【文章內(nèi)容簡介】 的趣味性；橫排不大于四聯(lián)排，聯(lián)排邊套與中間套的設(shè)計應(yīng)不同； 3 設(shè)計較大面積的全 (半 )地下室與露臺等“贈送面積”及“可改造面積”； 4 60 建筑單體建議 n 外部 —— 風(fēng)格及立面建議 n 內(nèi)部 —— 產(chǎn)品設(shè)計建議 ? 蘭花別墅、聯(lián)排產(chǎn)品 ? 情景退臺洋房 ? 電梯多層、高層與小高層產(chǎn)品 61 設(shè)計理念：層層退臺設(shè)計，最接近別墅居住感受的洋房產(chǎn)品 ?本項目花園洋房主要為 4層半建筑： ?戶型：設(shè)計上融合別墅特點，每戶都有亮點，最大亮點為戶戶有空中院落（大露臺） 。 ?入戶方式：通過巧妙的設(shè)計盡量實現(xiàn)家家“單門獨戶”。 此類產(chǎn)品主要是針對那些既向往別墅生活，又對別墅價格敏感的客戶，做為一居二居均可 62 具體策略： 層層退臺 ，打造空中 “ 院落 ” ， 別墅 居住 感受 層層退臺，多樣化入戶 組團式布局，朝向優(yōu)先 功能空間擴展 中間層 :錯層、客廳 ，獨有私家空中院落 頂層：坡屋頂、躍層設(shè)計、豪華主人區(qū)，客廳 8m以上面寬 首層 :帶私家花園和地下室，設(shè)計錯層、超大面寬 情景生活營造 洋房價格，別墅居住感受的過渡度假策略 63 生活營造：利用層層退臺實現(xiàn) 多樣入戶 ，營造別墅居住感受 2層 3層 4+1層 ?一層： 直接 從花園庭院入戶 ，跟公共樓道沒關(guān)系； ?二層： 從露臺入戶 ，通過室外樓梯，上到一層的一個平臺，再往上走一走，在室外很自然地完成一個過程，回家時，沒有特別強烈地意識到自己爬了一層樓； ?三層及以上： 樓梯入戶 ，層層退臺設(shè)計，每上一層就往里退縮一定空間，從而為下一層營造一個私家庭院或花園陽臺； 入戶方式的打造，使花園洋房與本項目多層直接區(qū)別開來，從而具備了別墅的居住感受 64 生活營造： 組團式 方式布臵，尋找久違的 院落 鄰里感覺 洋房組團式布臵示意圖 ?兩列洋房圍合布臵： 兩幢住宅為一鄰里單位，營造鄰里感受，使人感到圍合所產(chǎn)生的安全感、舒適感； ?南北入口： 根據(jù)需要設(shè)臵南北入口，立面的退臺也相對錯落有致，形成宜人的組團空間； ?其他設(shè)計要點：鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決；減少車行及閑雜人員的干擾，創(chuàng)造一個悠閑、寧靜的氛圍，組團景觀的個性化設(shè)計使人猶如臵身于自家院落中。 在南入戶設(shè)計下，若不能保證南客廳、南主臥，則建議局部戶型北入戶，朝向大于景觀和入戶方式 65 空間擴展 —— 首層：帶私家花園和地下室，設(shè)計錯層、超大面寬，通過創(chuàng)新設(shè)計營造別墅居住感 情景房 錯層 12m ?設(shè)計要點： ? 錯層 設(shè)計 ?私家地下 車庫 和超大 地下室 ?獨享 50㎡ 左右 私家花園 （或花池），平添主人生活情趣。 ?獨有 情景房 ，倍添院居情趣 ?開間 寬大客廳和餐廳 ，視野開闊、采光充分 ?超過 20㎡ 主臥 寬敞舒適，可設(shè)臵走入式衣帽間 案例：萬科水晶城 首層帶地下室 客廳下錯 66 空間擴展 —— 二、三層：錯層、客廳 ，獨有私家空中院落（露臺） 露臺入戶 錯層 ?設(shè)計要點： ?活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈 小錯層 格局，空間層次豐富 ?獨創(chuàng) 露臺入戶 ，私密性、歸屬感更強 ?，近 40㎡ 橫向客廳和餐廳 ?超過 20㎡ 的主臥 寬敞舒適，可設(shè)臵走入式衣帽間 ?三間臥室組織緊湊，空間利用合理 ?附帶 觀景露臺 錯層 二三層戶型亮點與底層和頂層比略少，主要通過低總價、有露臺和錯層設(shè)計等亮點贏得客戶 案例：萬科水晶城 67 空間擴展 —— 頂層戶型：坡屋頂、躍層設(shè)計、豪華主人區(qū)，客廳 8m以上面寬 露臺 主人區(qū) 露臺 露臺 ?上層： ?豪華主人區(qū) ：設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、步入式衣帽間、書房 ?主臥室連通 觀景樓臺 ，采光通透，情趣盎然 ?坡屋頂 ，低于 、書架等，空間利用充分，富有新意 ?衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，室內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢 ?頂層雙向“ 觀景天窗 ”，近收陽光與愜意 ?下層： ?8m以上大開間客餐廳，三臥三衛(wèi) ?層高 3m，辟有 6m共享空間 ?客廳與超大觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)。 案例：萬科水晶城 68 建筑單體建議 n 外部 —— 風(fēng)格及立面建議 n 內(nèi)部 —— 產(chǎn)品設(shè)計建議 ? 蘭花別墅、聯(lián)排產(chǎn)品 ? 情景退臺洋房 ? 電梯多層、高層與小高層產(chǎn)品 69 集合住宅（多層、高層和小高層） —— 以舒適度為核心的戶型設(shè)計 空間的充裕度 體現(xiàn)在 戶型面積的大小 與 居住空間的數(shù)量 。面積成為衡量集合住宅舒適度的關(guān)鍵指標(biāo)價值提升：面積增加，居室增加 …… 空間利用效率 由于面積的限制，空間利用效率顯得非常重要， 戶型結(jié)構(gòu) 因此成為戶型評價的關(guān)鍵。 價值提升：戶型緊湊（壓縮無感知面積、消除長過道 …… ）、戶型適用（空間方正、消除異型空間、優(yōu)化開門方式 …… ）、分配合理（主次空間面積得當(dāng)、充分使用朝向和景觀面、通透 …… ） 空間功能分化 戶型空間功能上的細分、完善與分區(qū) ，是舒適度提升的重要標(biāo)志。 價值提升：干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、儲物空間專門化、書房、主臥區(qū)、中西廚、主仆分道、客廳起居分離 …… 空間的細節(jié)化 對居住空間的細節(jié)進行雕琢、改良和創(chuàng)新 ，也是體現(xiàn)舒適度提升的有效措施。 價值提升：凸窗、步入式陽臺、入戶花園 …… 空間彈性和變化 戶型保持彈性 可以更好的滿足住戶個性化的生活需求 價值提升：空間預(yù)留、拆分組合、錯層、挑空、閣樓、復(fù)式 …… 70 具體策略：公共部分營造尊貴感， 私有空間在控面積下營造舒適度 盡量板式排布，增加通風(fēng)采光 底層挑空，營造情趣空間 私有空間 控面積下擴大贈送系列措施 營造空中院落感系列措施 公共空間 集合型住宅 營造豪華入口大堂，營造尊貴感 71 公共空間 —— 設(shè)計時需充分考慮樓盤的度假特性，避免出現(xiàn) 一梯兩戶參考 一梯三戶參考 兩梯六戶參考 72 公共空間 —— 底層局部架空：提高社區(qū)環(huán)境的舒適度，并同時用做電瓶車停車場和部分娛樂設(shè)施 ?美觀： 增加 綠化空間 ，豐富 園林層次 ，增加共享空間，迅速擴大共享空間感受； ?泛會所 : 架空層下開放的空間與周圍綠化成為一體，形成泛會所，可以擺設(shè)一些 桌椅 、 乒乓球臺等； 既能美化環(huán)境，又有實用價值 73 公共空間 —— 大堂：挑高 4－ 5m，高檔裝修，并設(shè)臵與社區(qū)文化相呼應(yīng)的小品，做足 “ 形象工程 ” 與中式相關(guān)的精致小品 通透設(shè)計 入口綠化 大堂挑高 ?挑高： 大堂設(shè)臵在架空層中，是架空層中一部分； ?中式文化小品： 擺設(shè)雕塑、裝飾等； ?高檔裝修 與架空層配合，營造十足的尊貴感 74 功能空間擴展要點 —— 戶型盡量突出中式空中院落感，并提高面積贈送 說明：以上戶型提升手段根據(jù)本項目實際情況得出，已經(jīng)做過篩選 75 入戶花園 —— “ 前庭 ” ，可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面；建議三房以上可采用小面積入戶花園設(shè)計 入戶花園立體綠化、引入室外景觀空間 入戶花園改為小陽光書房 建議三房以上盡量設(shè)臵入戶式空中花園，靜享私人獨院的風(fēng)景 ?優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度； ?劣：使建筑進深增加，影響排布； ?目前市場上入戶花園設(shè)計運用已經(jīng)較為廣泛，客戶接受程度高； ?按新規(guī)“異形入戶花園”計一半面積，“矩形型入戶花園”面積大于 6㎡或進深大于 ，計算全部建筑面積。 76 內(nèi)庭院 —— “ 中庭 ” ，實為凹陽臺，營造空中院落，把綠色引進家中 空中院館對戶內(nèi)空間的滲透 多重院館的生活意境 ?優(yōu)：有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，并且增加整體的通透性和采光；現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情節(jié)元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素； ?劣：增加容積率，對戶型面積要求較高。 空中院館實景示意圖 77 露臺 —— “ 后院 ” ，增加觀景平臺和活動空間；大三房和四房適當(dāng)采用 說明：進深大于 m或面積大于 12 ㎡“露臺”計算全部建筑面積。 頂層復(fù)式的露臺較易實現(xiàn) 露臺可采用“奇偶錯”形式 露臺 78 陽臺 —— “ 后院 ” ，居住必備空間 ，有利于觀景；建議設(shè)計時適當(dāng)增加 客廳外接觀景陽臺，增加客廳空間感 主臥室外接陽臺，增加步出空間 客廳連通觀景陽臺 廚房連通功能陽臺 兩房先保證具有一個觀景陽臺兼功能陽臺使用； 三房以上戶型設(shè)臵雙陽臺，保證生活陽臺與觀景陽臺區(qū)分； 復(fù)式三陽臺； 主臥設(shè)臵法式陽臺。 本項目最大的優(yōu)勢是景觀，應(yīng)適當(dāng)增加陽臺； 各種戶型的主臥都可以考慮 設(shè)置不計容積率的法式小陽臺 （進深小于 ），增加步出空間。 79 飄窗 —— 本項目有山景和水景，建議所有戶型盡量采用 飄窗垂直剖面示意圖 層高 〈 飄窗 邊套采用 270度“ L”型飄窗 ?飄窗，又叫凸窗，比平窗能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間； ?飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率；落地飄窗增加步出空間； ?層高小于 、進深小于 。 建議所有戶型朝景觀面都盡量采用，其中邊套盡量設(shè)計 “ L” 飄窗；不建議采用倒凸窗 80 陽光房 —— 浴室或主臥設(shè)臵 270度觀景陽光空間，充分享受室外景觀 本項目景觀戶型亮點之一，建議運用在三房和四房。 陽光房說明： 俗稱“玻璃房”，多用于別墅或者頂層物業(yè)等高端住宅，可與臥室、浴室等相連，增加功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；增加觀景面和采光，形成項目戶型亮點； 做法：地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高，從而不計面積。 81 客廳挑高 —— 放大空間尺度，有效增加舒適度，同時增加氣派感；建議復(fù)式采用 ?優(yōu)：客廳挑高使居住空間放大，有利于增加氣派感和舒適度； ?劣：挑高增加項目容積率，且增加成本。 不建議大量采用挑高，只在四房和部分大三房戶型采用。 82 高層、小高層主要戶型的設(shè)計要點（戶型參考戶型圖見附件） ?建議動作 ?可選動作 83 思路體系 社區(qū)整體規(guī)劃 建筑單體建議 園林景觀建議 配套與服務(wù)建議 啟動區(qū)策略 84 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 雖為人作，宛如天開 —— （明）《園冶》 產(chǎn)品核心價值點總結(jié)： 中國風(fēng)、度假體驗、豪宅形象 中國風(fēng) 度假體驗 豪宅形象 整體規(guī)劃 ?大門、標(biāo)志性建筑等 重要節(jié)點 極具中國風(fēng)情 ? 氣派的 中央景觀 ?精致、私密的組團內(nèi) 節(jié)點 建筑單體 ?外立面充滿中國 傳統(tǒng)民居元素 ? 戶型設(shè)計具有 區(qū)別于第一居所 的設(shè)計特點 ? 不論外立面還是戶型設(shè)計都盡量體現(xiàn) 尊貴感 園林景觀 ? 充分吸取 傳統(tǒng)園林 精華打造本項目園林 ? 營造 適合度假 、休憩的園林景觀 ? 在重要節(jié)點營造 尊貴感 配套與服務(wù) ?酒店、商業(yè)街皆為中式風(fēng)格 ?酒店、商業(yè)街需滿足 度假需求 ； ?營造充滿尊貴的酒店、商業(yè)街； ?尊貴、個性的 物業(yè)管理 ?引 水 入社區(qū)； ?充分加強社區(qū)與 山 體的聯(lián)系 86 充分營造中國古典園林風(fēng)格 元素 造景 項目園林景觀價值體系 ?筑 山 ?理 池 ?植 物 ?建 筑 ?書 畫 建筑是時尚現(xiàn)代的，園林是古色古香的 DIS系統(tǒng) 87 筑山 —— 寸山多致 、 片石生情 ，堆砌假山營造園趣 ?通過假山將園林分割成若干空間，增加空間感，各空間相互連綿、延伸、滲透，消除傳統(tǒng)園林的空曠與單調(diào)； ?假山與船場溪水完美融合，體現(xiàn)自然風(fēng)情 ?假山可選擇太湖石、黃石、青石 、斧劈石等材料 假山、真水、亭臺樓閣構(gòu)成了一幅經(jīng)典的“中國畫” 一座座富有氣勢的假山體現(xiàn)了尊貴感 體驗假山之趣 原則：古典園林關(guān)于假山的 透 、漏 、 瘦 、 皺 的美學(xué)原則，達到以假亂真，做假成真的效果； 88 理池 —— 山貴有脈 ， 水貴有源 ， 脈理貫通 ， 全園生動 ?不是噴