【文章內(nèi)容簡介】 恒云天國際花園金色港灣大洋彼岸千年美麗東方夏威夷板塊一：漢陽臨湖板塊三大板塊：墨水湖板塊太子湖及三角湖板塊后官湖及知音湖板塊金橋太子湖 1號橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域 項目名稱 建筑面積（萬方 ） 占地面積（萬方 ） 綠化率 容積率墨水湖 南國明珠 70 47 40% 水墨甲秀 35% 水墨清華 36% 北太子湖 金太子湖 1號 % 三角湖 中恒云天國際花園 21 35% 金色港灣 10 13 40% 后官湖、知音湖 東方夏威夷 35% 大洋彼岸 11 20 60% 人信千年美麗 20 33 40% 官湖郡 % 漢陽臨湖板塊：規(guī)劃指標(biāo)216。 容積率小于 1的項目集中在后官湖、知音湖版塊216。 項目分別是東方夏威夷 、大洋彼岸 、人信千年美麗橋梁 價值BRIDGE VALUE項目名稱 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 多層 高層墨水湖 南國明珠 √水墨甲秀 √ √水墨清華 √ √北太子湖 金太子湖 1號 √ √三角湖 中恒云天國際 √金色港灣 √ √ √ √后官湖、知音湖 東方夏威夷 √ √ √大洋彼岸 √ √人信千年美麗 √ √ √官湖郡 √ √216。 墨水湖板塊的物業(yè)形態(tài)是聯(lián)排別墅、高層、多層為主216。 北太子湖板塊的物業(yè)形態(tài)是聯(lián)排、高層為主216。 三角湖板塊的物業(yè)形態(tài)是獨別、聯(lián)排、洋房及高層為主216。 后官湖、知音湖板塊的物業(yè)形態(tài)主要以獨別、聯(lián)排、洋房為主漢陽臨湖板塊：物業(yè)組合橋梁 價值BRIDGE VALUE(單位 : ㎡ ) 項目名稱 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 多層 高層墨水湖 南國明珠 138153181194 水墨甲秀 196400 59210水墨清華 130170北太子湖 金太子湖 1號 280350 三角湖 中恒云天國際 金色港灣 370 311 126 80后官湖、知音湖 東方夏威夷 230 300330 86106 大洋彼岸 312 240245 人信千年美麗 300320 203230 60105 官湖郡 198350 88137216。 獨立別墅 300370㎡216。 聯(lián)排別墅集中在 200245㎡ 、 300350㎡216。 花園洋房 86105㎡216。 多層主要來自南國明珠 138153㎡ 181194㎡216。 高層的供應(yīng)面積段主要在 8089㎡ 、 120170㎡漢陽臨湖板塊：面積區(qū)間橋梁 價值BRIDGE VALUE單位 :元 / ㎡ 項目名稱 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 多層 高層墨水湖 南國明珠 5400 水墨甲秀 9150 水墨清華 9月底開盤北太子湖 金太子湖 1號 9900 三角湖 中恒云天國際花園 4800金色港灣 11000 10800 5500 4600后官湖、知音湖東方夏威夷 12023 5500 3500 大洋彼岸 15000 5900 人信千年美麗 11000 5200 3500 官湖郡 9000 4500216。 獨立別墅均價在 1100015000元/㎡ 區(qū)間，總價在 330萬以上216。 聯(lián)排別墅均價在 52009900元 /㎡區(qū)間，總價在 106346萬之間216。 花園洋房市場集中供應(yīng)為后官湖知音湖片，洋房均價為 3500元，總價在 2137萬216。 多層的供應(yīng)主要來自南國明珠，均價 5400元 /㎡ ，總價在 75萬以上216。 高層均價在 46004800元 /㎡ ，總價在 3659萬元之間漢陽臨湖板塊：成交均價橋梁 價值BRIDGE VALUE產(chǎn)品 面積段（㎡） 均價（元 /㎡ ） 總價（萬元）獨立別墅 300370 1100015000 330以上聯(lián)排別墅 200245300350 52009900 106346洋房 6086105 3500 2137多層 138153181194 5400 75以上高層 8089120170 46004800 3659產(chǎn)品 面積段（㎡ ） 均價（元 /㎡ ） 總價（萬元）獨立別墅 180300 1100015000 330以下聯(lián)排別墅 245300 52009900 127297洋房 100以上 3500 35以上多層 153181 5400 8297高層 89120 46004800 4057市場基礎(chǔ) 市場機會市場空白點：216。 獨立別墅：面積在 300平米以下總價在 330萬以下性價比高的產(chǎn)品216。 花園洋房：面積在 100平米以上總價在 35萬以上的改善型產(chǎn)品漢陽臨湖板塊：市場機會橋梁 價值BRIDGE VALUE從價格區(qū)間，市場上獨立別墅總價在 300萬以上，缺少性價比高的產(chǎn)品從面積供給，市場上 250平米以下的別墅，以及 100平米以上的花園洋房供給量小從物業(yè)形態(tài)看，區(qū)域主要以獨立別墅、聯(lián)排別墅花園洋房為主結(jié)論一：結(jié)論二：結(jié)論三：漢陽臨湖板塊：小結(jié)橋梁 價值BRIDGE VALUE金銀湖區(qū)域市場分析類比片區(qū)：橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域概況橋梁 價值BRIDGE VALUE東西湖區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ——三城一新泛金銀湖生態(tài)新城（ 用地面積 ）吳家山新城（用地面積 48平方公里）新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展區(qū)臺商產(chǎn)業(yè)新城（現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)） 重點關(guān)注區(qū)域主流住宅區(qū)橋梁 價值BRIDGE VALUE泛金銀湖生態(tài)新城 ——數(shù)字解讀中環(huán)線區(qū)位、生態(tài)是金銀湖的兩大賣點，極大的提升了區(qū)域房地產(chǎn)市場價值用地面積：約 78平方公里區(qū)位：位于主城西北部，南鄰中環(huán)線，北接天河機場，包括金銀湖、金銀潭、常青花園和中環(huán)線以南部分地區(qū)生態(tài)資源：水域面積 ，湖岸線長人口：約 7萬人房地產(chǎn)規(guī)模：約 1000萬平方米橋梁 價值BRIDGE VALUE建立時間： 2023年 9月 12日位置：沿海賽洛城北大附中旁占地： 6000平方米首批線路： 737路、 621路金銀湖公交總站啟用 片區(qū)公共交通日益完善最新規(guī)劃利好 ——公交總站橋梁 價值BRIDGE VALUE市場情況橋梁 價值BRIDGE VALUE市場情況 ——量價走勢成交量升價跌，占全市成交比重上升，價格波動主要由于成交結(jié)構(gòu)的影響橋梁 價值BRIDGE VALUE市場情況 ——存量走勢區(qū)域整體存量較大，去化壓力明顯，未來市場競爭激烈橋梁 價值BRIDGE VALUE市場情況 ——成交結(jié)構(gòu)120平米以下首置、首改產(chǎn)品為區(qū)域主力橋梁 價值BRIDGE VALUE市場情況 ——存量結(jié)構(gòu)存量面積主要集中 80100m2， 120140m2， 150m2以上橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域樓盤情況分析橋梁 價值BRIDGE VALUE環(huán)湖西板塊門戶板塊主要物業(yè)形態(tài)：多層、花園洋房、別墅主力戶型： 809 120150， 170260㎡均價： 4550元 /㎡主要賣點：生態(tài)、湖景、低價主要物業(yè)形態(tài)：小高層、花園洋房主力戶型： 74140㎡均價： 4000元 /㎡主要賣點：生態(tài)、湖景、性價比主要物業(yè)形態(tài)：多層、花園洋房、別墅主力戶型： 901 130140， 180247㎡均價： 5400元 /㎡主要賣點：交通、生態(tài)、湖景、建筑品質(zhì)環(huán)湖東板塊金銀湖板塊：市場橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域競爭板塊之樓盤分布環(huán)湖路萬科西半島水印桃源恒大城泰躍金河戀湖家園 5期沿海賽洛城金珠港灣 2期升華現(xiàn)代城銀湖御園銀湖翡翠高爾夫城市花園萬科四季花城翠堤春曉格林春岸本案順馳泊林金 山 大 道三環(huán) 線環(huán)湖二級競爭市場環(huán) 湖 西 板 塊一級競爭市場環(huán) 湖 東 板 塊三級競爭市場 門戶板塊金湖天地金湖美景在售項目潛在項目金銀湖別墅南京 21世紀(jì)項目橋梁 價值BRIDGE VALUE環(huán)湖西板塊門戶板塊客戶職業(yè)：周邊拆遷戶、三鎮(zhèn)普通職員購房關(guān)注點：性價比、配套、舒適性置業(yè)目的：首置首改兼?zhèn)淇蛻袈殬I(yè)：小私營業(yè)主、教師、三鎮(zhèn)普通職員購房關(guān)注點：舒適性、性價比、配套置業(yè)目的：首置首改兼?zhèn)淇蛻袈殬I(yè)：大型企業(yè)中高層、常青周邊私營老板等購房關(guān)注點：小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、自然景觀，生活配套置業(yè)目的：再改、多次改善、第二居所環(huán)湖東板塊金銀湖板塊：客層橋梁 價值BRIDGE VALUE由于本項目物業(yè)類型分別為：綜合型社區(qū)，將會擁有不同的產(chǎn)品，因此下面我們將對片區(qū)內(nèi)別墅、花園洋房、高層產(chǎn)品的全產(chǎn)品線進(jìn)行研究 …橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域別墅市場情況環(huán)湖路金 山 大 道三環(huán) 線環(huán)湖金銀湖別墅銀湖翡翠未來供應(yīng)量： 21007開盤時間： 未來供應(yīng)量：待定加推時間： 2023年高爾夫城市花園未來供應(yīng)量： 2458加推時間： 2023年沿海賽洛城未來供應(yīng)量： 16450開盤時間： 金地格林春岸未來供應(yīng)量：待定推出時間： 3期推出 具體時間待定金珠港灣未來供應(yīng)量： 27060開盤時間： 銀湖翡翠未來供應(yīng)量： 3套銷售情況：內(nèi)部消化橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域別墅市場小結(jié)216。 競爭板塊品牌高端別墅去化情況稍好；216。 中端別墅存量大，去化周期長，市場接受度低；216。 競爭板塊存量約為 7萬方，未來另有格林春岸、銀湖翡翠等加推，中 低端存量別墅存在一定銷售壓力；216。本項