【文章內(nèi)容簡介】 套，目前正在建設(shè)中；n塔子湖 目前被夢湖香郡占據(jù)，可利用性低。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?外部資源塔子湖體育中心武漢極地海洋世界塔子湖中環(huán)商貿(mào)城市民中心 從配套的檔次、區(qū)域的發(fā)展來看，后湖新城能輻射到的客戶廣度和客戶從配套的檔次、區(qū)域的發(fā)展來看，后湖新城能輻射到的客戶廣度和客戶層次的高度也在提升。層次的高度也在提升。 ———— 當(dāng)然，需要能打動他們的產(chǎn)品出現(xiàn)。當(dāng)然，需要能打動他們的產(chǎn)品出現(xiàn)。41由于中心土地稀缺，城市外擴(kuò)，客戶外溢是必然趨勢p從 2023年土地出讓信息可以看出，中心區(qū)土地出讓數(shù)量占比較少，漢口中心區(qū)年內(nèi)共出讓 8宗低塊，占比僅為全市的 2%；p隨著城市的不斷發(fā)展，市中心房價的不斷攀升，郊區(qū)邊緣化，中心郊區(qū)化趨勢日益顯著，繼漢口中心外，古田、常青和后湖成為漢口樓市的主力發(fā)展方向；永清商圈王家墩 CBD后湖板塊古田板塊常青板塊漢口中心板塊古田板塊常青板塊后湖板塊約20分鐘2023年 112月初武漢市土地成交情況 —— 環(huán)線分布　 宗數(shù) 占地 建筑面積 建面占比 1環(huán)內(nèi) 17 %1—2 環(huán) 24 2088432 %23環(huán) 35 2822970 11000358 %3環(huán)外主城區(qū) 44 3220238 %遠(yuǎn)城區(qū) 54 3192282 %合計 174 12120830 36985310 %宏 觀 利好42區(qū)域定位生態(tài)居住新城，是漢口主城區(qū)唯一大片凈低，區(qū)域純粹，發(fā)展?jié)摿Υ螅邆浜蟀l(fā)優(yōu)勢42后湖區(qū)域形象純粹， 尚未整體開發(fā)，是武漢市價格洼地，未來開發(fā)量大，具備后發(fā)優(yōu)勢，最有可能打造高端。后湖新城定位： “ 和諧生態(tài)居住新城 ” 板塊規(guī)劃用地面積： 里。2023年板塊規(guī)劃人口： 30萬人。平均房價： 6500元 /平米未來開發(fā)量：約 500萬方東湖新城： 以低容積率低矮建筑為主的高檔居住區(qū)。平均房價 10000元 /平米以上代表樓盤：復(fù)地東湖國際、東湖一號后湖新城后湖新城南湖新城南湖新城四新新城四新新城東湖新城東湖新城南湖新城： 。該片區(qū)交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施已基本完善，是四個規(guī)劃新城中最成熟的社區(qū)。平均房價 700010000元 /平米以上代表樓盤：南湖半島、保利拉菲四新新城： 。擬建成類似巴黎 “ 香榭麗舍 ” 風(fēng)情的大街，荷蘭的風(fēng)車文化將在四新扎根。平均房價： 7000元 /平米以上代表樓盤：南國明珠、水墨甲秀規(guī) 劃利好43區(qū)域軌道交通的改善，與中心區(qū)距離的拉近，區(qū)域價值平臺進(jìn)一步拉升預(yù)計 2023年建成， 將實現(xiàn)二環(huán)線 30分鐘暢通預(yù)計 2023年建成，將作為 承接中心城區(qū)進(jìn)入后湖新城、 天河機(jī)場、黃陂的重要交通轉(zhuǎn)換樞紐3號線將有 3處站點(diǎn)布局在后湖，預(yù)計 2023年前建成，正式連接中心區(qū)預(yù)計 2023年建成通車，屆時 漢口后湖居民到武昌，可擁有長江二橋與七橋雙過江通道已于 09年 5月動工，直達(dá)省政府為城市景觀道， 2023年全線貫通后湖片區(qū)已陸續(xù)建設(shè)與開通，完善內(nèi)部交通體系二環(huán)線漢口段快速路金橋大道高架橋地鐵3/6/8號線二七長江大橋武漢大道內(nèi)部 “五縱三橫 ” 路網(wǎng)p目前后湖距離漢口中心城區(qū)不到 20分鐘，但受制于交通現(xiàn)狀，價值平臺低，隨著區(qū)域軌道交通的改善，未來將更加縮短與中心城區(qū)的距離，區(qū)域價值平臺進(jìn)一步提升。規(guī) 劃利好p武漢大道是橫跨漢口、武昌， 時速 60公里的城市快速路 。規(guī)劃定位為交通最便捷暢通、環(huán)境最整潔優(yōu)美、綠化最大氣完整、設(shè)施最完善齊備的景觀大道。全長 江城最靚麗的 “ 迎賓大道” 。44后湖正通向中央居住區(qū)的道路上，漢口三足鼎立之勢逐步形成中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央居住區(qū)中央居住區(qū)中央商業(yè)區(qū)中央商業(yè)區(qū)n中央商務(wù)區(qū)：中央商務(wù)區(qū)： 武漢漢口王家墩；n中央商業(yè)區(qū)：中央商業(yè)區(qū)： 武廣商圈、江漢路商圈與西北湖商圈組成；n中央居住區(qū)：中央居住區(qū)： 漢口后湖板塊。地理優(yōu)勢， 與武漢核心區(qū)域的天然聯(lián)系政策優(yōu)勢， 四大居住新城中唯一在漢口的新城配套優(yōu)勢， 城市配套和交通設(shè)施的持續(xù)改善與落實后湖將成為未來漢口的居住中心規(guī) 劃利好45項目所在西片區(qū)集區(qū)域行政中心、體育中心于一體，片區(qū)價值平臺最高規(guī) 劃利好市民之家市民之家p建成時間： 2023年p總投資： 9億元p規(guī)模： 總占地約 10萬平方米，最高為七層，總高度 55米p社會效益： 全國最大的辦事大廳之一，武漢市政服務(wù)的大窗口，全市面對公眾與企業(yè)的審批和公共服務(wù)事項都將在此設(shè)窗口，實現(xiàn) “ 一樓式辦公，一窗式收費(fèi)，一站式服務(wù) ” 。道金大道線環(huán)三解放大漢黃路線路鐵姑嫂樹路 廣京井南大道興業(yè)路后湖大道百步亭花園路行政中心體育中心長江傳媒大廈p主樓建筑面積 ， 60余層，將建成具有 “ 兩型社會 ” 建設(shè)示范價值的地標(biāo)性、環(huán)保型、智能化綠色地標(biāo)建筑塔子湖體育中心p定位： 江城最大的健身公園p規(guī)模： 擁有 48000平方米的全民健身大樓、 17片網(wǎng)球場、 2片壘球場、 2片曲棍球場、 1片射箭場、 1片飛碟場 …… 戶外是長達(dá) 。p將引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店，品牌餐飲酒店、大型超市，此外還有健身俱樂部，滿足周邊居民從低端到高端的所有需求。塔子湖體育中心商業(yè)中心長江傳媒大廈46晉合金橋世家，站位高端，面向高端客戶，開盤去化率達(dá)到 60%項目概況?地理位置：江岸武漢大道金橋段三金潭立交處（中環(huán)商貿(mào)城與吉祥谷交匯處） ?占地面積： 250416㎡?總建筑面積： 420230㎡?本次推售產(chǎn)品說明：本次推出兩棟 33F的高層， 4號樓，兩梯三戶，共計 396套房源。 90100㎡ 的 2房和 90100、 140150㎡ 的 3房銷售情況?10月 30日開盤，本次推出 396套，當(dāng)日銷售 243套，銷售均價 10000元 /㎡ (含 2023元 /㎡ 裝修 )，開盤銷售率為 61%；?開盤活動：交 2萬元認(rèn)籌金客戶享受價格 1萬 /㎡ ，開盤后不享受此價格 4號樓（紅色）為此次開盤樓棟（ ）客戶情況：u 客戶組成： 80%來自漢口中心區(qū)建設(shè)大道沿線客戶u 客戶職業(yè)： 50%為私營業(yè)主為主，公務(wù)員u 客戶購買實力： 60%客戶是一次性付款， 40%客戶首付 5成。u 客戶置業(yè)經(jīng)歷： 有多套房產(chǎn)，有高端置業(yè)經(jīng)驗。后湖片區(qū)首個成品房住宅，面向首改客群體價格高出后湖片區(qū)其他樓盤近一倍，走高端路線。市 場 利好47區(qū)域具備產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)，實力客戶基礎(chǔ)雄厚，購買力強(qiáng)勁市 場 利好中環(huán)商貿(mào)城p占地面積 2100畝， 總投資 18億人民幣，建筑面積 60萬方。p內(nèi)含汽車、鋼材、副食調(diào)料、 4S店群、汽車配件交易 中心、五金機(jī)電博覽交易中心、現(xiàn)代物流中心 七大專業(yè)市場 ，以及 200畝的汽車主題公園。 p是一個集交易、物流、物業(yè)、展示、電子商務(wù)、結(jié)算、娛樂、游覽、公寓、酒店 十大功能于 一體 ，電子信息化服務(wù)為核心的大型現(xiàn)代化 專業(yè)市場集群 。一期鋼材、副食調(diào)料兩大市場的商鋪 進(jìn)駐和開業(yè)經(jīng)營均達(dá) 90%以上 。整體租金均價水平穩(wěn)定于 60元 /m2以上。老竹葉山汽車市場整體搬遷進(jìn)入， 簽約進(jìn)駐率達(dá) 95%。專業(yè)市場帶來購買實力強(qiáng)勁的客群202311新城中心發(fā)展理論世聯(lián)研究理論49案例分析案例前提：v區(qū)域為城市新中心區(qū)v區(qū)域內(nèi)有會展、酒店等綜合物業(yè)相關(guān)案例：216。深圳中心區(qū)216。東莞新城中心216。南京河西新城216。鄭州新區(qū)216。青島東部新區(qū)核心結(jié)論：案例分析見附表216。新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律216。新城市中心功能構(gòu)成216。新城市中心區(qū)核心屬性50政府導(dǎo)向是推動新城市中心快速發(fā)展和區(qū)域價值提升的前提城市 政府作用 結(jié)果　216。深圳216。東莞216。南京216。鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標(biāo)?中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招商推薦會?政府高調(diào)搬遷至市民中心?區(qū)域價值提升至全市最高?帶動區(qū)域房價上漲?吸引中大型企業(yè)入駐?1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)?2023年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷?10年間未發(fā)展，住宅、寫字樓開發(fā)量少，檔次低?新城中心成形，成為東莞價值最高區(qū)域?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念?多次舉辦南京新 CBD論壇?申辦十運(yùn)會?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產(chǎn)?河西新區(qū)區(qū)域價值提升?新區(qū)方案國際招標(biāo)?提前修建核心建筑會展中心和會展賓館?鄭東新區(qū)成為新的開發(fā)熱點(diǎn)?高檔住宅、寫字樓大量開發(fā)新城市中心的發(fā)展無一例外都是在政府高調(diào)推動之下進(jìn)行的新城市中心的發(fā)展無一例外都是在政府高調(diào)推動之下進(jìn)行的51核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點(diǎn)發(fā)展的重要引擎深圳高交會館南京奧體中心東莞市政府 鄭州會展中心城市 核心設(shè)施 作用216。深圳216。東莞216。南京216。鄭州高交會館市府大樓奧體中心會展中心?最早建成的配套，標(biāo)志中心進(jìn)入高速發(fā)展期?市政府建成和搬遷帶動新中心區(qū)的實質(zhì)發(fā)展?河西新城發(fā)展的重大契機(jī)，發(fā)展的核心支撐?鄭東新區(qū)最早建設(shè)的大配套，標(biāo)志新區(qū)重大設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃帶動新區(qū)快速發(fā)展，也帶動房地產(chǎn)項目的開發(fā)深圳市民中心52新城市中心一般都有承擔(dān)標(biāo)志性建筑的核心區(qū)，同時形成區(qū)域的核心功能核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志鄭東新區(qū)核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志市政府大樓會展＋會展賓館東莞新中心區(qū)奧體中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志南京河西新城深圳新中心區(qū)市民中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志核心區(qū)：216。政府大樓216。城市級公共建筑組團(tuán)?體育館?會展及配套216。核心區(qū)一般由政府大樓、市級公建組團(tuán)如會展、體育中心來承擔(dān)53多種功能復(fù)合、多個組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：216。政府、文化配套、公園、會展216。高級住宅、寫字樓、購物中心、星級酒店鄭東新區(qū)：216。會展、公園旅游區(qū)、藝術(shù)中心、醫(yī)院216。寫字樓、高級住宅、星級酒店南京河西新區(qū)：216。奧體中心、娛樂配套、公園、文教體配套216。寫字樓、高級住宅、購物中心東莞新中心：216。政府、文教配套、會展中心、中心廣場216。高級住宅、寫字樓、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級酒店政府大樓寫字樓群旅游公園會展中心核心區(qū)54城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅－辦公 — 商業(yè)的次序起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期商業(yè)項目辦公項目市政配套 土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項目 中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序03年 45年 610年 10年后時間開發(fā)類型216。不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致216。不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同55地鐵案例研究56項目基本情況 —— 香港的軌道交通秉承先進(jìn)的規(guī)劃理念，表現(xiàn)為在總體規(guī)劃層面上的以軌道為骨干的交通系統(tǒng)與城市空間格局高度融合。屯門元朗粉嶺 /上水大埔沙田荃灣將軍澳東涌天水圍 香港島 大嶼山新界 九龍香港新市鎮(zhèn)分布圖香港將軍澳及東涌57項目基本情況 —— 香港新市鎮(zhèn)自 1973年以來開始發(fā)展，目前已建成 9個新市鎮(zhèn)，對解決香港人口的增長，分散擠迫市區(qū)內(nèi)的人口，改善居住環(huán)境，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)起到重要的作用。n從 1973年推行新市鎮(zhèn)計劃以來，香港在 30年間先后興建了 9個新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。 n現(xiàn)有的 9個新市鎮(zhèn)整體人口約 320萬，占香港總?cè)丝诘囊话?，未來?guī)劃人口達(dá)到400萬。 n新市鎮(zhèn)記載著香港 30年的社會變遷，是香港經(jīng)濟(jì)起飛的縮影，為幾百萬香港人營造了嶄新的生活空間、住宅小區(qū)和便利的社區(qū)設(shè)施，對香港的繁榮穩(wěn)定起到了重要作用。開發(fā)時間新市鎮(zhèn) 占地面積（公頃）現(xiàn)時人口 規(guī)劃人口 規(guī)劃及交通第一代1970年代初期荃灣 3285 以往為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在仍為香港重要的貨柜碼頭區(qū)，西鐵、地鐵通過，交通路發(fā)發(fā)達(dá)。沙田 3591 63萬 土地主要有吐露港填海而成，有東鐵和馬鞍山鐵路通過，對外聯(lián)接路網(wǎng)正進(jìn)行擴(kuò)展。屯門 2253 擁有香港內(nèi)河貨運(yùn)碼頭，作為香港與珠三角州的貨運(yùn)集散中心，具有完善的路網(wǎng)。第二代1970年代后期大埔 2897 計劃在白石角發(fā)展科學(xué)園區(qū)，輔以住宅及教育、康樂實施，東鐵和主要道路網(wǎng)完善。 粉嶺 /上水 768 由舊式墟鎮(zhèn)發(fā)展而來，東鐵及完善的連接路使其與市區(qū)往來便利。元朗 561 西鐵、輕鐵及主要干路網(wǎng)使元朗及其周邊區(qū)域往來市區(qū)便利快捷。第三代1980年代