【正文】 116 協(xié)調(diào)京外發(fā)展，控制集團(tuán)投資風(fēng)險 。 ? 中國金融市場對外開放，將對房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 1 2 3 115 京外發(fā)展方向符合行業(yè)發(fā)展趨勢 ? 中國房地產(chǎn)業(yè)將從分散，最終走向集約化、規(guī)?；?jīng)營。 現(xiàn)有現(xiàn)有京外項目經(jīng)營思路應(yīng)注重調(diào)整組織架構(gòu)，建立有效激勵機(jī)制，使集團(tuán)投資獲得實際收益。 針對目前京外項目存在的問題，給出如下處臵意見： 處臵一 ：增加投資，加速發(fā)展 處臵二 ：保持現(xiàn)狀，繼續(xù)發(fā)展 處臵三 ：退出 處臵四 ：速戰(zhàn)速決 106 京外發(fā)展思路 (二 ) —— 凸現(xiàn)特色，提升品牌 分析首開現(xiàn)有項目的特點，不斷提升項目資本回報率，增加品牌價值，提高客戶滿意度。 處臵三 重慶 江北農(nóng)場 退出項目開發(fā)，防止可能的損失。 蘇州 寶島花園 集團(tuán)應(yīng)繼續(xù)保有酒店的持有權(quán)，積極推進(jìn)別墅的銷售力度，實現(xiàn)資金回籠。 上海 康橋 公司應(yīng)加強與當(dāng)?shù)卣疁贤?，為項目后繼工作開展創(chuàng)造有利的外部條件。 處臵二 天津 水上運動 集團(tuán)應(yīng)保持對項目的資源配臵和決策配合。 92 京外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)治理結(jié)構(gòu)不清晰的問題亟待解決 子公司 項目公司 事業(yè)部 房地產(chǎn)業(yè) 部分或全部參股 部分或全部參股 部分或全部參股 部分參與協(xié)調(diào)管理，沒有資金和人事任免權(quán) 93 原天鴻專業(yè)技術(shù)型人才儲備較豐富 博士以上/ 碩士/ 大學(xué)本科學(xué)歷人數(shù)博士以上學(xué)歷, 3人，占正式職工%碩士學(xué)歷,9 9 人，占正式職工12%大學(xué)本科學(xué)歷, 3 1 7人，占正式職工3 7 %高級技術(shù)職稱以上/ 中級職稱人數(shù)中級職稱,2 6 5 人，占正式職工31%高級技術(shù)職稱以上,8 5 人，占正式職工10%原天鴻 職工總?cè)藬?shù)為 4123人，其中正式職工人數(shù)為 853人，中層以上管理層平均年齡為 37歲左右 四、人力資源現(xiàn)狀 94 績效考核和激勵機(jī)制不完善，沒有形成規(guī)范的現(xiàn)代經(jīng)理人制度 原天鴻集團(tuán) 京內(nèi) 京外 年初計劃、年中調(diào)整、年終考核 無明確的考核標(biāo)準(zhǔn) 個別推行預(yù)算方案 責(zé)、權(quán)、利沒有形成有效匹配，限制了人才積極性的發(fā)揮！ 95 企業(yè)能力及特點總結(jié) ? 較強的開發(fā)能力 ? 京內(nèi)土地儲備非常有限 ? 產(chǎn)品類型較豐富 ? 無明確產(chǎn)品系列 ? “親情式”管理色彩 ? 缺乏完善的績效考核和激勵機(jī)制 ? 治理結(jié)構(gòu)不清晰 ? 專業(yè)人才儲備較豐富 矛盾一 矛盾二 矛盾三 矛盾四 96 五、京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式 機(jī)遇導(dǎo)向 拿地方式 合作伙伴 多元化選擇 以控股為主 ? 時間集中 ? 區(qū)域分散 ? 區(qū)域以單個項目運作為主 ? 以當(dāng)?shù)貫橹? ? 沒有明確的合作伙伴選擇標(biāo)準(zhǔn) ? 以控股為主 ? 參股 ? 獨資 合作方式 97 原天鴻京外業(yè)務(wù)沒有統(tǒng)一的發(fā)展模式 重慶 蘭州 煙臺 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 西北區(qū)域 華北區(qū)域 華東區(qū)域 華南區(qū)域 西南區(qū)域 華北區(qū)域 天津 煙臺 項目取得時間 2023年 6月 2023年 7月 項目取得方式 協(xié)議出讓 掛牌拍賣 合作方 天房集團(tuán) 煙臺五源 天鴻出資比例 50% 83% 華東區(qū)域 蘇州 上?？禈? 上海長風(fēng) 項目取得時間 1996年 6月 2023年 4月 2023年 3 月 項目取得方式 批租 投標(biāo) 掛牌 合作方 不詳 北京通潤 無 天鴻出資比例 70% 不詳 100% 華南區(qū)域 海南 項目取得時間 1999年 項目取得方式 不詳 合作方 海南國達(dá)等 天鴻出資比例 不詳 西南區(qū)域 重慶 項目取得時間 2023年 9月 項目取得方式 公開掛牌 合作方 云南國投 天鴻出資比例 51％ 西北區(qū)域 蘭州 項目取得時間 2023年 2月 項目取得方式 收購 合作方 甘肅金運 天鴻出資比例 60% 98 六、京外項目資金運作模式 股東解決 土地資金 投資模式 融資模式 資金管理模式 當(dāng)?shù)毓? 自己融資 獨立封閉 ? 自有資金 ? 銀行貸款 ? 銀行貸款 ? 集團(tuán)擔(dān)保 ? 信托 ? 私募 ? 項目資金無法對流，實現(xiàn)整體動態(tài)平衡 原天鴻 現(xiàn)有京外項目基本上是股東解決土地資金，當(dāng)?shù)毓救谫Y，項目資金運作處于獨立封閉狀態(tài) 99 京外業(yè)務(wù)發(fā)展癥結(jié)所在 三大癥結(jié)所在 運營成本增加 京外項目分散 合作伙伴無標(biāo)準(zhǔn) 拿地時間集中 財務(wù)成本增加 調(diào)配資源 無法統(tǒng)一 平衡風(fēng)險 無法整體 治理結(jié)構(gòu)不清晰 無戰(zhàn)略規(guī)劃 機(jī)遇導(dǎo)向 考核體系不完善 不能形成正向激勵 投資回報參差不齊 產(chǎn)品設(shè)計獨立 無明確產(chǎn)品系列 難以規(guī)?；? 100 小結(jié)：京外發(fā)展優(yōu)劣勢分析 政府資源：拿地渠道、信貸政策等 開發(fā)能力：較強的項目開發(fā)能力 品牌優(yōu)勢：北京背景的國有房地產(chǎn)企業(yè) 人才儲備：項目管理和技術(shù)人才儲備較好 跨地域發(fā)展經(jīng)驗不足，經(jīng)營成本比較高 治理結(jié)構(gòu)不清晰 缺乏有效的監(jiān)管體系 缺乏完善的績效考核和激勵機(jī)制 沒有形成明確的產(chǎn)品系列 優(yōu)勢 劣勢 京外發(fā)展應(yīng)有效 借助京內(nèi)優(yōu)勢 101 第六部分 ? 京外發(fā)展基本框架 ? 京外項目管理基本框架 ? 總結(jié)論 京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議 102 一、京外發(fā)展基本框架 品牌價值 現(xiàn)金流 風(fēng)險控制 合理的組織架構(gòu)和激勵機(jī)制 市場判斷 政府資源 合作共贏 京外發(fā)展目標(biāo) 外部支撐 內(nèi)部支撐 103 京外發(fā)展思路 (一 ) —— 京內(nèi)優(yōu)勢，京外發(fā)展 ? 跨地域發(fā)展模式 日漸成熟 ? 首開優(yōu)勢輸出具有 潛在價值 ? 京外空間廣闊 ? 集約化、規(guī)?；?jīng)營 ? 品牌優(yōu)勢 ? 政府資源 ? 開發(fā)能力 ? 人才儲備 ? 國外產(chǎn)業(yè)演變 ? 國內(nèi)跨地域嘗試 ? 區(qū)域協(xié)同發(fā)展 ? 城市化水平提升 ? 中心城市引領(lǐng)發(fā)展 ? 二三線城市熱點不斷 京外發(fā)展 行業(yè)趨勢 104 結(jié)合集團(tuán)目前京外項目現(xiàn)狀和各城市戰(zhàn)略地位， 集團(tuán)資源配臵應(yīng)有側(cè)重點，確立區(qū)域有利競爭地位。 88 項目類型豐富，但沒有清晰的產(chǎn)品系列 大運村 華僑村 幸福村 萬象新天 天鴻京內(nèi)部分項目 東潤楓景 經(jīng)濟(jì)適用房 政府工程 商品房開發(fā) 89 天津水上運動中心 天鴻京外部分項目 蘭州鴻運潤園 三亞天鴻度假村 深圳安柏麗晶 煙臺濱海廣場 蘇州寶島花園 京外項目開發(fā)獨立，產(chǎn)品缺乏關(guān)聯(lián)度 90 首開追求業(yè)績和社會責(zé)任兩者的平衡 ? 企業(yè)理念：心懷高遠(yuǎn)、腳踏實地 ? 企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)、求實、奉獻(xiàn) 二、企業(yè)文化 ? 公司管理層追求業(yè)績導(dǎo)向，強調(diào)員工的歸屬感和集體榮譽感，企業(yè)凝聚力較強。 ? 北京擁有廣泛的信息渠道，企業(yè)易把握發(fā)展先機(jī)。 ? 公司更名為“北京天鴻集團(tuán)公司”，開始實施品牌戰(zhàn)略，天鴻集團(tuán)隨之而成。 ? 公司加快京外業(yè)務(wù)發(fā)展步伐，先后在天津、蘭州、重慶、煙臺等地進(jìn)行項目儲備開發(fā)。 公司誕生背景 86 與時俱進(jìn)的經(jīng)營管理模式 ? 公司更名為“北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司”，經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制開始發(fā)展。 1972年 1983年 1980年 1977年 ? 為加強對新區(qū)開發(fā)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，施工處、基建處合并，成立北京市房地產(chǎn)管理局住宅建設(shè)辦公室。 重慶住宅、蘭州住宅 82 第五部分 ? 企業(yè)發(fā)展及能力分析 ? 企業(yè)文化分析 ? 管理組織架構(gòu)分析 ? 人力資源分析 ? 京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式分析 ? 京外項目資金運作模式分析 企業(yè)競爭態(tài)勢及資源分析 83 首開發(fā)展及能力分析 首開集團(tuán)現(xiàn)狀 京外發(fā)展現(xiàn)狀 京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式 企業(yè) 文化 管理組織架構(gòu) 人力資源現(xiàn)狀 京外資金運作模式 首開京外發(fā)展存在的問題及根源？ 小結(jié)：首開京外 發(fā)展優(yōu)劣勢分析 ① ② ③ ④ 首開集團(tuán)的能力及特點是什么？ ⑤ ⑥ 企業(yè)的資源現(xiàn)狀分析框架 84 一、首開發(fā)展及能力分析 首開發(fā)展及能力分析 發(fā)展歷程 公司能力 ? 發(fā)展階段 ? 發(fā)展所形成的優(yōu)勢 ? 開發(fā)能力 ? 土地儲備 ? 產(chǎn)品開發(fā) 85 原天鴻集團(tuán)是一個有北京政府背景的國有大型房地產(chǎn)企業(yè) ? 北京房地產(chǎn)管理局恢復(fù)，重點工作是對城區(qū)破、舊、危房的改建，成立了北京市房地產(chǎn)管理局工程處。 重慶住宅、天津項目 ? 合作方關(guān)系 未能有效協(xié)調(diào)與合作方的關(guān)系，導(dǎo)致合作方不作為，直接影響項目進(jìn)度。 蘭州住宅、重慶住宅 ? 決策失誤 投資決策失誤，管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致項目周期拖延 海口、武漢、珠海 外部 相關(guān) ? 政府關(guān)系 未能有效建立起與當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門的良性關(guān)系，導(dǎo)致項目關(guān)鍵節(jié)點未能完成。 上海長風(fēng)、天津項目 ? 項目營銷 由于缺乏有效的營銷策劃技巧和經(jīng)驗，導(dǎo)致項目銷售不理想。 項目性質(zhì) 項目的性質(zhì)（住宅、辦公、商鋪）是否符合當(dāng)?shù)厥袌龅奶攸c 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位（高中低）是否符合當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r 項目規(guī)模 項目的規(guī)模是否成為項目的有利因素 綜合評價 綜合以上各項評價的結(jié)果 77 京外項目分布特征 項目前景 項目風(fēng)險 項目前景 項目收益 天津 重慶 深圳 住宅 蘭州 煙臺 上海長風(fēng) 上?？禈? 重慶 天津 煙臺 上海長風(fēng) 上海康橋 蘇州 蘇州 深圳 住宅 海南 三亞 海南 三亞 蘭州 珠海 珠海 武漢 武漢 ?？? ?？? 成都 成都 78 項目收益及風(fēng)險評價 ? 項目風(fēng)險評價 ? 項目收益評價 79 注：綜合評價結(jié)果表示各項目間相對情況，而不是項目絕對價值 京外項目分布合理性評價結(jié)果 京外項目 區(qū)域分布 項目性質(zhì) 產(chǎn)品定位 項目規(guī)模 綜合評價 項目前景 項目風(fēng)險 項目收益 重慶 江北農(nóng)場 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 深圳 安柏麗晶 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 蘭州 鴻運潤園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 天津 水上運動中心 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 煙臺 濱海廣場 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 上海 長風(fēng)項目 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 上海 康橋居住區(qū) ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 蘇州 寶島花園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 三亞 蜈支洲島 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 珠海 成吉思汗 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 武漢 頤翠園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 海口 富頤花園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 成都 江安河項目 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 80 京外項目發(fā)展價值評價結(jié)果 注：綜合評價結(jié)果表示各項目間相對情況，而不是項目絕對價值 京外項目