【正文】 展及能力分析 ?企業(yè)文化 ?管理組織架構(gòu) ?人力資源現(xiàn)狀 ?京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式 ?京外資金運(yùn)作模式 6 第一部分 ? 市場規(guī)模分析 ? 產(chǎn)業(yè)鏈分析 ? 行業(yè)驅(qū)動力分析 ? 競爭格局分析 國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 7 京外行業(yè)發(fā)展空間 行業(yè)發(fā)展趨勢 研究框架 市場規(guī)模 競爭格局 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 行業(yè)驅(qū)動力 ? 京內(nèi)外對比 ? 中心城市規(guī)模 ? 二三線規(guī)模 ? 未來市場空間 ? 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 ? 政府和金融機(jī)構(gòu) ? 開發(fā)商價(jià)值鏈 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動 ? 土地驅(qū)動 ? 資金驅(qū)動 ? 技術(shù)創(chuàng)新 ? 集中度對比 ? 各城市狀況 ? 行業(yè)競爭能力 ? 未來競爭趨勢 行業(yè)特點(diǎn) 8 （ 1978 至 1991 年） 1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) 周期明顯 地域集中 政策敏感 市場規(guī)模 10 471 610 814 8981249531963118110912744412023 2023 2023 2023 2023 北京 京外 4912 5929 7125 9008 10376 京內(nèi)京外市場份額比較（以銷售額計(jì)） 人民幣：億元 京外市場未來發(fā)展空間廣闊 市場規(guī)模 11 3 3 . 71 1 . 92 8 . 32 6 . 145645255363216三大區(qū)域市場比重 % 環(huán)渤海 長三角 珠三角 其他地區(qū) 城市在區(qū)域的市場比重 % 北京 環(huán)渤海 長三角 珠三角 上海 廣州 深圳 經(jīng)濟(jì)圈、中心城市戰(zhàn)略地位突出 （ 以銷售額計(jì)） 市場規(guī)模 12 9155663878808936130140931164316219810715868203264153226104306128天津 % 青島 % 蘇州 % 無錫 29% 成都 % 20232023年城市商品房銷售額（人民幣：億元） 二三線城市市場增長迅猛 城市 復(fù)合增長率 市場規(guī)模 13 36. 237. 740. 542. 039. 1未來市場空間 —— 快速城市化帶來巨大空間 2023 2023 2023 2023 2023 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 0上海 深圳 蘇州 天津 重慶 煙臺 蘭州 三亞萬元20232023202320232023各城市歷年人均 GDP 市場規(guī)模 14 地塊勘查確定用地條件 地塊清理 前期開發(fā) 地塊上市 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)管理 銷售經(jīng)營 裝飾裝潢 物業(yè)服務(wù) 政府土地管理部門 政府規(guī)劃部門 開發(fā)商 市場顧問機(jī)構(gòu) 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 建筑承包單位 材料供應(yīng)商 金融機(jī)構(gòu) 消費(fèi)者 消費(fèi)者 營銷機(jī)構(gòu) 經(jīng)紀(jì)公司 買賣轉(zhuǎn)讓 一級市場 二級市場 三級市場 后續(xù)服務(wù)市場 服務(wù)機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 —— 開發(fā)商處于核心位臵 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 15 開發(fā)商在二級市場中的價(jià)值鏈 —— 資源整合創(chuàng)造價(jià)值 技術(shù)開發(fā) 采購 企業(yè)基礎(chǔ)資源 人力資源管理 可行性研究 融資活動 建設(shè)貸款 市場調(diào)研 市場定位 營銷計(jì)劃 工程管理 土地使用權(quán)獲得 動拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金 規(guī)劃設(shè)計(jì) 預(yù)售安排 市場研究 中介機(jī)構(gòu) 服務(wù) 物資供應(yīng) 廣告 促銷 銷售 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊與程序 設(shè)備與技術(shù) 物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù) 市場與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營 內(nèi)部后勤 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 16 ? 政府壟斷一級土地市場，控制土地供應(yīng)總量、速度和結(jié)構(gòu)，政府儲備、統(tǒng)一供應(yīng)、公開交易、市場配臵的土地供應(yīng)機(jī)制正在建立中。 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 18 ? 房地產(chǎn)行業(yè)繁榮靠的是中國經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)快速增長和按揭貸款的持續(xù)低利率。 ? 2023 年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為 億元， 2023 年 1 季度末達(dá)到 ，保持穩(wěn)定增速。 ? 先進(jìn)的生產(chǎn)方式使得資金周轉(zhuǎn)加快，同樣的資本投入就能有更好的回報(bào)。 競爭格局 29 第二部分 ? 跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動因素 ? 跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn) ? 跨區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵成功因素 ? 企業(yè)實(shí)證研究 成功房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地域發(fā)展之實(shí)證研究 30 實(shí)證研究框架 研究的問題 ? 房地產(chǎn)發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動因素是什么？ ? 房地產(chǎn)發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展面臨著哪些挑戰(zhàn)？ ? 跨區(qū)域發(fā)展的大型發(fā)展商有什么樣的成功經(jīng)驗(yàn)？ 研究對象及特點(diǎn) ? 多種類型的開發(fā)企業(yè)（紅籌、藍(lán)籌、民營、外國企業(yè)） ? 已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展（至少 5個(gè)城市） ? 近 3年業(yè)績持續(xù)增長 ? 國內(nèi)：萬科、華潤、中海、合生、富力 ? 國外： pulte homes 、 lennar 、 centex 研究結(jié)論 跨 區(qū) 域 發(fā) 展 的 關(guān) 鍵 成 功 因 素 31 一、企業(yè)的生存與發(fā)展是其跨區(qū)域發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力 行業(yè)趨勢 資源聚集及規(guī)模化發(fā)展 企業(yè)生存與發(fā)展 做大做強(qiáng)的愿望 有剩余的資源 資源的局限 地區(qū)性房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡可以為跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)規(guī) 避單一市場的風(fēng)險(xiǎn) 激烈的市場競爭 單一市場規(guī)模局限 企業(yè)因素 市場因素 主動 被動 機(jī)會 威脅 32 二、管理是企業(yè)跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn) 企業(yè) 發(fā)展 單一 城市 多城市 拿地 開發(fā) 銷售 售后服務(wù) 業(yè)務(wù)流程 跨區(qū)域發(fā)展 ?如何獲取想要的土地？ ?開發(fā)什么樣的產(chǎn)品？ ?如何控制開發(fā)的各個(gè)環(huán) 節(jié)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作？ ?在跨區(qū)域發(fā)展中如何 保持企業(yè)競爭力？ ?如何配臵資源？ ?如何管理？ ?如何收回投資和持續(xù) 發(fā)展？ ?資源如何整合？ 核心挑戰(zhàn)： 尋找管理跨度 與深度的平衡 全國 多區(qū)域 33 ? 清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 ? 科學(xué)的企業(yè)管理體系 ? 全國性品牌 ? 產(chǎn)業(yè)與資本市場的對接 ? 強(qiáng)大的整合能力 ? 在跨區(qū)域發(fā)展中繼續(xù)保持和提升市場競爭力 三、知名跨區(qū)域發(fā)展商的關(guān)鍵成功因素 34 可以快速發(fā)展壯大，并規(guī)避“機(jī)會主義”導(dǎo)致的市場風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 進(jìn)入什么區(qū)域 開發(fā)什么樣的產(chǎn)品 ? 清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 35 跨區(qū)域發(fā)展 戰(zhàn)略 科學(xué)的決策 機(jī)制 科學(xué)的組織 架構(gòu) 科學(xué)的考核 機(jī)制 ?決策指標(biāo) ?決策流程 ?考核指標(biāo) ?激勵(lì)機(jī)制 ?與戰(zhàn)略相匹配 ?明確的責(zé)權(quán)利關(guān)系 ? 科學(xué)的管理模式 —— 是保證戰(zhàn)略有效實(shí)施的關(guān)鍵 36 ? 行業(yè)的水平整合能力 通過并購等水平整合模式實(shí)現(xiàn) 1 + 1 〉 2 的效果，迅速壯大企業(yè) 規(guī)模和實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 ? 產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合能力 通過垂直整合培育企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈上多個(gè)環(huán)節(jié)的競爭力，保持企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展中的比較優(yōu)勢，更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 ? 強(qiáng)大的整合能力 —— 能促進(jìn)企業(yè)更快更好地實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展 37 房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展與我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r0204060801001201401988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)銷售增長率G D P 增長率萬科第一次 跨區(qū)域擴(kuò)張 中海 華潤臵地 富力 合生創(chuàng)展 國內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展時(shí)機(jī) 萬科第二次 跨區(qū)域擴(kuò)張 四、實(shí)證研究 38 跨區(qū)域發(fā)展的三個(gè)階段 房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展與我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)銷售增長率G D P 增長率111157101115181111111063機(jī)會擴(kuò)張階段 確定大眾住宅為核心業(yè)務(wù)，正式開始業(yè)務(wù)調(diào)整 戰(zhàn)略擴(kuò)張階段 完成業(yè)務(wù)調(diào)整；開始新一輪跨地域經(jīng)營布局 重點(diǎn)城市發(fā)展階段 “ 做減法 ” 的業(yè)務(wù)調(diào)整 萬科跨區(qū)域發(fā)展城市數(shù)量 全國房地產(chǎn)銷售額增長率 GDP增長率 萬科 39 從機(jī)會主義到戰(zhàn)略導(dǎo)向 ? 90年代初期，萬科提出了跨區(qū)域發(fā)展的構(gòu)想，當(dāng)時(shí)隨機(jī)選擇了歷史上發(fā)展比較快、人口比較密集的核心大城市，以及所謂有人脈關(guān)系的東北，西南等大中小型城市 ? 到 1998年前后，跨地區(qū)發(fā)展開始有意識地選擇人口在 100萬以上、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的中型城市 ? 從 2023年開始，萬科開始從城市圈的角度、人力資源配臵和合理的管理幅度，考慮跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局 萬科 40 城市 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 深圳 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 上海 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 廈門 ● ● 青島 ● ● ● ● ● ● ● 鞍山 ● ● ● ● ● ● ● ● ● 北海 ● ● ● ● ● ● ● 成都 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 沈陽 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 天津 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 北京 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 石家莊 ● ● ● ● ● ● 大連 ● ● ● ● ● ● ● 武漢 ● ● ● ● ● 長春 ● ● ● ● 南京 ● ● ● ● 南昌 ● ● ● ● 佛山 ● ● ● 廣州 ● ● 中山 ● ● 東莞 ● 昆山 ● 無錫 ● 城市 萬科 41 支撐體系 管理 體制 資源整合 考核 體系 清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和支撐體系 —— 成功關(guān)鍵 跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目系列 ?城市花園系列 ?四季花城系列 ?金色家園系列 ?自然人文系列 產(chǎn)品系列 ?情景 house ?趨優(yōu) house ?優(yōu)尚 house ?創(chuàng)庫 house “ 3+X” 城市圈聚焦戰(zhàn)略 投資于最重要的市場 目標(biāo)城市及相似地塊 關(guān)鍵資源的中央集權(quán)制，控制資金、人力資源和土地獲取決策，保證各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)分公司在發(fā)展上幾乎沒有短板，從而實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)控制 多方面拓寬融資渠道解決跨區(qū)域發(fā)展的資金問題；實(shí)施 “ 海盜計(jì)劃 ” 和 “ 職業(yè)經(jīng)理人 ” 計(jì)劃，解決跨區(qū)域發(fā)展中人力資源不足的問題 平衡記分卡 萬科 42 新戰(zhàn)略目標(biāo)下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 做中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者 2023年銷售額 1000億元，商品住宅市場份額 3% 每年 30%的增長率 完成 1100萬㎡的銷售面積 年竣工量 1300萬㎡ 同時(shí)運(yùn)作 140個(gè)項(xiàng)目 擁有 7000萬㎡的土地儲備 需要 13000人 顛覆?。? 轉(zhuǎn)型??！ 萬科 43 新戰(zhàn)略變革下戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ? 建立以客戶需求為導(dǎo)向的決策經(jīng)營體系 ? 轉(zhuǎn)向資源