【文章內(nèi)容簡介】 .3%。,【市場供應(yīng)面積】,2012年3季度，西安商品房市場成交面積為311.91萬，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。,2012年以來，在部分項(xiàng)目以價(jià)換量的促銷策略作用下，首置人群持續(xù)消化，改善型需求也已相繼入市，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。2012年3季度，西安商品房市場成交面積為311.91萬平米，與2季度基本持平，同比去年3季度上升9.20%。 從全市商品房各月銷售情況來看，在原本屬于淡季的8月里，樓市并未出現(xiàn)明顯的下滑趨勢，相反在房企調(diào)整推盤節(jié)奏頻繁推出各種打折降價(jià)等促銷活動(dòng)下，樓市銷量在8月達(dá)到近一年來的第二高值。,【市場成交面積】,7090平米、90110平米戶型仍然是主銷面積段，占52.7%。 90平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放,2012年3季度，西安普通住宅銷售總套數(shù)為25319套，環(huán)比下滑1.48%。從各面積段的銷售情況來看，7090和90110平米戶型仍然是主銷面積段，分別占26.3%和26.4%。從各面積段占比變動(dòng)情況來看，90平米以下的三個(gè)面積段均表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，致3季度130180平米區(qū)間段銷量呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢。,【市場暢銷產(chǎn)品】,普通住宅市場價(jià)格段主要集中在55007000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%，剛需住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢,2012年3季度，西安普通住宅市場價(jià)格段主要集中在55007000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%。而從價(jià)格段占比變動(dòng)來看，35004000元/平米與45005000元/平米兩個(gè)價(jià)格段變動(dòng)最為顯著，其中35004000元/平米占比較上季度下滑5.93個(gè)百分點(diǎn)，45005000元/平米占比較上季度上漲3.69個(gè)百分點(diǎn)。剛需住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢，其余價(jià)格段占比均變動(dòng)甚微。,2012年3季度西安市普宅成交價(jià)格段,【市場主流成交價(jià)格段】,趨勢判斷：伴隨下半年全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的逐步回暖，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)向好，開工和施工量及開發(fā)商房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)增長，成交量溫和放大，成交均價(jià)近期也有小幅上揚(yáng)； 市場表現(xiàn)：7090平米、90110平米戶型仍然是主銷面積段，占52.7%。 90平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，市場主流通住宅市場價(jià)格段主要集中在55007000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%，剛需住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢。,【宏觀房地產(chǎn)市場研究小結(jié)】,PART3 市場環(huán)境分析,宏觀房地產(chǎn)市場研究 西安市場板塊劃分 區(qū)域住宅市場研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 區(qū)域客戶研究 市場典型案例研究,涇渭新城板塊 價(jià)格：30004500元/㎡ 特征：城市新興區(qū)域，地產(chǎn)價(jià)格洼地。 客戶：以工業(yè)園客戶和高陵客戶為主，以及西安價(jià)格外溢客戶,國際港務(wù)區(qū)板塊 價(jià)格： 40007000元/㎡ 特征：城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前項(xiàng)目較少。 客戶：港務(wù)區(qū)客戶,浐灞板塊 價(jià)格：600010000元/㎡ 特征：自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市新興板塊。 客戶：以東郊客戶為主、輻射全市，置業(yè)目的以投資、改善型居住和養(yǎng)老居多。,城東板塊 價(jià)格：65008000元/㎡ 特征：西安傳統(tǒng)工業(yè)和居住區(qū)，配套較為成熟。 客戶：以區(qū)域內(nèi)居地緣性客戶為主，少數(shù)西安周邊區(qū)縣客戶。,曲江板塊 價(jià)格：800013000元/㎡ 特征：文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)。 客戶：以高新、曲江客戶為主，輻射全省，且全國投資客購買趨勢增加。,城南板塊 價(jià)格： 70009000元/㎡ 特征：西安傳統(tǒng)文教區(qū)和城市發(fā)展成熟區(qū)，配套完善。 客戶：以城南、高新中等收入客戶為主。,城西板塊 價(jià)格：50007000元/㎡ 特征：西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶認(rèn)知度差。 客戶：地緣、剛性客戶為主。,城內(nèi)板塊 價(jià)格： 900012000元/㎡ 特征：西安老城區(qū)，古城風(fēng)貌，商業(yè)核心。 客戶：外地、本地投資客/有老城情結(jié)的老西安人。,城北經(jīng)開區(qū)板塊 價(jià)格：750010000元/㎡ 特征：政府北遷拉動(dòng)城北發(fā)展，建設(shè)城市公園，迅速提升房地產(chǎn)價(jià)格。 客戶：以城北客戶為絕對主力，城西及陜北客戶比例較大，少量外省客戶。,本案,【西安市場】,高新板塊 價(jià)格：700012000元/㎡ 特征：濃厚的商務(wù)氛圍、完善的生活配套，承擔(dān)著城市經(jīng)濟(jì)中心的職能。 客戶：以區(qū)域內(nèi)高收入人群為主，實(shí)力,從各大板塊特征和價(jià)格可以看出，本案位于高新區(qū)邊緣，高新板塊為現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)市場的高價(jià)值板塊,PART3 市場環(huán)境分析,宏觀房地產(chǎn)市場研究 西安市場板塊劃分 區(qū)域住宅市場研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 區(qū)域客戶研究 市場典型案例分析,高新區(qū)外圍板塊,根據(jù)項(xiàng)目的用地條件和產(chǎn)品競爭情況，區(qū)域競爭市場可分為腹地競爭板塊和外圍競爭板塊,【區(qū)域市場】,腹地區(qū)域板塊,高新新區(qū)，西面未來規(guī)劃大量住宅、辦公，現(xiàn)狀周邊待拆村莊，汽修、小餐飲店,主力30層以上高層、少量小高層,主力為剛需產(chǎn)品，隨著周邊日益成熟，項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)逐步提升，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場,高層：普宅65007200元/㎡，高端900010000； 公寓：68008300元/㎡,區(qū)域 資源,產(chǎn)品 形式,項(xiàng)目 品質(zhì),價(jià)格 平臺,主力供應(yīng)為剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值和物業(yè)類型復(fù)合度較低，同質(zhì)化程度高，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品開始進(jìn)入市場，腹地目前項(xiàng)目量較少，未來為高新區(qū)主力供應(yīng)板塊,【腹地競爭板塊】,高新新區(qū)，西面未來規(guī)劃大量住宅、辦公，現(xiàn)狀周邊待拆村莊，汽修、小餐飲店,主力30層以上高層、少量小高層,主力為剛需產(chǎn)品，隨著周邊日益成熟，項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)逐步提升，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場,高層：普宅65007200元/㎡，高端900010000； 公寓：68008300元/㎡,區(qū)域 資源,產(chǎn)品 形式,項(xiàng)目 品質(zhì),價(jià)格 平臺,【腹地競爭板塊】,主力供應(yīng)為剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)值和物業(yè)類型復(fù)合度較低，同質(zhì)化程度高，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品開始進(jìn)入市場，腹地目前項(xiàng)目量較少，未來為高新區(qū)主力供應(yīng)板塊,隨著東方米蘭和綠地國際花都兩個(gè)大盤的入市，魚化寨板塊未來市場供應(yīng)量放大，承接高新區(qū)區(qū)域外溢客戶和地緣性客戶。,【腹地競爭板塊】,高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)板塊，居住氛圍發(fā)展成熟，大規(guī)模項(xiàng)目較多，供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型相對多樣化，部分項(xiàng)目的產(chǎn)品向舒適型設(shè)計(jì)發(fā)展,【外圍競爭板塊】,高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)板塊，居住氛圍發(fā)展成熟，大規(guī)模項(xiàng)目較多，供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型相對多樣化，部分項(xiàng)目的產(chǎn)品向舒適型設(shè)計(jì)發(fā)展,【外圍競爭板塊】,外圍區(qū)域，高新區(qū)核心板塊已趨于飽和，后續(xù)供應(yīng)集中于二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域及南三環(huán)區(qū)域，承接區(qū)域內(nèi)及城南外溢剛需及改善客戶,【外圍競爭板塊】,,區(qū)域項(xiàng)目普遍品質(zhì)一般，不大注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造，少量定位較高端的項(xiàng)目通過簡歐類立面、挑高大堂、私家入戶電梯等高端住宅要素拉開與其他項(xiàng)目的梯次,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,金輝悅府,萊安逸琿,市場中產(chǎn)品均較為主流，不太注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的營造，中低端產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，偏高端產(chǎn)品以簡歐類立面為其整體品質(zhì)奠定品相基礎(chǔ)，其,中萊安逸琿以西安最純正的ArtDeco風(fēng)格為宣傳重點(diǎn)，出現(xiàn)挑高大堂、整體抬高、高端會所等高端住宅要素。,【 項(xiàng)目品質(zhì)】,區(qū)域供應(yīng)量最大的是兩居，其中80㎡左右兩居最暢銷，部分130㎡以上三居銷售受阻，90110㎡左右的經(jīng)濟(jì)型三居具有較大的市場機(jī)會,30,40,50,60,70,80,90,100,東方米蘭國際城,110,120,130,140,一居 在住宅項(xiàng)目中一居供應(yīng)量較少，主要供應(yīng)在公寓項(xiàng)目中，主力戶型區(qū)間4050㎡。 二居 腹地：主力7383㎡； 外圍：主力8090㎡。 三居 腹地：主力100120㎡； 外圍：主力120150㎡。 四居 少量供應(yīng)四居，150170㎡。,150,200,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,萊安逸琿,金輝悅府,九形道,CROSS萬象匯,高新水晶城,金泰新理城,中鐵.繽紛南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太陽城,晶城秀府,江林新城,金地西灃公元,腹地區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目,外圍區(qū)域項(xiàng)目,一居 二居 三居 四居,,,300,,,,,,,【戶型面積】,市場產(chǎn)品出現(xiàn)大量贈(zèng)送，大部分項(xiàng)目均帶飄窗、陽臺贈(zèng)送，部分項(xiàng)目通過特殊處理室內(nèi)層高低于2.2米的方式擴(kuò)大空間，使戶型的舒適度得到提升,萊安逸琿110㎡送24㎡三居,萊安逸琿90㎡送24㎡三居,,全贈(zèng)送,【產(chǎn)品力分析】,金地西灃公元75㎡送12㎡兩居,金地西灃公元108㎡送21㎡三居,全贈(zèng)送,半贈(zèng)送,大面積贈(zèng)送的項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)上具備更多空間，可實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)和銷售速度,【產(chǎn)品力分析】,腹地高層價(jià)格平臺在63007300元/ ㎡ ，高端項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較好溢價(jià)，高出周邊項(xiàng)目2000元/ ㎡以上,64,5500,6000,6500,7000,7500,8000,8500,9000,東方米蘭國際城,9500,高層 小高層 公寓,10000,11000,12000,高層 腹地：63007300元/㎡； 外圍：63007500元/㎡； 高端：800010000 /㎡； 小高層 85009300元/㎡ 公寓 830012700元/㎡,13000,14000,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,萊安逸琿,金輝悅府,九形道,CROSS萬象匯,高新水晶城,金泰新理城,中鐵.繽紛南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太陽城,晶城秀府,江林新城,金地西灃公元,腹地競爭項(xiàng)目,外圍競爭項(xiàng)目,,,,,,【銷售價(jià)格】,高層住宅銷售速度高于其他產(chǎn)品，普遍可達(dá)5060套/月，各項(xiàng)目的銷售速度與其銷售策略和定價(jià)有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性,65,0,10,20,30,40,50,60,70,東方米蘭國際城,80,高層 小高層 公寓,90,100,150,高層 銷售速度4070套/月，銷售較快的可達(dá)100套/月； 小高層 1020套/月 公寓 CROSS萬象匯和高新水晶城定位均較高端，1020套/月,200,300,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,萊安逸琿,九形道,CROSS萬象匯,高新水晶城,金泰新理城,中鐵.繽紛南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太陽城,晶城秀府,腹地競爭項(xiàng)目,外圍競爭項(xiàng)目,,,,【銷售速度】,隨著價(jià)格的上升，項(xiàng)目的銷售速度呈下降趨勢，其中萊安逸琿因大量贈(zèng)送，性價(jià)比較高，在高單價(jià)的情況下也實(shí)現(xiàn)了較好的銷售速度,【銷售比對】,【區(qū)域市場小結(jié)】,項(xiàng)目所處板塊為城市高端板塊邊緣，現(xiàn)狀較差，但伴隨高新區(qū)等區(qū)域內(nèi)成規(guī)模開發(fā)的完結(jié)；軌道交通價(jià)值的彰顯；板塊內(nèi)諸多大型項(xiàng)目輪番開發(fā)，可預(yù)見的未來將會有快速成熟和提升的過程； 總體呈現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)，區(qū)域供應(yīng)量充沛，市場的激烈競爭環(huán)境將長期存在；整體市場價(jià)格將呈現(xiàn)震蕩小幅上行的狀態(tài)； 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)水平參差不齊，但部分有鮮明市場賣點(diǎn)和特點(diǎn)的項(xiàng)目，不論在價(jià)格還是銷量上，均有非常好的反饋；區(qū)內(nèi)近期為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品熱銷，中長期判斷，舒適和改善型產(chǎn)品有一定的空間。未來產(chǎn)品將呈現(xiàn)“更經(jīng)濟(jì)和更舒適”的兩極化擴(kuò)展趨勢，項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)將競爭性交替上升，不斷完善；,【區(qū)域市場小結(jié)】,熱銷產(chǎn)品中，80平米兩居占主力，80以下產(chǎn)品存在明顯空檔；110左右三居總體供應(yīng)量也相對較弱；現(xiàn)推出項(xiàng)目多采用“初改、舒適”等經(jīng)典思路，區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)品供應(yīng)存在明晰的空檔； 部分項(xiàng)目通過贈(zèng)送大幅提高產(chǎn)品競爭力，有上佳的溢價(jià)能力和銷售速度，項(xiàng)目保證適度的贈(zèng)送，一方面可以豐富產(chǎn)品的賣點(diǎn)，同時(shí)將為項(xiàng)目的營銷和定價(jià)策略提供更為豐富的空間；,PART3 市場環(huán)境分析,宏觀房地產(chǎn)市場研究 西安市場板塊劃分 區(qū)域住宅市場研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 區(qū)域客戶研究 市場典型案例分析,選取魚化寨板塊內(nèi)相對成熟的社區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的個(gè)案商業(yè)而作為市調(diào)的對象,【區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研】,天朗藍(lán)湖樹,復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū),恒大城,金泰假日花城,繽紛南郡,裕昌太陽城,鴻基新城,魚化寨板塊,區(qū)位外板塊,【區(qū)域商業(yè)市場價(jià)格】,一層商鋪均價(jià)水平在23000元/平米30000元平米，多數(shù)以1托2的形式銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、超市、服飾、美容美發(fā)等便民服務(wù)配套為主,【高新區(qū)商業(yè)價(jià)格】,銷售商業(yè)物業(yè)多可自由分割，分割面積以30160平米中小套型商鋪，多數(shù)層數(shù)為兩層，個(gè)別社區(qū)金角商業(yè)可設(shè)立為34層,復(fù)地優(yōu)尚國際社區(qū) (社區(qū)底商),恒大城(社區(qū)底商),天朗藍(lán)湖樹 (社區(qū)底商),PART3 市場環(huán)境分析,宏觀房地產(chǎn)市場研究 西安市場板塊劃分 區(qū)域住宅市場研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 區(qū)域客戶研究 市場典型案例研究,區(qū)域內(nèi)基本都是地緣客戶，