【正文】 本月漢陽(yáng)區(qū)首次改善產(chǎn)品成為成交主力產(chǎn)品，占整體成交量的一半多，主要集中在華潤(rùn) 漢商銀座的大量成交，使區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)產(chǎn)品的成交比例回升。從存量結(jié)構(gòu)來(lái)看， 80100兩房存量主要集中在鐘家村板塊華潤(rùn)置地 香榭琴臺(tái)、博學(xué)華府、新澳藍(lán)草坪 海天幸福小城、新澳藍(lán)草坪、君融天湖、湘隆時(shí)代商業(yè)中心新長(zhǎng)江 市場(chǎng)特征橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE市場(chǎng)特征綜述216。216。在未來(lái) 112月份市場(chǎng)上以存量銷(xiāo)售的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整可能性不大，對(duì)整體成交均價(jià)的影響主要集中在即將新推的一批中高端產(chǎn)品上，尚存有一定上調(diào)空間，預(yù)計(jì)將會(huì)小幅拉動(dòng)區(qū)域成交價(jià)格，保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段。后市鑫瑞小城故事進(jìn)入尾盤(pán)，王家灣片區(qū)成交將會(huì)縮量；而鐘家村片區(qū)人信 近幾月鐘家村片區(qū)受中央公園持續(xù)熱銷(xiāo)影響，價(jià)格提升迅速，而其他片區(qū)在一定程度上保持趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。價(jià)格方面，鐘家村片區(qū)受中央公園調(diào)價(jià)拉動(dòng)價(jià)格提升迅速，而其他片區(qū)則受個(gè)別項(xiàng)目集中成交影響，價(jià)格雖有浮動(dòng)，大體上相對(duì)較穩(wěn)。片區(qū)解構(gòu)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE武漢地鐵 4號(hào)線(xiàn)二期走向及站點(diǎn)設(shè)置敲定，年內(nèi)開(kāi)始動(dòng)工區(qū)域動(dòng)態(tài)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE漢陽(yáng)： “地鐵時(shí)代 ”的到來(lái)l 2023年，短短 10公里長(zhǎng)的輕軌在漢口通車(chē)，將武漢帶入地鐵時(shí)代。 10月 22日開(kāi)始施工招標(biāo)，年內(nèi)也將展開(kāi)施工。線(xiàn)路除車(chē)輛段、車(chē)場(chǎng)及出入段線(xiàn)為地面線(xiàn)外，其它均為地下隧道。l 4號(hào)線(xiàn)二期工程線(xiàn)路走向?yàn)椋簭狞S金口工業(yè)園附近向東跨琴斷口小河、三環(huán)線(xiàn)孟家鋪立交，沿漢陽(yáng)大道向東，過(guò)孟家鋪站后轉(zhuǎn)為地下，過(guò)永安堂、玫瑰苑、王家灣、十里鋪、七里廟、五里墩、五琴路，向北偏轉(zhuǎn)穿老漢陽(yáng)火車(chē)站，線(xiàn)路下穿京廣鐵路和琴臺(tái)路，經(jīng)過(guò)琴臺(tái)公園，從閩東國(guó)際東側(cè)轉(zhuǎn)入鸚鵡大道向南前行，過(guò)翠微路后轉(zhuǎn)向東沿腰路堤路前行，然后下穿長(zhǎng)江，沿紫陽(yáng)路前行，過(guò)首義路后至設(shè)計(jì)終點(diǎn)。漢陽(yáng)：地鐵 4號(hào)線(xiàn)二期區(qū)域動(dòng)態(tài)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE對(duì)片區(qū)的影響? 武漢地鐵 3號(hào)線(xiàn)和 4號(hào)線(xiàn)的規(guī)劃建設(shè)把漢陽(yáng)與漢口、武昌連線(xiàn)貫通，改變了漢陽(yáng)區(qū)域無(wú)軌道交通的格局，大大提升了區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值。區(qū)域動(dòng)態(tài)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE在標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)下，鐘家村片區(qū)保持在一個(gè)較高的成交價(jià)格水平競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE鐘家村片區(qū)與漢口中心區(qū)的成交量差異明顯，主要是由于新增供應(yīng)以及可售房源多少不同引起的。中央公園與世茂錦繡長(zhǎng)江的成交價(jià)格仍然處于區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)先水平。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUEl 世茂 中央公園主要成交集中在 90100平米兩房。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE恒大綠洲與世茂 漢商銀座與世茂 錦繡長(zhǎng)江 3號(hào)觀江宅邸全新上市恒大綠洲 升級(jí)版全明全景精致洋房，送 1200元 /平米豪裝，本周認(rèn)購(gòu)特享 95折人信 漢商銀座個(gè)案表現(xiàn)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE新推戶(hù)型配比：戶(hù)型 面積 推出套數(shù) 比例 成交單價(jià) 銷(xiāo)售套數(shù) 以售比 1*1*1 4358 380 100% 9000 270 71%新推戶(hù)型設(shè)計(jì)：D3戶(hù)型， 5560平米 D6戶(hù)型， 4550平米個(gè)案表現(xiàn)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE新澳藍(lán)草坪近期推案節(jié)奏時(shí)間 營(yíng)銷(xiāo) 價(jià)格 說(shuō)明20231018首次推出酒店式公寓產(chǎn)品9000元 /平米（精裝修） 推出 380，銷(xiāo)售 270套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率為 71%開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 客戶(hù)有序認(rèn)購(gòu)個(gè)案表現(xiàn)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)論一： 從供求比看，漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)結(jié)論二：結(jié)論三：從價(jià)格趨勢(shì)看，漢陽(yáng)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量少，需求量大，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)價(jià)漲量跌橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析PART 2橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE潛在競(jìng)爭(zhēng)板塊分析—— 主要從有一定地緣影響力和資源角度選取了漢陽(yáng)臨湖及金銀湖板塊橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE墨水湖三角湖北太子湖知音湖后官湖南國(guó)明珠水墨甲秀水墨清華中恒云天國(guó)際花園金色港灣大洋彼岸千年美麗東方夏威夷板塊一：漢陽(yáng)臨湖板塊三大板塊：墨水湖板塊太子湖及三角湖板塊后官湖及知音湖板塊金橋太子湖 1號(hào)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積（萬(wàn)方 ） 占地面積（萬(wàn)方 ） 綠化率 容積率墨水湖 南國(guó)明珠 70 47 40% 水墨甲秀 35% 水墨清華 36% 北太子湖 金太子湖 1號(hào) % 三角湖 中恒云天國(guó)際花園 21 35% 金色港灣 10 13 40% 后官湖、知音湖 東方夏威夷 35% 大洋彼岸 11 20 60% 人信千年美麗 20 33 40% 官湖郡 % 漢陽(yáng)臨湖板塊：規(guī)劃指標(biāo)216。 北太子湖板塊的物業(yè)形態(tài)是聯(lián)排、高層為主216。 聯(lián)排別墅集中在 200245㎡ 、 300350㎡216。 獨(dú)立別墅均價(jià)在 1100015000元/㎡ 區(qū)間，總價(jià)在 330萬(wàn)以上216。 高層均價(jià)在 46004800元 /㎡ ，總價(jià)在 3659萬(wàn)元之間漢陽(yáng)臨湖板塊：成交均價(jià)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE產(chǎn)品 面積段（㎡） 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅 300370 1100015000 330以上聯(lián)排別墅 200245300350 52009900 106346洋房 6086105 3500 2137多層 138153181194 5400 75以上高層 8089120170 46004800 3659產(chǎn)品 面積段（㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元）獨(dú)立別墅 180300 1100015000 330以下聯(lián)排別墅 245300 52009900 127297洋房 100以上 3500 35以上多層 153181 5400 8297高層 89120 46004800 4057市場(chǎng)基礎(chǔ) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)空白點(diǎn)：216。 中端別墅存量大，去化周期長(zhǎng)，市場(chǎng)接受度低；216。 競(jìng)爭(zhēng)板塊花園洋房放量較小，產(chǎn)品稀缺；216。 競(jìng)爭(zhēng)板塊高層鋪天蓋地，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈216。 從市場(chǎng)表現(xiàn)看，有相當(dāng)部分的大型企業(yè)中高層、私營(yíng)業(yè)主成為區(qū)域高端項(xiàng)目去化主體，也是四新項(xiàng)目未來(lái)爭(zhēng)取方向；216。 家庭結(jié)構(gòu)上多為三口之家 ,并且 大多處于初婚或者學(xué)齡前兒童型家庭階段， 家庭年收入在 1015萬(wàn)元。受訪者中認(rèn)為四新片區(qū)升值空間一般人超過(guò) 4成，預(yù)計(jì)未來(lái)有很大升值潛力的占 %。 高密產(chǎn)品客戶(hù)購(gòu)房?jī)A向及小結(jié)橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE99高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求 ——住宅單體252。近六成受訪者表示不接受經(jīng)裝修交房，選擇精裝交樓的受訪者中選擇部分精裝和全部精裝的比例相當(dāng)，其全部精裝比例略高。大型綜合超市、菜市場(chǎng)（或凈菜市場(chǎng)）、早（晚）餐 /快餐店、社區(qū)醫(yī)院 /診所、洗衣店 /干洗店是受訪者認(rèn)為重要的等生活必需的商業(yè)類(lèi)配套。高密產(chǎn)品客戶(hù)產(chǎn)品需求 ——配套橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE102252。252。選擇花園洋房 、小高層 產(chǎn)品的客戶(hù)對(duì)區(qū)域的升值空間很認(rèn)可；252。中高層物業(yè)面積需求集中在111130平米，占比達(dá)%， 71110平米的需求占比達(dá) 50%；橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE106 居住兼并投資的產(chǎn)品（ 實(shí)用、升值潛力 ）、關(guān)注交通的便利性（ 公交系統(tǒng)的完善 ）、社區(qū)環(huán)境（ 園林景觀增加綠地率 ）、社區(qū)生活配套（ 教育資源、 運(yùn)動(dòng)型會(huì)所 ）和商業(yè)配套（ 大型生活超市 ）產(chǎn)品建議：兩室兩廳一衛(wèi) 71——90平米左右（ 滿(mǎn)足夫婦二人合住 /有子女年幼、中老年夫婦二人居住 ）和三室兩廳兩衛(wèi) 111130平米左右（ 滿(mǎn)足夫婦二人合住、子女讀小學(xué) ——高中居住 ）的主力戶(hù)型，物業(yè)類(lèi)型以中高層物業(yè)為主拼接戶(hù)型的比例是以滿(mǎn)足 90/66的規(guī)劃要求為目的；拼接面積集中在 120平米（ 50+70拼合 ），建議采用 毛坯交房， 在產(chǎn)品的品質(zhì)及價(jià)格被市場(chǎng)認(rèn)可后做少量部分精裝的產(chǎn)品。習(xí)慣大面積的居住空間。 注重圈層感 ，喜歡交朋友，不局限于行業(yè)內(nèi)。資產(chǎn)收入：年收入 30萬(wàn) ——80萬(wàn)之間，私家車(chē) 12輛。非常看重產(chǎn)品的內(nèi)外部環(huán)境及物業(yè)的管理水平，比較滿(mǎn)意的物業(yè)如：萬(wàn)科。追求生活品質(zhì)。會(huì)所配套傾向于商務(wù)休閑型，希望會(huì)所在滿(mǎn)足健身功能的同時(shí)能夠具備一定的商務(wù)功能，比較關(guān)注的是健身場(chǎng)館是：羽毛球館、恒溫泳池、乒乓球館。習(xí)慣大面積的居住空間。希望通過(guò) 各種事情體現(xiàn)自己的價(jià)值和得到更多的認(rèn)可。對(duì)家庭氣息、生活居住環(huán)境的要求和功能的要求最高。同時(shí)，對(duì)配套要求比較高 超市要有，買(mǎi)東西不能太遠(yuǎn)；要有餐飲；學(xué)校、幼兒園必須有；要有適當(dāng)?shù)男菹⒎潘傻牡胤?。處世非常 低調(diào) ，以平和理性的態(tài)度對(duì)待財(cái)富，在選擇物業(yè)時(shí)， 注重品牌、生活氛圍、圈層、教育 ，也看中投資升值的潛力。全市及周邊城市外來(lái)客戶(hù) 、 3055歲低密客戶(hù)價(jià)值觀描述橋梁 價(jià)值BRIDGE VALUE改善型客戶(hù)業(yè)主特征： 3055歲； 三口之家， 或兩口之家 （ 孩子讀名校或者出國(guó)深造 ）置業(yè)需求 ： 別墅或洋房，面積集中在 180300平米 。 非常關(guān)注周邊的環(huán)境，綠化做的是否到位，整個(gè)小區(qū)管理上是否細(xì)心、安全、負(fù)責(zé) 。 四月 2102:32:1602:32Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 四月 21四月 2102:32:1602:32:16April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/4/5 2:32:1602:32:1605 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 四月 2102:32:1602:32Apr2105Apr21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 05 四月 20232:32:16 上午 02:32:16四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我