【文章內(nèi)容簡介】 有其他休閑娛樂設(shè)施。統(tǒng)一規(guī)范的市場管理秩序華強(qiáng)北中關(guān)村便捷人性化的客戶服務(wù)理念29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。電子市場成功模型：區(qū)域環(huán)境升級選擇具有一定商業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)模的市場擴(kuò)容和改造，并注重打造交通的便捷流暢。所在區(qū)域原有商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。如：中關(guān)村、華強(qiáng)北、三好街均為人流密集、商業(yè)氛圍成熟片區(qū)位于城市主干道沿線，交通通達(dá)性良好，區(qū)域內(nèi)交通微循環(huán)組織暢通。豐富便捷的停車位以滿足人流車流通行需要。如：中關(guān)村在開發(fā)之初就統(tǒng)一由開發(fā)商北科建集團(tuán)規(guī)劃了 1萬個(gè)公共停車位，形成了地下地面立體停車系統(tǒng)。充足的倉儲面積。臨近高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校區(qū)域。如：中關(guān)村范圍內(nèi)聚集大量高新科技研發(fā)機(jī)構(gòu)、三好街緊鄰東北大學(xué)及中科院沈陽計(jì)算技術(shù)研究所在原有自發(fā)形成具有一定規(guī)模的電子市場基礎(chǔ)上升級擴(kuò)容而來，原有電子產(chǎn)業(yè)商家、客戶、產(chǎn)品等資源充足。選址區(qū)位商業(yè)條件成熟、人流量大具有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、擁有技術(shù)支撐打造便捷交通及停車系統(tǒng)30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。電子市場成功模型：物業(yè)品質(zhì)升級外在注重形象打造；內(nèi)部注重鋪位、走道、停車位等細(xì)部處理；相關(guān)硬件設(shè)施更加完善并提供相應(yīng)配套服務(wù)。區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃，樓體挺拔、昭示性強(qiáng)、形象高端，具有標(biāo)志性建筑符號。 如：中關(guān)村 E世界、鼎好電子城；華強(qiáng)北賽格電子廣場、三好街百腦匯打造集中商業(yè)，集散為整，改變以往雜亂零碎的慣有模式。電梯：品質(zhì)上選用進(jìn)口高速電梯，降低等候時(shí)間、改善乘坐舒適性，數(shù)量上滿足商業(yè)及商務(wù)人群需求，保證商業(yè)商務(wù)貨物三者電梯分流。其他：提供其他相關(guān)服務(wù)，如銀行、餐飲、休息等等 ，將購物的初級化市場，向購物、餐飲、休閑、娛樂等多樣化的市場轉(zhuǎn)變。鋪位劃分上：根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求劃分鋪位，確保每個(gè)商鋪面向通道，沒有死角；進(jìn)行多種規(guī)格、面積區(qū)間的分割，便于后期組合銷售；盡量確保較高實(shí)用率。停車位設(shè)計(jì)：充分考慮商業(yè)未來車流需求，設(shè)計(jì)充足停車位，可充分利用空間形成立體停車場或者修建大型公共停車場。 如：華強(qiáng)北高科德數(shù)碼廣場配備六層高立體停車場物業(yè)內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)合理物業(yè)軟硬件配套完善物業(yè)外在品質(zhì)形象高檔31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。電子市場成功模型：規(guī)劃化、協(xié)同化、專注化規(guī)模化帶來市場影響力、協(xié)同化形成良性市場競爭、專注化打造專業(yè)領(lǐng)域?qū)＜倚蜗蠛褪袌隹诒纱丝梢源龠M(jìn)市場的不斷發(fā)展繁榮。商業(yè)形態(tài)上應(yīng)注重特色經(jīng)營、打造細(xì)分市場。避免同質(zhì)競爭，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)互補(bǔ)共同發(fā)展。能夠較好經(jīng)營的商業(yè)普遍都通過發(fā)展商長期持有，或通過發(fā)展商持有部分主力店或統(tǒng)一招商帶租約銷售來形成規(guī)?；?jīng)營；這是將商業(yè)價(jià)值最大化的途徑之一。各經(jīng)營品種形成協(xié)同互補(bǔ)發(fā)展格局，避免同質(zhì)惡性競爭專注于一個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)營，以形成市場長久口碑和傳播效應(yīng)形成規(guī)?；?jīng)營態(tài)勢對于所經(jīng)營領(lǐng)域長久專注，逐步形成一定規(guī)模，在市場上形成深刻記憶點(diǎn)，達(dá)到口碑傳播的效應(yīng)。32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。電子市場成功模型總結(jié)內(nèi)容 總結(jié) 表現(xiàn)品牌升級通過吸納具有知名度的成功商家進(jìn)駐，以此形成品牌效應(yīng)，塑造良好的市場形象，借此聚集人氣促進(jìn)整體市場的繁榮發(fā)展。知名商家進(jìn)駐經(jīng)營方式升級改變以往散戶雜亂的經(jīng)營方式，由開發(fā)商統(tǒng)一持有招商或者引進(jìn)大商家統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，注重經(jīng)營方式多元化統(tǒng)一規(guī)劃、 集中管理多元化經(jīng)營方式打造品牌形象店，改變傳統(tǒng)散亂格局注重特色經(jīng)營管理服務(wù)升級通過針對商家的嚴(yán)格規(guī)范化的市場管理，形成良好有序的經(jīng)營環(huán)境；同時(shí)盡量為顧客提供便捷人性的服務(wù)。統(tǒng)一規(guī)范的市場管理便捷人性化的服務(wù)理念區(qū)域環(huán)境升級選擇具有一定商業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)模的市場擴(kuò)容和改造，并注重打造交通的便捷流暢。選址區(qū)位商業(yè)條件成熟、人流量大具有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、擁有技術(shù)支撐打造便捷交通及停車系統(tǒng)物業(yè)檔次升級外在注重形象打造；內(nèi)部注重鋪位、走道、停車位等細(xì)部處理；相關(guān)硬件設(shè)施更加完善并提供相應(yīng)配套服務(wù)。外在品質(zhì)形象高檔內(nèi)部建筑設(shè)計(jì)合理軟硬件配套完善規(guī)?；?、協(xié)同化、專業(yè)化、規(guī)?；瘞硎袌鲇绊懥?、協(xié)同化形成良性市場競爭、專注化打造專業(yè)領(lǐng)域?qū)＜倚蜗蠛褪袌隹诒?，由此可以促進(jìn)市場的不斷發(fā)展繁榮。形成規(guī)模化經(jīng)營態(tài)勢各經(jīng)營品種形成協(xié)同互補(bǔ)發(fā)展格局，避免同質(zhì)惡性競爭不同的行業(yè)專注于本領(lǐng)域的經(jīng)營 33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略研究思路電子市場案例分析 綜合體案例分析電子市場成功模型體量分析發(fā)展戰(zhàn)略綜合體成功模型經(jīng)濟(jì)測算34本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合體案例分析：類型選擇多項(xiàng)平衡型：Complex = hotel + office + shopping + apartment案例：太古城、東方廣場商務(wù)驅(qū)動(dòng)型：Complex = OFFICE + apartment + hotel + shopping案例：廣州中信廣場、信興廣場酒店驅(qū)動(dòng)型：Complex = HOTEL + apartment + office + shopping案例：上海商城商業(yè)驅(qū)動(dòng)型：Complex = SHOPPING + apartment + office + hotel案例：華潤中心、福岡博多運(yùn)河城35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合體案例分析：華潤中心投資 40億人民幣建設(shè)模式十家國際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)經(jīng)營模式n華潤總部進(jìn)駐，為華潤面向全國的形象典范；n直接在海外進(jìn)行招商，且國際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成；n 50%的國際一線品牌； 30%的亞洲一線品牌、 20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌；n全部只租不售，長期經(jīng)營。商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體代表作，高立意、復(fù)合商業(yè)、重視核心驅(qū)動(dòng)力的便利與昭示華潤中心占地面積 77292平方米，總建筑面積 480935平方米，設(shè)置車位 2988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位 1034個(gè)。分北、中、南三個(gè)部分，整體是一座以大型購物中心為核心，集休閑娛樂、不同功能特點(diǎn)的寫字樓、服務(wù)公寓、五星級酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。關(guān)鍵規(guī)劃動(dòng)作：n一期從深南大道開始開發(fā)，推出項(xiàng)目核心 “ 萬象城 ” ，打造深圳一流商業(yè)品牌。n同時(shí)依靠地王金融商務(wù)圈，規(guī)劃甲級寫字樓。n商業(yè)為道路所分割，順地形營造街區(qū)，上部商業(yè)實(shí)現(xiàn)無縫連接，下部與道路及地鐵對接。 36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合體案例分析：福崗博多運(yùn)河商業(yè)城商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體代表作，融通而便利的空間交通體系，豐富的景觀與節(jié)點(diǎn)運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。商業(yè)核心動(dòng)作：n商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。n將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。n水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn)：太陽廣場、星星庭院和海洋庭院，三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域；n豎直體系包括 “ 運(yùn)間 ” 和 “ 百老匯街 ” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。n鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。n不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強(qiáng)觀光性。寫字樓商場 福岡劇院 及商場酒店37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵本項(xiàng)目并非純粹的商業(yè)驅(qū)動(dòng)型綜合體，必須參考多項(xiàng)平衡型綜合體，才能達(dá)到各物業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)鍵動(dòng)作 案例實(shí)踐造街造坊，營造步行氛圍 n萬象城底部街區(qū)，內(nèi)部街巷；n運(yùn)河城月亮街與地球街水平與豎直互通互聯(lián)良好 n萬象城上部無縫連接，多層停車，溝通道路與地鐵；n運(yùn)河城以多條街道、連廊實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交流整體風(fēng)格和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，商業(yè)建筑風(fēng)格特點(diǎn)鮮明，其他建筑外形為公建風(fēng)格n萬象城現(xiàn)代派風(fēng)格統(tǒng)一全區(qū)；n運(yùn)河城統(tǒng)一為歐式古典風(fēng)格，結(jié)合現(xiàn)代元素內(nèi)部節(jié)點(diǎn)營造 n萬象城街區(qū)、下沉式廣場、瀑布、溜冰場等；n運(yùn)河城太陽廣場、星星庭院和海洋庭院充分利用昭示面，突出商業(yè)核心驅(qū)動(dòng)力 n萬象城充分利用主干道作為商業(yè)昭示面，從深南大道與寶安南路交匯處啟動(dòng)項(xiàng)目38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合體案例分析：太古廣場各物業(yè)保持統(tǒng)一的形象與檔次，相互間形成全時(shí)段錯(cuò)峰使用，相互連通但互不干擾太古廣場總占地 ，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購物中心，共提供近 50萬的建面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會(huì)議中心等。39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合體案例分析：東方廣場充分利用臨街面，形成上下共 3條大型街區(qū)，設(shè)置多個(gè)獨(dú)立大堂與商業(yè)入口位于北京 CBD核心位置；總占地 10萬㎡；包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。n購物中心 —— 東方新天地：包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場。n寫字樓 —— 東方經(jīng)貿(mào)城：內(nèi)含八幢甲級全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的 會(huì)議廳及先進(jìn)的視像會(huì)議中心。n五星級酒店 —— 東方君悅大酒店：擁有 531間豪華舒適的客房和超過 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。n公寓 —— 東方豪庭公寓：共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多項(xiàng)平衡型綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵多項(xiàng)平衡型綜合體地塊形式多樣、規(guī)劃特點(diǎn)不統(tǒng)一，因此必須以高密度物業(yè)的規(guī)劃案例作為補(bǔ)充關(guān)鍵動(dòng)作 案例實(shí)踐互聯(lián)但獨(dú)立的各個(gè)功能體 n太古廣場全時(shí)段錯(cuò)峰使用，內(nèi)部連通；n東方廣場各街區(qū)之間的相互連通，寫字樓與公寓設(shè)置于頂層街區(qū)，多個(gè)大堂均保持獨(dú)立各功能體保持統(tǒng)一的形象與檔次 n太古廣場為頂級物業(yè)集合；n東方廣場保證所有功能體塊為中上檔次功能物業(yè)齊備，形成良好的綜合價(jià)值共享 n太古廣場與東方廣場，均為酒店、商業(yè)、商務(wù)、住宅（或公寓）的全面集合體由于不存在核心驅(qū)動(dòng)，因此各物業(yè)均形成強(qiáng)烈的視覺沖擊n太古廣場多個(gè)超高層形成建筑群；n東方廣場的千米街區(qū)、形式統(tǒng)一的大型公建群41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。緊縮城市理論：一種可持續(xù)發(fā)展的城市狀態(tài)緊縮城市涵義緊縮城市以提高居住密度和集中化來增加城市空間的使用效率，以實(shí)現(xiàn)土地利用的整合化和緊縮化為目的，滿足既定的社會(huì)生活、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。理論依據(jù)n對簡 .雅各布斯的研究成果的再發(fā)現(xiàn)；n建筑師對城市形態(tài)進(jìn)行了理性的現(xiàn)代分析；n在建筑形式方面，一種折中主義的后現(xiàn)代設(shè)計(jì)方法的應(yīng)用；n社會(huì)對建筑景觀及城市活力的向往；n對犯罪問題的關(guān)注，以及希望通過密集化的開發(fā)和對公共空間的人性化利用獲得社會(huì)安全的美好愿望；n無論是在實(shí)際上還是在象征意義上，城市在本地區(qū)、本國乃至國際社會(huì)中扮演的重要角色；n降低城市開發(fā)對當(dāng)?shù)啬酥寥颦h(huán)境的影響的需要。42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。緊縮城市典型案例：格林威治村紐約最具人氣的街區(qū)格林威治村位于紐約曼哈頓上城西 14街至西休斯敦街之間，方圓不足一平方公里的一個(gè)區(qū)域。于 1910年前后在形成，聚集了各種各樣的藝術(shù)工作者、理想主義者、文人墨客，成為美國現(xiàn)代思想的重要發(fā)源地。格林威治村是城中最有人氣的社區(qū)之一，是異域色彩與放蕩不羈的綜合象征。咖啡廳、商店和酒吧林立，聚中在華盛頓廣場公園 (Washington Square Park) 周圍，是世界上最擁擠的休閑區(qū)。43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。緊縮城市典型案例：格林威治村打破傳統(tǒng)的棋盤式規(guī)劃 /在高覆蓋率中實(shí)現(xiàn)城市的多樣性 /混合功能，成就多元活力高覆蓋率：這一地區(qū)道路錯(cuò)綜復(fù)雜，迥異于棋盤式的規(guī)劃。建筑覆蓋率達(dá)到了 60%至 80%，密度在每英畝 125到200棟之間。高密度涵蓋了種類繁多的建筑，建筑的多樣性導(dǎo)致用途的多樣性，也必然導(dǎo)致生活的多樣性。混合功能的街區(qū)：頻繁的街道與高覆蓋率加強(qiáng)了多樣性的需要。通過對公共空間的利用，包括路旁步行道、街區(qū)小公園和城市鄰里，形成了高密度與多類型建筑的完美融合。44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。緊縮城市典型案例：洛克菲勒中心最繁華的商貿(mào)中心，超高容積率建筑群洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心 ——— 曼哈頓島中部，占地 ，共有建筑 19座，總建筑面積 74萬平方米，容積率達(dá) 18。每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達(dá) 65000人，空間構(gòu)圖生動(dòng)，環(huán)境外部富于變化，中心布局上同時(shí)滿足了城市景觀和人們進(jìn)行商業(yè)、文化娛樂活動(dòng)的需要。45本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。緊縮城市典型案例：洛克菲勒中心最繁華的商貿(mào)中心，超高容積率建筑群第五大道第六大道RCA大樓 下沉 廣場 步行街 國際大廈英國館法國館國際大廈美聯(lián)社 大 樓無