【文章內(nèi)容簡介】 套設施 逐步完善旅游相關休閑、娛樂配套 旅游服務配套已經(jīng)相對齊全的城市，但是缺乏齊全的高水準的服務、娛樂配套 具有高水準的旅游服務、娛樂配套 旅游配套 客戶構成 產(chǎn)品類型 典型城市 外地觀光游客 周邊城市度假游客 國內(nèi)度假游客需求為主 ,部分國內(nèi)養(yǎng)老客戶 國內(nèi)、國際客戶、本地人 不同級別的酒店、投資產(chǎn)品 酒店、度假公寓、別墅、投資產(chǎn)品 度假產(chǎn)品與投資產(chǎn)品并行 度假、居家、投資綜合產(chǎn)品類型 旅游吸引力逐漸轉向城市吸引力 39 本報告是嚴格保密的。 旅游度假區(qū)規(guī)律 都江堰區(qū)域現(xiàn)狀 都江堰價值為“都市休閑度假區(qū)” 都江堰休閑設施 都江堰休閑規(guī)劃 度假國際規(guī)律 都江堰必須打造一個相對集中的、具國際化的休閑度假區(qū)，來完善休閑度假功能 那么都江堰哪個項目能承擔此功能？ 40 本報告是嚴格保密的。 結合都江堰建現(xiàn)有規(guī)劃和本項目資源，本項目最有機會承擔“都市休閑度假示范區(qū)” 老城中心區(qū) (含部分休閑功能 ) 二王廟景區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 本項目 待生態(tài)農(nóng)莊 ?距城市距離 ?規(guī)模 ?區(qū)域可塑性 ?交通便利度 ?資源情況 ?開發(fā)商能力 都市休閑示范區(qū)關鍵指標 都市休閑度假示范區(qū) 41 本報告是嚴格保密的。 本項目區(qū)域占位 ?都江堰游的優(yōu)勢在于都市休閑度假旅游區(qū) ?都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都休閑文化的特色場所 ?都江堰缺乏針對休閑度假旅游為主的國際、高檔的、有特色的集中服務區(qū)域 發(fā)展機遇 發(fā)展基礎 ?900畝，都江堰市最大規(guī)模項目 ?緊鄰二環(huán)路和浦陽路，交通便利 ?三大資源：河心島、 160畝公園、浦陽河 都江堰都市休閑度假旅游示范區(qū) 42 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域價值挖掘總結－－ 本項目應該承擔“都市休閑度假示范區(qū)”的使命，促使都江堰從觀光游向休閑度假游轉變，從區(qū)域化向國際化轉變 大成都第一旅游休閑度假區(qū) 都江堰－青城山 青城山 都江堰 自然旅游度假區(qū) 都市休閑度假旅游區(qū) 都市休閑度假示范區(qū) 本項目 成都大規(guī)劃 都江堰與青城山規(guī)劃 都江堰－青城山區(qū)域價值 都江堰區(qū)域價值 都江堰城區(qū)功能規(guī)劃 本項目點位價值 43 本報告是嚴格保密的。 旅游價值挖掘 面對每年 600萬－ 1000萬的旅游人口，我們能為他們提供什么服務？ 會議 or餐飲？酒店 or酒吧？旅游商店 or特色娛樂？ ?旅游供給現(xiàn)狀 ?旅游需求特點 44 本報告是嚴格保密的。 都江堰市游客數(shù)量逐年增多，消費潛力巨大，行業(yè)規(guī)模需要擴充，旅游功能需要擴容 游客統(tǒng)計 28%71%1%51%0%20%40%60%80%外地游客 本省游客 國外游客 成都游客景點觀光游 休閑度假游 比例 50% 50% 19%42%30%9%0%10%20%30%40%50%當天返回 住1天 住2天 住3天據(jù)估計， 2023年都江堰游客有望突破 650萬人，達到歷史新高，消費力巨大。景點觀光游和休閑度假游比例各半 游客分類 在成都游客中，一年中旅游次數(shù)相對較多，重復消費者相對較多，行業(yè)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)功能都需要擴充。 次數(shù) 一次 兩次 三次 每年外出旅游 41% 34% 25% 每年帶家人外出旅游次數(shù) 33% 30% 34% 45 本報告是嚴格保密的。 都江堰地區(qū)屬于典型的季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季明顯，冬季旅游項目缺失，導致旅游人數(shù)驟減， ?都江堰休閑度假娛樂類項目少，主要依靠純粹的自然資源吸引游客； ?淡旺季非常明顯，冬季旅游人次驟減，但仍然有需求； ?如何在季節(jié)上尋求差異化將是本項目的突破口之一。 010203040506070801月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月旅游人次（萬人次）?5月到 10月之間，是都江堰旅游的旺季， 10月達到最高峰； 14月份是旅游淡季， 2月份達到低谷。 06年都江堰市各月份旅游人次統(tǒng)計 ?在成都，冬季旅游需求量仍然巨大，如西嶺雪山和花水灣溫泉。 2023年一季度人數(shù) 2023年一季度收入 西嶺雪山 人次 萬元 花水灣溫泉 人次 萬元 46 本報告是嚴格保密的。 與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力 2023年（萬人次） 2023年（萬人次） 2023年一季度（萬人次） 都江堰 88 125 青城山 結論一： 在觀光旅游與休閑娛樂的兩者選擇中，游客更傾向于后者 結論二： 從旅游娛樂的收入上看，說明都江堰的旅游產(chǎn)業(yè)要素配臵不協(xié)調(diào)，對于休閑娛樂投入過少。 結論三： 度假型旅游產(chǎn)品不足，需要進一步加大投入和開發(fā)建設。 現(xiàn)狀一： 2023年到 2023年三年間，都江堰旅游人數(shù)明顯要高于青城山。 現(xiàn)狀二： 娛樂性項目吸引力不強。 2023年 1—9月旅游娛樂收入，僅占旅游直接收入的 %。 現(xiàn)狀三： 游客對度假型旅游產(chǎn)品的需求已愈來愈青睞，觀光型旅游產(chǎn)品的市場占有率正在逐漸降低。 旅游現(xiàn)狀 0%20%40%60%80%選擇登山的游客 選擇購買度假物業(yè)的 休閑娛樂的47 本報告是嚴格保密的。 市場調(diào)查表明，客戶對于休閑度假旅游產(chǎn)品的需求明顯高于對于觀光旅游的需求 成都客戶在都江堰現(xiàn)存的三種生活狀態(tài)： 麻將、登山、農(nóng)家樂 成都客戶的三種生活狀態(tài) 游客感言 游客 1： 我比較傾向于都江堰，因為這里比較方面，吃的玩的樂的相對比青城山要多得多，青城山那里就是爬爬山，挺不方便的。 游客 2： 都江堰要是多一些玩的如高檔的麻將館、健身設施，或者是茶館、酒吧之類的就更好了，吸著都江堰的空氣，耍著成都能耍的。 48 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)秀的休閑度假旅游城市的關鍵要素配臵與都江堰現(xiàn)有關鍵要素匹配 —— 休閑娛樂設施不足 整體高度不夠 休閑度假旅游城市 關鍵要素模型及與 都江堰的匹配度 休閑度假旅游城市 商務 接待 旅游 度假 休閑娛樂 旅游商業(yè) 餐飲 酒吧、運動、主題樂園、藝術中心、拓展等 觀光類的山、公園、海灘；朝拜 強 弱 強 強 弱 弱 弱 觀光旅游 商務 度假 接待 農(nóng)家樂 …… 休閑娛樂 旅游商業(yè) 高爾夫 …… 國宴賓館等 …… 天府第一街 …… 餐飲 皇朝 …… 都江堰要素 青城山、都江堰 …… 中國青城、天下青城 …… 49 本報告是嚴格保密的。 模式 案例 區(qū)域內(nèi)住宅房價增幅 （ RMB/㎡） 本區(qū)域的選擇 活動場所 主題園 華僑城 波托菲諾 1000~2023 高爾夫 觀瀾高爾夫 1500~2500 城市中心公園 城市綠洲 1000~2023 娛樂項目 杭州宋城 1000以上 特色商業(yè)街區(qū) 上海新天地 香港蘭桂坊 10000~20230 金融中心 上海陸家嘴 8000~10000 公共設施 政府機構 深圳中心區(qū)市民中心 1000~2500 體育中心 亞運村 2023~3000 大學城 上海松江大學城 1000~1500 交通干線 香港東涌新城 15000 電視塔 上海東方明珠 2023以上 公共建筑 國家大劇院 會展中心 廣州新會展中心 3000以上 會議中心 海南博鰲會議中心 2023 標志建筑 城市級購物中心 華潤新城 1000以上 數(shù)碼港 香港數(shù)碼港 獨特資源 杭州西湖 4000~6000 外國人社區(qū) 深圳蛇口別墅區(qū) 30004000 超高層 深圳地王、上海金茂 3000~5000 五星級酒店 深圳威尼斯 1000以上 國內(nèi)區(qū)域增值設施與功能估算表 50 本報告是嚴格保密的。 結合本項目需要提供的國際性休閑度假服務，篩選出公共區(qū)適合的增值設施 長年休閑 商務功能 會議、培訓、商務會所 休閑配套 :購物、美食街、酒吧、茶館 活動拓展中心、蹦極、噴射船 文化中心、活動、節(jié)日場 經(jīng)濟型特色酒店 都市文脈的集散地 國際都市 休閑度假 文化場 企業(yè)會館 城市客棧 風情商業(yè)街 商務中心 四季水會所 藝術沙龍 城市公園 市政公園 燒烤、風箏廣場、體育健身 項目條件 備選設施 建造成本 銷售需求 客戶需求 操作實現(xiàn)性 企業(yè)會館 城市客棧 藝術沙龍 商務中心 風情商業(yè)街 四季水會所 城市公園 文化場 資源再造 設施增值 篩選標準 51 本報告是嚴格保密的。 市場機會挖掘 面對成都市區(qū)外圍的層層競爭，我們將如何突圍？ 度假居所 or第一居所？公寓 or別墅？經(jīng)濟 or頂級？ ?成都低密度項目競爭分析 ?都江堰低密度項目競爭分析 52 本報告是嚴格保密的。 成都低密度項目競爭分析 ?板塊競爭機會 ?典型項目分析 53 本報告是嚴格保密的。 成都低密度市場經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)進入市場細分、板塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 城市別墅 邊緣 TOHO 度假別墅 多元化 1990s 別墅市場啟動 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn) 度假產(chǎn)品上市 低密度市場的成熟 2023 2023 2023以后 位于城市地段，滿足城市財富階層炫耀心理，價格偏高，產(chǎn)品形式粗放，配套環(huán)境較差 錦繡花園、天府花園、南洋花園、巴黎花園 位于城市地段滿足城市中產(chǎn)階級居住夢想，價格低，產(chǎn)品形式以及配套環(huán)境較差，市場反應良好 武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園 位于城市二三環(huán)之間，滿足城市別墅夢想的中產(chǎn)階級，價格位于純別墅和公寓之間，產(chǎn)品形式 /配套 /環(huán)境 /交通較好，市場反應良好 風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借獨特的自然山水資源，掀起旅游地產(chǎn)的熱潮，產(chǎn)品檔次豐富，總價合理，滿足成都人的度假生活需要，市場反應良好 青城白鷺洲、中國青青城、高爾夫山莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形成多個板塊；城市別墅項目屈指可數(shù)，但是價格最高；度假別墅依舊火爆；整個別墅市場呈現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價格檔次的多樣化，競爭充分 麓山國際、三利宅院、芙蓉古城、維也納森林、易城、盛世中華 54 本報告是嚴格保密的。 流水山莊 17000 花間集10000 龍灣半島 10000 三利宅院 62009000 麓山國際10000 蜀郡 6300 水上花城 60006500 原鄉(xiāng) 50007000 牧馬山易城 50006000 維也納森林 70008000 半山衛(wèi)城 60007000 中航云嶺 10000 芙蓉古城 55006000 香頤麗都 55007000 香瑞湖 5500 錦秀森林 4000左右 天泉聚龍 40006000（獨棟） 盛世中華 3300 東麓驛境 3000 天鵝堡 26003800（聯(lián)排） 鷹冠莊園 30006000（獨棟） 溫江：花博會主題50006000 牧馬山：山景、高爾夫60008000 華陽：城市發(fā)展方向60006500 龍泉：山景資源 30003500 15分鐘 30分鐘 C 〉浣花溪：水景、城市資源：10000 成都市區(qū)別墅分布狀況 成都別墅價格分布： 依托城市資源的第一居所型別墅板塊（浣花溪、華陽、溫江、龍泉）根據(jù)與城市中心的通勤時間／距離價格呈梯度遞減 郫縣：花卉、農(nóng)業(yè)旅游 君臨天下3800 今日潤園40005500 成都后花園 40005000 55 本報告是嚴格保密的。 華陽板塊－－在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成為新的頂級城市別墅區(qū) 華陽