【正文】 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 年末，全市擁有四級(jí)及四級(jí)以上的建筑施工企業(yè) 1771個(gè)，比 1995年末增長(zhǎng) %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達(dá) %，比上年提高 。全市建筑施工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，比 1995年增長(zhǎng) %；竣工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，五年累計(jì)竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長(zhǎng) %。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長(zhǎng) %。近２０年來(lái)，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用三、市場(chǎng)發(fā)展前景 危改市場(chǎng)缺口大，開(kāi)發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析危舊房改造房市場(chǎng)分析二、危舊房改造市場(chǎng)現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點(diǎn)工程，它們?cè)趯?shí)踐中取得了很好的效果，開(kāi)發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房 。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢(shì)， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚(yú)池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來(lái)全市累計(jì)開(kāi)工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬(wàn)平方米，拆除危舊房屋 499萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬(wàn)戶，取得了一定成效。 “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景（ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號(hào)）。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 2023年 3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。危舊房改造房市場(chǎng)分析二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬(wàn)平方米左右；對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬(wàn) 150萬(wàn)，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180萬(wàn)平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng) 150萬(wàn)平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬(wàn)平方米。通過(guò)對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬(wàn)平方米左右。北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需住房 900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬(wàn)平方米。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒(méi)有形成規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開(kāi)發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋求政府支持。三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65％，所以對(duì)這類(lèi)隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開(kāi)盤(pán)的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?lèi)。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開(kāi)工 144萬(wàn)平方米，竣工 40萬(wàn)平方米。目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計(jì)劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面 2023年奧運(yùn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng)需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門(mén)、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門(mén)電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒(méi)有。 市場(chǎng)供應(yīng)：商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類(lèi)住宅類(lèi)北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。因此要求開(kāi)發(fā)商要選擇或開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)發(fā)模式（商業(yè)模式）。房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值追求中，開(kāi)發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn) 。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類(lèi)資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。那么龍騰開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。效避免這種各類(lèi)產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。售 ”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)比如： “房屋租賃 ”對(duì) “房屋銷(xiāo) 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到 “危改房 ”的替代主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求 “物有所值 ”對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn)對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類(lèi)型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，的市場(chǎng)信息房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買(mǎi)方）分析一、需求結(jié)構(gòu)隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購(gòu)房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。決定銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給??????????????????????自由資金 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開(kāi)發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得 在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求龍騰開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)龍騰提出更高的要求對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè)的要求龍騰要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)，要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行 “目標(biāo)學(xué)習(xí) ”，加速發(fā)展自己對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競(jìng)爭(zhēng)者類(lèi)型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2023年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊(cè) 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類(lèi)而各類(lèi)又可細(xì)分，同類(lèi)產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開(kāi)發(fā)避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等取得土地的 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過(guò)城市規(guī)劃方案制定、各類(lèi)政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新?！∪⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展?。?1）住宅檔次多樣化。 21世紀(jì)初開(kāi)始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)將更專(zhuān)業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬(wàn)科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)）信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤(pán)中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤(pán)實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門(mén)和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場(chǎng)。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷(xiāo)、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需