【文章內(nèi)容簡介】 保密的。 本部分將回答 3個主要問題 ？ ？ ？ 48 本報告是嚴格保密的。 無錫中高端客戶置業(yè)需求分析 49 本報告是嚴格保密的。 無錫人均可支配收入在長三角處于中等水平，但增長速度高于其他地區(qū) 0202340006000800010000120231400016000上海 寧波 杭州 蘇州 無錫 常州 南京 南通0%5%10%15%20%城市居民人均可支配收入/ 元增長率?官方統(tǒng)計資料顯示，無錫 2023年人均GDP5200美元，在長三角僅次于蘇州和上海 ?無錫 2023年人均可支配收入與蘇州、杭州處于同一水平， 17％的增長速度居全省第一位 ?2023年，居民儲蓄存款余額 998億元，同比增長 ％，人均增長20％ 01000202330004000500060007000蘇州 上海 無錫 杭州 寧波 南京 常州 南通人均G D P / 美元50 本報告是嚴格保密的。 無錫近年居民收入兩極化日益明顯，并且趨勢明顯加快，中高端收入階層占很大比重 ()()()1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年?官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，無錫從 2023年開始，基尼系數(shù)迅速拉高，每年增長，逼近 國不平等的國際警戒線 Gini系數(shù) Gini系數(shù)增勢 3階趨勢線 ?汽車銷售額 ，同比增長 280％，出現(xiàn)爆發(fā)式增長 資料來源：無錫統(tǒng)計年鑒 2023 51 本報告是嚴格保密的。 民營經(jīng)濟迅猛發(fā)展，私營企業(yè)數(shù)和私人投資量增勢明顯，對高端住宅市場的支付能力增強，同時巨額民間投資急于釋放 2023年新增各類投資比重 ?2023年末，私營企業(yè)數(shù)攀升至 ，同比增長超過 10％ ?2023年，無錫私人投資占新增投資總量的 55％，民間資本在經(jīng)濟中占有絕對優(yōu)勢 01000020230300004000050000600001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 202352 本報告是嚴格保密的。 私人房地產(chǎn)投資被無錫人認為是一種目前較為理想的投資理財方式 ?有著深厚文化傳統(tǒng)的無錫，在消費觀念上保守而務實。買房臵地被無錫人認為是既具有實用價值又符合經(jīng)濟考慮的投資 ?股市和債市不景氣壓抑了私人投資，無錫民間資本急需穩(wěn)健而高回報的投資方式 ?中國人民銀行政策委員會官員近日在京表示，近期央行不大可能加息，因為政策制定者需要時間評估宏觀經(jīng)濟狀況 ?訪談顯示，與上海和深圳不同，無錫投資者對美股和期匯市場興趣不大 53 本報告是嚴格保密的。 結論：無錫中高端消費者資金實力雄厚，對中高檔物業(yè)購買能力強，且投資需求巨大 54 本報告是嚴格保密的。 無錫中高端客戶臵業(yè)需求分析 55 本報告是嚴格保密的。 ?與長三角其他城市上海、杭州、寧波和南京相比，無錫房價收入比較低，泡沫成分較少 ?商業(yè)銀行對異地購房、購買第二套以上住房貸款審查不嚴 ?國土資源部第 45號令暫停別墅用地出讓，上海等地經(jīng)濟的高速發(fā)展所帶來的大量有效別墅需求的釋放，使得別墅市場出現(xiàn)供不應求局面。 以上海為核心的長三角地區(qū)，將成為無錫中高端房地產(chǎn)需求的另外一個重要來源 0100020233000400050006000無錫 上海 南京 寧波 蘇州 常州0 .0 00 .0 50 .1 00 .1 50 .2 00 .2 50 .3 00 .3 50 .4 0全市商品房均價 房價收入比20%80%10%90%金色水岸上海投資比例 清華坊上海投資比例 56 本報告是嚴格保密的。 無錫中高端客戶臵業(yè)需求分析 57 本報告是嚴格保密的。 無錫中高端臵業(yè)者屬于典型被引導型 ?無錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長三角活躍的外向型經(jīng)濟體 ?在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場，得到追捧 ?在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來自異域的生活方式 ?在這里，人們一方面在潛意識維持市井的俗文化，一方面又對高雅西洋文化和藝術認同和向往 ?在這里，每個中產(chǎn)階級都對新鮮的事物充滿好奇和期待，價值觀和審美不斷得到?jīng)_擊和影響 ?在無錫，消費者更需要的是 引導 ，而不是迎合；更需要的是 合理創(chuàng)新 ，而不是因循守舊 民族的 VS國際的 傳統(tǒng) VS革新 市井 VS風雅 引導 創(chuàng)新 58 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)“客戶價值取向”模型 帶來的價值比同類競爭產(chǎn)品的大 他們無意識地形成了一定的消費習慣 產(chǎn)品幫助他們在自己和他人面前顯露出理想的身份 產(chǎn)品符合他們的情感和追求 價值 習慣 身份 規(guī)范 情感 購買決定的五動機圈 避免或消除一種與其價值觀相左的內(nèi)心沖突 ?消費者之所以選擇我們的產(chǎn)品，是因為以下五種原因 資料來源：世聯(lián)模型 59 本報告是嚴格保密的。 市場調查和深入訪談顯示的無錫中高端客戶臵業(yè)價值取向 ?情感 ?價值 ?規(guī)范 ?習慣 ?身份 ?更安全、更健康、環(huán)境更舒適 ?希望家是溫馨和諧的地方而非帶來壓力的“成功居所” ?非常關注下一代的教育，除學校教育外，對才藝、教養(yǎng)、氣質方面的培養(yǎng)有要求 ?南北通透的方正戶型 ?小區(qū)有足夠的停車位 ?認為面積小、低總價的物業(yè)具有較大的升值空間 ?不喜歡太張揚、不愿露富 ?樂于接受新鮮事務 ?簡約，排斥奢侈和鋪張 ?對于聯(lián)排和獨棟別墅最為偏愛，總價不超過 200萬為宜 ?對生活圈的依賴 ?常住居所及所在社區(qū)凸顯精英身份和尊貴感 60 本報告是嚴格保密的。 我們挖掘和總結了無錫中高端消費者臵業(yè)中的核心需求，并找出了中高端客戶的三個需求點 無錫中高端客戶的消費習慣 ?方便感和便捷 ?身份感和歸屬感 ?注重財富積累和資產(chǎn)增值 ?投資和消費上的精細和理性 ?對新事物和新生活方式的接受和期待 在臵業(yè)中的核心需求元素 ?物業(yè)所體現(xiàn)的身份感和歸屬感 ?便利的交通條件和物業(yè)配套 ?方便子女教育 ?更大的戶型和多的車位 ?安靜、整潔的小區(qū)環(huán)境 ?較低的買入價格和增值潛力 ?卓越的物業(yè)品質和持有價值 ?優(yōu)美的自然環(huán)境和景觀 ?精神的愉悅、閑適和放松 ?創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式 便利和舒適的日常居所 物超所值的投資產(chǎn)品 理想的度假、休閑空間 潛在的臵業(yè)需求點 61 本報告是嚴格保密的。 本部分將回答 3個主要問題 ？ ？ ？ 62 本報告是嚴格保密的。 在這三個需求點中，哪些是我們項目真正的機會呢？ ?便利和舒適的日常居所 ?物超所值的投資產(chǎn)品 ?理想的度假和休閑空間 63 本報告是嚴格保密的。 ?從地理位臵、規(guī)劃、未來發(fā)展空間、消費者市場角度，我們對本項目與蠡湖新城、濱湖新城代表項目進行了深入分析 ?山水湖濱 ?萬科 魅力之城 通過與蠡湖新城、濱湖新城項目的對標分析，我們發(fā)現(xiàn)營造便利和舒適的 日常居所 并非本項目目前的機會點和優(yōu)勢所在 山水湖濱－滿足中高端客戶高品質常住需求的代表 ?位于蠡湖新城蠡湖岸邊，區(qū)域價值高 ?三面環(huán)水，自然景觀卓越 ?蘇錫路和金城路與市區(qū)相連，一刻鐘到達市區(qū)， 3分鐘到達蠡湖之光。交通極為便利 ?泰德國際學校 等教育、商業(yè)配套較為齊全 ?物業(yè)類型為 58獨棟， 31棟 TH，疊拼和花園洋房 ?8月 28日以疊拼和花園洋房作為首期啟動，市場反映強烈 ?啟動均價 7000（多層）－ 8000（ TH），尚有升值空間 64 本報告是嚴格保密的。 通過與蠡湖新城、濱湖新城項目的對標分析，我們發(fā)現(xiàn)營造便利和舒適的 日常居所 并非本項目目前的機會點和優(yōu)勢所在 萬科魅力之城 －－ 與教育、就業(yè)和旅游結合在一起的高品質生活社區(qū) ?區(qū)位優(yōu)勢明顯：濱湖新城北部，距離蠡湖新城約 2KM，距離中央商務區(qū)約 8KM ?區(qū)域配套齊全 :無錫大學城、太湖高級中學、醞釀中的市新行政中心、規(guī)劃中 6條輕規(guī)鐵路、太湖山水城旅游區(qū) ?總用地 ，規(guī)劃容積率低于 ，項目總建筑面積約 130萬平方米，規(guī)模約為 ?物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層 濱湖新城是無錫規(guī)劃中的副中心區(qū)，必將發(fā)展成無錫市未來最適合居住的區(qū)域之一 65 本報告是嚴格保密的。 那么，本項目能否通過向其他兩種核心需求點來尋找項目機會？ ?便利和舒適的日常居所 ?物超所值的投資產(chǎn)品 ?理想的度假和休閑空間 66 本報告是嚴格保密的。 1。馬山作為無錫乃至環(huán)太湖地區(qū)首屈一指的旅游度假區(qū)，其自然資源稀缺性將日益凸現(xiàn) 2。基礎設施建設日新月異，與市區(qū)聯(lián)系更便捷：陸馬快速路開通，十八灣公路年底通車（ 25分鐘），太湖大橋的建設在積極論證中 3。本項目取地成本 63萬 /畝，容積率上限 ，平均樓面地價 900元，投資上升空間大 4。馬山工業(yè)園加快發(fā)展， 03年稅后銷售收入增長 40％。產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然帶動地價提升 5。消費者訪談現(xiàn)實，中高端消費者對馬山投資前景普遍看好，認為馬山深具投資潛力 首先，通過資源整合與整體開發(fā)，本項目將具有極大的升值空間和投資價值 資源稀缺 交通和基建 低取地成本 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 市場看好 67 本報告是嚴格保密的。 其次，本項目具有成為無錫面向中高端市場的休閑、度假社區(qū)的潛力 ?作為“旅游度假區(qū)的”區(qū)域第一形象 ?區(qū)域的獨有資源 訪談中，絕大多數(shù)被調查者認為馬山首先是一個旅游度假區(qū) 馬山遠離市區(qū)喧囂，游泳無錫最好的山水，天空和空氣，沿途風光秀美怡人，區(qū)域內(nèi)靈山勝境、高爾夫球場、月亮灣度假村等 68 本報告是嚴格保密的。 案例一：無錫 江南 〃 清華坊 本項目 江南 清華坊 無錫市中心 25公里 35公里 ?郊區(qū)物業(yè)，距市區(qū) 10公里 ?新發(fā)展片區(qū) ?地塊位于當?shù)劓?zhèn)中心生活區(qū) ?二線自然資源 /人文資源 ?周邊配套一般 案例適用性條件： 我們通過無錫現(xiàn)有類似本項目成功案例的分析，發(fā)現(xiàn)無錫中高端消費者面向度假和投資的臵業(yè)需求旺盛，市場機會很大 69 本報告是嚴格保密的。 首層客廳 內(nèi)院 江南 〃 清華坊 —— 江南古韻 街 坊 后院 清華坊雖然地處無錫周邊地區(qū)，且無稀缺自然資源，單憑借 特有的產(chǎn)品風格創(chuàng)新 和 對目標客戶的深入理解 ，實現(xiàn)了一個月銷售 90％的吸納速度。 70 本報告是嚴格保密的。 江南 〃 清華坊技術經(jīng)濟指標 位置 ?查橋鎮(zhèn)查橋東路 規(guī)模 ?占地 ?總建 ?共 64套聯(lián)排別墅， 27套多層洋房 容積率 ? 主力面積 ?370430平米 (含車庫層 ) 主力總價 ?150－ 180萬 均價 (元/m2) ?39004000 物業(yè)管理 ?上海陸家嘴 銷售速度 ?6月 3日參加房展成交約20套，開盤一個月銷售90％ 客戶構成 ?市區(qū)內(nèi)政府官員、私企老板占 80％ ?查橋鎮(zhèn)私企業(yè)主占 10％ ?上海投資客 10％ 總平面圖 主力戶型 主力戶型剖面 71 本報告是嚴格保密的。 目標客戶定位準確 → □ 瞄準市內(nèi)中高端客戶 投資需求、臵業(yè)升值 居住舒適的進一步需求 休閑度假、放松身心需求 通過對清華坊成功要素的深入分析，印證了市區(qū)外項目通過打造產(chǎn)品競爭力，可以滿足中高端客戶對高品質投資度假物業(yè)的需求 戰(zhàn)略定位準確 → □ 用產(chǎn)品來打造核心競爭力，中式風格，產(chǎn)品獨特 機遇與價格優(yōu)勢 → □ 新發(fā)展片區(qū)，該區(qū)域無別墅類產(chǎn)品 □ 聯(lián)排別墅總價低 □ 地下車庫層做休閑娛樂層，計入總面積，有效降低單