【正文】 著上市、金融服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化和地域擴(kuò)張四條主線展開 ? 第四個(gè)階段（ 1998開始）： Centex公司開始關(guān)注客戶滿意度 發(fā)展歷程 62 市場(chǎng)份額 26 州的 92 市場(chǎng) 客戶群細(xì)分 ?Firsttime（首次臵業(yè)者） ?first moveup（第一換房者） ?Second moveup （第二次換房者） ?active adult （活躍長(zhǎng)者） 住宅產(chǎn)品 ?Single family detached homes 聯(lián)立式別墅 ?Condominiums 城市公寓 ?town homes 聯(lián)排低層住宅 市場(chǎng)份額和品牌 63 ? 與資本市場(chǎng)結(jié)合將是企業(yè)快速發(fā)展的必然 ? 行業(yè)并購(gòu)將有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速的跨區(qū)域發(fā)展 ? 關(guān)注客戶研究將使企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 小結(jié)：國(guó)外企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點(diǎn) 64 第三部分 京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦 ? 京外城市細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) ? 各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（潛力 /風(fēng)險(xiǎn)） ? 待考察之目標(biāo)城市確定 ? 38城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（潛力 /風(fēng)險(xiǎn)） ? 機(jī)會(huì)城市推薦 ? 細(xì)分市場(chǎng)及進(jìn)入時(shí)機(jī)建議 65 考察范圍說明 ? 考察城市： 上海、天津、深圳、重慶、蘇州、蘭州、煙臺(tái)、三亞、成都、珠海、?？?、武漢等 12個(gè)京外項(xiàng)目所在城市。 ? 通過對(duì)比現(xiàn)時(shí)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度，評(píng)判各城市房地產(chǎn)未來的相對(duì)發(fā)展?jié)摿Α? ? 通過對(duì)比現(xiàn)時(shí)各城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿εc市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)判各城市投資環(huán)境優(yōu)劣。 69 目標(biāo)城市確定 重慶 蘭州 煙臺(tái) 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 哈爾濱 廣州 成都 長(zhǎng)春 青島 無錫 沈陽 石家莊 鄭州 珠海 大連 濟(jì)南 昆山 南京 合肥 南通 溫州 杭州 金華 寧波 西安 呼和浩特 東莞 ?？? 長(zhǎng)沙 南昌 武漢 貴陽 廈門 區(qū)域 考察城市數(shù) 東北 3 華北 5 華東 9 西北 2 西南 4 華南 6 小計(jì) 29 現(xiàn)有項(xiàng)目 12 北京 1 總計(jì) 38 70 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)結(jié)果（ 38城市） 長(zhǎng)春北京天津石家莊鄭州煙臺(tái)濟(jì)南上海昆山南通合肥蘇州無錫溫州杭州寧波紹興重慶成都長(zhǎng)沙武漢貴陽深圳廣州珠海廈門東莞三亞海口哈爾濱沈陽青島大連南京金華蘭州西安呼和浩特南昌 經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展71 城市發(fā)展?jié)摿εc風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果 （ 38城市） 哈爾濱沈陽長(zhǎng)春天津鄭州煙臺(tái)青島大連昆山南通南京合肥蘇州無錫溫州杭州寧波金華紹興重慶成都長(zhǎng)沙武漢貴陽深圳珠海南昌廈門東莞三亞?？诒本┦仪f濟(jì)南上海蘭州西安呼和浩特廣州0 . 60 . 70 . 80 . 91 . 00 . 2 0 . 3 0 . 4 0 . 5 0 . 6 0 . 7 0 . 8 0 . 9 1 . 0房地產(chǎn)潛力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)72 機(jī)會(huì)城市推薦結(jié)果（ 6城市） 哈爾濱長(zhǎng)春天津青島上海蘇州無錫寧波重慶成都深圳三亞北京煙臺(tái)蘭州武漢廣州珠海海口 房地產(chǎn)潛力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)73 機(jī)會(huì)城市推薦結(jié)果匯總 ? 請(qǐng)用地圖顯示 重慶 蘭州 煙臺(tái) 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 哈爾濱 廣州 成都 寧波 長(zhǎng)春 青島 無錫 區(qū)域 現(xiàn)有 推薦 東北區(qū)域：無 哈爾濱 長(zhǎng)春 華北區(qū)域：北京 青島 天津 煙臺(tái) 華東區(qū)域：上海 無錫 蘇州 寧波 西北區(qū)域：蘭州 西南區(qū)域：重慶 成都 武漢 華南區(qū)域：深圳 廣州 珠海 三亞 ?？? 武漢 ?？? 珠海 74 區(qū)域 城市 近期機(jī)會(huì) 遠(yuǎn)期機(jī)會(huì) 近期避免 華北 天津 普通住宅 高檔住宅 /寫字樓 無 煙臺(tái) 高檔住宅 甲級(jí)寫字樓 商用物業(yè) 青島 商用物業(yè) 高檔住宅 寫字樓 華東 上海 甲級(jí)寫字樓 商用物業(yè) 無 蘇州 普通住宅 高檔住宅 無 無錫 高檔住宅 甲級(jí)寫字樓 商用物業(yè) 寧波 高檔住宅 商用物業(yè) 寫字樓 華南 深圳 普通 /高檔住宅 普通 /甲級(jí)寫字樓 無 珠海 高檔住宅 商用物業(yè) 普通 /甲級(jí)寫字樓 ?？? 甲級(jí)寫字樓 高檔住宅 商用物業(yè) 三亞 高檔住宅 商用物業(yè) 普通寫字樓 廣州 商用物業(yè) 寫字樓 無 西南 重慶 普通住宅 高檔住宅 /商用物業(yè) 普通 /甲級(jí)寫字樓 成都 普通 /高檔住宅 商用物業(yè) 普通 /甲級(jí)寫字樓 武漢 高檔住宅 高檔別墅 別墅 /商用物業(yè) 東北 哈爾濱 普通住宅 甲級(jí)寫字樓 /商用物業(yè) 普通寫字樓 /高檔住宅 長(zhǎng)春 普通住宅 /商用物業(yè) 甲級(jí)寫字樓 普通寫字樓 /高檔住宅 西北 蘭州 普通 /高檔住宅 商用物業(yè) 普通 /甲級(jí)寫字樓 細(xì)分市場(chǎng)及進(jìn)入時(shí)機(jī)建議（ 12＋ 6 共 18 城市） 75 第四部分 ? 京外項(xiàng)目特征及現(xiàn)狀分析 ? 京外項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià) ? 京外項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià) ? 京外項(xiàng)目問題分析 首開京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià) 76 項(xiàng)目合理性評(píng)價(jià)體系說明 指標(biāo)名稱 含義說明 區(qū)域分布 項(xiàng)目進(jìn)展 考察項(xiàng)目當(dāng)前情況，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，評(píng)估項(xiàng)目是否能按照原定計(jì)劃完成（包括開發(fā)及租售全過程）。 重慶住宅、蘭州住宅 ? 資金運(yùn)作 由于資金支持不足，導(dǎo)致部分項(xiàng)目必需采取轉(zhuǎn)讓、合作等方式進(jìn)行融資，降低預(yù)期收益。 項(xiàng)目開發(fā)過程中受到政府傾向性意見的影響，需要調(diào)整開發(fā)次序與步驟，加大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。 ? 在工程處的基礎(chǔ)上，成立了修繕處、基建處和施工處，由基建處行使危房平房改建區(qū)管理工作中的政府職能。 ?公司更名為“北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司”，與北京市簽訂“兩保一掛”協(xié)議書，拉開了企業(yè)改革序幕。 1989年 2023年 2023年 1999年 1992年 公司市場(chǎng)化進(jìn)程 87 作為北京背景企業(yè)，具有政府資源、信息、人才等優(yōu)勢(shì) ? 大型國(guó)有企業(yè)承擔(dān)部分政府職能，以企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)協(xié)助政府房地產(chǎn)政策的制定，能獲得一定資源傾斜。 91 三、管理組織架構(gòu) 酒店管理部 投資管理部 海外管理部 綜合管理部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 投資管理總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) 總經(jīng)理 首開成立后，經(jīng)過組織架構(gòu)重新設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部主要負(fù)責(zé)集團(tuán)所有酒店類物業(yè)及京外、海外經(jīng)營(yíng)單位的管理。 煙臺(tái) 濱海廣場(chǎng) 應(yīng)充分調(diào)研和發(fā)掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。 蘭州 鴻運(yùn)潤(rùn)園 聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，加快項(xiàng)目銷售進(jìn)度。 集團(tuán)發(fā)展 品牌價(jià)值 客戶滿意度 產(chǎn)品系列 經(jīng)濟(jì) 適用房 高檔公寓 城市 綜合體 資本回報(bào)率 資本回報(bào)率 品牌價(jià)值 風(fēng)險(xiǎn)控制 Market shareReturn on assetsProduct profitabilityBudget variance analysisRevenue growthInventory turnoverShare priceCustomer plaintsEmployee morale% on time deliveriesProduction efficiencyOn time deliverySupplier lead timeExternalProcessinternalResultFirst time qualitySales Hit RatioCustomer profitabilityCash flow 戰(zhàn)略 現(xiàn)有項(xiàng)目 特點(diǎn) 107 京外發(fā)展思路 (三 ) —— 發(fā)展協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制 拿地節(jié)奏 資金調(diào)配 產(chǎn)品共享 通過事業(yè)部的協(xié)調(diào)管理功能，有效地控制風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 管理中心 （事業(yè)部） 利潤(rùn)中心 （京外公司） 協(xié)調(diào)機(jī)制 適當(dāng)集權(quán) 清晰治理結(jié)構(gòu) 108 業(yè)務(wù)發(fā)展決策支持 目標(biāo) 合理的集權(quán) 和授權(quán) 及時(shí) /準(zhǔn)確 的信息 高效的運(yùn)營(yíng) 要求 流程 與溝通 ?預(yù)算與考核 ?資金監(jiān)管制度 ?以客戶導(dǎo)向 ?信息透明公開 ?統(tǒng)一的業(yè)務(wù)流程 ?規(guī)范的財(cái)務(wù)報(bào)表 二、京外項(xiàng)目管理基本框架 109 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 (財(cái)務(wù)控股 ) 戰(zhàn)略導(dǎo)向 (戰(zhàn)略管理控股 ) 運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向 (運(yùn)營(yíng)管理控股 ) 服 務(wù) 中 央 部 門 類型 以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來確定京外項(xiàng)目公司的管理模式 ? 不區(qū)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域的收益最大化 ? 紅利 /資金回收 ? 企業(yè)的高質(zhì)量 目標(biāo) ? 戰(zhàn)略資源優(yōu)化配置 ? 協(xié)調(diào)的管理 ? 經(jīng)營(yíng)者隊(duì)伍 ? 所有企業(yè)戰(zhàn)略和操作效果最大化 ? 操作控制、功能和業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)化 ? 市場(chǎng)份額增長(zhǎng) 110 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 首開集團(tuán)總部 ? 財(cái)務(wù)目標(biāo) 京外項(xiàng)目公司 （弱受控） ? 部門戰(zhàn)略 ? 財(cái)務(wù)計(jì)劃 ? 投融資計(jì)劃 上報(bào) 預(yù)算 上交 利潤(rùn) 業(yè)績(jī) 評(píng)估 會(huì)計(jì) 報(bào)告 審計(jì) ? 資金在集團(tuán)范圍內(nèi)難以統(tǒng)籌和低成本地利用 ? 難以很好控制分公司對(duì)外投資，風(fēng)險(xiǎn)大 ? 易形成小而全，資源利用效率低 ? 各公司間缺乏協(xié)同 ? 分部靈活性強(qiáng)，便于及時(shí)把握 投資機(jī)會(huì) ? 分部管理人員積極性高 ? 總部管理費(fèi)用低 建立完善的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制 —— 人力資源開發(fā) 業(yè)務(wù) 監(jiān)控機(jī)制 風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng) 成果 業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià) 完善的績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制 培養(yǎng)京外發(fā)展 中高級(jí)經(jīng)營(yíng)人才 111 方面 關(guān)鍵成功因素 關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo) 指標(biāo)定義 /公式 財(cái)務(wù)方面 提高企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率 凈資產(chǎn)回報(bào)率 稅后凈利潤(rùn) /所有者權(quán)益 * 100% 提高企業(yè)的盈利水平 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 （稅后凈利潤(rùn) 去年凈利潤(rùn)） /去年凈利潤(rùn) *100% 控制合理的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 資產(chǎn)負(fù)債率 負(fù)債 /資產(chǎn) 客戶方面 提高品牌知名度 行業(yè)品牌知名度排名 由權(quán)威的行業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的品牌知名度排名 內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面 加強(qiáng)對(duì)重大項(xiàng)目的管理 重大項(xiàng)目進(jìn)展 按計(jì)劃推進(jìn)重大項(xiàng)目（時(shí)間表） 保持健康、合理的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 持有型的物業(yè)占總開發(fā)物業(yè)的比例 持有型物業(yè)量 /總開發(fā)物業(yè)量 空臵率 空臵面積 /開發(fā)總面積 土地儲(chǔ)備面積 土地儲(chǔ)備面積 有關(guān)績(jī)效考核指標(biāo) 112 長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo) 戰(zhàn)略活動(dòng) 保值增值 價(jià)值驅(qū)動(dòng) 集團(tuán)戰(zhàn)略 資產(chǎn)回報(bào) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金 流 折現(xiàn)率 債務(wù) 營(yíng)運(yùn) 投資 融資 經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 關(guān)鍵成功要素 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo) 反饋與 決定 將業(yè)績(jī)指標(biāo)和戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來 113 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 監(jiān)管環(huán)境和政策 業(yè)績(jī)監(jiān)控 信息交流 監(jiān)控程序 建立有效的監(jiān)管體系 114 三、總結(jié)論 集團(tuán)京外發(fā)展方向符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)力求在三分天下格局形 成時(shí)，成為有實(shí)力的跨地域開發(fā)商。 ? 行業(yè)格局將三分天下 —— 大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專業(yè)化公司，大型跨地域企業(yè)集團(tuán)將在行業(yè)中占居領(lǐng)導(dǎo)者