【文章內(nèi)容簡介】 目前長樂城區(qū)規(guī)模的限制， 長樂市區(qū)的土地開發(fā)已趨于飽和 ，城區(qū)內(nèi)外土地價格天壤之別，大大增加了城內(nèi)住宅開發(fā)成本，去年城區(qū)最貴的地塊拍賣到 280萬 /畝u 向城區(qū)以外發(fā)展成為長樂房地產(chǎn)發(fā)展必然趨勢良好的學(xué)校教育集中的娛樂設(shè)施城區(qū)區(qū)位 濃郁的居住氛圍更好的安全保障完善的生活配套滿足 長樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求在錦江花園買房子，就是為了給小孩提供更好的教育環(huán)境。—— 錦江花園業(yè)主在長樂有房子，不管是玩、買東西還是孩子讀書都比鄉(xiāng)鎮(zhèn)方便。—— 長樂酒店管理人員長樂鄉(xiāng)村自建別墅 —— 針對業(yè)主各自居住需求的小規(guī)模、低品質(zhì)建設(shè)u 華僑、在外生意人自建別墅u 企業(yè)主自建別墅u 村民宅基地自建別墅自建別墅 —— 來自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求u 自建別墅基本位于建造者的生活或工作所在區(qū)域內(nèi)，滿足簡單的居住需求u 自建別墅特征 位于農(nóng)村而缺乏成熟配套 村民自建而產(chǎn)品品質(zhì)不高 分布零散且外觀表現(xiàn)雜亂 規(guī)模有限而無法營造氛圍 散布郊野而缺乏安全保障所有者 位置 用途企業(yè)主 工廠附近 長期居住村民 宅基地 長期居住華僑 祖屋附近 回鄉(xiāng)居住地在外生意人只要別墅做成最好的，肯定會有人買，自己就會海邊買而不去福州。此外，有的企業(yè)主子女多，有購買多套別墅的需求?！?長樂外經(jīng)貿(mào)局局長 周曉翔我的一個朋友自己家族蓋了八棟別墅，但自建別墅配套等條件很差的。如有高品質(zhì)的別墅出售，會選擇買。—— 長樂天上人間 郝總長樂別墅市場的潛在客戶群體數(shù)量較大u 長樂民間資本雄厚，購買力強u 長樂別墅需求并未得到滿足在長樂 500萬不算富，能動用 2023萬資金的人數(shù)可能達(dá)到總?cè)藬?shù)的百分之五左右。 50萬一套的住宅， 2023套，在長樂只需要 12年就可以賣光。長樂有四十萬人在美國，外匯流入量大。從正規(guī)渠道統(tǒng)計每年就高達(dá) 9億美元，加總的話估計每年在百億元人民幣左右。 —— 長樂開發(fā)商 鄭總目前長樂有商品別墅 200套左右，有 60套沒賣出，都是加州陽光的風(fēng)水問題。—— 長樂開發(fā)商 鄭總 其實我的朋友圈內(nèi)有很多想住別墅，剛才我們還在商量自己蓋。—— 長樂天上人間 郝總由于重親情的傳統(tǒng)以及習(xí)俗的壓力，外地打工者會盡量匯錢回家蓋房。如果出去兩年還沒匯錢回家蓋房子，整個家族都會沒面子?！?神 5傳媒策劃總監(jiān)福州別墅市場福州別墅市場發(fā)展歷程u 據(jù)不完全統(tǒng)計，至今為止福州大大小小的別墅項目３０余個，已推出的市場總量有４０００多套u 居家型別墅受到市場歡迎，銷售狀況良好? 從９０年代中期開始，隨著整個房地產(chǎn)市場回暖，消費者的購買力也不斷增強，促使不少開發(fā)商再次熱身于別墅開發(fā)；? 2023年以后， 綠洲家園、金橋花園、閩都大莊園等新建別墅項目的推出， “居家型 ”的定位使其取得較好的銷售業(yè)績， 很大程度上改變了以往福州別墅項目建兩個空置一個的狀況 ；? 2023年的水鄉(xiāng)溫泉別墅、居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)作為別墅市場的主力銷售良好；他們都處在城市的邊沿地帶，屬于離塵不離城的項目，是典型的居家型別墅；? 2023年，運盛美之國花園、水鄉(xiāng)溫泉別墅二期、蘭庭 西江月等別墅項目的推出，仍以居家型為主，別墅均價已從 2023年的每平方米 3989元上升到 4819元，漲幅達(dá)到 %；近年福州別墅市場放量統(tǒng)計2023—2023約 1500畝建面 48萬平米2023約 2400畝建面 90萬平米2023約 1600畝建面 74萬平米2023約 2400畝建面 166萬平米綠洲家園閩都大莊園一期金橋花園居住主題公園水鄉(xiāng)溫泉一期閩都大莊園二期山姆小鎮(zhèn)中天桂湖云庭運盛美之國一期水鄉(xiāng)溫泉二期蘭庭東方墅蘭庭西江月香江紅海園長灘美墅運盛美之國二期福祿坊云畝天朗東方威尼斯中天金海岸 名城港灣羅馬生態(tài)園海潤湖畔花園注：占地面積與建筑面積按當(dāng)年實際開盤量估算。名城港灣、蘭亭西江月、東方威尼斯、云畝天朗未開發(fā)的 3567畝土地未納入 。2023年福州市場別墅推出量大，至今銷售狀況良好u 2023年福州別墅市場總體呈現(xiàn)盤量大的特征，被 業(yè)內(nèi)人士稱為 ” 放量年 ”u 今年以 TOWNHOUSE為主的福州別墅市場截至目前都表現(xiàn)強勁 ： 名城港灣開盤當(dāng)天簽約137套銷售 3． 06億元； 8月 19日，東方威尼斯一期聯(lián)排別墅推出 76套，市場表現(xiàn)活躍方位 名稱 總占地面積 本期規(guī)模往東 名城港灣 1400畝 一期 300畝長灘美墅 180畝 一期 55畝 往西 運盛美之國 500畝 分三期羅馬生態(tài)園 136畝 136畝雲(yún)畝天朗 1270畝 一期 200多套往南 中天 ?金海岸 636畝 一期 香江紅海園 近 400畝 一期 76套大唐世家 86畝（一期） 一期 86畝東方威尼斯 1234畝 一期 200多套福州別墅市場格局分析u 福州現(xiàn)有別墅都在福州市中心半小時圈內(nèi)u 別墅多集中在鼓樓、倉山區(qū)內(nèi)，由于距中心區(qū)近，而成為居住型別墅；u 馬尾、閩侯陸續(xù)有別墅項目面市，因相對距離較遠(yuǎn)，故多以大規(guī)模入市，以自身的豪華配套吸引客戶名城港灣長灘美墅蘭庭 .西江月東方威尼斯中天 .金海岸水鄉(xiāng)溫泉運盛 .美之國羅馬 .生態(tài)園閩侯云畝天朗閩都大莊園居住主題公園蘭庭東方墅中天桂湖云庭福州市別墅項目掃描 1名稱 名城港灣 蘭庭 西江月圖片位置 福州市馬尾區(qū)江濱路東大道 88號 福州倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘路 566號基本情況 總占地約 1400畝，總建筑面積 130萬 M2；其中一期占地 300畝，全部為別墅，約 300多套，以人造水系隔成島嶼，容積率 ；后續(xù)開發(fā)均為高層、小高層；西班牙風(fēng)格占地面積 288666 M2 ，總建筑面積 109119 M2 ；依山而建，分三期開發(fā)，容積率 ；一期173棟，共 198戶 戶型面積及價格 90萬 500萬（樓王 2023多萬）；主要價格區(qū)間 380460萬；聯(lián)排 6000多 / M2 ，獨棟 8000多 / M2 153410 M2， 180萬 300萬 /套；聯(lián)排 4000多元 / M2；獨棟 60007000元 / M2客戶群 市區(qū)、八縣客戶各半 主要是在福州工作的企業(yè)主、高管，八縣的客戶較少置業(yè)目的 居家、度假，各半 居家為主銷售情況 推出一個月，售出一半 04年 7月 3日開盤，已售出 60%福州市別墅項目掃描 2名稱 東方威尼斯 云畝天朗圖片位置 福州市倉山區(qū)上渡路 8號 福州市閩侯縣上街鎮(zhèn) 316國道旁新東陽高爾夫球場內(nèi)基本情況總用地面積 1234畝，分三期開發(fā)容積率 ；一期 76套聯(lián)排別墅， 127棟獨棟別墅；引烏龍江水切割成 11座島嶼；現(xiàn)代明快的澳洲風(fēng)格； 8000 M2商業(yè)廣場， 5000 M2水岸會所，更有游艇碼頭總占地 2800畝，其中高爾夫球場占地 1500畝，別墅占地 1270畝，分三期開發(fā) 1000余套別墅；一期占地 200300畝， 200棟別墅200余戶，以獨棟別墅為主，引自然水系切割成 7個島；西班牙風(fēng)格戶型面積及價格聯(lián)排別墅，面積 226261 M2，總價 100萬左右，單價約 4000元 /M2；獨棟別墅 287406 M2 ，總價200萬左右，單價約 6000元 /平米獨棟、雙拼：面積 320993M2，總價格 180880萬；單價 50008000元 /平米客戶群 市區(qū)、八縣都有 目前客戶大部分為高爾夫會員，多來自福州、八縣也不少置業(yè)目的 居家、度假 度假、居家銷售情況 未開始銷售動作， 8月中旬開盤 未正式開盤，約半年售出約 31套福州市別墅項目掃描 3名稱 中天 金海岸 運盛 美之國圖片位置 福州市倉山區(qū)洪灣路中段 鼓樓區(qū)梅峰路 166號基本情況占地面積 636畝，建筑面積 76萬 M2，容積率 ；一期 114畝， 33棟樓，有 TH、亞別墅、情景洋房；臨金山公園、濕地公園、流花溪，自然環(huán)境良好總占地 500畝，容積率 ，分三期開發(fā)；位于市區(qū)內(nèi)，配套齊全戶型面積及價格別墅 250290M2，總價約 90100萬；小高層 125145M2，總價約 30萬聯(lián)排 190260 M2 ， 40005000元 /M2 ；雙拼 250多 M2， 60007000元 /M2 客戶群 福州市區(qū)為主，八縣客戶約占 30%，其中約 80%的業(yè)主是三、四次置業(yè) 幾乎全是市區(qū)人買，機關(guān)單位公務(wù)員為主置業(yè)目的 居家為主 居家為主銷售情況 05年 8月 13日開盤，目前認(rèn)購情況良好 一期 04年 3月開盤， 10月售完福州市別墅項目掃描 4名稱 居住主題公園圖片位置 福州市五四北秀峰 233號基本情況總占地 1800畝，共 5個區(qū)，同期開發(fā)，別墅為主，少量多層；世界最大世紀(jì)大門， 600畝社區(qū)公園、 10多萬 M2生態(tài)湖； 27000M2商業(yè)，完備的健康、教育、休閑配套戶型面積及價格均價：獨棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2；空中階梯 3500元 / M2 ；雙拼 6000元 / M2；多層 2700元 / M2客戶群 福州及周邊縣區(qū)企業(yè)主，高收入公務(wù)員；八縣客戶占 30%置業(yè)目的 居家為主銷售情況 03年 7月開盤，目前基本售完福州市別墅項目 —— 面向全福州財富階層的需求u 福州市目前別墅總價多在100萬以上，目標(biāo)客戶面向全福州的財富階層u 福州多數(shù)別墅項目的銷售中八縣客戶占據(jù)了一定比例u 通過訪談了解到，長樂人在福州購房目的在于 “ 配套、教育、娛樂、炫耀 ”名稱 面積區(qū)間平米主要總價區(qū)間萬元八縣客戶所占比例名城港灣 300500 380460萬 50%蘭庭 西江月 153410 180300 少量東方威尼斯 聯(lián)排 226261獨棟 287406聯(lián)排 100萬左右獨棟 200萬左右未發(fā)售居住主題公園 獨棟 7300元 / M2；聯(lián)排 4188元 / M2 30%云畝天朗 320993 180880 30%中天 金海岸 250290 90100 30%運盛 美之國 190260 80175 少量八縣客戶業(yè)主中約有三成來自八縣，其中福清最多，其次是長樂，真正土生土長的福州人并不多?！?居住主題公園 銷售代表福州市別墅仍以滿足居住需求為主，少數(shù)產(chǎn)品開始重視度假功能，別墅投資需求被忽略特征總結(jié)：u 均位于福州市區(qū)及近郊，交通狀況較好，在福州市中心半小時車程范圍內(nèi)u 依托城市成熟的生活配套設(shè)施，多數(shù)自身亦具有一定的配套u 福州別墅消費以滿足長期居住為主，少數(shù)郊區(qū)項目同時滿足高端客戶的度假需求名稱 項目賣點 置業(yè)用途運盛 美之國 區(qū)位、城市配套 居住為主蘭庭 西江月 產(chǎn)品品質(zhì)，自然資源中天 金海岸 自然環(huán)境、區(qū)域前景居住主題公園 規(guī)模、配套、自然環(huán)境東方威尼斯 規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)名城港灣 規(guī)模、豪華配套 居住、度假云畝天朗 高爾夫市場現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關(guān)注，投資需求被忽略如果留著以后養(yǎng)老，現(xiàn)在又有投資回報，那樣的別墅會考慮買?！?閩侯大莊園業(yè)主 開發(fā)商需求及市場滿足情況總結(jié)p 長樂商品房市場（集中在城區(qū)） —— 僅用以滿足長樂及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居住需求，但因城區(qū)規(guī)模限制，城區(qū)土地供應(yīng)減少，未來的居住需求只能從城區(qū)以外來滿足p 自建別墅 —— 來自工業(yè)區(qū)、村鎮(zhèn)、華僑的居住需求，但因自建導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)不高，居住需求并未得到很好的滿足，對于品質(zhì)好的產(chǎn)品有需求；p 福州別墅市場 —— 現(xiàn)有產(chǎn)品以滿足客戶居住需求為主，度假需求逐漸開始受到關(guān)注，但投資需求被忽略需求特征分析u 結(jié)論依據(jù)：客戶訪談長樂人 福州人對項目區(qū)域的看法 機場爛尾別墅、麒麟山莊別墅客觀上給別墅產(chǎn)品的形象帶來一些負(fù)面影響對長樂區(qū)域價值的認(rèn)可程度普遍偏低；距離是影響長樂被福州人認(rèn)可的重要因素對海的看法 部分長樂人認(rèn)為海邊不適合居住，但這種觀念可通過引導(dǎo)實現(xiàn)轉(zhuǎn)變；休閑會到海邊，吃海鮮、游泳旅游可能會去，認(rèn)為平潭的海比長樂好 ；對海沒有特殊偏好，覺得長樂海邊目前不適合居住；長樂的海蚌出名，會去吃海鮮；福州專業(yè)人士普遍認(rèn)同海的價值休閑娛樂方式 長樂企業(yè)主的娛樂方式還停留在較低層次：到酒店開房間打牌、夜總會 認(rèn)為福州市旅游資源不強，市民旅游多選擇外省，周邊游選擇永泰和平潭對投資別墅的看法 少量客戶對 “ 雙城 ” 規(guī)劃有所了解，認(rèn)為項目具