【文章內(nèi)容簡介】 功能 分區(qū)明確，開發(fā)亮點多面。 各組團聯(lián)通性差，配 套資源利用率低，缺少區(qū)位 中心，物業(yè)管理難度大。 優(yōu)勢： 弱勢： 44 現(xiàn)規(guī)劃主旨 1 利用現(xiàn)有椰子洲島水系資源，打造環(huán)島，環(huán)酒店，環(huán)別墅水系 。 2 在椰子洲島與規(guī)劃主干道，內(nèi)河，綠色景觀帶間建立主軸 線，形成核心資源系。 3 在 5島與另兩主板快基地連接帶建立海上漂浮設(shè)施，豐富 主題活動。 原生態(tài)的 可出行的 可飄移的 45 最大化利用海景資源 1—— 中央酒店 酒店布臵： 酒店建筑布臵可參考紅塘灣酒店規(guī)劃，不同建筑高度的合理布臵保證更多的房間能直接觀海 紅塘灣概念性規(guī)劃 46 最大化利用海景資源 2—— 一線海景別墅 一線海景別墅布臵 一線別墅用地規(guī)劃缺少直達海邊的視野通道。 建議： Seaside 度假區(qū)：直達海邊的通道，拉近與海的距離 紅塘灣：一線別墅直面海景 47 對地塊內(nèi)原有的椰林、耕地等生態(tài)資源充分利用 地塊內(nèi)現(xiàn)存： ?原生態(tài)村莊 ?濃密的椰子林 ?水田 ?耕地 ?菜地 ?該設(shè)計方案對原有的生態(tài)資源利用不充分，建議：盡量在保持原生態(tài)地貌的前提下，引入內(nèi)部水系，進行功能分區(qū) 48 規(guī)劃要點建議： ?建議 1： 規(guī)劃中突出區(qū)位中心，輻射到各功能板塊。（參考點：中心商業(yè)板塊與沿河綠色帶） 三大板塊資源聯(lián)動及共享 中心 設(shè)定區(qū)位樞紐（ 旅游集散中心， 交通便捷中心，文化聚焦中心） 49 規(guī)劃要點建議： 建議 2 ： 圍繞最優(yōu)勢資源（椰子洲島）的道路，旅游規(guī)劃線路，并且 強化與濱海大道，綠色景觀帶，藍色河流帶的軸線核心線路。 專項旅游線路設(shè)定 1 水路 2 陸路 核心旅游線路設(shè)定 50 水路，陸路兩條景觀線 ?綠色軌道交通車 ：提供交通便捷服務(wù)，提升商業(yè)地產(chǎn)價值，特色旅游項目，集結(jié)人氣指數(shù)。 ?河道 (舟，艇 )交通 ：實現(xiàn)別墅區(qū)，住宅區(qū)域的碼頭出行配套，并形成特色景觀旅游方式。 51 建議 3： 由“三帶”分割出來的別墅酒店板塊，商業(yè)板塊，以及高密 度別墅住宅區(qū)板塊的聯(lián)通性，與海資源的接觸性，規(guī)劃出各板塊連接 亮點且同時體現(xiàn)出公有性與私密性。 規(guī)劃要點建議： 52 資源利用： 高效利用基地內(nèi)各水域，椰樹林，檳榔林，為打造各組團景觀連接亮點，完成水系建設(shè)，連接各功能板塊 基地水域 5000余棵椰樹 基地水道 以利用和開導(dǎo)現(xiàn)有水域資源 為準則，完善區(qū)域水系交通， 同時盡可能的保留和移植椰林 片區(qū)，做到水成網(wǎng)狀分布，樹 成片狀搭配。 碼頭 3 碼頭 2 碼頭 1 主題，組團，水系相互結(jié)合 53 水系網(wǎng)絡(luò)完善組團內(nèi)各資源體系 碼頭 3 碼頭 2 碼頭 1 碼頭 3 碼頭 2 碼頭 1 環(huán)島，環(huán)酒店，環(huán)別墅水系 。 各組團主題及核心中線 。 注 : 大面積環(huán)水域活動中心 （餐飲休閑中心，多功能活動中心，碼頭集散 中心，內(nèi)河漂浮娛樂中心，社區(qū)會所中心，椰子洲島綜合服務(wù)中心等） 54 主題功能與物業(yè)排布： 看到海景，摸到河景，劃船巡游，景觀主題都不一樣 碼頭 3 碼頭 2 碼頭 1 ? 小獨棟、類別墅、多層 —— 生態(tài)養(yǎng)生、自然之旅 ?大獨棟 —— 企業(yè)會所、奢華濱海度假 ? 小獨棟、類別墅、多層 —— 親子、家庭等 ?主題小獨棟 —— 情侶度假、婚禮度假、二人世界 ?小獨棟 —— 家庭度假、商務(wù)聚會等 55 本報告是嚴格保密的。 悅榕莊物業(yè)布局圖 案例解析：酒店度假區(qū)與水系的聯(lián)動 56 本報告是嚴格保密的。 悅榕莊 Pool Villas 分布圖 規(guī)劃建設(shè) Pool Villas 雙房 Pool Villas 高爾夫俱樂部 Banyan Tree Spa 1 4 22 20 19 21 18 17 16 15 案例解析：別墅區(qū)與水系的聯(lián)動 57 島與陸地的連接待建立海上浮動設(shè)施（娛樂，餐飲，住宿等配套） 58 產(chǎn)品策略 59 產(chǎn)品方案核心問題解析 核心問題 通過我們的產(chǎn)品策略來詮釋規(guī)劃定義，符合市場發(fā)展變化，最終實現(xiàn)項目的整體定位 60 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品物業(yè)發(fā)展建議 做什么？ 市場分析 市場銷售速度 產(chǎn)品特征 價格特征 客戶特征及需求 產(chǎn)品方案 本項目產(chǎn)品策略 61 通過對 2023， 2023 三亞地產(chǎn)發(fā)展的分析與展望，結(jié)合第一階段報告的市場結(jié)論，得出與本項目定位相符合的產(chǎn)品策略 ? 打造豐富的產(chǎn)品類型，合理組合標(biāo)桿產(chǎn)品、現(xiàn)金流產(chǎn)品及創(chuàng)新產(chǎn)品，完善項目價值體系： ? 塑造頂級度假區(qū)的形象 ? 吸引不同類型客戶，打造度假區(qū)活力 ? 保證項目形象、市場利潤、風(fēng)險規(guī)避的同步實現(xiàn) ?以豐富的產(chǎn)品線降低大盤開發(fā)風(fēng)險 62 現(xiàn)有的控制性詳細規(guī)劃已對各地塊的產(chǎn)品類型及技術(shù)指標(biāo)作出了一定的規(guī)定 地塊 A70201 性質(zhì)：公寓用地 容積率： 建筑限高： 20m 用地面積： 42100m2 建筑面積： 地塊 A70202 性質(zhì)：低層住宅用地 容積率： 建筑限高： 10m 用地面積： 145000m2 建筑面積： 50750m2 地塊 A70305 性質(zhì)：獨棟式酒店用地 容積率： 建筑限高： 12m 用地面積： 124828m2 建筑面積： 31207m2 A70201 A70202 A70305 根據(jù)現(xiàn)有 控制性規(guī)劃 A7030 63 A70305地塊的物業(yè)類型及配比建議 地塊 A70305 性質(zhì)：獨棟式酒店用地 容積率： 建筑限高： 18m 用地面積： 124828m2 建筑面積： 31207m2 取值范圍 樓層 本案取值 大獨棟 23 小獨棟 13 ? 在容積率為 ， A70305地塊可能的產(chǎn)品形式有 :小獨棟、大獨棟 ? 參照市場上不同物業(yè)類型容積率，并根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗和本項目的定位，確定本項目大獨棟、小獨棟的容積率。 ?物業(yè)配比模型： 設(shè)定地塊占地面積 S，容積率R，小獨棟、大獨棟建筑面積比例 X， Y，構(gòu)建各地塊居住物業(yè)配比模型 X+Y=1 X/+Y/=1/R 大獨棟 建筑面積約 12483m2 小獨棟 建筑面積約 18724m2 64 A70202地塊的物業(yè)類型及配比建議 地塊 A70202 性質(zhì)：低層住宅用地 容積率： 建筑限高： 10m 用地面積： 145000m2 建筑面積： 50750m2 ? 在綜合容積率為 ， A70202地塊可能的產(chǎn)品形式有 :小獨棟、大獨棟、類別墅 取值范圍 樓層 本案取值 大獨棟 23 小獨棟 13 類別墅 雙拼別墅 23 聯(lián)排別墅 23 疊加別墅 34 小獨棟 建筑面積約 30450m2 大獨棟 建筑面積約 2538m2 類別墅 建筑面積約 17762m2 通過不同容積率物業(yè)的空間組團，實現(xiàn) 綜合容積率 65 本地塊的類別墅采用聯(lián)排和雙拼兩種形式 ? 三亞高端別墅的類型由單一向多元化發(fā)展。0304年只獨棟、聯(lián)排兩種形式， 0506年已發(fā)展出獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼四種類型，且銷售情況良好。 ? 雙拼： 三亞新出現(xiàn)的別墅類型，市場接受度較好，同時與本地塊整體形象符合，本地塊可發(fā)展部分雙拼； ? 聯(lián)排： 是三亞別墅市場的主要產(chǎn)品之一，市場接收度高；同時能 有效實現(xiàn)容積率，成本利潤率高，在本地塊建議發(fā)展 ； ? 疊拼： 因容積率過高，在本地塊不宜發(fā)展 獨棟 聯(lián)排 獨棟 疊拼 聯(lián)排 雙拼 0304年 0506年 三亞別墅產(chǎn)品推出類型結(jié)構(gòu)演變 時間 華宇皇冠 翡翠谷 南海假期 山水國際 山水國際 套數(shù) 66 A70201地塊的物業(yè)類型及配比建議 地塊 A70201 性質(zhì)：公寓用地 容積率： 建筑限高： 20m 用地面積： 42100m2 建筑面積： ?A70202地塊綜合容積率為 ，限高 20m的情況下，物業(yè)類型為多層； ?三亞目前多層的容積率基本在 ， 形態(tài)； ?本地塊 做足容積率。采用連廊等建筑形態(tài)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新、增加產(chǎn)品附加值，打造空中度假別墅的產(chǎn)品概念，提升物業(yè)的價值。 方案一 以三亞目前的市場為標(biāo)準，采用 ，犧牲部分容積率。 則本地塊總建筑面積為 42100m2。 方案二 類別墅 建筑面積約 3290m2 多層 建筑面積約 62520m2 ?方案二下 A70201地塊的物業(yè)配比： 67 分析三亞市場得出，產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、別墅類的銷售狀況良好，且總價控制是暢銷產(chǎn)品的重要成功因素 結(jié)論： 目前三亞市場一線海景產(chǎn)權(quán)式酒店及小戶型公寓市場銷售速度快，而別墅市場上推出量占總量的 12%，且面積偏大，總價相對高，銷售較慢 80%20%小戶型（100 m2以 下） 大戶型產(chǎn)權(quán)式酒店 單價 戶型面積 大小比例 成功案例 銷售速度 配套設(shè)施 公寓 70%30%小戶型（100 m2以 下） 大戶型海坡片區(qū)均價： 1000015000 亞龍灣片區(qū)均價： 2023045000 一線海景均價 10000，二線海景均價 7000，市區(qū)均價 3500 別墅 海坡片區(qū) 1500028000 亞龍灣片區(qū) 1202325000 20%75%5%350 m2以 下 350450m2 450 m2以 上天域二期： 04年 10月開盤，推出 428套，銷售 70% 山水國際： 06年 1月開盤，推出約 5萬平米，銷售 4萬平米，銷售量為 80% 三亞目前樓盤入住率隨季節(jié)的變化波動性較大，購買客戶使用平均時間較短，對于景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是共同關(guān)注的臵業(yè)要素，而對配套設(shè)施使用率不高，因此較注重長遠規(guī)劃 山水國際： 06年 1月開盤，推出約 1萬平米，銷售約 5500平米，銷售量為 55% 明星產(chǎn)品 回現(xiàn)快，現(xiàn)金牛產(chǎn)品 銷售速度較公寓慢，標(biāo)桿產(chǎn)品 12%88%別墅 公寓物業(yè)類型推出比例 各物業(yè)市場驗證 68 ? 現(xiàn)有三亞濱海住宅物業(yè)開發(fā)中 別墅項目占 12%左右。公寓項目占 88％，其中多層開發(fā)面積約占 33%； ?三亞濱海樓盤月銷售量隨單價的增高而減少。濱海別墅均價為 18000元 /平米的月平均銷售量約為 4套。濱海公寓均價為 8000元 /平米的月平均銷售量約為 18套； ? 小獨棟產(chǎn)品是三亞目前新興的明顯產(chǎn)品； ? 對于本項目來說，小獨棟與類別墅、公寓產(chǎn)品能帶來現(xiàn)金流，同時別墅項目具有較大的市場空間 0204060801001200 5000 10000 15000 20230均價（元/ 平米）月銷量（套）月銷量三亞市場銷售速度與售價成反比，高控制總價的小獨棟別墅、類別墅與公寓銷售速度快，別墅項目市場空間較大 三亞濱海公寓月銷售量 0246810120 10000 20230 30000單價（元/ 平米）月銷售量（套）月銷量三亞濱海別墅月銷售量 12%88%別墅 公寓現(xiàn)有樓盤公寓項目與別墅項目比例 普通公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 市場亮點： ?亞龍灣 5號 6棟 70m2 的小獨棟別墅，總價 200萬元，始推出即銷售一空； ?07年將推出的公主郡，推出 88 m2 的小獨棟別墅，預(yù)定火爆 69 各物業(yè)類型核心價值解析 —— 別墅物業(yè) ?三亞現(xiàn)有別墅樓盤均價在 18000元 /平米 左右，戶型面積區(qū)間集中在 350450平米之間，大于 450平米的別墅項目存在滯銷現(xiàn)象。總價在 500600萬元的一線海景小獨棟別墅項目銷售狀況較好。 ?一線海景公寓均價大于二線海景別墅均價，說明強勢資源占有對別墅本身價值的提升大于自身品質(zhì)的優(yōu)劣。因此，要充分利用一線海景資源大大提升本項目價值。 ?購買客戶一般以休閑度假為主，包括朋友聚會、公司企業(yè)員工療養(yǎng)、培訓(xùn)等等。 20%75%5%350 m2以 下 350450m2