【文章內容簡介】 管理”的品牌體系使其在跨區(qū)域發(fā)展過程中更易于被客戶接受 跨區(qū)域發(fā)展的成功關鍵因素 中國海外 50 清晰的戰(zhàn)略目標：投資回報率的最大化 借鑒萬科形成清晰的跨區(qū)域差異化發(fā)展戰(zhàn)略 跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 ?有選擇地進入高潛力的一線、二線目標城市，如北京，成都， ?“產(chǎn)品復制”策略發(fā)展系列化成熟產(chǎn)品 業(yè)務發(fā)展模式 ?城市差異化 ?產(chǎn)品差異化 ?資產(chǎn)運營差異化 競爭策略 ?標桿管理 ?平衡記分卡系統(tǒng) 管理模式 ?華潤集團體系內房地 產(chǎn)資源整合 資源整合模式 華潤臵地 51 2023年１１月２１日，華潤臵地有限公司宣布向母公司華潤集團收購北京、上海、深圳的三項投資物業(yè)。通過此次收購，華潤臵地的土地儲備中，投資物業(yè)比重進一步加大，將為企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流總市值迅速增長 ３５．５億 ７０億 凈資產(chǎn)值大幅提高，銀行進一步提高對其的 最高凈貸款額度，企業(yè)融資能力進一步增強 ４９億 １０１億 戰(zhàn)略導向的資源整合更受資本市場關注 資本市場的認同，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供了強有力的資金支持！ 華潤臵地 52 清晰的戰(zhàn)略對未來跨區(qū)域發(fā)展的影響 ? 提高回報率：從單純的住宅型房地產(chǎn)發(fā)展商轉向綜合型物業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展商，在現(xiàn)有產(chǎn)品系列里面，增加以“深圳華潤萬象城”為代表的都市綜合體產(chǎn)品系列 ? 以較高的回報率更好的吸引國際資本市場的資金，投入運作一些運作周期長，高投入高風險但未來增值潛力巨大的項目，如長期持有寫字樓，大型商場等物業(yè)的城市綜合體項目，舊城改造等區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)項目等 ? 在一、二線城市運作大規(guī)模、低市場風險的大眾住宅項目，快速銷售，形成短期即有現(xiàn)金流收入，降低資本運營風險 華潤臵地 53 單一市場發(fā)展空間漸趨飽和，競爭越來越激烈，經(jīng)營的利潤將趨于偏低，企業(yè)如何謀求 跨區(qū)域發(fā)展 ，通過規(guī)模運作取得 規(guī)模效應 ，就成了開發(fā)商的一個重要策略。 —— 謝世東 集約式拓展、一體化運作、規(guī)模化發(fā)展 合生創(chuàng)展 ? 集中重點逐個擊破的集約式拓展 ? 產(chǎn)業(yè)鏈一體化運作 ? 多項目運作，規(guī)?；l(fā)展 ? 集中資源，整合營銷 業(yè)務發(fā)展特點 54 由于目前廣州的土地供應不足，難以滿足持續(xù)發(fā)展，今后兩三年內富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略重點將北移。 —— 張力 我們做事比較穩(wěn)健，往往是先在一個地區(qū)做深做透，做好幾個項目，才向另外一個地區(qū)發(fā)展。不會在每個地區(qū)都開發(fā)一個項目，即使在將來，我們也會持續(xù)這一發(fā)展模式。 —— 李思廉 戰(zhàn)略重心北移 穩(wěn)健經(jīng)營 富力地產(chǎn) 55 小結：國內企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點 ? 規(guī)避單一市場周期和規(guī)模局限的風險 ? 關注戰(zhàn)略性城市的布局 ? 產(chǎn)品系列化尋求規(guī)模效應和風險平衡 ? 跨區(qū)域發(fā)展是“做市場”而不是“做項目” ? 資源整合者的角色更加明顯 56 1950 60s 70s 80s 90s 2023— 45個 市場分布于 25個 洲 以及墨西哥 波多黎各 公司在底特律成立 進入 華盛頓 芝加哥 亞特蘭大 主要在 10個 市場發(fā)展 17個 市場分布于 11個 洲 41個 市場分布于 25個 洲 起步擴展階段 快速擴展階段 自我超越階段 技術創(chuàng)新階段 1972年公司股票在美國證券交易所上市 1983年母公司股票在紐約證券交易所上市 發(fā)展歷程 57 經(jīng)過 40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢階段后， 98年開始通過行業(yè)并購的方式在已進入的市場提高份額，企業(yè)進入高速發(fā)展周期 Pulte Homes ?2023 ?1999 ?1998 Del Webb Blackstone Radnor Homes Di Vosta 此次并購使其取得了老年住宅的市場領導地位 并購進入高速發(fā)展 58 1954－ 70：奠定發(fā)展宗旨。 1954年，在邁阿密開始進入建筑行業(yè)，專建 家居住宅。 1969開始發(fā)展并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。 1971－ 83：地域擴張。 1971年， Lennar公司在紐約證交所上市。 1972 年，進入亞利桑那州市場，開始成為全國性公司。 1984－ 95：從金融服務到“有機多元化”。 1984年，成 Universal American Mortgage Company，提供住房抵押貸款服務， 至今已擁有 6個房地產(chǎn)金融服務機構，負責不同的房地產(chǎn)金融 服務業(yè)務。 1996以后 ：并購、標準化改造和規(guī)模擴張。 1990年代中期， Lennar公司 開始展開頻繁的并購活動。其中 2023年并購 US Home，讓公 司的規(guī)模翻了一倍。 發(fā)展歷程 59 從 1972年在紐約證券交易所上市開始， lennar掀開了通過并購在全國跨區(qū)域發(fā)展的浪潮 lennar ?2023 ?2023 ?2023 ?2023 ?1999 ?…… ? classic American homes 、 connellbarron homes、 Newhall land and Farming Company ? seppala home homes、 coleman homes ? patriot homes、 sunstar munities、 don galloway homes、 genesee pany 、 barry andrews homes、 cambridge homes、 pacific century homes、 concord homes、 summit homes ? . home corporation ? eagle home mortgage ?…… 跨區(qū)域發(fā)展史就是一部行業(yè)并購史 60 市場份額和品牌 —— 18州 、 14 品牌 61 ? 第一階段（ 1950196１）：抓住了二戰(zhàn)后美國房地產(chǎn)需求大增的機會，涉足居民住屋建設領域 ? 第二階段（ 19611969 ）：遭遇美國房地產(chǎn)發(fā)展低潮時進行戰(zhàn)略調整，一系列舉措，使 Centex公司奠定了在住宅生產(chǎn)和建筑材料生產(chǎn)方面的專長，在低端產(chǎn)品市場獲得了成本競爭優(yōu)勢 ? 第三階段（ 19691997）：在 1969年以后的近 30年中， Centex公司的擴張沿著上市、金融服務、標準化和地域擴張四條主線展開 ? 第四個階段（ 1998開始）： Centex公司開始關注客戶滿意度 發(fā)展歷程 62 市場份額 26 州的 92 市場 客戶群細分 ?Firsttime（首次臵業(yè)者） ?first moveup（第一換房者） ?Second moveup （第二次換房者） ?active adult （活躍長者） 住宅產(chǎn)品 ?Single family detached homes 聯(lián)立式別墅 ?Condominiums 城市公寓 ?town homes 聯(lián)排低層住宅 市場份額和品牌 63 ? 與資本市場結合將是企業(yè)快速發(fā)展的必然 ? 行業(yè)并購將有利于企業(yè)實現(xiàn)快速的跨區(qū)域發(fā)展 ? 關注客戶研究將使企業(yè)更好地實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 小結：國外企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點 64 第三部分 京外城市發(fā)展機會分析與推薦 ? 京外城市細分市場發(fā)展機會評價 ? 各城市發(fā)展機會評價（潛力 /風險） ? 待考察之目標城市確定 ? 38城市發(fā)展機會評價（潛力 /風險） ? 機會城市推薦 ? 細分市場及進入時機建議 65 考察范圍說明 ? 考察城市： 上海、天津、深圳、重慶、蘇州、蘭州、煙臺、三亞、成都、珠海、海口、武漢等 12個京外項目所在城市。 ? 考察項目： 原天鴻項目 原城開項目 重慶 江北農(nóng)場 珠海 成吉思汗大廈 深圳 安柏麗晶 武漢 頤翠園 蘭州 鴻運潤園 ?？? 富頤花園 天津 水上運動中心 成都 江安河項目 煙臺 濱海廣場 上海 長楓項目 上海 康橋居住區(qū) 蘇州 寶島花園 三亞 蜈支洲島 66 各城市細分物業(yè)市場發(fā)展機會評價 收益 前景 風險 前景 共考察以下 5類細分市場：普通住宅 /高檔住宅；高檔寫字樓 /普通寫字樓；商用物業(yè)。 以高、中、低三級評估各城市細分市場的收益、風險 /前景。 67 各城市發(fā)展?jié)摿υu價（京外項目城市 12個） ? 對京外以及北京共 13個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿M行定量模型評價。 ? 通過對比現(xiàn)時各城市經(jīng)濟發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場發(fā)展程度，評判各城市房地產(chǎn)未來的相對發(fā)展?jié)摿Α? ? 城市經(jīng)濟發(fā)展程度：表示城市經(jīng)濟規(guī)模、收入消費規(guī)模、消費潛力規(guī)模三方面。 ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展程度：表示房地產(chǎn)業(yè)的比重、房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模、房地產(chǎn)供需規(guī)模，房地產(chǎn)價格水平三方面。 68 各城市發(fā)展機會評價（京外項目城市 12個） ? 對京外以及北京共 13個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿M行定量模型評價。 ? 通過對比現(xiàn)時各城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿εc市場風險，評判各城市投資環(huán)境優(yōu)劣。 ? 房地產(chǎn)市場潛力考察：房地產(chǎn)市場發(fā)展、國民經(jīng)濟及收入增長、居民居住條件等三方面。 ? 房地產(chǎn)市場風險考察：房地產(chǎn)投資比重及相對增速、房價收入比及相對增速、城市房地產(chǎn)競爭格局等四方面。 ? 補充外來需求、當?shù)厥袌鋈萘俊⒍纸灰谆钴S程度分別對城市潛力和風險進行修正。 69 目標城市確定 重慶 蘭州 煙臺 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 哈爾濱 廣州 成都 長春 青島 無錫 沈陽 石家莊 鄭州 珠海 大連 濟南 昆山 南京 合肥 南通 溫州 杭州 金華 寧波 西安 呼和浩特 東莞 ?？? 長沙 南昌 武漢 貴陽 廈門 區(qū)域 考察城市數(shù) 東北 3 華北 5 華東 9 西北 2 西南 4 華南 6 小計 29 現(xiàn)有項目 12 北京 1 總計 38 70 城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展評價結果（ 38城市） 長春北京天津石家莊鄭州煙臺濟南上海昆山南通合肥蘇州無錫溫州杭州寧波紹興重慶成都長沙武漢貴陽深圳廣州珠海廈門東莞三亞?？诠枮I沈陽青島大連南京金華蘭州西安呼和浩特南昌 經(jīng)濟發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展71 城市發(fā)展?jié)摿εc風險評價結果 （ 38城市） 哈爾濱沈陽長春天津鄭州煙臺青島大連昆山南通南京合肥蘇州無錫溫州杭州寧波金華紹興重慶成都長沙武漢貴陽深圳珠海南昌廈門東莞三亞?？诒本┦仪f濟南上海蘭州西安呼和浩特廣州0 . 60 . 70 . 80 . 91 . 00 . 2 0 . 3 0 . 4 0 . 5 0 . 6 0 . 7 0 . 8 0 . 9 1 . 0房地產(chǎn)潛力市場風險72 機會城市推薦結果（ 6城市） 哈爾濱長春天津青島上海蘇州無錫寧波重慶成都深圳三亞北京煙臺蘭州武漢廣州珠海?？? 房地產(chǎn)潛力市場風險73 機會城市推薦結果匯總 ? 請用地圖顯示 重慶 蘭州 煙臺 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州