【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 套，目前正在建設(shè)中；n塔子湖 目前被夢(mèng)湖香郡占據(jù)，可利用性低。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?外部資源塔子湖體育中心武漢極地海洋世界塔子湖中環(huán)商貿(mào)城市民中心 從配套的檔次、區(qū)域的發(fā)展來(lái)看，后湖新城能輻射到的客戶(hù)廣度和客戶(hù)從配套的檔次、區(qū)域的發(fā)展來(lái)看，后湖新城能輻射到的客戶(hù)廣度和客戶(hù)層次的高度也在提升。層次的高度也在提升。 ———— 當(dāng)然，需要能打動(dòng)他們的產(chǎn)品出現(xiàn)。當(dāng)然，需要能打動(dòng)他們的產(chǎn)品出現(xiàn)。41由于中心土地稀缺，城市外擴(kuò)，客戶(hù)外溢是必然趨勢(shì)p從 2023年土地出讓信息可以看出，中心區(qū)土地出讓數(shù)量占比較少，漢口中心區(qū)年內(nèi)共出讓 8宗低塊，占比僅為全市的 2%；p隨著城市的不斷發(fā)展，市中心房?jī)r(jià)的不斷攀升，郊區(qū)邊緣化，中心郊區(qū)化趨勢(shì)日益顯著，繼漢口中心外，古田、常青和后湖成為漢口樓市的主力發(fā)展方向；永清商圈王家墩 CBD后湖板塊古田板塊常青板塊漢口中心板塊古田板塊常青板塊后湖板塊約20分鐘2023年 112月初武漢市土地成交情況 —— 環(huán)線分布　 宗數(shù) 占地 建筑面積 建面占比 1環(huán)內(nèi) 17 %1—2 環(huán) 24 2088432 %23環(huán) 35 2822970 11000358 %3環(huán)外主城區(qū) 44 3220238 %遠(yuǎn)城區(qū) 54 3192282 %合計(jì) 174 12120830 36985310 %宏 觀 利好42區(qū)域定位生態(tài)居住新城，是漢口主城區(qū)唯一大片凈低，區(qū)域純粹，發(fā)展?jié)摿Υ?，具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)42后湖區(qū)域形象純粹， 尚未整體開(kāi)發(fā)，是武漢市價(jià)格洼地，未來(lái)開(kāi)發(fā)量大，具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)，最有可能打造高端。后湖新城定位： “ 和諧生態(tài)居住新城 ” 板塊規(guī)劃用地面積： 里。2023年板塊規(guī)劃人口： 30萬(wàn)人。平均房?jī)r(jià)： 6500元 /平米未來(lái)開(kāi)發(fā)量：約 500萬(wàn)方東湖新城： 以低容積率低矮建筑為主的高檔居住區(qū)。平均房?jī)r(jià) 10000元 /平米以上代表樓盤(pán)：復(fù)地東湖國(guó)際、東湖一號(hào)后湖新城后湖新城南湖新城南湖新城四新新城四新新城東湖新城東湖新城南湖新城： 。該片區(qū)交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施已基本完善，是四個(gè)規(guī)劃新城中最成熟的社區(qū)。平均房?jī)r(jià) 700010000元 /平米以上代表樓盤(pán)：南湖半島、保利拉菲四新新城： 。擬建成類(lèi)似巴黎 “ 香榭麗舍 ” 風(fēng)情的大街，荷蘭的風(fēng)車(chē)文化將在四新扎根。平均房?jī)r(jià)： 7000元 /平米以上代表樓盤(pán)：南國(guó)明珠、水墨甲秀規(guī) 劃利好43區(qū)域軌道交通的改善，與中心區(qū)距離的拉近，區(qū)域價(jià)值平臺(tái)進(jìn)一步拉升預(yù)計(jì) 2023年建成， 將實(shí)現(xiàn)二環(huán)線 30分鐘暢通預(yù)計(jì) 2023年建成，將作為 承接中心城區(qū)進(jìn)入后湖新城、 天河機(jī)場(chǎng)、黃陂的重要交通轉(zhuǎn)換樞紐3號(hào)線將有 3處站點(diǎn)布局在后湖，預(yù)計(jì) 2023年前建成，正式連接中心區(qū)預(yù)計(jì) 2023年建成通車(chē)，屆時(shí) 漢口后湖居民到武昌，可擁有長(zhǎng)江二橋與七橋雙過(guò)江通道已于 09年 5月動(dòng)工，直達(dá)省政府為城市景觀道， 2023年全線貫通后湖片區(qū)已陸續(xù)建設(shè)與開(kāi)通，完善內(nèi)部交通體系二環(huán)線漢口段快速路金橋大道高架橋地鐵3/6/8號(hào)線二七長(zhǎng)江大橋武漢大道內(nèi)部 “五縱三橫 ” 路網(wǎng)p目前后湖距離漢口中心城區(qū)不到 20分鐘，但受制于交通現(xiàn)狀，價(jià)值平臺(tái)低，隨著區(qū)域軌道交通的改善，未來(lái)將更加縮短與中心城區(qū)的距離，區(qū)域價(jià)值平臺(tái)進(jìn)一步提升。規(guī) 劃利好p武漢大道是橫跨漢口、武昌， 時(shí)速 60公里的城市快速路 。規(guī)劃定位為交通最便捷暢通、環(huán)境最整潔優(yōu)美、綠化最大氣完整、設(shè)施最完善齊備的景觀大道。全長(zhǎng) 江城最靚麗的 “ 迎賓大道” 。44后湖正通向中央居住區(qū)的道路上，漢口三足鼎立之勢(shì)逐步形成中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央居住區(qū)中央居住區(qū)中央商業(yè)區(qū)中央商業(yè)區(qū)n中央商務(wù)區(qū)：中央商務(wù)區(qū)： 武漢漢口王家墩；n中央商業(yè)區(qū)：中央商業(yè)區(qū)： 武廣商圈、江漢路商圈與西北湖商圈組成；n中央居住區(qū)：中央居住區(qū)： 漢口后湖板塊。地理優(yōu)勢(shì)， 與武漢核心區(qū)域的天然聯(lián)系政策優(yōu)勢(shì)， 四大居住新城中唯一在漢口的新城配套優(yōu)勢(shì)， 城市配套和交通設(shè)施的持續(xù)改善與落實(shí)后湖將成為未來(lái)漢口的居住中心規(guī) 劃利好45項(xiàng)目所在西片區(qū)集區(qū)域行政中心、體育中心于一體，片區(qū)價(jià)值平臺(tái)最高規(guī) 劃利好市民之家市民之家p建成時(shí)間： 2023年p總投資： 9億元p規(guī)模： 總占地約 10萬(wàn)平方米，最高為七層，總高度 55米p社會(huì)效益： 全國(guó)最大的辦事大廳之一，武漢市政服務(wù)的大窗口，全市面對(duì)公眾與企業(yè)的審批和公共服務(wù)事項(xiàng)都將在此設(shè)窗口，實(shí)現(xiàn) “ 一樓式辦公，一窗式收費(fèi)，一站式服務(wù) ” 。道金大道線環(huán)三解放大漢黃路線路鐵姑嫂樹(shù)路 廣京井南大道興業(yè)路后湖大道百步亭花園路行政中心體育中心長(zhǎng)江傳媒大廈p主樓建筑面積 ， 60余層，將建成具有 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)示范價(jià)值的地標(biāo)性、環(huán)保型、智能化綠色地標(biāo)建筑塔子湖體育中心p定位： 江城最大的健身公園p規(guī)模： 擁有 48000平方米的全民健身大樓、 17片網(wǎng)球場(chǎng)、 2片壘球場(chǎng)、 2片曲棍球場(chǎng)、 1片射箭場(chǎng)、 1片飛碟場(chǎng) …… 戶(hù)外是長(zhǎng)達(dá) 。p將引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店，品牌餐飲酒店、大型超市，此外還有健身俱樂(lè)部，滿足周邊居民從低端到高端的所有需求。塔子湖體育中心商業(yè)中心長(zhǎng)江傳媒大廈46晉合金橋世家，站位高端，面向高端客戶(hù)，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到 60%項(xiàng)目概況?地理位置：江岸武漢大道金橋段三金潭立交處（中環(huán)商貿(mào)城與吉祥谷交匯處） ?占地面積： 250416㎡?總建筑面積： 420230㎡?本次推售產(chǎn)品說(shuō)明：本次推出兩棟 33F的高層， 4號(hào)樓，兩梯三戶(hù)，共計(jì) 396套房源。 90100㎡ 的 2房和 90100、 140150㎡ 的 3房銷(xiāo)售情況?10月 30日開(kāi)盤(pán)，本次推出 396套，當(dāng)日銷(xiāo)售 243套，銷(xiāo)售均價(jià) 10000元 /㎡ (含 2023元 /㎡ 裝修 )，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為 61%；?開(kāi)盤(pán)活動(dòng)：交 2萬(wàn)元認(rèn)籌金客戶(hù)享受價(jià)格 1萬(wàn) /㎡ ，開(kāi)盤(pán)后不享受此價(jià)格 4號(hào)樓（紅色）為此次開(kāi)盤(pán)樓棟（ ）客戶(hù)情況：u 客戶(hù)組成： 80%來(lái)自漢口中心區(qū)建設(shè)大道沿線客戶(hù)u 客戶(hù)職業(yè)： 50%為私營(yíng)業(yè)主為主，公務(wù)員u 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力： 60%客戶(hù)是一次性付款， 40%客戶(hù)首付 5成。u 客戶(hù)置業(yè)經(jīng)歷： 有多套房產(chǎn)，有高端置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。后湖片區(qū)首個(gè)成品房住宅，面向首改客群體價(jià)格高出后湖片區(qū)其他樓盤(pán)近一倍，走高端路線。市 場(chǎng) 利好47區(qū)域具備產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)，實(shí)力客戶(hù)基礎(chǔ)雄厚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁市 場(chǎng) 利好中環(huán)商貿(mào)城p占地面積 2100畝， 總投資 18億人民幣，建筑面積 60萬(wàn)方。p內(nèi)含汽車(chē)、鋼材、副食調(diào)料、 4S店群、汽車(chē)配件交易 中心、五金機(jī)電博覽交易中心、現(xiàn)代物流中心 七大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，以及 200畝的汽車(chē)主題公園。 p是一個(gè)集交易、物流、物業(yè)、展示、電子商務(wù)、結(jié)算、娛樂(lè)、游覽、公寓、酒店 十大功能于 一體 ，電子信息化服務(wù)為核心的大型現(xiàn)代化 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群 。一期鋼材、副食調(diào)料兩大市場(chǎng)的商鋪 進(jìn)駐和開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)均達(dá) 90%以上 。整體租金均價(jià)水平穩(wěn)定于 60元 /m2以上。老竹葉山汽車(chē)市場(chǎng)整體搬遷進(jìn)入， 簽約進(jìn)駐率達(dá) 95%。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng)勁的客群202311新城中心發(fā)展理論世聯(lián)研究理論49案例分析案例前提：v區(qū)域?yàn)槌鞘行轮行膮^(qū)v區(qū)域內(nèi)有會(huì)展、酒店等綜合物業(yè)相關(guān)案例：216。深圳中心區(qū)216。東莞新城中心216。南京河西新城216。鄭州新區(qū)216。青島東部新區(qū)核心結(jié)論：案例分析見(jiàn)附表216。新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律216。新城市中心功能構(gòu)成216。新城市中心區(qū)核心屬性50政府導(dǎo)向是推動(dòng)新城市中心快速發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升的前提城市 政府作用 結(jié)果　216。深圳216。東莞216。南京216。鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方案國(guó)際招標(biāo)?中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招商推薦會(huì)?政府高調(diào)搬遷至市民中心?區(qū)域價(jià)值提升至全市最高?帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲?吸引中大型企業(yè)入駐?1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)?2023年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷?10年間未發(fā)展，住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量少，檔次低?新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域?政府 02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念?多次舉辦南京新 CBD論壇?申辦十運(yùn)會(huì)?吸引開(kāi)發(fā)商早期介入開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)?河西新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升?新區(qū)方案國(guó)際招標(biāo)?提前修建核心建筑會(huì)展中心和會(huì)展賓館?鄭東新區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)?高檔住宅、寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)新城市中心的發(fā)展無(wú)一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的新城市中心的發(fā)展無(wú)一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的51核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點(diǎn)發(fā)展的重要引擎深圳高交會(huì)館南京奧體中心東莞市政府 鄭州會(huì)展中心城市 核心設(shè)施 作用216。深圳216。東莞216。南京216。鄭州高交會(huì)館市府大樓奧體中心會(huì)展中心?最早建成的配套，標(biāo)志中心進(jìn)入高速發(fā)展期?市政府建成和搬遷帶動(dòng)新中心區(qū)的實(shí)質(zhì)發(fā)展?河西新城發(fā)展的重大契機(jī)，發(fā)展的核心支撐?鄭東新區(qū)最早建設(shè)的大配套，標(biāo)志新區(qū)重大設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃帶動(dòng)新區(qū)快速發(fā)展，也帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)深圳市民中心52新城市中心一般都有承擔(dān)標(biāo)志性建筑的核心區(qū)，同時(shí)形成區(qū)域的核心功能核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志鄭東新區(qū)核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志市政府大樓會(huì)展＋會(huì)展賓館東莞新中心區(qū)奧體中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志南京河西新城深圳新中心區(qū)市民中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志核心區(qū)：216。政府大樓216。城市級(jí)公共建筑組團(tuán)?體育館?會(huì)展及配套216。核心區(qū)一般由政府大樓、市級(jí)公建組團(tuán)如會(huì)展、體育中心來(lái)承擔(dān)53多種功能復(fù)合、多個(gè)組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：216。政府、文化配套、公園、會(huì)展216。高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店鄭東新區(qū)：216。會(huì)展、公園旅游區(qū)、藝術(shù)中心、醫(yī)院216。寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、星級(jí)酒店南京河西新區(qū)：216。奧體中心、娛樂(lè)配套、公園、文教體配套216。寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、購(gòu)物中心東莞新中心：216。政府、文教配套、會(huì)展中心、中心廣場(chǎng)216。高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級(jí)酒店政府大樓寫(xiě)字樓群旅游公園會(huì)展中心核心區(qū)54城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由住宅－辦公 — 商業(yè)的次序起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套 土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目 中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級(jí)商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類(lèi)設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序03年 45年 610年 10年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類(lèi)型216。不同城市新中心區(qū)的開(kāi)發(fā)歷程基本一致216。不同城市，開(kāi)發(fā)力度不同，則開(kāi)發(fā)周期不同55地鐵案例研究56項(xiàng)目基本情況 —— 香港的軌道交通秉承先進(jìn)的規(guī)劃理念，表現(xiàn)為在總體規(guī)劃層面上的以軌道為骨干的交通系統(tǒng)與城市空間格局高度融合。屯門(mén)元朗粉嶺 /上水大埔沙田荃灣將軍澳東涌天水圍 香港島 大嶼山新界 九龍香港新市鎮(zhèn)分布圖香港將軍澳及東涌57項(xiàng)目基本情況 —— 香港新市鎮(zhèn)自 1973年以來(lái)開(kāi)始發(fā)展，目前已建成 9個(gè)新市鎮(zhèn)，對(duì)解決香港人口的增長(zhǎng)，分散擠迫市區(qū)內(nèi)的人口，改善居住環(huán)境，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)起到重要的作用。n從 1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來(lái)，香港在 30年間先后興建了 9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門(mén)、元朗、粉嶺 /上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。 n現(xiàn)有的 9個(gè)新市鎮(zhèn)整體人口約 320萬(wàn)，占香港總?cè)丝诘囊话?，未?lái)規(guī)劃人口達(dá)到400萬(wàn)。 n新市鎮(zhèn)記載著香港 30年的社會(huì)變遷，是香港經(jīng)濟(jì)起飛的縮影，為幾百萬(wàn)香港人營(yíng)造了嶄新的生活空間、住宅小區(qū)和便利的社區(qū)設(shè)施，對(duì)香港的繁榮穩(wěn)定起到了重要作用。開(kāi)發(fā)時(shí)間新市鎮(zhèn) 占地面積（公頃）現(xiàn)時(shí)人口 規(guī)劃人口 規(guī)劃及交通第一代1970年代初期荃灣 3285 以往為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在仍為香港重要的貨柜碼頭區(qū)，西鐵、地鐵通過(guò)，交通路發(fā)發(fā)達(dá)。沙田 3591 63萬(wàn) 土地主要有吐露港填海而成，有東鐵和馬鞍山鐵路通過(guò)，對(duì)外聯(lián)接路網(wǎng)正進(jìn)行擴(kuò)展。屯門(mén) 2253 擁有香港內(nèi)河貨運(yùn)碼頭，作為香港與珠三角州的貨運(yùn)集散中心，具有完善的路網(wǎng)。第二代1970年代后期大埔 2897 計(jì)劃在白石角發(fā)展科學(xué)園區(qū)，輔以住宅及教育、康樂(lè)實(shí)施，東鐵和主要道路網(wǎng)完善。 粉嶺 /上水 768 由舊式墟鎮(zhèn)發(fā)展而來(lái)，東鐵及完善的連接路使其與市區(qū)往來(lái)便利。元朗 561 西鐵、輕鐵及主要干路網(wǎng)使元朗及其周邊區(qū)域往來(lái)市區(qū)便利快捷。第三代1980年代