【文章內(nèi)容簡介】 GDP達(dá)到 3000美元時，進(jìn)入休閑旅游階段；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 5000美元時，進(jìn)入度假旅游階段； ?珠三角地區(qū)人均 GDP遠(yuǎn)超過 5000美元，理論上已進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)階段，但鑒于中國國情，現(xiàn)階段旅游市場非簡單升級，而是度假旅游、休閑旅游、觀光旅游的伴生存在，突出表現(xiàn)為旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級。 區(qū)域度假市場有效需求 1 20232023年珠三角宏觀經(jīng)濟(jì)增長分析 2023年珠三角三產(chǎn)構(gòu)成 珠三角短假自駕游形成規(guī)模，為省內(nèi)旅游提供高質(zhì)量客源 ?珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。 ?自駕游中，短假過夜旅游占重要比例。 ?調(diào)查顯示，私家車和包車旅行占 62%。 383629242 3 . 6160 5 10 15 20 25 30 35 40東 莞廣 州成都北京深圳上海上海深圳北京成都廣 州東 莞38%24%23%10%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%自 駕車 包 車 旅行 團(tuán) 公交 出租 車自 駕車包 車旅行 團(tuán)公交出租 車各城市每百戶私車擁有量 出行方式選擇 區(qū)域度假市場有效需求 2 資料來源： 世聯(lián)分析 各城市統(tǒng)計年鑒 3%55%30%9%0%10%20%30%40%50%60%一天以內(nèi) 2 3 天 4 6 天 6 天珠三角短假消費市場需求旺盛，購買力水平較高 271. 25224. 910. 0050. 00100. 00150. 00200. 00250. 00300. 00住宿 餐飲2%29%48%21% 2 0 0 02 0 0 0 5 0 0 05 0 0 0 1 0 0 0 0 1 0 0 0 0?77%的度假客戶平均度假出行的費用支出超過5000RMB ?珠三角游客日均住宿消費水平 271元，日均用餐消費水平 225元 17%46%29%4% 4%一年一次半年一次每季一次兩年一次兩年以上一次?游客在省內(nèi)休閑度假平均停留時間為 ，其中 50%的游客在 4天以上。 ?對于優(yōu)質(zhì)項目具有較高的忠誠度。 3/4的游客會每年重復(fù)消費 2次以上。占 30%的每季重游客戶是度假區(qū)臵業(yè)的主要群體。 區(qū)域度假市場有效需求 3 重游率分析 休閑度假停留時間分析 主要消費水平分析 費用支出水平分析 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 珠三角會議市場需求旺盛，且時間上集中于第四季度 ?全球背景： 目前全球會議旅游收入約為 2200億美元以上，并且將以每年 8％至10％的速度遞增 ?珠三角現(xiàn)實： 目前世界500強(qiáng)有 200多家 落戶廣東，加上設(shè)在香港和珠三角的亞洲區(qū)總部及分支機(jī)構(gòu)等，珠三角完全有機(jī)會成為世界各跨國公司商務(wù)會議集中地 ?CASE： 世界 500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪每年在深圳香格里拉大酒店召開會議的費用接近 100萬 ? 珠三角濱海度假區(qū)會議市場現(xiàn)狀 ：會議銷售情況普遍較好，旺季集中在游客量較少的年底 星級 名稱 出租率 價格狀況 客源結(jié)構(gòu) 五星 廣州南沙大酒店 年底 80%以上。 6000元 /半天/100人 廣州、東莞大型企事業(yè)單位 四星 大梅沙海景酒店 年底 80%以上 2023元 /100人 /半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè) 四星 雅蘭酒店 年底 80%以上 1600元 /100人 /半天 深圳市各大企業(yè) 四星 大亞灣假日酒店 年底 70%以上 4000元 /100人 /半天 殼牌石油以及附近其它公司 區(qū)域度假市場有效需求 4 珠三角區(qū)域已經(jīng)形成第二居所需求環(huán)境；惠州便利的交通、良好的自然資源受到關(guān)注 市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應(yīng)性分析 判斷 有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；4小時車程內(nèi)， ，最短距離 100km 連接珠三角發(fā)達(dá)高速網(wǎng)，距離廣深 Y 人均 GDP近 10000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念。 廣深人均 GDP$12023以上 香港人均 GDP$ 25600 Y 消費結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過30%以上 汽車人均擁有量全國首位 Y 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高收入人群 Y 在大珠三角市場的機(jī)會 1 ?從城際快速交通路網(wǎng)、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規(guī)模等角度看，珠三角區(qū)域已經(jīng)形成了良好的第二居所需求環(huán)境。 惠州有資源潛力和市場機(jī)會成為一流的區(qū)域性旅游度假勝地 …… 項目位于惠州黃金旅游帶的 “ 百里生態(tài)旅游長廊 ”的 核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 旅游區(qū)位優(yōu)勢明顯 惠州 “ 百里生態(tài)旅游長廊 ”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)。 在大珠三角市場的機(jī)會 2 由于區(qū)位便利和較強(qiáng)的置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 ?由于距離和成本因素，在本區(qū)域臵業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角。 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬4 0 萬 6 0 萬6 0 萬 1 0 0 萬1 0 0 萬以上?珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假臵業(yè)購買力。 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會所投資周末度假在大珠三角市場的機(jī)會 3 在整個開發(fā)歷程中，游客結(jié)構(gòu)將以珠三角為核心，并向多元化、高質(zhì)量和忠誠度逐步調(diào)整 ?旅游業(yè)作為受宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢影響波動較大的行業(yè)，必須通過持續(xù)改善客戶的地域結(jié)構(gòu)規(guī)避可能的風(fēng)險。 ?香港客戶由于高購買力和區(qū)域影響力因素，在本項目中始終為重要客戶。 ?隨著全國市場的影響力建立，其他市場客戶量增加，珠三角客戶總量緩慢上升，但比例保持在60%左右，來規(guī)避單一游客來源地帶來的潛在風(fēng)險。 香港 珠三角 珠三角 香港 珠三角 其他市場 其他市場 其他市場 旅行團(tuán) 旅行團(tuán) 個人游 個人游 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟期 商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 非商務(wù) 現(xiàn)狀 后期 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟 ?案例顯示，個人游（包含自駕游）客戶在忠誠度、停留時間、消費能力和置業(yè)可能性上均高于團(tuán)隊客戶。項目后期，個人游客戶應(yīng)超過 70%。 ?同時，按照國際案例，并考慮到項目特點，商務(wù)型客戶最終占總量 10%15%。 注：各圖表只表示比例變化，而非數(shù)量的調(diào)整。反映大趨勢，而非精確數(shù)值。 資料來源： 世聯(lián)分析 在大珠三角市場的機(jī)會 4 本地休閑自住類旅游度假區(qū) ——資源有瓶頸，覆蓋市場窄 項目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動 運動 /休閑 /娛樂 深圳本地及香港客戶 GOLF 廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀? 休閑 /保健 從化本地客戶 溫泉 廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場，簡易接待設(shè)施 運動 /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF 深圳麒麟山莊 黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場所 會議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光 佛山南國桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對外吸引力不足，輻射范圍有限 娛樂 /會議 佛山客戶 央視南海影視城 深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣 娛樂 /購物 深圳客戶為主 主題公園 珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難 娛樂 珠海大眾客戶 濱海 廣州橫檔島 大眾化市民休閑場所，接待設(shè)施簡陋 觀光 /娛樂 廣州、東莞 濱海 /炮臺 深圳光明農(nóng)場 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運動 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè) 香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀? 休閑 /常住 /會議 居住在本項目的客戶 濱海 /GOLF 深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂 深圳客戶 GOLF ?？诿酪暩郀柗? 相對單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員 休閑 海口客戶 濱海 /GOLF 珠三角市場供給 區(qū)域旅游度假 resort類 ——資源低檔開發(fā)，功能尚未健全 項目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 珠海飛沙灘 接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多 娛樂 /休閑 珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶 濱海 深圳大梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 深圳小梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 江門王府州 娛樂項目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣 濱海 汕尾紅海灣 大眾休閑地，運動項目較多 會議 /休閑 廣州、東莞、惠州、深圳 廣東水上運動基地 珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合 休閑 /保健 /會議 珠三角客戶 溫泉 清遠(yuǎn)筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 休閑 /會議 珠三角客戶 峽谷漂流 韶關(guān)丹霞山 大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能 觀光 珠三角客戶 地貌 /歷史遺址 肇慶七星巖 大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群 觀光 珠三角客戶 喀斯特地貌 /石刻 陽江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托 休閑 /運動 /觀光 /會議 珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑 珠三角市場供給 度假地選擇： 100300公里的黃金距離，惠州具備作為度假區(qū)的空間優(yōu)勢 15%68%17% 1 0 0 公里1 0 0 3 0 0〉3 0 00 . 4 40 . 4 78 . 2 8 %0 . 0 0 0 . 1 0 0 . 2 0 0 . 3 0 0 . 4 0 0 . 5 0會不一定不會會 不一定 不會?對于自駕車游客來講，100300公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x。 100公里內(nèi)無法讓他們產(chǎn)生外出度假感覺，100公里以上才能讓他們暫時遺忘城市的喧囂，感受度假的環(huán)境和氛圍。 300公里以上容易產(chǎn)生駕駛疲勞和厭煩。 ?44%的珠三角游客表示如果惠州有一處高檔度假區(qū)一定會前往； 47%的游客表示視情況而定；只有 8%的游客表示一定不會去?？梢姡瑓^(qū)位本身不存在不利因素。 區(qū)域度假市場度假偏好 1 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 對度假區(qū)的距離選擇排序 對惠州的第一感覺 對 “ 親近山水，回歸自然 ” 的呼聲最高 ?自然生態(tài)和人性化服務(wù)是游客最為關(guān)注的問題，不喜歡矯揉造作、經(jīng)過包裝的產(chǎn)品。 ?自然風(fēng)光是各種旅游產(chǎn)品中，最感興趣的內(nèi)容。 18%30%35%38%40%60%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%主題包裝景觀設(shè)計文化性休閑設(shè)施人性化服務(wù)生態(tài)保護(hù)8%30%36%40%48%76%0% 20% 40% 60% 80%購物主題娛樂康體民俗美食自然風(fēng)光度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序 度假區(qū)的特色選擇排序 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場度假偏好 2 對度假生活的意見：舒適度最為珍貴 ——作為自然人的特征 ?75%的游客，最為看重度假區(qū)的舒適性。 ?此種需求綜合反映了目前國內(nèi)度假市場供求間主要矛盾：一方面大量低品質(zhì)的旅游項目開發(fā)，另一方面日益富裕起來的游客對生活品質(zhì)要求迅速提升。低檔供給給需求市場留下了深刻印象，需求遠(yuǎn)未能滿足。 8%13%31%58%75%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價比娛樂性觀賞性舒適性參與性 性