【正文】 展必將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展； u經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為房地產(chǎn)項目提供了大量潛在客戶群； u城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求穩(wěn)定增長，市場發(fā)展平穩(wěn)，供需基本平衡； u青島優(yōu)質(zhì)地段土地供應(yīng)缺失，嶗山風(fēng)景區(qū)與青島市南區(qū)幾乎無土地供應(yīng)； u城市內(nèi)部板塊和地段層級已經(jīng)形成，價格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔； 12 目標(biāo)市場解析 報告思維導(dǎo)圖 發(fā)展策略與項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)目標(biāo) 整體市場分析 豪宅市場分析 項目界定 經(jīng)濟(jì)評價 競爭項目分析 本體價值挖掘 借鑒案例研究 發(fā)展策略 項目定位 豪 宅市場的發(fā)展演變 區(qū)域項目分析 豪宅客戶分析 13 市南區(qū)的東南部和嶗山南部濱海一線形成了具有城市標(biāo)桿意味的豪宅聚集區(qū) 14 豪宅市場區(qū)位的變遷 —— 由沿海一線向二三線集中 ?青島的豪宅最早都是出現(xiàn)在東部沿海一線，以海景為主要的賣點(diǎn)。近年一直以 10%以上的增幅穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展有力的支持了房地產(chǎn)的發(fā)展 ?人均 GDP約為 $4418,房地產(chǎn)處在快速發(fā)展的過渡期 1150131615831869227026961000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全市 G D P 億元 人均 G D P 美元 G D P 增幅8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速、人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 GDP增長速度 人均GDP 數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計年鑒 7 隨著青島近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長穩(wěn)定 ?近年來，青島在為迎接奧運(yùn)以及加強(qiáng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 全市的固定投資逐年上升 。 5 項目界定 —— 公認(rèn)豪宅區(qū)，具備海景景觀和山地資源的小規(guī)模住宅項目開發(fā) 基于對項目所處區(qū)位、本體具有的資源，地塊特點(diǎn)，我們對本項目的基本認(rèn)識： 小規(guī)模住宅開發(fā)項目 。 ?關(guān)于大配套：城市配套取費(fèi) 255元 /平米。 4 地塊指標(biāo) —— 中等容積率、小規(guī)模項目 地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?關(guān)于拆遷：只負(fù)責(zé)建造回遷住宅 8000平米，費(fèi)用為 1600萬元。項目顧問工作階段劃分 2023/08/15 2023/08/20 工作 成果 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?區(qū)域土地市場 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?客戶訪談 ?專業(yè)人士訪談 ?項目發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目所在區(qū)域價值定位 ?項目定位 ?物業(yè)發(fā)展建議 ?城市規(guī)劃及其他項目背景研究 ?類似區(qū)域發(fā)展案例借鑒 ?相關(guān)項目案例借鑒 ?項目所在區(qū)域市場競爭研究 第二階段（中期） 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 第一階段 項目市場調(diào)研 ?城市房地產(chǎn)市場分析 ?相關(guān)物業(yè)市場分析 ?客戶分析 5個日歷天 18個日歷天 2023/09/07 11個日歷天 第三階段（終期） 提交終稿 ?根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告 ?項目詳細(xì)盈利分析 ?完善整體報告（終稿） 2023/09/18 1 目標(biāo)市場解析 報告思維導(dǎo)圖 發(fā)展策略與項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)目標(biāo) 整體市場分析 豪宅市場分析 項目界定 經(jīng)濟(jì)評價 競爭項目分析 本體價值挖掘 借鑒案例研究 發(fā)展策略 項目定位 2 目標(biāo)市場解析 報告思維導(dǎo)圖 發(fā)展策略與項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 開發(fā)目標(biāo) 整體市場分析 豪宅市場分析 項目界定 經(jīng)濟(jì)評價 競爭項目分析 本體價值挖掘 借鑒案例研究 發(fā)展策略 項目定位 3 項目區(qū)位和交通 —— 位于交通便利、景觀資源豐富的公認(rèn)豪宅區(qū) ?項目位于青島市嶗山區(qū)浮山南麓，自然資源豐富，北依浮山，南望黃海，是青島公認(rèn)的豪宅區(qū)。 ?項目交通條件便利，通過東南側(cè)規(guī)劃中的市政路可以快捷到達(dá)青島東南部的主干道香港東路、東海路。不需要考慮拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。按照容積率 ，并另加上8000平米的回遷面積。 公認(rèn)豪宅區(qū)， 具備海景景觀和山地資源的 6 青島經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升 ,房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期 ?青島 2023年 GDP達(dá)到。 ?房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，投資額占固定資產(chǎn)投資比例呈下降趨勢， 表明房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)相對過熱的跡象。主要在浮山前形成了聚集現(xiàn)象。 豪宅市場的發(fā)展演變 15 豪宅產(chǎn)品的發(fā)展 —— 項目密度趨于增大，規(guī)劃、園林品質(zhì)有所提升 項目密度趨于增大，規(guī)劃、園林開始得到普遍重視 金光都市名家 領(lǐng)世華府 豪宅市場的發(fā)展演變 16 豪宅產(chǎn)品的供應(yīng)量和消化量 —— 供應(yīng)量和 消化量基本持平，市場發(fā)展平穩(wěn) ?青島 2023~2023年豪宅的供應(yīng)集中在嶗山區(qū)和市南區(qū)，同時在售的項目有 6個，銷售速度都在月均 15套以內(nèi)，一年的消化量在 15萬平米以內(nèi)，與供應(yīng)量基本持平。 ?2023年亞麥山城（１８萬平米）一期 5萬平米的入市即將打破原有的供應(yīng)格局，由于在售項目數(shù)量仍與前兩年持平，銷售速度也持平，所以，消化量增長不大，市場仍然保持穩(wěn)定 。 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù) 18 青島豪宅按距海岸線的距離呈現(xiàn)三個價格梯度 —— 海景仍然是豪宅的關(guān)鍵溢價因素 麗都國際三期 均價 16000元 領(lǐng)世華府 起價 18000元 第一價格梯度： 均價 27000~28000元 第二價格梯度： 均價 16000~18000元 弄海園二期 均價 27000元 東方之珠花園別墅 均價 28000元 亞麥山城 均價 9000元 本案 第三價格梯度： 均價 9000~10000元 19 豪宅區(qū)又根據(jù)功能的不同形成了城市豪宅、景觀豪宅、商務(wù)豪宅三個亞板塊 ?城市豪宅 ：主要出現(xiàn)在市南區(qū)南部濱海一線，屬于城市傳統(tǒng)配套齊全的地區(qū)兼有城市成熟便利與海景資源； ?景觀豪宅 ：出現(xiàn)在青島公認(rèn)最宜居的浮山前地區(qū)，具備最優(yōu)越的山海資源，是純居住的社區(qū)板塊； ?商務(wù)豪宅 的出現(xiàn)則是由于政府嶗山商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，商務(wù)區(qū)南部的沿海住宅開始出現(xiàn)商務(wù)特色的豪宅，承擔(dān)一部分商務(wù)功能。 ?資源型豪宅的價格門檻依建筑形式的不同而略有差別，低密度產(chǎn)品的總價都在 500萬以上。 區(qū)域項目分析 —— 資源型豪宅 23 舒適型豪宅 —— 注重產(chǎn)品本身的品質(zhì)，項目的主訴求點(diǎn)是宜居的高品質(zhì)住宅帶來的尊貴感 舒適型豪宅： ?舒適型豪宅一般不具備一線的山海資源，但注重產(chǎn)品的品質(zhì)，打綜合牌，營造宜居地段里的高品質(zhì)生活概念。 ?舒適型豪宅的客戶多數(shù)來自于本地的城市財富階層，自住居多。 ?這類項目的總價一般在 120萬～ 150萬。 區(qū)域項目分析 —— 經(jīng)濟(jì)型豪宅 25 豪宅的三類產(chǎn)品對應(yīng)著三類客戶 —— 依總價承受能力的不同表現(xiàn)出明顯差異 資源型豪宅客戶 屬于城市的新富或知富階層，追求住房條件的改善，總價承受能力在 120150萬做左右。 基本情況： ?年齡區(qū)間： 4060歲 ?行業(yè)：貿(mào)易、制造業(yè) ?來源：大青島（ 50%），外地人（ 50% ） ?特征： 早期致富的財富階層 臵業(yè)狀況： ?多地、多次臵業(yè) ?傾向于購買城市標(biāo)桿式的豪宅用以度假 關(guān)注要素排序： 海景資源、物業(yè)檔次、社區(qū)圈層、服務(wù) 其他： ?對資源的占有欲望強(qiáng)烈，對價格不敏感 ?認(rèn)同高檔物業(yè)管理公司帶來優(yōu)質(zhì)服務(wù) 豪宅客戶細(xì)分 —— 資源型豪宅客戶 27 舒適型豪宅客戶 —— 關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，追求生活的尊貴感、身份感 ?舒適型豪宅客戶是豪宅市場中最 關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié) 的一類群體，他們大多事業(yè)成功，品牌情結(jié)濃厚， 注重生活的圈層感。臵業(yè)傾向上更加關(guān)注產(chǎn)品的地段、景觀，生活便利度等。 ?客戶對于板塊認(rèn)知清晰，板塊之間能夠體現(xiàn)出明顯的價值差異，項目的競爭主要是基于板塊內(nèi)部的競爭； ?浮山前景觀豪宅的居住價值最佳； ?未來幾年由于魯能領(lǐng)秀城等大盤的入市，可能對豪宅市場造成沖擊； ?市場豪宅產(chǎn)品總體品質(zhì)