【文章內(nèi)容簡介】 料基地 ...... —— 摘自茂名發(fā)展規(guī)劃局網(wǎng)站 ?茂名為全國最大的石油化工基地之一 ，茂名石化公司目前擁有年 1350萬噸原油加工能力和年 100萬噸乙烯生產(chǎn)能力 ?未來還將上馬一批乙烯中下游產(chǎn)品深加工項目 ,在芳烴、碳四、環(huán)氧乙烷、塑料加工、精細化工等六大系列上 ,進一步延伸石化產(chǎn)業(yè)鏈條 本報告是嚴格保密的。 46 重化工產(chǎn)業(yè)作為茂名的支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年拉動了經(jīng)濟快速增長和房地產(chǎn)的快速發(fā)展，因此，研究重化工產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的影響顯得至關重要 ?2022年 ,茂名市 GDP躍上千億元臺階 ,是廣東東西北 GDP率先突破千億元大關的地級市 ?2022年 ,茂名市 GDP達到 ,比上年增長%； GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值在東西兩翼 7市中均排名第一；財稅收入、居民收入等都實現(xiàn)了較快增長；去年 ,在全球金融海嘯沖擊下 ,茂名經(jīng)濟仍然保持平穩(wěn)較快增長勢頭 7508079401067121814%15% 15%9 . 8 0 %13%02004006008001000120014002022 2022 2022 2022 2022G D P0%2%4%6%8%10%12%14%16%增速G D P ( 億元) G D P 增速7 . 9 5117 . 9 3141950%37% 2 7 . 5 0 %75%37%024681012141618202022 2022 2022 2022 2022金額 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%增速茂名房地產(chǎn)開發(fā)投資( 億元) 增速茂名近年經(jīng)濟保持快速增長，基本為 10%以上增速 茂名近年房地產(chǎn)投資增長幅度大 本報告是嚴格保密的。 47 新加坡裕廊工業(yè)區(qū) —— 新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，被認為是亞洲工業(yè)區(qū)中一個成功典型 ?位于新加坡島西南部濱海地帶，距離市區(qū)約 10公里，面積約 70平方公里 ?具有建設現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的自然地理條件，和海陸空交通條件 ?從 1961年 10月開始興建，目前已發(fā)展成為新加坡最大的現(xiàn)代化工業(yè)基地，工業(yè)產(chǎn)值占全國的 2/3以上 ?區(qū)內(nèi)約有 7000家本土及跨國公司進駐，從初期的出口加工制造等逐步向通訊技術、生命科學等眾多高新技術企業(yè)演化，推動了新加坡進入新興工業(yè)國家 良好的區(qū)位，合理的規(guī)劃是打造裕廊的堅實基礎，舉國之力的支持是裕廊工業(yè)區(qū)的堅強后盾。 居住區(qū) 市中心 石化區(qū) 港口和重工業(yè)區(qū)自由貿(mào)易區(qū) 輕工業(yè)和一般工業(yè)區(qū) 中心區(qū)（居住、商業(yè)、辦公） 新興工業(yè)和無污染工業(yè)區(qū) 功能分明、結構有致的五大分區(qū)是裕廊工業(yè)區(qū)的一大特點，也是其發(fā)展的見證。 ?案例研究 本報告是嚴格保密的。 48 最先發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)，通過石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨之而來的就是產(chǎn)業(yè)相關人群的大量涌入，最終加速了城市化發(fā)展的步伐 ? 化學化工園區(qū)（ 60多家跨國公司，總投資超過 21億新元） ? 電子晶片和顯示器制造園區(qū)（ 20多家企業(yè)總投資超過 25億新元） ? 食品工業(yè)園區(qū)和物流服務園區(qū)（已有 3個專門的物流服務園區(qū)） ? 三星電子和德國世創(chuàng)電子在新加坡建設晶片生產(chǎn)廠 一般綜合工業(yè)區(qū) 科技工業(yè)和商務園區(qū) ? 重點發(fā)展電子、生命科學等技術密集型產(chǎn)業(yè) ? 國際商務園區(qū)（ 200余家跨國大公司進駐）、Changi商務區(qū)（軟件、研發(fā)等知識密集型企業(yè)）、Onenorth園區(qū)（創(chuàng)新基地）、 Startup中心（服務于新生企業(yè)） 企業(yè)管理層，工業(yè)藍領，產(chǎn)業(yè)技術工人大量引入 高科技人才，白領，高級管理人員出現(xiàn) ? 石化區(qū)已有 78家石油、石化和特種化學品公司進駐 ? 園區(qū)企業(yè)總投資價值達到 220億新元（約 130億美元），2022年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 312億美元， 1100億人民幣 ? 園區(qū)內(nèi)目前有 2個煉油廠、 3個乙烯廠、 1個電廠 石化產(chǎn)業(yè) 石化產(chǎn)業(yè)相關人員 本報告是嚴格保密的。 49 人口大量增長和 城市化進程提速，使居住需求日益強烈，為了遠離污染，選擇在遠離石化區(qū)的區(qū)域建設大型居住區(qū) 居住區(qū) ? 主要為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供住宅服務，區(qū)內(nèi)有 5000間公寓、 300間獨立住宅和1200間宿舍； ? 實施國外人才安居計劃，吸引外來高級人才； ? 提供綜合生活、休閑環(huán)境，如公園、學校、體育館、商場等，形成生產(chǎn)和生活的綜合體。 石化產(chǎn)業(yè)不可避免地對居住環(huán)境造成影響，裕廊通過選擇遠離石化區(qū)的區(qū)域建設居住區(qū)解決了此問題 居住區(qū) 石化區(qū)及辦公區(qū) 石化區(qū)及辦公區(qū) 居住區(qū) 本報告是嚴格保密的。 50 裕廊經(jīng)驗顯示，當進入全面建設期，即石化產(chǎn)業(yè)帶動其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，隨之而來的將是房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，那么茂名是否進入全面建設期了呢？ ?啟動期 :10年，基礎設施建設及行業(yè)工人 ,產(chǎn)生臨時低層次居住性需求 ?2建設初期 : 20年，核心項目建設期 ,大量專業(yè)性的藍領建設者 ,產(chǎn)生中高層次的居住需求。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地 ?全面建設期 : 10年 ?產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術藍領、白領與管理者成為長期固定工作人員 ,同時對商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn) ?平穩(wěn)發(fā)展期 : 10年大項目基本建成投產(chǎn) , 產(chǎn)業(yè)布局基本完成 ,產(chǎn)能不斷增長 ,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè) \居住于一體綜合性城區(qū) 發(fā)展程度 時間 1 2 3 4 5 區(qū)域基礎建設 石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化 成熟階段 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口 區(qū)域初步發(fā)展（啟動期） 石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展（建設初期） 工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設期） 區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期） 石化產(chǎn)業(yè)帶動其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用 本報告是嚴格保密的。 51 1958年 中石化茂名煉油廠興建 60年代 70年代 80年代 90年代 20222022年 20222020年 中石化茂名煉油廠進入穩(wěn)定生產(chǎn)期 中石化茂名煉油廠年產(chǎn)量 500萬 t 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn) 茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量逐漸增長 ?茂名石化產(chǎn)業(yè)中下游企業(yè)增長至 400家，第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)加快增長速度 ?2022年 ,茂名市 GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值在東西兩翼 7市中均排名第一 到 2020年全市城市建設用地范圍達 237平方公里，中心城區(qū)城市總?cè)丝谶_ 150萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達到 58％、城市規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)化水平達到 69％，建設成為粵西及廣東的特大城市、現(xiàn)代化宜居海濱城市、全國重要的重化工業(yè)強市 茂名從 60年代開始奠定石化產(chǎn)業(yè)城基礎，近年來隨著政府重視并加大投入力度，已經(jīng)開始進入全面建設期 本報告是嚴格保密的。 52 茂名石化產(chǎn)業(yè)已進入全面建設期，隨之而來的將是茂名房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，在此大背景下，本項目的機會是什么？ 茂名房地產(chǎn)的快速發(fā)展和繁榮，對本項目帶來的機會是什么？ 發(fā)展程度 時間 1 2 3 4 5 區(qū)域基礎建設 石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化 成熟階段 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口 區(qū)域初步發(fā)展（啟動期） 石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展（建設初期） 工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設期） 區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期） 茂名已經(jīng)開始進入全面建設期 本報告是嚴格保密的。 53 未來茂名將面臨城市快速擴張、城區(qū)迅速外擴和人口大量增長，從而使化州與茂名之間的聯(lián)系更加緊密，使化州承接茂名外擴人口成為可能 ?2022年，茂名城市建成區(qū)面積 平方公里 ?2022年，茂名城市建成區(qū)面積 48 平方公里 ?2020年，茂名城市建成區(qū)面積將達到 172 平方公里 未來茂名將建設為廣東省特大城市，城市面臨快速擴張 ?按 《 茂名市城市總體規(guī)劃（ 2022－ 2020） 》 ，目標是建成廣東省特大城市和現(xiàn)代化的宜居海濱城市。規(guī)劃期限為 2022至 2020年，規(guī)劃區(qū)范圍包括茂南區(qū)、茂港區(qū)和電白縣行政管轄范圍，總面積 2748平方公里，規(guī)劃期限總?cè)丝跒?290萬，其中城鎮(zhèn)人口 200萬 茂名城區(qū)將迅速擴大，從而使化州與茂名之間的聯(lián)系更加緊密 茂名人口將大量增長，化州承接茂名外擴人口成為可能 ?2022年，茂名中心城區(qū)人口為 126萬 ?2020年，茂名中心城區(qū)人口將達到 150萬，將在 08年基礎上增加約 24萬人 茂名城市外擴成為必然，與化州的聯(lián)系將更加緊密 本報告是嚴格保密的。 54 在空間布局結構上，構建 “ 雙中心（即河東中心、環(huán)水東灣中心），下面將對茂名未來的兩個居住中心（河東片區(qū)和水東鎮(zhèn)）進行分析 在空間布局結構上，構建 “ 雙中心（即河東中心、環(huán)水東灣中心） 河東中心 環(huán)水東灣中心 規(guī)劃方針：城市南進，港口東移，一體兩翼，擁抱大海 ?城市南進 ：核心城區(qū)由現(xiàn)在的茂南區(qū)遷移到目前的水東鎮(zhèn)，即未來的環(huán)水東灣新城 ?港口東移 ：港口由目前的水東港轉(zhuǎn)移到東邊的博賀港 ?一體兩翼 ：以核心城市為中心，分別向東和向西發(fā)展 ?擁抱大海： 城區(qū)由內(nèi)陸的老城區(qū)遷移至臨海的水東鎮(zhèn) 本報告是嚴格保密的。 55 河東片區(qū) —— 以高密度、高容積率物業(yè)為主，自然資源缺乏，且面臨工業(yè)污染問題 由于河東片區(qū)為內(nèi)陸區(qū)，因此，無海資源，自然資源缺乏 住宅基本為高密度、高容積率形式 河東片區(qū)附近有多個國家特大型煉油基地，由此帶來環(huán)境和空氣污染問題 河東片區(qū)居住關鍵詞： 高密度 無自然資源 環(huán)境和空氣污染 本報告是嚴格保密的。 56 水東鎮(zhèn)（未來的環(huán)水東灣新城） —— 目前仍為市鎮(zhèn)，城市意向不足，市政配套缺乏，面臨污染；新城目前尚處于規(guī)劃階段，宜居城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時間 環(huán)水東灣新城具有海資源優(yōu)勢 水東目前為鎮(zhèn)區(qū)，城市意向不足，市政配套缺乏 沒有好的學校、沒有好的醫(yī)院、沒有好的商場和購物中心 規(guī)劃期 建設期 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設施 居住項目 中高檔住宅 市政設施 政府相關部門辦公物業(yè) 03年 45年 時間 開發(fā)次序 城市新區(qū)開發(fā)時間表 環(huán)水東灣新城目前尚處于規(guī)劃階段，城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時間 環(huán)水東灣新城具有海資源，但目前尚處于規(guī)劃階段，城市意向不足，市政配套缺乏，宜居城區(qū)初步成型起碼需要 5年以上時間 水東鎮(zhèn)現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 57 根據(jù)裕廊經(jīng)驗，居住區(qū)必須遠離石化區(qū)，但從茂名規(guī)劃的兩大居住中心看，均無法滿足遠離石化區(qū)的要求，居住環(huán)境存在污染問題 河東中心 環(huán)水東灣中心 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河東中心、環(huán)水東灣中心）均距離石化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報告是嚴格保密的。 58 茂名分析小結 產(chǎn)業(yè)帶動城市外擴和房地產(chǎn)發(fā)展 石化產(chǎn)業(yè)帶動其它產(chǎn)業(yè)進入全面建設期，將使茂名加速城市化的進程，帶來城市迅速外擴和居住人口迅速增加 本項目通過兼具自然和城市兩大資源，且無工業(yè)污染，具備吸引茂名客戶臵業(yè)的可能性 城市外擴使化州承接茂名外擴人口成為可能 茂名城市外擴將使茂名與化州之間的聯(lián)系更加緊密，使化州承接茂名外擴人口成為可能 茂名兩大居住中心無法實現(xiàn)自然和城市資源兩者兼得 茂名的兩大居住中心，均只具備自然資源和城市資源中的一個，無法實現(xiàn)二者兼得 茂名兩大居住中心均沒有遠離石化區(qū)，居住存在污染問題 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河東中心、環(huán)水東灣中心）均距離石化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報告是嚴格保密的。 59 湛江以 “ 工業(yè)立市 ” 為指導，通過工業(yè)的快速發(fā)展，帶動了湛江經(jīng)濟的快速增長，從而使湛江房地產(chǎn)走上了快速發(fā)展的軌道 湛江以 “ 工業(yè)立市 ” 為指導，工業(yè)占總產(chǎn)值的 74%，帶動了湛江經(jīng)濟的快速增長 608 658886105077016%12%13%10%13%0200400600800100012002022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%G D P ( 億元) 增速132124373412%33%15%42%8%0102030402022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%湛江房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元) 增速湛江近年經(jīng)濟保持快速增長，增長率均為 10%以上