【正文】 合理性 收益性 問題性 其他價值 不確定性 綜合價值 創(chuàng)新價值 公共關系 公司品牌 重慶 江北農(nóng)場 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ 深圳 安柏麗晶 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 蘭州 鴻運潤園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 天津 水上運動中心 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 煙臺 濱海廣場 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ 上海 長風項目 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 上海 康橋居住區(qū) ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ 蘇州 寶島花園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ 三亞 蜈支洲島 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 珠海 成吉思汗 ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 武漢 頤翠園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ?？? 富頤花園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 成都 江安河項目 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 81 京外項目結果問題分析 問題分類 問題表現(xiàn) 相關項目 內(nèi)部 相關 ? 市場研判 由于市場研究不充分，導致決策判斷出現(xiàn)偏差，影響項目運作。 項目風險 考察項目投資回收的難度和周期，評估項目風險與當?shù)厥袌銎骄L險水平的比較關系。 ? 補充外來需求、當?shù)厥袌鋈萘俊⒍纸灰谆钴S程度分別對城市潛力和風險進行修正。 ? 房地產(chǎn)市場潛力考察：房地產(chǎn)市場發(fā)展、國民經(jīng)濟及收入增長、居民居住條件等三方面。 68 各城市發(fā)展機會評價（京外項目城市 12個） ? 對京外以及北京共 13個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿M行定量模型評價。 ? 城市經(jīng)濟發(fā)展程度：表示城市經(jīng)濟規(guī)模、收入消費規(guī)模、消費潛力規(guī)模三方面。 67 各城市發(fā)展?jié)摿υu價（京外項目城市 12個） ? 對京外以及北京共 13個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿M行定量模型評價。 ? 考察項目： 原天鴻項目 原城開項目 重慶 江北農(nóng)場 珠海 成吉思汗大廈 深圳 安柏麗晶 武漢 頤翠園 蘭州 鴻運潤園 ?？? 富頤花園 天津 水上運動中心 成都 江安河項目 煙臺 濱海廣場 上海 長楓項目 上海 康橋居住區(qū) 蘇州 寶島花園 三亞 蜈支洲島 66 各城市細分物業(yè)市場發(fā)展機會評價 收益 前景 風險 前景 共考察以下 5類細分市場：普通住宅 /高檔住宅；高檔寫字樓 /普通寫字樓；商用物業(yè)。其中 2023年并購 US Home，讓公 司的規(guī)模翻了一倍。 1996以后 ：并購、標準化改造和規(guī)模擴張。 1984－ 95：從金融服務到“有機多元化”。 1971年， Lennar公司在紐約證交所上市。 1969開始發(fā)展并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。 —— 李思廉 戰(zhàn)略重心北移 穩(wěn)健經(jīng)營 富力地產(chǎn) 55 小結：國內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的特點 ? 規(guī)避單一市場周期和規(guī)模局限的風險 ? 關注戰(zhàn)略性城市的布局 ? 產(chǎn)品系列化尋求規(guī)模效應和風險平衡 ? 跨區(qū)域發(fā)展是“做市場”而不是“做項目” ? 資源整合者的角色更加明顯 56 1950 60s 70s 80s 90s 2023— 45個 市場分布于 25個 洲 以及墨西哥 波多黎各 公司在底特律成立 進入 華盛頓 芝加哥 亞特蘭大 主要在 10個 市場發(fā)展 17個 市場分布于 11個 洲 41個 市場分布于 25個 洲 起步擴展階段 快速擴展階段 自我超越階段 技術創(chuàng)新階段 1972年公司股票在美國證券交易所上市 1983年母公司股票在紐約證券交易所上市 發(fā)展歷程 57 經(jīng)過 40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢階段后， 98年開始通過行業(yè)并購的方式在已進入的市場提高份額，企業(yè)進入高速發(fā)展周期 Pulte Homes ?2023 ?1999 ?1998 Del Webb Blackstone Radnor Homes Di Vosta 此次并購使其取得了老年住宅的市場領導地位 并購進入高速發(fā)展 58 1954－ 70：奠定發(fā)展宗旨。 —— 張力 我們做事比較穩(wěn)健，往往是先在一個地區(qū)做深做透，做好幾個項目，才向另外一個地區(qū)發(fā)展。通過此次收購，華潤臵地的土地儲備中，投資物業(yè)比重進一步加大，將為企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流總市值迅速增長 ３５．５億 ７０億 凈資產(chǎn)值大幅提高，銀行進一步提高對其的 最高凈貸款額度，企業(yè)融資能力進一步增強 ４９億 １０１億 戰(zhàn)略導向的資源整合更受資本市場關注 資本市場的認同，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供了強有力的資金支持！ 華潤臵地 52 清晰的戰(zhàn)略對未來跨區(qū)域發(fā)展的影響 ? 提高回報率：從單純的住宅型房地產(chǎn)發(fā)展商轉向綜合型物業(yè)的房地產(chǎn)發(fā)展商，在現(xiàn)有產(chǎn)品系列里面，增加以“深圳華潤萬象城”為代表的都市綜合體產(chǎn)品系列 ? 以較高的回報率更好的吸引國際資本市場的資金，投入運作一些運作周期長，高投入高風險但未來增值潛力巨大的項目，如長期持有寫字樓，大型商場等物業(yè)的城市綜合體項目，舊城改造等區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)項目等 ? 在一、二線城市運作大規(guī)模、低市場風險的大眾住宅項目，快速銷售，形成短期即有現(xiàn)金流收入，降低資本運營風險 華潤臵地 53 單一市場發(fā)展空間漸趨飽和，競爭越來越激烈，經(jīng)營的利潤將趨于偏低，企業(yè)如何謀求 跨區(qū)域發(fā)展 ，通過規(guī)模運作取得 規(guī)模效應 ，就成了開發(fā)商的一個重要策略。 ? 中國金融市場將進一步開放，各類國外金融機構的介入房地產(chǎn)行業(yè)，國有銀行的商業(yè)銀行化，都將促使房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)范的公司治理結構運作，以符合資本市場的要求 ，這些都將對房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局產(chǎn)生深遠影響。 ? 企業(yè)制定中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過管理 提升企業(yè)競爭力 ，成為其運營成功關鍵的因素。 競爭格局 24 各城市開發(fā)企業(yè)狀況 城 市 開發(fā)企業(yè)數(shù) 企業(yè)性質 上海 2199 國有： 19%；民營： 69%；外資： 12% 深圳 600 國有： 19%，民營 71%；外資： 10% 蘇州 735 —— 天津 761 國有： 24%；民營： 68%；外資： 8% 重慶 1597 國有： 7%；民營： 86%；外資： 7% 煙臺 267 國有： 56%；民營： 31%；外資： 13% 蘭州 203 —— 競爭格局 25 3 1 . 0 % 3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 8 . 0 %2 7 . 0 %3 4 . 2 %2 3 . 6 % 2 3 . 1 %2 8 . 7 %2 3 . 9 % 2 4 . 8 %萬科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均1 1 . 5 %1 6 . 4 %1 3 . 0 %2 2 . 6 %7 . 8 %1 4 . 3 %8 . 4 %9 . 2 %5 . 2 %1 0 . 3 %8 . 3 %萬科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均毛利潤率 凈利潤率 國內(nèi)開發(fā)商 美國開發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營能力分析 —— 比國外更高的利潤率 競爭格局 26 1 5 . 4 %1 4 . 4 %2 0 . 5 %2 1 . 3 %1 5 . 7 %1 7 . 5 %2 1 . 8 %2 6 . 4 %2 7 . 1 %2 3 . 3 %2 4 . 7 %萬科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復地 金地 平均 Pul teHort enCent exLennar平均國內(nèi)開發(fā)商 美國開發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營能力分析 —— 凈資產(chǎn)收益率卻較低？ 競爭格局 27 萬科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復地 金地 平均 Pul teHort enCent exLennar平均行業(yè)運營缺乏效率 —— 資產(chǎn)周轉率較低 國內(nèi)開發(fā)商 美國開發(fā)商 競爭格局 28 行業(yè)發(fā)展趨勢 ? 中國房地產(chǎn)業(yè)作為快速成長中的產(chǎn)業(yè)，將遵循經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從分散，最終走向 集約化、規(guī)模化 經(jīng)營。 ? 先進的生產(chǎn)方式能更好提高建筑質量，避免開發(fā)商付出大量的資源和精力對物業(yè)進行維護。 ? 目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)效率不到歐美房地產(chǎn)公司的 60％。 行業(yè)驅動力 21 技術創(chuàng)新 —— 未來驅動力 ? 為應對資源短缺的制約，在建筑過程中使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保，能促進行業(yè)健康發(fā)展。雖然 2023 年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持 30%以上。 ? 通過銀行貸款，消費者住房需求得以實現(xiàn)。 行業(yè)驅動力 20 資本驅動 ? 房地產(chǎn)開發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。 ? 而在 1999年全國招標拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例不足 2％。 經(jīng)濟發(fā)展推動 行業(yè)驅動力 19 土地驅動 ? 土地供應市場化推動房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴大。 ? 人均 GDP持續(xù)增長，引發(fā)住房需求的快速上升，房價和銷售量就會同步上升，房地產(chǎn)的銷售額快速上升，導致房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷增長。 ? 資金鏈是關鍵，自有資金是門檻，融資渠道是動脈。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)周期長，競爭優(yōu)勢有賴于縮短開發(fā)周期，加速資金流轉。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)中銀行機構提供貸款資金的比重在 55%以上。 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 再次重申，今后一級土地開發(fā)將嚴格實行公開招標方式。 政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。 行業(yè)的特點是什么？ 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 市場規(guī)模 9 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點。 （ 2023 年以來） 2023 年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。 （ 1998 至 2023 年） 1998 以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1993 年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。 一、試點起步階段 二、調(diào)整推進階段 三、協(xié)調(diào)發(fā)展階段 四、調(diào)控新階段 （ 1992 至 1998 年） 1992 年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1987 年 11月，深圳市首次公開招標出讓住房用地。1 首開集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究 謹呈：首開集團 2023年 8月 2 研究目標 ? 當前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢？ ? 現(xiàn)有京外項目經(jīng)營思路如何調(diào)整？ ? 未來京外