以周邊企業(yè)居民為主 ,白領(lǐng) 中端、區(qū)域性為主 工薪階層 ,商戶 ,原居民 中低端，區(qū)域性為主 區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 高端、最廣 面向全市 ,高新人員 ,白領(lǐng) ,機(jī)關(guān) 中高端、較廣 面向全市 ,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 價值點(diǎn) 大企業(yè)資源、雀山公園、區(qū)內(nèi)污染正在積極整治 飛鵝路商圈、魚馬公園、舊機(jī)場開發(fā)區(qū) 柳南區(qū)政府遷移、雙沖橋通車 新行政生活中心、各名校落戶其中、空氣好，馬鹿山公園 柳江、商業(yè)、交通 片區(qū) 定位 新崛起的住宅區(qū) 商業(yè)繁華、生活便利的傳統(tǒng)住宅區(qū) 企業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)、主題大型住宅區(qū) 未來行政中心、大型高尚社區(qū) 生活成熟度高的城市心臟 發(fā)展 潛力 較大 北雀路，白沙路改造 中等 老城區(qū) ,物業(yè)檔次較難提升 中等 受片區(qū)功能限制 很大 新開發(fā)區(qū) ,未來城市中心 中等 范圍有限 ,以商業(yè)為主 認(rèn)同度 中等 中等 一般 很高 高 樣點(diǎn) 樓盤 康城、桂景灣、冠亞藍(lán)灣國際 陽光花園 .紫荊花園 .華韻上城 . 金河灣、金綠洲 陽光 100城市廣場、東郡 .清華坊 .華林君邸 友誼國際 .地王大廈 . 區(qū)域房地產(chǎn)板塊功能描述 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 城中區(qū) ： 目前該區(qū)域多為小高層和高層。其中大部分定位為公寓和辦公樓，公寓面積在3575 ㎡ 左右，價格為 38005500元 /㎡ ；商鋪面積在 20100㎡ 左右，價格 3000050000元 /㎡左右。 柳南區(qū) ,該區(qū)域分三個板塊：飛鵝板塊、舊機(jī)場板塊以及魚峰板塊 ◇飛鵝板塊： 該路段以商鋪和高層為主。高層主力戶型為面積在 130160 ㎡ 左右的三房兩廳兩衛(wèi)，價格為 3600— 5800元 /㎡ ；商鋪面積在 1050 ㎡ 左右，價格為 15000— 30000元 /㎡ 。 ◇ 舊機(jī)場板塊： 該板塊主要為多層和小高層。主力戶型為 110120 ㎡ 左右的三房兩廳兩衛(wèi)，價格為 2200— 2800元 /㎡ ,造成該板塊價位較低的原因是：板塊周邊環(huán)境治安較亂，周邊商業(yè)圈不夠成熟。 ◇ 魚峰板塊： 目前該區(qū)域的住宅在售項(xiàng)目主要集中在柳石 路、燎原路、及榮軍路，該板塊主要為多層和小高層。主力戶型 為 108120的三房兩廳兩衛(wèi)，住宅均價為 33004300元 /㎡ 。 柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價格分析 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 柳西板塊： 該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。公寓面積在 50 ㎡ 左右，價格為： 3200元 /㎡ 左右；高層主力戶型為 120 ㎡ 左右的三房兩廳兩衛(wèi)，價格在 3100元 /㎡ 左右。 河?xùn)|區(qū)： 該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。公寓面積在 4065㎡ 左右，價格為： 42005000元 /㎡ 左右；高層主力戶型為 120160 ㎡ 左右的三房兩廳兩衛(wèi)，價格在 38006000元 /㎡ 。 柳北區(qū) ： 目前該區(qū)域的住宅以多層、小高層和高層為主。主力戶型為 110130 ㎡ 左右的三房兩廳兩衛(wèi)，價格在 31003500元 /㎡ 。 柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價格分析 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 區(qū)域市場分析重要結(jié)論 ? 市場格局清晰 板塊水平分明 東部板塊發(fā)展為主力，向東北發(fā)展為推動重點(diǎn)，北部板塊郊區(qū)化進(jìn)程快速拓 展，南部樓市處于調(diào)整發(fā)展階段。河?xùn)|板塊、舊飛機(jī)場板塊成市場主力發(fā)展板塊。 ? 區(qū)域樓盤競爭層面日趨廣泛 在地域上 ，一方面，別具特色的高品質(zhì)樓盤而今則在各區(qū)域全面開花，形成相抗衡之勢； 另一方面，地域上的傳統(tǒng)中心正發(fā)生分化，在向新區(qū)推進(jìn)過程中，在各區(qū)又相應(yīng)形成分中心。 在產(chǎn)品線上， 規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，在中檔高質(zhì)、高價高質(zhì)、低價適質(zhì)方面競相出彩。 在開發(fā)方面 ，除品牌競爭外，各樓盤在開發(fā)理念，園林環(huán)境，物業(yè)管理等方面展開競爭，并紛紛營造獨(dú)有亮點(diǎn)。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 區(qū)域市場分析重要結(jié)論 ? 板塊競爭各具特色品牌開發(fā)商獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 板塊間競爭則各具特色，注重板塊資源的利用。如河?xùn)|兩岸的樓盤，則借湖造景，打“景觀牌”，北部板塊則著重利用本區(qū)人文資源與周邊環(huán)境，結(jié)合較低的地價向社區(qū)開發(fā)，南部樓盤則結(jié)合本區(qū)消費(fèi)實(shí)力與環(huán)境劣勢注重開發(fā)價優(yōu)價適的針對性樓盤，追求園區(qū)環(huán)境的精心打造與合適的中低價位；中部板塊則配合本區(qū)的核心代表形象，充分發(fā)揮交通、配套、消費(fèi)力、人氣等資源優(yōu)勢，著重在品質(zhì)、價格上追求“高檔”；東部地區(qū)，則發(fā)揮環(huán)境旅游資源以及地域廣闊、近期規(guī)劃利好因素，訴求規(guī)模與未來升值前景與價格等。 ? 各板塊消費(fèi)者需求差異化 各板塊消費(fèi)者由于職業(yè)背景、收入水平、所在區(qū)域差異，造成其消費(fèi)需求有一定不同。柳北區(qū)居民由于收入不高，則傾向于本區(qū)與鄰近區(qū)的中低價位樓盤，一部分中高收入的雙職工家庭與富有階層，則進(jìn)入河?xùn)|板塊一帶消費(fèi)。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 柳北片區(qū)概述 柳北區(qū)位于柳州北面，轄區(qū)人口 ，是柳州市人口最多，工業(yè)最集中的地區(qū)。該區(qū)域原來與市中心交通聯(lián)系就比較便利，潭中高架橋的建成與開通，使其交通優(yōu)勢越發(fā)突顯。 柳北區(qū)是柳州冶金、機(jī)械、電力、化學(xué)、紡織及糧油加工工業(yè)的重要基地。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 柳北區(qū)房地產(chǎn)目前已形成了雅儒路－北雀路板塊、躍進(jìn)路板塊和白沙板塊： ? 雅儒路－北雀路板塊 雅儒路－北雀路由于具備柳江資源且距離市中心較近，離市中心不足 2公里，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，生活配套成熟，是生活、居住的最佳選擇。其中以協(xié)和康城、桂景灣（水天一）具有一定的影響力。 ? 躍進(jìn)路板塊 1998年躍進(jìn)路上出現(xiàn)了第一個小樓盤：深寶花園（臨街商住樓），隨著 1999－ 2022年躍進(jìn)路的改造擴(kuò)寬與潭中高架橋的建設(shè)與開通，同時由于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，躍進(jìn)路一帶的企業(yè)逐步破產(chǎn)和倒閉，使這一帶成為商品房住宅開發(fā)的理想?yún)^(qū)域，于是 2022年后陸續(xù)出現(xiàn)了景繡園、世博豪庭、歐雅城市廣場、三豐名園、水榭花都、冠亞 尚成國際等樓盤。 ? 白沙路 由于白沙路的改造和擴(kuò)寬，道路兩邊的經(jīng)編廠等廠礦都進(jìn)行了改制， “ 臨江、沒有污染源 ”讓北雀路成為這兩年宜居的熱點(diǎn)發(fā)展板塊。目前樓盤的數(shù)量較集中：冠亞 藍(lán)灣國際、信盧 維多利亞、錦繡香江、四季花城等高檔樓盤。 柳北區(qū)市場特點(diǎn) 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 柳州改制企業(yè)職工危房改造工程即將啟動 首期啟動柳北片試點(diǎn)項(xiàng)目 柳州市政府向市民承諾：從 2022年起，用 3年的時間基本完成本市改制企業(yè)職工危舊房集中區(qū)的改造工作。首期啟動的柳北片試點(diǎn)項(xiàng)目，將涉及原搪瓷廠、柳空等15家企業(yè)的職工家庭近 3000戶，近 1萬人口，土地開發(fā) 120多畝，總建筑面積 40萬平方米；建設(shè)總投資約 10億元，主要采取“財政投一點(diǎn)，政策讓上點(diǎn)，銀行貸一點(diǎn)，群眾出一點(diǎn)，市場開發(fā)補(bǔ)一點(diǎn)”等辦法多渠道籌集。 改造要求提示：房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：職工危房回遷戶型設(shè)計(jì)，要以滿足回遷要求為前提，建筑套內(nèi)面積原則上以 50— 70平方米，最小戶型不小于 40平方米，最大戶型不超過 80平方米，回遷樓進(jìn)行簡單室內(nèi)裝修，滿足居民進(jìn)住使用的基本要求。 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 柳北區(qū)主力購房群 — 柳鋼職工住房現(xiàn)狀 ? 據(jù)了解，柳鋼首批職工集資房坐落在鷓鴣江以北，原柳鋼修建部的土地上，共 24棟。這批職工集資房于 2022年 5月份交房后，緊跟著也將啟動原柳鋼留醫(yī)部、原柳州師范以及燎原路 3個地方的柳鋼職工集資房的建設(shè)。 雖然有了這些職工集資房計(jì)劃，但仍有不少柳鋼職工在外購買商品房。主要是他們覺得職工集資房有數(shù)量少、戶型偏小、地理位臵偏遠(yuǎn)、配套部完善等硬件方面的不足。 ? 目前的柳鋼人居住狀況主要分為四大類：柳鋼房改房（ 42%）、職工集資房（ 19%）、商品房（ 21%）、租房及單位宿舍（ 28%）。隨著年輕柳鋼人不斷增加、大量 28歲左右柳鋼人已步入結(jié)婚生子的年齡，加上越來越多的柳鋼老職工對現(xiàn)有居住狀況、居住品質(zhì)有了新的要求，住房消費(fèi)目前已經(jīng)成為柳鋼職工們最為關(guān)心的話題之一，近年不少柳鋼職工已經(jīng)呈現(xiàn)出到社區(qū)外購臵商品房的趨勢。 資料來源：柳鋼下屬的非鋼集團(tuán) 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 柳北區(qū)樓盤分布圖 本案 項(xiàng)目地塊處于柳州市舊城區(qū)柳北板塊中，南北方向坐落于柳北區(qū)的核心居住區(qū)（北雀路板塊）。項(xiàng)目在微觀區(qū)位上處于區(qū)域內(nèi)北雀路、桃源路 的交匯點(diǎn)，交通資源優(yōu)勢突出。加上項(xiàng)目地塊周邊完善的生活配套，使項(xiàng)目在地塊資源方面具有了先天性的優(yōu)勢。 北雀路板塊代表樓盤： 康城、水天一洲 北雀路板塊重點(diǎn)在售樓盤： 中房 金茂園、望泰 北城華府 半島 中央公園、 水天一洲 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 水天一洲 規(guī) 模 占地 230畝，總建筑面積 26000㎡ 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層、疊拼別墅、商鋪 價 格 一期 1800，二期 2500，三期 2800，目前均價 3200，價格漲幅 77％。 戶型面積 一房一廳 4050㎡ ，二房一廳 5591㎡ ，三房二廳 104124㎡ ，樓中樓 142163㎡ 樓盤特色 南臨柳江鷂鷹洲，有 1215米長的沿江路，配套齊全的大型水岸社區(qū)、戶型設(shè)計(jì)貼近區(qū)域消費(fèi)者的居住特點(diǎn)。 配 套 小區(qū)菜市場、老鄰居超市、第四人民醫(yī)院附院、黃村派出所、桂中大藥房、游泳池、幼兒園 銷 售 率 73％ 客戶特征 區(qū)域內(nèi)銷型客戶為主，多為購房自住的首次臵業(yè)者。主要是周邊柳鋼、柳化、區(qū)三建等企業(yè)職工。 北雀路上少有的臨江大型樓盤，戶型面積 以均中小面積為主，客戶群以中低端為主。 102㎡ 三房兩廳一衛(wèi) 74㎡ 兩房兩廳一衛(wèi) 《 2022年房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 用 “ 1/4的土地種房子， 3/4的土地建公園 ” 炒作密度低的賣點(diǎn) 規(guī) 模 占地面積 97畝，總建筑面積 10萬平方米 產(chǎn)品形式 分期開發(fā)，由多層和小高層組成 價 格 一期均價 2900元 二期均價 3100元 戶型面積 二房二廳 7088㎡ 、三房二廳 90110㎡ ，樓中樓 98200㎡ 樓盤特色 手工堆坡的造景手法，打造小區(qū)多層次景觀視覺 配 套 在小區(qū)內(nèi)設(shè)有青少年、老年活動中心、幼兒園、半場籃球場、羽毛球場以及環(huán)