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世聯(lián)20xx年化州橘州公園項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位-文庫(kù)吧

2025-04-17 06:16 本頁(yè)面


【正文】 化覆蓋率 40%。 物業(yè)類(lèi)型 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅、洋房、小高層、高層 銷(xiāo)售狀況 項(xiàng)目是河源市超級(jí)大盤(pán), 2022年 7月 28日開(kāi)始銷(xiāo)售,是河源市場(chǎng)上銷(xiāo)售最快、占有市場(chǎng)份額最大的單盤(pán)項(xiàng)目。 ?以居住為主,集商業(yè)、體育、娛樂(lè)、教育為一體的大型綜合人文小區(qū)。 ?整體規(guī)劃采用西班牙式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格,營(yíng)造河源親水的人居環(huán)境。 ?項(xiàng)目由商業(yè)中心、洋房和別墅三個(gè)區(qū)域組成 ?項(xiàng)目配臵有國(guó)際化生活配套,配備 7000多平方米的大型豪華會(huì)所, 2022多米的西班牙商業(yè)風(fēng)情街,設(shè)立各級(jí)學(xué)校 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 以別墅產(chǎn)品啟動(dòng),洋房跟進(jìn),提供精裝修交房,打破河源傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣 整個(gè)樓盤(pán)規(guī)劃由商業(yè)中心、洋房住宅和低層別墅三個(gè)部分組成,推出組團(tuán): ?別墅:圣提亞納、棕櫚島、君臨天下 ?商鋪:新都名街 ?洋房:圣提亞納 2期洋房、陽(yáng)光 SUNDAY ?07年 7月 14日推出 首期 “棕櫚島” 組團(tuán)。包括獨(dú)幢、聯(lián)排、四孖屋,首推 9種戶(hù)型近 188套別墅。 ?07年 8月 24日,推出首期洋房 “金櫚名都” ,創(chuàng)新推出“全精裝”交樓標(biāo)準(zhǔn),裝修標(biāo)準(zhǔn)約 800元 /平,號(hào)稱(chēng) 1200元 /平 ?以產(chǎn)品創(chuàng)新戶(hù)型創(chuàng)造了河源房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度新紀(jì)錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 整體客戶(hù)以河源本地自住客為主,少量港深穗跨區(qū)域臵業(yè)客戶(hù) ?客戶(hù)以自住為主,銷(xiāo)售客群主要是河源中高端消費(fèi)群體,包括政府官員、私營(yíng)企業(yè)主等,公寓客戶(hù)包括部分中端換房客戶(hù); ?部分香港、深圳、東莞等地跨區(qū)置業(yè); 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 高品質(zhì)配套獲得客戶(hù)關(guān)注,產(chǎn)品創(chuàng)新獲得市場(chǎng)認(rèn)可,成功啟動(dòng)河源初級(jí)階段市場(chǎng) 關(guān)鍵舉措: ?產(chǎn)品創(chuàng)新、交房標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新; ?高品質(zhì)配套: 豪華會(huì)所,與商業(yè)中心咫尺之遙,從恒溫泳池到茶餐廳,從文化中心到小區(qū)醫(yī)療設(shè)施,并吸引來(lái)肯德基首度進(jìn)入獨(dú)立社區(qū)經(jīng)營(yíng) ; ?營(yíng)銷(xiāo):跨區(qū)域推廣,河源公益活動(dòng)、 參加廣深住宅產(chǎn)業(yè)國(guó)際博覽會(huì)、房交會(huì),并組織看樓團(tuán)親赴河源實(shí)地考察。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 河源雅居樂(lè)通過(guò)低密度物業(yè)啟動(dòng),通過(guò)配套引爆市場(chǎng),擴(kuò)大客戶(hù)范圍,吸引跨區(qū)域臵業(yè),彌補(bǔ)本地客戶(hù)不足 產(chǎn)品及客戶(hù)演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動(dòng),洋房產(chǎn)品跟進(jìn),實(shí)現(xiàn)客戶(hù)范圍的擴(kuò)大,彌補(bǔ)本地市場(chǎng)客源不足 配套引爆 高標(biāo)準(zhǔn),品質(zhì)、齊全配套滿(mǎn)足客戶(hù)未來(lái)需求,獲得客戶(hù)廣泛認(rèn)可,成功啟動(dòng)河源極不成熟的市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售 成本控制 ?初期低密度、高利潤(rùn)率的產(chǎn)品啟動(dòng),有效控制開(kāi)發(fā)成本 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 ?總規(guī)模 ,目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)約 5000畝 ?項(xiàng)目 2022年開(kāi)始開(kāi)發(fā) ?項(xiàng)目瀕臨 8000畝的花斗水庫(kù)和三坑水庫(kù) ?借用“王子山脈”生態(tài)概念,實(shí)際與王子山不存在任何關(guān)系 ?碧桂園老板開(kāi)發(fā)項(xiàng)目思路為:純休閑度假 碧桂園假日半島位于清遠(yuǎn)和花都交界處,總占地 ,地塊資源非常豐富 ?案例三:清遠(yuǎn)假日半島 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 以占有優(yōu)質(zhì)景觀資源的低密度獨(dú)棟、 TH、洋房啟動(dòng),配以總價(jià)控制產(chǎn)品和完備配套,凸顯高性?xún)r(jià)比,吸引人氣 一期 一期 ?啟動(dòng)區(qū)位 - 資源較好的位臵 ?啟動(dòng)物業(yè)總價(jià) -洋房 35萬(wàn)元 /套起 - TH: 59萬(wàn)元 /套起 -獨(dú)棟: 92萬(wàn)元 /套起 ?完成配套 -故鄉(xiāng)里 -主題公園 -高爾夫球場(chǎng) -五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店 -商業(yè)街等 一期湖景獨(dú)棟立勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 ?,開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額 7個(gè)多億,三個(gè)月賣(mài)光 ?銷(xiāo)售最好的是總價(jià)約為 50萬(wàn)的聯(lián)排別墅,總價(jià)在 80~100萬(wàn)的小獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售也很不錯(cuò),洋房銷(xiāo)售差強(qiáng)人意 客戶(hù)構(gòu)成廣州市區(qū)南海 其他廣州市區(qū) 南海 其他?客戶(hù)主要為私營(yíng)業(yè)主,公務(wù)員也有部分高級(jí)管理人員 ?廣州客戶(hù)占 2/3,也有部分花都和清遠(yuǎn)客戶(hù),但花都和清遠(yuǎn)客戶(hù)預(yù)期的要少 ?南海存在碧桂園的忠誠(chéng)客戶(hù),南海市場(chǎng)強(qiáng)于花都,山西推廣和深圳推廣不是很成功 ?假日半島客戶(hù)超過(guò) 60%為純度假客戶(hù),提倡“ 4+3” 生活模式 ?假日半島已經(jīng)驗(yàn)證了廣州休閑度假市場(chǎng)存在很大的潛力 客戶(hù)構(gòu)成生活居住休閑度假休閑度假 生活居住初期客戶(hù)以花都和清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)乜蛻?hù)居多,后期客戶(hù)范圍逐漸擴(kuò)大至廣州,最終廣州客戶(hù)占據(jù)了整體客戶(hù)組成 2/3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 修建進(jìn)入性道路并設(shè)臵交通中心,大規(guī)模商業(yè)及娛樂(lè)配套建設(shè),有效吸引客戶(hù)的關(guān)注 ?將廣清高速馬嶺收費(fèi)站西移,將私家車(chē)過(guò)路費(fèi)從 22元降低到15元 ?投資 1千多萬(wàn),修通山前大道到項(xiàng)目的道路 ?提出“ 40分鐘接通廣州”,實(shí)際為班車(chē)接通廣州三元里地鐵站用 40分鐘 ?由于原先定位于純休閑度假,未考慮交通中心,后經(jīng)過(guò)多方論證,決定修建交通中心,實(shí)施證明,交通中心吸引了更多的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) ?故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式,投資 3000多萬(wàn)修建具有嶺南風(fēng)格的主題公園 ?五星級(jí)酒店 2022年 12月開(kāi)業(yè) ?國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) ?項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí),商業(yè)街強(qiáng)制全部營(yíng)業(yè),部分免租,以營(yíng)造氣氛 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) 一期 一期 二期 二期 二期 進(jìn)入性道路 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級(jí)酒店 國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 由于擁有完整的房地產(chǎn)價(jià)值鏈,可達(dá)到成本合理控制,因此實(shí)現(xiàn)較高的盈利水平 ?土地取得成本為 4萬(wàn)元 /畝 ?碧桂園擁有完整的房地逆產(chǎn)價(jià)值鏈從策劃、設(shè)計(jì)、施工、建筑材料到營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等 ?產(chǎn)品除部分更新外,大部分采用鳳凰城戶(hù)型 ?100萬(wàn)以下產(chǎn)品銷(xiāo)售速度快 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 清遠(yuǎn)假日半島通過(guò)低密度產(chǎn)品樹(shù)立標(biāo)桿,以完善配套引爆市場(chǎng),成功吸引客戶(hù)跨區(qū)域臵業(yè) 產(chǎn)品及客戶(hù)演變 以占有優(yōu)質(zhì)景觀資源的低密度獨(dú)棟、 TH、洋房啟動(dòng),突出性?xún)r(jià)比,后期實(shí)現(xiàn)客戶(hù)范圍的擴(kuò)大,吸引大量跨區(qū)域臵業(yè)客戶(hù) 配套引爆 展示先行,配套集中,規(guī)模工業(yè)化開(kāi)發(fā),消除區(qū)域陌生抗性 成本控制 以低密度產(chǎn)品啟動(dòng),有效降低初期開(kāi)發(fā)成本 擁有完整的從策劃到物業(yè)管理整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈,有效降低成本 ?案例借鑒點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 擴(kuò)大客戶(hù)范圍、打造核心競(jìng)爭(zhēng)力、配臵核心引爆點(diǎn)、并進(jìn)行成本控制是三四線(xiàn)城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素 三四線(xiàn)城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)模式 三四線(xiàn)市場(chǎng)本地客戶(hù)不足,需要深入挖掘和引導(dǎo),同時(shí)客戶(hù)范圍需要跨越區(qū)域,只有彌補(bǔ)客源不足,才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)開(kāi)發(fā) 三四線(xiàn)城市大盤(pán)面對(duì)更多、更廣范圍的競(jìng)爭(zhēng),需要打造項(xiàng)目自身差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力,才能成功突圍 項(xiàng)目成功啟動(dòng)需要核心引爆點(diǎn),通常采用大規(guī)模商業(yè)配套,或豪華會(huì)所,或教育配套等方式 在三四線(xiàn)成本型市場(chǎng)環(huán)境下,始終貫穿控制成本的理念,才能實(shí)現(xiàn)成功 成功因素一 擴(kuò)大客戶(hù)范圍 成功因素二 打造核心競(jìng)爭(zhēng)力 成功因素三 核心引爆點(diǎn) 成功因素四 成本控制 ?總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 通過(guò)核心問(wèn)題的梳理及案例研究,我們找到三、四線(xiàn)城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心四個(gè)的成功因素,下面將這四個(gè)要素落實(shí)到本項(xiàng)目中 …… 三四線(xiàn)城市大盤(pán)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵要素 ?基于城市發(fā)展背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)拓展 ?基于競(jìng)爭(zhēng)分析的核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造 ?強(qiáng)勢(shì)引爆點(diǎn)快速起爆 ?成本的全程控制 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 我們將從以下三個(gè)層面尋求城市發(fā)展背景下本項(xiàng)目客戶(hù)拓展的機(jī)會(huì) …… ?粵西城市群背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘 ?湛江、茂名區(qū)域城市背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘 基于城市背景下的客戶(hù)機(jī)會(huì)拓展? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 廣東省整體規(guī)劃發(fā)展格局為“一體兩翼” ,一體由珠三角與北部山區(qū)組成,兩翼為粵西與粵東 ?東翼為汕頭、揭陽(yáng)、潮州、汕尾 4市,面積 ?西翼為茂名、湛江、陽(yáng)江 3市。面積 一體由珠三角和北部山區(qū)組成。其中北部山區(qū)由河源、韶關(guān)、梅州、清遠(yuǎn)、云浮五市及五個(gè)山區(qū)縣組成,土地面積 ?廣東整體規(guī)劃布局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 粵西依據(jù)特殊地理位臵,被規(guī)劃定位為承接珠三角、對(duì)接北部灣的橋頭堡,未來(lái)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位越發(fā)重要 粵西正處于這兩個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展極之間(珠三角與北部灣);大西南地區(qū)的長(zhǎng)株潭、成渝等經(jīng)濟(jì)圈重要的出海通道在粵西;中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的海上橋頭堡也在粵西 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 珠三角經(jīng)濟(jì)圈 粵西區(qū)域 可以預(yù)見(jiàn):粵西的未來(lái)發(fā)展借助北部灣與珠三角之間頻繁的貿(mào)易往來(lái)而加快,會(huì)有更多的珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到粵西, 未來(lái)粵西將作為珠三角面向北部灣及東盟國(guó)家的窗口 ?粵西定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 現(xiàn)階段粵西已承接了部分珠三角轉(zhuǎn)移的石化、能源、鋼鐵產(chǎn)業(yè),正在向縱深發(fā)展,正逐步打造沿粵西海岸線(xiàn)的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 ?承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 以陽(yáng)江核電為龍頭的能源項(xiàng)目、以茂名石化新增 2022萬(wàn)噸煉油為龍頭的石化項(xiàng)目、以湛江鋼鐵項(xiàng)目為龍頭的鋼鐵項(xiàng)目悉數(shù)落子粵西,一條沿粵西海岸線(xiàn)的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶正在形成 ?充分利用港口資源 粵西優(yōu)勢(shì)的港口資源成為粵西重化產(chǎn)業(yè)和縱深的大西南乃至中南部分地區(qū)的物流中心 茂名港 湛江港 陽(yáng)江港 ?建設(shè)風(fēng)能產(chǎn)業(yè)基地 粵西海岸線(xiàn)之漫長(zhǎng),幾乎可以匹敵一般沿海省份。而且粵西是全國(guó)風(fēng)能資源頗為豐裕的地區(qū)之一;開(kāi)發(fā)空間很大, 粵西正在大力發(fā)展風(fēng)能產(chǎn)業(yè) 承接轉(zhuǎn)移,發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì),打造粵西能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系是以湛茂都市群為核心,希望借此加強(qiáng)與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)系,推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系: 培育粵西城鎮(zhèn)群,發(fā)展湛茂都市區(qū),加強(qiáng)與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系(包括雷州半島、海南島西部地區(qū)、廣西沿海地區(qū)及越南北部地區(qū)的城鎮(zhèn))的經(jīng)濟(jì)合作,簽訂相關(guān)的區(qū)域合作協(xié)議框架,聯(lián)手開(kāi)發(fā)礦產(chǎn)、水力、海洋、旅游等資源 湛江、茂名都市核心區(qū) 西翼以湛茂都市區(qū)為核心,重點(diǎn)發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè),建設(shè)水產(chǎn)品加工流通中心,做大做強(qiáng)石化生產(chǎn)基地和電力能源基地 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 借勢(shì)北部灣,發(fā)展湛江、茂名核心都市區(qū),做大石化產(chǎn)業(yè)及電力能源基地 ?粵西城鎮(zhèn)發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 湛、茂交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),未來(lái)沿海鐵路線(xiàn)的建成通車(chē),將進(jìn)一步縮短二者之間的時(shí)間距離,為都市群發(fā)展、融合奠定有利基礎(chǔ) ?沿??焖勹F路今年內(nèi)動(dòng)工,該線(xiàn)建成后,湛江、茂名等粵西城市被串到了我國(guó)沿海鐵路大動(dòng)脈上,廣州到湛江的時(shí)間僅需 2個(gè)多小時(shí)。 ” 沿海高速鐵路 207國(guó)道 廣湛高速 325國(guó)道 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 化州處于湛江、茂名雙區(qū)域中心城市圈的中間地帶,在雙圈經(jīng)濟(jì)輻射下,未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿O大 同時(shí)茂名(石化)、湛江(鋼鐵)產(chǎn)業(yè)的特殊性,未來(lái)居住范圍會(huì)逐步外擴(kuò),化州有作為茂名、湛江后花園滿(mǎn)足居住生活的潛力 粵西城市圈 珠三角城市圈 湛江、化州、茂名三地交通便捷,區(qū)域聯(lián)系緊密 化州目前工業(yè)落后,擁有大量土地及廉價(jià)勞動(dòng)力資源,化州具備承接兩大都市圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的條件 ?化州機(jī)遇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 從城市群發(fā)展規(guī)律來(lái)看:隨著城市群的發(fā)展和城市化水平不斷提高,中心城市與周邊城鎮(zhèn)的關(guān)系逐漸緊密 中心城市的形成 ?在解放前,珠三角已經(jīng)形成以廣州為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的區(qū)域空間布局 ?1985年以廣州為中心的珠江三角洲作為港澳、日本及東南亞、中東地域的鮮活商品出口基地,因?yàn)檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的成功使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展 ?廣州城市不斷外擴(kuò),相繼將番禺、花都等地、縣市撤市設(shè)區(qū),納入城市體系 舉例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 化州未來(lái)依托地理優(yōu)勢(shì),完善交通設(shè)施,具備承接產(chǎn)業(yè)人口及居住客戶(hù)轉(zhuǎn)移的條件 借勢(shì)茂湛都市圈的協(xié)調(diào)發(fā)展 茂名、湛江交通體系完善,融合成為可能 茂湛區(qū)域融合過(guò)程中,化州房地產(chǎn)客戶(hù)范圍將不斷擴(kuò)大 50公里 24公里 越,吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 未來(lái)項(xiàng)目區(qū)域存在一定產(chǎn)業(yè)人口 、茂名產(chǎn)業(yè)問(wèn)題導(dǎo)致居住質(zhì)量下降,而化州依托位臵及居住環(huán)境,具備吸引居住客戶(hù)的可能 ?粵西城市群下客戶(hù)機(jī)會(huì)總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 我們將從以下三個(gè)層面尋求城市發(fā)展背景下本項(xiàng)目客戶(hù)拓展的機(jī)會(huì) …… ?粵西城市群背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘 ?茂名、湛江區(qū)域城市背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶(hù)機(jī)會(huì)挖掘 基于城市背景下的客戶(hù)機(jī)會(huì)拓展? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 茂名為全國(guó)最大的石油化工基地之一,粵西地區(qū)中心城市之一,現(xiàn)代化港口型濱海城市 ?茂名市作為廣東省西翼的一部分,要圍繞 “ 大港口、大工業(yè)、大城市、大發(fā)展 ” 的發(fā)展的戰(zhàn)略, 把茂名建成美麗的現(xiàn)代化的海濱城市,把茂名建成全省乃至全國(guó)的能源原材
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