【正文】 物業(yè)運營 物業(yè)管理 房地產(chǎn)金融服務(wù) MERCER 萬通公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)構(gòu)成 北京萬通 萬通星河 萬通先鋒 房產(chǎn)開發(fā) （萬置） 房產(chǎn)開發(fā) （萬泉、 亞運、 龍山） 定制化開發(fā) （筑巢網(wǎng)） 物業(yè)經(jīng)營 銷售中介 （東方策略） 物業(yè)管理 （鼎安） 物業(yè)運營 （商城） 地產(chǎn)開發(fā) （ CBD、 龍山） 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 （廣場） 今日萬通 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 MERCER 目標方案 A： 以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，高速發(fā)展現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)，適當?shù)鑫飿I(yè)持有 A方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 北京萬通 / 萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)運營 上市公司 運營 新運營 模式 銷售中介 物業(yè)管理 地產(chǎn)開發(fā) 定制化服務(wù) MERCER 目標方案 B： 積極持有物業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有同步發(fā)展 北京萬通 / 萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)運營 上市公司 銷售中介 物業(yè)管理 地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 （新公司） 被動持有 物業(yè) 主動持有 新物業(yè) B方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 定制化服務(wù) MERCER 目標方案 C： 房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有同步發(fā)展，在內(nèi)部財務(wù)整合支持下，發(fā)展成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司 C方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 外部資金 專業(yè)房地產(chǎn)投資公司 北京萬通 /萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 銷售中介 物業(yè)管理 物業(yè)運營 上市公司 主營業(yè)務(wù) 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 被動持有 物業(yè) 主動持有 新物業(yè) 財務(wù)公司 資金流 消費信貸 地產(chǎn)開發(fā) 定制化服務(wù) MERCER 目標方案 D： 專業(yè)的房地產(chǎn)金融投資公司，投資于開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營各領(lǐng)域 專業(yè)房地產(chǎn)金融投資公司 北京萬通 /萬通星河 萬通先鋒 上市公司 房產(chǎn)開發(fā) 主要投資對象 輔助業(yè)務(wù) 物業(yè)持有 被動持有物業(yè) 主動持有 新物業(yè) 外部資金 消費信貸 對外投資 投資 D方案 評估模式 發(fā)現(xiàn)模式 選擇模式 銷售中介 物業(yè)管理 物業(yè)運營 上市公司 地產(chǎn)開發(fā) 定制化 服務(wù) MERCER 方案 C和 D的差別主要在于所涉及金融業(yè)務(wù)的范圍不同 對內(nèi)投資 對外投資 內(nèi)部積累 社會資源 金融服務(wù) 公眾 戰(zhàn)略投資人 資金來源 資金投向 ?內(nèi)部積累： 依靠現(xiàn)有業(yè)務(wù)的贏利支持，滾動發(fā)展；在房地產(chǎn)行業(yè)這樣的資金密集性行業(yè)中，企業(yè)發(fā)展受限。從競爭能力與市場吸引力兩維來獨立考察各業(yè)務(wù)機會的贏利能力，從而進行主營業(yè)務(wù)篩選 機會篩選 發(fā)現(xiàn)機會 機會定位 MERCER 在市場吸引力方面采用了以下一系列評價指標 1/3X 5% 5% 多 低 高 高 1/2X 515% 515% 中 中 中 中 1X 15% 15% 少 高 低 低 市場吸引力 現(xiàn)有市場規(guī)模 市場增長率 行業(yè)平均利潤率 競爭者數(shù)量 進入壁壘 上游談判實力 下游談判實力 低 1 中 3 高 5 市場吸引力評價參數(shù) 注：現(xiàn)有市場規(guī)模以北京住宅開發(fā)市場規(guī)模為評估基礎(chǔ) 機會篩選 發(fā)現(xiàn)機會 機會定位 MERCER 在競爭能力方面采用了以下一些指標 100名以后 弱 弱 弱 前 20名 中 中 中 前 5名 高 高 高 中 –3 強 5 萬通能力評價項目 北京市場相對份額 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素 1 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素 2 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素 3 弱 1 競爭能力評價參數(shù) 注：三項業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素求均值后占權(quán)重 60%，北京市場相對排名占權(quán)重 40% 各業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵要素隨所分析的行業(yè)機會的不同而變化。 單位：萬元 — 企業(yè)業(yè)績綜合排名 — 綜合排名 企業(yè)名稱 總資產(chǎn) 股東權(quán)益 主營收入 主營利潤 凈資產(chǎn)收益率 業(yè)務(wù)組合 1 深萬科 648,291 312,409 445,506 84,111 8 2 中華企業(yè) 519,423 129,402 159,551 66,317 8 3 深振業(yè) 421,894 119,100 202,419 36,290 7 4 深物業(yè) * 244,863 28,588 102,164 28,796 7 5 中遠發(fā)展 273,754 115,604 76,155 39,794 8 6 金融街 * 113,776 34,649 85,728 21,617 1 7 深長城 411,585 128,286 140,758 35,701 8 8 亞泰集團 480,927 173,398 108,741 41,325 7 9 中關(guān)村 * 969,033 170,529 190,746 45,944 1 10 深天健 311,150 102,443 145,951 18,983 4 11 張江高科 274,764 210,041 61,494 27,620 1 12 長春經(jīng)開 269,373 158,569 78,268 23,821 4 13 金地集團 226,993 127,495 66,294 22,002 8 MERCER 香港房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點主要體現(xiàn)在同一市場、地域內(nèi)的上下游縱向整合和相關(guān)領(lǐng)域的多元化發(fā)展 香港房地產(chǎn) 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)發(fā)展 相關(guān)業(yè)務(wù) 資訊科技 運輸基建 開發(fā) 儲備 通訊 建筑 酒店 路訊 巴士 碼頭 網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理 金融服務(wù) 收費道路 物流 保險 空運 航空服務(wù) 廢物管理 住 宅 辦公室 工業(yè)用房 商 業(yè) ? 保持低借貸比率 ? 集團外幣信貸 ? 穩(wěn)固財務(wù)實力減低融資成本 金融服務(wù)的基本作用 ? 長江實業(yè)與加拿大帝國 商業(yè)銀行共同擁有加拿 大怡東商人銀行（各占 百分之五十股權(quán)），業(yè)務(wù)包括經(jīng)營股票買賣、 投資管理、房地產(chǎn)借貸及人壽保險。其中專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)加非房地產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)組合的企業(yè)占國內(nèi) 41家上市房地產(chǎn)企業(yè)的 60% 注：其它指非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營 — 業(yè)務(wù)組合分析 — 組合 房產(chǎn) +地產(chǎn) +物業(yè)持有 +其它 房產(chǎn) +地產(chǎn) +其它 房產(chǎn) +地產(chǎn) +物業(yè)持有 房產(chǎn) +地產(chǎn) 房產(chǎn) +物業(yè)持有 +其它 房產(chǎn) +物業(yè)持有 房產(chǎn) +其它 房產(chǎn) 企業(yè)名稱 中關(guān)村、 張江高科 瓊金盤、 浦東金橋 渝開發(fā) 世紀中天、陽光股份 深天健、 銀基發(fā)展、長春經(jīng)開 深星源、 深南光、 中福實業(yè) 東華實業(yè)、世茂股份 深深房 深振業(yè)、 深寶安、 愛建股份 深華源、 深寶恒、 光彩建設(shè) 旭飛實業(yè)、倍特高新、新黃浦 中國武夷、長江投資、深物業(yè) 天創(chuàng)置業(yè)、亞泰集團 深萬科、 深天地、 深長城 珠江控股、萊茵置業(yè) 天鴻寶業(yè) 運盛實業(yè)、金地集團、中遠發(fā)展 中華企業(yè) 企業(yè)數(shù)量 3 2 3 3 5 1 14 10 分類 1 2 3 4 5 6 7 8 MERCER 房地產(chǎn)上市公司 2022年業(yè)績綜合排名中，房產(chǎn)專營公司占有 5家之多，剔除個別因素后占據(jù)了前 10名中的一半。 ? 政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。但這種方式已不能滿足發(fā)展的要求，組織機制急需調(diào)整 起步期 增長期 成熟期 衰退期 下一周期；再興 初級組織，以個人能力為主導；組織以分散的職能有關(guān) 權(quán)力分散，以事業(yè)部為主導 整合資源 ，以矩陣為主導 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制 集團消除內(nèi)部危機 領(lǐng)導集中權(quán)力、創(chuàng)造系統(tǒng)新秩序 企業(yè)失去活力，需重組以創(chuàng)新 市場與公司內(nèi)部發(fā)展 的不同階段示意 單一產(chǎn)品市場 多元產(chǎn)品、市場 國際化產(chǎn)品、市場 內(nèi)部評估 組織能力 創(chuàng)業(yè)初期 的萬通 目前的萬通， 項目制分權(quán)管理 未來的萬通 ？ MERCER 整體來講，三個主要項目在 19942022期間為現(xiàn)金流出期，2022年之后預期為現(xiàn)金回流期。經(jīng)營有素的合資企業(yè)和大型民營企業(yè)理應(yīng)成為首選合作對象。 ? 同時三外的進入，也可能會給北京現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的機會。新近來的是有資金實力的，萬通的排位在第一陣營中可能會偏后。產(chǎn)品個性化，市場需求主力提升為舒適型，轉(zhuǎn)向埠外、境外需求與本地需求并存，市場重品牌、信譽和產(chǎn)品質(zhì)量。 第四階段： 發(fā)展階段 市場運作規(guī)范化、透明化、全球化，埠外、境外開發(fā)商涌入。需求主體轉(zhuǎn)向個體，主管部門重視規(guī)范市場，市場注重質(zhì)量，企業(yè)和消費者不太成熟。此時仍處于住房實物分配時代，商品房購買主體以集團為主。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷加強管理，提高資金運作及