【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均 20~30套，目前銷售40套，均價(jià) 9000元 /平米（截至 2023年 9月 1日）。 ?一期 1號(hào)樓由兩家公司共同銷售，目前開盤兩個(gè)月，代理公司已經(jīng)銷售了 17套。 1 2 3 4 7 6 5 38 亞麥山城的優(yōu)劣勢(shì)分析 —— 規(guī)劃、產(chǎn)品都缺乏特色，賣的是板塊位臵和環(huán)境 39 魯能領(lǐng)秀城 —— 69萬平米占據(jù)一線海景的全產(chǎn)品線大盤 位臵： ?沿海第一線海景，地段條件和海景資源絕對(duì)強(qiáng)勢(shì) 規(guī)模： ?69萬平米，目前處于前期，后期的產(chǎn)品入市時(shí)間接近本項(xiàng)目，部分產(chǎn)品和本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品： ?產(chǎn)品線豐富 ?覆蓋面廣 價(jià)格： ?會(huì)高于區(qū)域平臺(tái)價(jià)格，產(chǎn)品多樣造成的價(jià)格梯度明顯 魯能領(lǐng)秀城魯能領(lǐng)秀城國(guó)際公寓區(qū) 15萬平米 回遷區(qū) 寫字樓 酒吧街 洋房（ 4+1） 高層、小高層 8萬平米 學(xué)校 34萬平米 聯(lián)排 4萬平米 疊拼和洋房 7萬平米 獨(dú)棟別墅 2萬平米 小高層和高層 15萬平米 準(zhǔn)豪宅區(qū) 高檔區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 —— 魯能領(lǐng)秀城 40 注：國(guó)際公寓區(qū)分解到小高層和高層中 魯能領(lǐng)秀城產(chǎn)品配比 —— 產(chǎn)品種類豐富，總體容積率較低 國(guó)際公寓區(qū) 15萬平米 回遷區(qū) 寫字樓 酒吧街 洋房（ 4+1） 高層、小高層 8萬平米 學(xué)校 34萬平米 聯(lián)排 4萬平米 疊拼和洋房 7萬平米 獨(dú)棟別墅 2萬平米 小高層和高層 15萬平米 準(zhǔn)豪宅區(qū) 高檔區(qū) 41 魯能領(lǐng)秀城高層戶型配比 —— 總面積區(qū)間 50~300 ㎡ 以上，戶型種類豐富 ?魯能領(lǐng)秀城產(chǎn)品線豐富，包括一居、兩居、三居和四居 ?領(lǐng)秀城定位濱海豪宅社區(qū)，整體戶型面積較大 ?三居產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型豪宅約占 23%；舒適型豪宅約占 77%。 42 魯能領(lǐng)秀城的優(yōu)劣勢(shì)分析 —— 賣一線海景+復(fù)合社區(qū) 43 我們有什么？ 魯能領(lǐng)秀城賣點(diǎn)：一線海景 +復(fù)合社區(qū) 亞 麥 山 城 賣點(diǎn)：板塊位臵和生態(tài)環(huán)境，但規(guī)劃、產(chǎn)品 都缺乏特色 44 項(xiàng)目本體資源 本項(xiàng)目資源： ?人文資源：青島大學(xué)、青島海洋大學(xué)等人文資源 ?成熟豪宅區(qū)：與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬同區(qū)域，無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?海景資源：可觀海而不潮 ?山景資源：浮山位于城市內(nèi)部，市民認(rèn)知高 ?地形特征：山地落差大，地形極具特色 本項(xiàng)目 浮 山 成熟豪宅區(qū) 亞麥山城 45 人文資源不能成為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力；但可以成為項(xiàng)目特色 ?不能提供主要的客戶資源與購(gòu)買力 —— 檀香灣的客戶中僅一位教師 —— 亞麥山城極少量的教師客戶，且需求為兩居室。 ?高校氛圍具有創(chuàng)造性和文化色彩 ?本項(xiàng)目要求具有一定的動(dòng)漫特征，與高校的創(chuàng)造性和文化色彩相吻合。 項(xiàng)目特色 46 海岸是青島的靈魂 ?青島城市沿海岸線發(fā)展，海岸已經(jīng)成為了青島的靈魂 ?海岸已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶 ?海岸是豪宅的必備要素 本項(xiàng)目 中央商務(wù)區(qū) 嶗山 商務(wù)區(qū) 豪宅區(qū) 海 景 47 源于海岸的先進(jìn)要素 —— 現(xiàn)代藝術(shù)中心 ?現(xiàn)代藝術(shù)中心是中國(guó)首個(gè)文化藝術(shù)主題園區(qū)，占地 50余畝，由世界著名設(shè)計(jì)公司美國(guó) HHCP公司設(shè)計(jì)，建設(shè)投資 3億元人民幣。 ?藝術(shù)中心劃分為四個(gè)功能區(qū)：藝術(shù)創(chuàng)作展示功能區(qū)、藝術(shù)魅力體驗(yàn)功能區(qū)、兒童藝術(shù)天賦發(fā)展功能區(qū)，和休閑服務(wù)功能區(qū)。 海 景 48 源于海岸的先進(jìn)要素 —— 極地海洋世界 ? 極地海洋世界預(yù)計(jì) 2023年“五一”迎接游客。 ?青島極地海洋世界總建筑面積 16萬平方米，除將改擴(kuò)建現(xiàn)有的海豚表演館外，另將興建海洋極地館、海洋科技館、海洋娛樂大道、漁人碼頭、室內(nèi)水上公園等項(xiàng)目。 海 景 49 灣區(qū)一直以來也都是富人區(qū)的代表 ?紐約的長(zhǎng)島 ?香港的淺水灣 ?東京的東京灣 ?悉尼的玫瑰灣 ?…… ?悉尼的玫瑰灣周邊城市要素聚集，包括博物館、水族館、娛樂中心等；成為頂級(jí)富人的居住首選。 ?長(zhǎng)島之所以世界聞名，不僅因?yàn)槟抢镌窃缙跉W洲王公貴族的居住地；更重要的是，美國(guó)前總統(tǒng)羅斯福、肯尼迪家族，中國(guó)近代的權(quán)貴世家宋美齡，以及華爾街起家的摩根家族，以銅礦起家的古根漢姆家族和許許多多的好萊塢大明星等權(quán)貴人物，都紛紛落戶于此。 淺水灣 長(zhǎng)島 東京灣 海 景 50 市區(qū)內(nèi)的山脈 —— 不僅僅是稀有 ?浮山是嶗山山脈最西南端的余脈 ， 位于 青島市南區(qū)與嶗山區(qū)的結(jié)合部 ， 長(zhǎng)約 4公里 ， 距海 1公里 ， 最高點(diǎn)海拔 368米 ， 是 矗立于市區(qū)內(nèi)的一座美麗山峰 。 ?浮山最美的時(shí)候是云涌山前 ， 九座山頭穿云而出 ， 遠(yuǎn)望好像一座座海中仙島 ， 應(yīng)了 “ 浮山九點(diǎn) ” 的美稱 。 還有一景人稱 “ 浮山戴帽 ” ， 就是云霧聚至峰頂不散 ， 而峰下卻顯露得特別清晰 ， 宛若仙山 。 這一景還是有雨的征兆 ， 青島諺語： “ 浮山戴帽 ， 大雨來到 ” 即指此 。 ?青島市民對(duì)浮山的認(rèn)識(shí)猶如北京市民對(duì)西山的認(rèn)識(shí) 山 體 51 山居是尊貴的象征 ?洛杉磯比佛利山，王公巨賈，藝術(shù)家，明星群聚于此；堪稱看不見的頂層生活 ?北京的西山，京城的龍脈 ?香港的半山：著名豪宅區(qū) 香港半山 洛杉磯比佛利山 北京西山 山 體 52 青島市場(chǎng)山的價(jià)值沒有被充分挖掘 山 體 本案 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 領(lǐng)世華府 帝苑 山景價(jià)值未被體現(xiàn)，發(fā)揮空間大。 53 項(xiàng)目本體資源 —— 臺(tái)地 ?本項(xiàng)目地塊地形極具特色，包含多級(jí)臺(tái)地，容易形成錯(cuò)落感。 ?規(guī)劃效果與亞麥山城、頤中高山不可同日而語。 臺(tái) 地 觀海 居山 54 本體資源價(jià)值判斷 ?與魯能領(lǐng)秀城相比，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于居山，同時(shí)又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。 55 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策略模型 單一型 客戶細(xì)分 ?復(fù)合客戶型 項(xiàng)目通常目標(biāo)客戶范圍較廣；項(xiàng)目規(guī)模較大；產(chǎn)品通常是市場(chǎng)主流；同時(shí)要求開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目掌控能力強(qiáng)。 ?單一客戶型 項(xiàng)目通常面對(duì)小范圍的目標(biāo)客戶，客戶純度高；通常項(xiàng)目規(guī)模較小，對(duì)開發(fā)企業(yè)整合資源能力要求弱。 ?主流化產(chǎn)品型 項(xiàng)目其產(chǎn)品類型或賣點(diǎn)是市場(chǎng)主流，無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大客戶群，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 ?差異化產(chǎn)品型 項(xiàng)目擁有特殊的資源稟賦，要求客戶對(duì)差異化的價(jià)值認(rèn)可。 復(fù)合型 產(chǎn)品價(jià)值 差異化 主流化 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 本項(xiàng)目位臵在哪里？？ 魯能領(lǐng)秀城： 片區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品 —— 多層以及低密度產(chǎn)品 產(chǎn)品賣點(diǎn)陷入片區(qū)主流 —— 濱海社區(qū) 亞麥山城： 產(chǎn)品形式與產(chǎn)品賣點(diǎn)結(jié)合程度低，無法形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于居山，同時(shí)又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。 56 本項(xiàng)目發(fā)展方向在于產(chǎn)品產(chǎn)異化的市場(chǎng)策略 單一型 客戶細(xì)分 復(fù)合型 產(chǎn)品價(jià)值 差異化 主流化 魯能領(lǐng)秀城 亞麥山城 發(fā)揮半山與海景的資源優(yōu)勢(shì)，打造差異化產(chǎn)品是本項(xiàng)目發(fā)展策略 ?差異化：充分利用居山觀海的資源條件， 打造適合資源稟賦的產(chǎn)品 ，營(yíng)造與領(lǐng)秀城以及亞麥山城的 差異化 ，以全新形象入市 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)圍繞山居，海景 ，打造精品豪宅，樹立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 全面超越亞麥山城 本項(xiàng)目 57 青 島 —— 前所未有的，耳目一新的； —— 居山、海景豪宅 我們的愿景 58 本項(xiàng)目將以前所未有的形象進(jìn)入青島市場(chǎng) ?充分挖掘居山的獨(dú)有優(yōu)勢(shì) ?最大化利用海景資源 ?依托錯(cuò)落的臺(tái)地特征，適度的規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新 ?以 全新的精品豪宅形象 在青島面市 整體發(fā)展策略 59 項(xiàng)目定位 青島首席 半山 .海景 精品豪宅 首 席 —— 前所未有的，全新的 居山觀海 —— 居山觀海，標(biāo)準(zhǔn)的豪宅要素 精 品 —— 臺(tái)地園林，精品社區(qū) 豪 宅 —— 傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，保證豪宅基本的舒適度 60 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 半山 —— 富人的標(biāo)簽 海景 —— 居山觀海，標(biāo)準(zhǔn)豪宅要素 精品 —— 臺(tái)地園林，精品社區(qū) 首席 —— 創(chuàng)新，前所未有 61 客戶定位 資源型豪宅客戶 屬于城市的新富或知富階層 ， 追求住房條件的改善 ， 總價(jià)承受能力在 120150萬做左右 。 如亞麥山城 ，麗都國(guó)際部分客戶 100萬 200萬 500萬 舒適型豪宅客戶 經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶 頂級(jí)客戶，很強(qiáng)的支付能力，對(duì)于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購(gòu)買住宅，總價(jià) 500萬以上，如弄海園 追求舒適度 ， 物業(yè)