【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10 分類 1 2 3 4 5 6 7 8 MERCER 房地產(chǎn)上市公司 2022年業(yè)績(jī)綜合排名中，房產(chǎn)專營(yíng)公司占有 5家之多，剔除個(gè)別因素后占據(jù)了前 10名中的一半。房產(chǎn)加地產(chǎn)組合也有較好表現(xiàn) ,但地產(chǎn)業(yè)務(wù)突出的三家公司都有很強(qiáng)的政府背景 注： 深物業(yè)、金融街由于資產(chǎn)重組，造成當(dāng)年收益率較高，而中關(guān)村由于受到政府特別支持而業(yè)務(wù)面比較寬，同時(shí)負(fù)債率也高達(dá) %。 單位：萬元 — 企業(yè)業(yè)績(jī)綜合排名 — 綜合排名 企業(yè)名稱 總資產(chǎn) 股東權(quán)益 主營(yíng)收入 主營(yíng)利潤(rùn) 凈資產(chǎn)收益率 業(yè)務(wù)組合 1 深萬科 648,291 312,409 445,506 84,111 8 2 中華企業(yè) 519,423 129,402 159,551 66,317 8 3 深振業(yè) 421,894 119,100 202,419 36,290 7 4 深物業(yè) * 244,863 28,588 102,164 28,796 7 5 中遠(yuǎn)發(fā)展 273,754 115,604 76,155 39,794 8 6 金融街 * 113,776 34,649 85,728 21,617 1 7 深長(zhǎng)城 411,585 128,286 140,758 35,701 8 8 亞泰集團(tuán) 480,927 173,398 108,741 41,325 7 9 中關(guān)村 * 969,033 170,529 190,746 45,944 1 10 深天健 311,150 102,443 145,951 18,983 4 11 張江高科 274,764 210,041 61,494 27,620 1 12 長(zhǎng)春經(jīng)開 269,373 158,569 78,268 23,821 4 13 金地集團(tuán) 226,993 127,495 66,294 22,002 8 MERCER 香港房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)主要體現(xiàn)在同一市場(chǎng)、地域內(nèi)的上下游縱向整合和相關(guān)領(lǐng)域的多元化發(fā)展 香港房地產(chǎn) 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)發(fā)展 相關(guān)業(yè)務(wù) 資訊科技 運(yùn)輸基建 開發(fā) 儲(chǔ)備 通訊 建筑 酒店 路訊 巴士 碼頭 網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理 金融服務(wù) 收費(fèi)道路 物流 保險(xiǎn) 空運(yùn) 航空服務(wù) 廢物管理 住 宅 辦公室 工業(yè)用房 商 業(yè) ? 保持低借貸比率 ? 集團(tuán)外幣信貸 ? 穩(wěn)固財(cái)務(wù)實(shí)力減低融資成本 金融服務(wù)的基本作用 ? 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與加拿大帝國 商業(yè)銀行共同擁有加拿 大怡東商人銀行（各占 百分之五十股權(quán)），業(yè)務(wù)包括經(jīng)營(yíng)股票買賣、 投資管理、房地產(chǎn)借貸及人壽保險(xiǎn)。 案例 香港房地產(chǎn)的基本特點(diǎn) ? 縱向延伸 ? 業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng) ? 投資范圍較廣 ? 主要房地產(chǎn)公司都設(shè)有財(cái)務(wù)或投資公司 香港的業(yè)務(wù)模式 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 而美國等成熟地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式多呈現(xiàn)專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì) 美國的業(yè)務(wù)模式 地產(chǎn)開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 股權(quán) REIT 機(jī)構(gòu)投資者 銀行等金融機(jī)構(gòu) 個(gè)人投資者 承租人 自用購買 按揭貸款證券化 按揭 REIT 中介代理 物業(yè)管理 物業(yè)運(yùn)營(yíng) 共同基金 有限合伙 私募基金 業(yè)務(wù)流 資金流 按揭貸款 可能業(yè)務(wù)模式 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 在對(duì)美國、香港、大陸的業(yè)務(wù)模式綜合分析的基礎(chǔ)上，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 金融 服務(wù) 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 投資信托 投資基金 按揭貸款業(yè)務(wù) 財(cái)產(chǎn)管理 中介代理 房地產(chǎn)債權(quán)投資 房地產(chǎn)股權(quán)投資 物業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 區(qū)域開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 住宅開發(fā) 辦公開發(fā) 廠房 /會(huì)展 /商業(yè) /旅游等開發(fā) A B C D E F G H I J K L M 可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 定制化服務(wù) N MERCER 上述業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)陳述中主要名詞的具體定義 相關(guān)名詞定義 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 市場(chǎng)吸引力 用途與好處： ? 業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)確立： – 規(guī)模 – 目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng) ? 特異性策略 ? 主要行動(dòng)方案 ? 優(yōu)勢(shì)發(fā)揮，以及劣勢(shì)改進(jìn) ? 經(jīng)濟(jì)效益回報(bào) 關(guān)鍵成功因素定位 競(jìng)爭(zhēng)能力定位 市場(chǎng)份額 成功因素 ? 客戶要求 ? 公司競(jìng)爭(zhēng)需求 規(guī)模與成熟度 ? 市場(chǎng)規(guī)模 ? 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 ? 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量 ? 進(jìn)入壁壘 ? 供應(yīng)方力量 ? 消費(fèi)方 /買方力量 業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)組合分析 競(jìng)爭(zhēng)能力 定位 有選擇地發(fā)展 1 2 3 4 1 2 3 4 5 撤資 /退出 發(fā)展 市場(chǎng)吸引力 業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)組合分析模型 為實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化，要根據(jù)即期利潤(rùn)和遠(yuǎn)期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)能力來進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)的選擇。從競(jìng)爭(zhēng)能力與市場(chǎng)吸引力兩維來獨(dú)立考察各業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的贏利能力，從而進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)篩選 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 在市場(chǎng)吸引力方面采用了以下一系列評(píng)價(jià)指標(biāo) 1/3X 5% 5% 多 低 高 高 1/2X 515% 515% 中 中 中 中 1X 15% 15% 少 高 低 低 市場(chǎng)吸引力 現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 行業(yè)平均利潤(rùn)率 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量 進(jìn)入壁壘 上游談判實(shí)力 下游談判實(shí)力 低 1 中 3 高 5 市場(chǎng)吸引力評(píng)價(jià)參數(shù) 注：現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模以北京住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模為評(píng)估基礎(chǔ) 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 在競(jìng)爭(zhēng)能力方面采用了以下一些指標(biāo) 100名以后 弱 弱 弱 前 20名 中 中 中 前 5名 高 高 高 中 –3 強(qiáng) 5 萬通能力評(píng)價(jià)項(xiàng)目 北京市場(chǎng)相對(duì)份額 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素 1 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素 2 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素 3 弱 1 競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)價(jià)參數(shù) 注：三項(xiàng)業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素求均值后占權(quán)重 60%，北京市場(chǎng)相對(duì)排名占權(quán)重 40% 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵要素隨所分析的行業(yè)機(jī)會(huì)的不同而變化。（關(guān)鍵成功因素見附錄） 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 根據(jù)市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)各業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)逐一進(jìn)行判斷 市場(chǎng)吸引力 競(jìng)爭(zhēng)能力定位 規(guī)模與成熟度 關(guān)鍵成功因素 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 市場(chǎng)份額 市場(chǎng)增長(zhǎng)率 行業(yè)利潤(rùn)率 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量 進(jìn)入壁壘 上游談判力量 市場(chǎng)份額 成功關(guān)鍵因素 1 成功關(guān)鍵因素 2 成功關(guān)鍵因素 3 評(píng)分 5 3 4 2 2 3 4 2 4 3 綜合評(píng)分 現(xiàn)有總市場(chǎng)規(guī)模 下游談判力量 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 1 5 3 業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)判斷 注：各業(yè)務(wù)詳細(xì)的評(píng)價(jià)情況參見附錄 業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)判斷 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 住宅開發(fā) MERCER 在市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)能力判斷的基礎(chǔ)上，得到各業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)贏利能力排序，最終得出每一個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)的綜合定位 地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) A 地產(chǎn)成片開發(fā) B 住宅開發(fā) C 辦公開發(fā) D 會(huì)展 /商業(yè) /廠房 /旅游 等用房開發(fā) E 物業(yè)持有 F 投資信托 房地產(chǎn)債權(quán) G 投資信托 房地產(chǎn)股權(quán) H 投資基金 I 按揭貸款服務(wù) J 物業(yè)運(yùn)營(yíng) K 物業(yè)管理 L 中介代理 M 定制化服務(wù) N 市場(chǎng)吸引力 競(jìng)爭(zhēng)能力定位 強(qiáng) 弱 中 高 中 低 A N C D E F G H I J K L M 回避或放權(quán) 發(fā)展 有選擇發(fā)展 B 業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的分析結(jié)果 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 其中房地產(chǎn)金融服務(wù)和地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨著政策不確定性和市場(chǎng)轉(zhuǎn)變壓力 地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) A 住宅開發(fā) D 投資信托 房地產(chǎn)債權(quán) G 投資信托 房地產(chǎn)股權(quán) H 投資基金 I 強(qiáng) 市場(chǎng)吸引力 競(jìng)爭(zhēng)能力定位 弱 中 高 中 低 A G H I 回避或放權(quán) 發(fā)展 有選擇發(fā)展 C 投資基金 /信托投資 ?目前在國內(nèi)處于幼稚期，未來發(fā)展受政策影響大 ?市場(chǎng)吸引力在保守估計(jì)下處于中等，但如政策促進(jìn)，市場(chǎng)增長(zhǎng)率將極為迅速 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) ?為目前許多房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)模式 ?政府統(tǒng)一進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)、土地出讓改為招標(biāo)形式后，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)模式將面臨挑戰(zhàn) 住宅開發(fā) ?預(yù)售政策的改變及市場(chǎng)向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變的壓力會(huì)降低的自有資金利潤(rùn)率 ?但如果企業(yè)有良好的融資能力，財(cái)務(wù)杠桿則并不會(huì)下降很多 不確定性和市場(chǎng)壓力 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 根據(jù)以上分析，市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)能力兩維綜合得分最高的是住宅開發(fā)。以下根據(jù)客戶價(jià)值細(xì)分進(jìn)一步分析此業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 產(chǎn)品類型 渠道 心理 子市場(chǎng) 2 需求 A B C D E F G 1 2 3 4 5 貢獻(xiàn) 買方特點(diǎn) 買方價(jià)值 采購行為 ? 當(dāng)前 ? 未來 ? 未滿足 (當(dāng)前 /未來產(chǎn)品或服務(wù)的潛在效益 高 高 低 效益 價(jià)格 產(chǎn)品甲 產(chǎn)品乙 子市場(chǎng) I Indifference Curve 根據(jù)價(jià)值細(xì)分的子市場(chǎng)跨越了傳統(tǒng)的市場(chǎng)界限 /分類 參照 + 組合 或 類型 產(chǎn)品的選擇 價(jià)值 地理 人口 對(duì)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)根據(jù)客戶價(jià)值細(xì)分 機(jī)會(huì)篩選 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)定位 MERCER 根據(jù)客戶價(jià)值可以將住宅開發(fā)業(yè)務(wù)分為三類，對(duì)此三個(gè)子業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)再次運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)能力定位與市場(chǎng)吸引力進(jìn)行分析 高端住宅開發(fā) 中檔住宅開發(fā) 低檔住宅開發(fā) 住宅開發(fā) C1 強(qiáng) 市場(chǎng)吸引力 競(jìng)爭(zhēng)能力定位 弱