【正文】 化覆蓋率 40%。 物業(yè)類型 獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅、洋房、小高層、高層 銷售狀況 項目是河源市超級大盤， 2022年 7月 28日開始銷售，是河源市場上銷售最快、占有市場份額最大的單盤項目。 ?以居住為主，集商業(yè)、體育、娛樂、教育為一體的大型綜合人文小區(qū)。 ?整體規(guī)劃采用西班牙式園林設計風格，營造河源親水的人居環(huán)境。 ?項目由商業(yè)中心、洋房和別墅三個區(qū)域組成 ?項目配臵有國際化生活配套，配備 7000多平方米的大型豪華會所， 2022多米的西班牙商業(yè)風情街，設立各級學校 本報告是嚴格保密的。 23 以別墅產(chǎn)品啟動，洋房跟進，提供精裝修交房，打破河源傳統(tǒng)消費習慣 整個樓盤規(guī)劃由商業(yè)中心、洋房住宅和低層別墅三個部分組成，推出組團： ?別墅：圣提亞納、棕櫚島、君臨天下 ?商鋪：新都名街 ?洋房：圣提亞納 2期洋房、陽光 SUNDAY ?07年 7月 14日推出 首期 “棕櫚島” 組團。包括獨幢、聯(lián)排、四孖屋，首推 9種戶型近 188套別墅。 ?07年 8月 24日，推出首期洋房 “金櫚名都” ，創(chuàng)新推出“全精裝”交樓標準，裝修標準約 800元 /平，號稱 1200元 /平 ?以產(chǎn)品創(chuàng)新戶型創(chuàng)造了河源房地產(chǎn)銷售速度新紀錄 本報告是嚴格保密的。 24 整體客戶以河源本地自住客為主，少量港深穗跨區(qū)域臵業(yè)客戶 ?客戶以自住為主，銷售客群主要是河源中高端消費群體，包括政府官員、私營企業(yè)主等，公寓客戶包括部分中端換房客戶； ?部分香港、深圳、東莞等地跨區(qū)置業(yè)； 本報告是嚴格保密的。 25 高品質(zhì)配套獲得客戶關注，產(chǎn)品創(chuàng)新獲得市場認可，成功啟動河源初級階段市場 關鍵舉措： ?產(chǎn)品創(chuàng)新、交房標準創(chuàng)新； ?高品質(zhì)配套： 豪華會所，與商業(yè)中心咫尺之遙，從恒溫泳池到茶餐廳，從文化中心到小區(qū)醫(yī)療設施，并吸引來肯德基首度進入獨立社區(qū)經(jīng)營 ； ?營銷：跨區(qū)域推廣，河源公益活動、 參加廣深住宅產(chǎn)業(yè)國際博覽會、房交會，并組織看樓團親赴河源實地考察。 本報告是嚴格保密的。 26 河源雅居樂通過低密度物業(yè)啟動，通過配套引爆市場，擴大客戶范圍，吸引跨區(qū)域臵業(yè)，彌補本地客戶不足 產(chǎn)品及客戶演變 以聯(lián)排低密度物業(yè)啟動，洋房產(chǎn)品跟進，實現(xiàn)客戶范圍的擴大，彌補本地市場客源不足 配套引爆 高標準，品質(zhì)、齊全配套滿足客戶未來需求，獲得客戶廣泛認可，成功啟動河源極不成熟的市場，實現(xiàn)項目快速銷售 成本控制 ?初期低密度、高利潤率的產(chǎn)品啟動，有效控制開發(fā)成本 本報告是嚴格保密的。 27 ?總規(guī)模 ，目前已經(jīng)開發(fā)約 5000畝 ?項目 2022年開始開發(fā) ?項目瀕臨 8000畝的花斗水庫和三坑水庫 ?借用“王子山脈”生態(tài)概念，實際與王子山不存在任何關系 ?碧桂園老板開發(fā)項目思路為：純休閑度假 碧桂園假日半島位于清遠和花都交界處，總占地 ，地塊資源非常豐富 ?案例三：清遠假日半島 本報告是嚴格保密的。 28 以占有優(yōu)質(zhì)景觀資源的低密度獨棟、 TH、洋房啟動，配以總價控制產(chǎn)品和完備配套，凸顯高性價比，吸引人氣 一期 一期 ?啟動區(qū)位 － 資源較好的位臵 ?啟動物業(yè)總價 －洋房 35萬元 /套起 － TH： 59萬元 /套起 －獨棟： 92萬元 /套起 ?完成配套 －故鄉(xiāng)里 －主題公園 －高爾夫球場 －五星級標準的酒店 －商業(yè)街等 一期湖景獨棟立勢 本報告是嚴格保密的。 29 ?，開盤銷售額 7個多億，三個月賣光 ?銷售最好的是總價約為 50萬的聯(lián)排別墅，總價在 80~100萬的小獨棟別墅銷售也很不錯，洋房銷售差強人意 客戶構(gòu)成廣州市區(qū)南海 其他廣州市區(qū) 南海 其他?客戶主要為私營業(yè)主，公務員也有部分高級管理人員 ?廣州客戶占 2/3，也有部分花都和清遠客戶，但花都和清遠客戶預期的要少 ?南海存在碧桂園的忠誠客戶，南海市場強于花都，山西推廣和深圳推廣不是很成功 ?假日半島客戶超過 60%為純度假客戶，提倡“ 4+3” 生活模式 ?假日半島已經(jīng)驗證了廣州休閑度假市場存在很大的潛力 客戶構(gòu)成生活居住休閑度假休閑度假 生活居住初期客戶以花都和清遠當?shù)乜蛻艟佣啵笃诳蛻舴秶饾u擴大至廣州，最終廣州客戶占據(jù)了整體客戶組成 2/3 本報告是嚴格保密的。 30 修建進入性道路并設臵交通中心，大規(guī)模商業(yè)及娛樂配套建設，有效吸引客戶的關注 ?將廣清高速馬嶺收費站西移，將私家車過路費從 22元降低到15元 ?投資 1千多萬，修通山前大道到項目的道路 ?提出“ 40分鐘接通廣州”，實際為班車接通廣州三元里地鐵站用 40分鐘 ?由于原先定位于純休閑度假，未考慮交通中心，后經(jīng)過多方論證，決定修建交通中心，實施證明，交通中心吸引了更多的購買客戶 ?故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式，投資 3000多萬修建具有嶺南風格的主題公園 ?五星級酒店 2022年 12月開業(yè) ?國際標準高爾夫球場 ?項目開盤時，商業(yè)街強制全部營業(yè)，部分免租，以營造氣氛 國際標準高爾夫球場 一期 一期 二期 二期 二期 進入性道路 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級酒店 國際高爾夫球場 本報告是嚴格保密的。 31 由于擁有完整的房地產(chǎn)價值鏈，可達到成本合理控制，因此實現(xiàn)較高的盈利水平 ?土地取得成本為 4萬元 /畝 ?碧桂園擁有完整的房地逆產(chǎn)價值鏈從策劃、設計、施工、建筑材料到營銷、物業(yè)管理等 ?產(chǎn)品除部分更新外，大部分采用鳳凰城戶型 ?100萬以下產(chǎn)品銷售速度快 本報告是嚴格保密的。 32 清遠假日半島通過低密度產(chǎn)品樹立標桿，以完善配套引爆市場，成功吸引客戶跨區(qū)域臵業(yè) 產(chǎn)品及客戶演變 以占有優(yōu)質(zhì)景觀資源的低密度獨棟、 TH、洋房啟動，突出性價比，后期實現(xiàn)客戶范圍的擴大，吸引大量跨區(qū)域臵業(yè)客戶 配套引爆 展示先行，配套集中，規(guī)模工業(yè)化開發(fā)，消除區(qū)域陌生抗性 成本控制 以低密度產(chǎn)品啟動，有效降低初期開發(fā)成本 擁有完整的從策劃到物業(yè)管理整個房地產(chǎn)價值鏈，有效降低成本 ?案例借鑒點 本報告是嚴格保密的。 33 擴大客戶范圍、打造核心競爭力、配臵核心引爆點、并進行成本控制是三四線城市大盤成功開發(fā)的關鍵要素 三四線城市大盤成功開發(fā)模式 三四線市場本地客戶不足，需要深入挖掘和引導，同時客戶范圍需要跨越區(qū)域，只有彌補客源不足，才能實現(xiàn)持續(xù)開發(fā) 三四線城市大盤面對更多、更廣范圍的競爭，需要打造項目自身差異化的核心競爭力，才能成功突圍 項目成功啟動需要核心引爆點，通常采用大規(guī)模商業(yè)配套，或豪華會所，或教育配套等方式 在三四線成本型市場環(huán)境下，始終貫穿控制成本的理念，才能實現(xiàn)成功 成功因素一 擴大客戶范圍 成功因素二 打造核心競爭力 成功因素三 核心引爆點 成功因素四 成本控制 ?總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 34 通過核心問題的梳理及案例研究，我們找到三、四線城市項目開發(fā)最核心四個的成功因素，下面將這四個要素落實到本項目中 …… 三四線城市大盤成功開發(fā)的關鍵要素 ?基于城市發(fā)展背景下客戶機會拓展 ?基于競爭分析的核心競爭力塑造 ?強勢引爆點快速起爆 ?成本的全程控制 本報告是嚴格保密的。 35 我們將從以下三個層面尋求城市發(fā)展背景下本項目客戶拓展的機會 …… ?粵西城市群背景下客戶機會挖掘 ?湛江、茂名區(qū)域城市背景下客戶機會挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶機會挖掘 基于城市背景下的客戶機會拓展？ 本報告是嚴格保密的。 36 廣東省整體規(guī)劃發(fā)展格局為“一體兩翼” ，一體由珠三角與北部山區(qū)組成，兩翼為粵西與粵東 ?東翼為汕頭、揭陽、潮州、汕尾 4市，面積 ?西翼為茂名、湛江、陽江 3市。面積 一體由珠三角和北部山區(qū)組成。其中北部山區(qū)由河源、韶關、梅州、清遠、云浮五市及五個山區(qū)縣組成，土地面積 ?廣東整體規(guī)劃布局 本報告是嚴格保密的。 37 粵西依據(jù)特殊地理位臵，被規(guī)劃定位為承接珠三角、對接北部灣的橋頭堡，未來區(qū)域的經(jīng)濟地位越發(fā)重要 粵西正處于這兩個國家經(jīng)濟發(fā)展極之間（珠三角與北部灣）；大西南地區(qū)的長株潭、成渝等經(jīng)濟圈重要的出海通道在粵西；中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的海上橋頭堡也在粵西 北部灣經(jīng)濟圈 珠三角經(jīng)濟圈 粵西區(qū)域 可以預見：粵西的未來發(fā)展借助北部灣與珠三角之間頻繁的貿(mào)易往來而加快，會有更多的珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到粵西， 未來粵西將作為珠三角面向北部灣及東盟國家的窗口 ?粵西定位 本報告是嚴格保密的。 38 現(xiàn)階段粵西已承接了部分珠三角轉(zhuǎn)移的石化、能源、鋼鐵產(chǎn)業(yè)，正在向縱深發(fā)展，正逐步打造沿粵西海岸線的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 ?承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 以陽江核電為龍頭的能源項目、以茂名石化新增 2022萬噸煉油為龍頭的石化項目、以湛江鋼鐵項目為龍頭的鋼鐵項目悉數(shù)落子粵西，一條沿粵西海岸線的能源、重化產(chǎn)業(yè)帶正在形成 ?充分利用港口資源 粵西優(yōu)勢的港口資源成為粵西重化產(chǎn)業(yè)和縱深的大西南乃至中南部分地區(qū)的物流中心 茂名港 湛江港 陽江港 ?建設風能產(chǎn)業(yè)基地 粵西海岸線之漫長，幾乎可以匹敵一般沿海省份。而且粵西是全國風能資源頗為豐裕的地區(qū)之一；開發(fā)空間很大， 粵西正在大力發(fā)展風能產(chǎn)業(yè) 承接轉(zhuǎn)移，發(fā)揮資源優(yōu)勢，打造粵西能源、重化產(chǎn)業(yè)帶 本報告是嚴格保密的。 39 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系是以湛茂都市群為核心，希望借此加強與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈的聯(lián)系，推動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系： 培育粵西城鎮(zhèn)群，發(fā)展湛茂都市區(qū)，加強與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈的經(jīng)濟聯(lián)系（包括雷州半島、海南島西部地區(qū)、廣西沿海地區(qū)及越南北部地區(qū)的城鎮(zhèn)）的經(jīng)濟合作，簽訂相關的區(qū)域合作協(xié)議框架，聯(lián)手開發(fā)礦產(chǎn)、水力、海洋、旅游等資源 湛江、茂名都市核心區(qū) 西翼以湛茂都市區(qū)為核心，重點發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)，建設水產(chǎn)品加工流通中心，做大做強石化生產(chǎn)基地和電力能源基地 北部灣經(jīng)濟圈 借勢北部灣，發(fā)展湛江、茂名核心都市區(qū)，做大石化產(chǎn)業(yè)及電力能源基地 ?粵西城鎮(zhèn)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 40 湛、茂交通網(wǎng)絡發(fā)達，未來沿海鐵路線的建成通車，將進一步縮短二者之間的時間距離，為都市群發(fā)展、融合奠定有利基礎 ?沿?？焖勹F路今年內(nèi)動工，該線建成后，湛江、茂名等粵西城市被串到了我國沿海鐵路大動脈上，廣州到湛江的時間僅需 2個多小時。 ” 沿海高速鐵路 207國道 廣湛高速 325國道 本報告是嚴格保密的。 41 化州處于湛江、茂名雙區(qū)域中心城市圈的中間地帶，在雙圈經(jīng)濟輻射下，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿O大 同時茂名（石化）、湛江（鋼鐵）產(chǎn)業(yè)的特殊性，未來居住范圍會逐步外擴，化州有作為茂名、湛江后花園滿足居住生活的潛力 粵西城市圈 珠三角城市圈 湛江、化州、茂名三地交通便捷，區(qū)域聯(lián)系緊密 化州目前工業(yè)落后，擁有大量土地及廉價勞動力資源，化州具備承接兩大都市圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的條件 ?化州機遇 本報告是嚴格保密的。 42 從城市群發(fā)展規(guī)律來看：隨著城市群的發(fā)展和城市化水平不斷提高，中心城市與周邊城鎮(zhèn)的關系逐漸緊密 中心城市的形成 ?在解放前，珠三角已經(jīng)形成以廣州為政治、經(jīng)濟、文化中心的區(qū)域空間布局 ?1985年以廣州為中心的珠江三角洲作為港澳、日本及東南亞、中東地域的鮮活商品出口基地，因為農(nóng)村經(jīng)濟改革的成功使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展 ?廣州城市不斷外擴，相繼將番禺、花都等地、縣市撤市設區(qū)，納入城市體系 舉例 本報告是嚴格保密的。 43 化州未來依托地理優(yōu)勢，完善交通設施，具備承接產(chǎn)業(yè)人口及居住客戶轉(zhuǎn)移的條件 借勢茂湛都市圈的協(xié)調(diào)發(fā)展 茂名、湛江交通體系完善，融合成為可能 茂湛區(qū)域融合過程中，化州房地產(chǎn)客戶范圍將不斷擴大 50公里 24公里 越，吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 未來項目區(qū)域存在一定產(chǎn)業(yè)人口 、茂名產(chǎn)業(yè)問題導致居住質(zhì)量下降，而化州依托位臵及居住環(huán)境，具備吸引居住客戶的可能 ?粵西城市群下客戶機會總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 44 我們將從以下三個層面尋求城市發(fā)展背景下本項目客戶拓展的機會 …… ?粵西城市群背景下客戶機會挖掘 ?茂名、湛江區(qū)域城市背景下客戶機會挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶機會挖掘 基于城市背景下的客戶機會拓展？ 本報告是嚴格保密的。 45 茂名為全國最大的石油化工基地之一，粵西地區(qū)中心城市之一，現(xiàn)代化港口型濱海城市 ?茂名市作為廣東省西翼的一部分，要圍繞 “ 大港口、大工業(yè)、大城市、大發(fā)展 ” 的發(fā)展的戰(zhàn)略， 把茂名建成美麗的現(xiàn)代化的海濱城市，把茂名建成全省乃至全國的能源原材