【正文】 由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū) 168片，竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬戶，取得了一定成效。 “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景（ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號(hào)）。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） 2023年 3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。危舊房改造房市場分析經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。它們對(duì)住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個(gè)因素。通過對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價(jià)在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。一、需求預(yù)測 “十五 ”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為上限，人均下限 23平米，上限 30平米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來實(shí)現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場的各項(xiàng)政策還不完善單位購房，如玉海園項(xiàng)目，單位購房占到 65％，所以對(duì)這類隱性的單位購房值得關(guān)注。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前對(duì)開盤的不同的項(xiàng)目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個(gè)人購房兩大類。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng) 經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依《建設(shè)事業(yè) “十五 ”計(jì)劃剛要》，政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場的監(jiān)管別墅成交趨于活躍市場展望經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況客戶構(gòu)成多樣別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場需求別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚(yáng)態(tài)勢四、區(qū)域分布銀行信貸政策支持推動(dòng)市場需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面 2023年奧運(yùn)為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī)寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素租賃市場活躍，租金大幅上揚(yáng)需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價(jià)格隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場需求北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體北京市寫字樓市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。 市場預(yù)測：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場需求：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一。商業(yè)用房市場分析北京市寫字樓市場分析別墅市場分析經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)）危改房市場分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí)形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對(duì) “槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作的思考一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)周期長 ：由房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)的周期較長，而對(duì)于開發(fā)商來講，就需要盡可能縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析龍騰應(yīng)對(duì)策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)行市場分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。售 ”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi)比如： “房屋租賃 ”對(duì) “房屋銷 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到 “危改房 ”的替代主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，購房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體二、需求特點(diǎn)對(duì)均好性要求更高的市場信息決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給??????????????????????自由資金 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 的影響因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素 威脅龍騰進(jìn)入 的因素分析 其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰的威脅龍騰應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模龍騰開發(fā)能力不足龍騰沒有品牌龍騰資金實(shí)力弱沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)龍騰控制成本的能力對(duì)銷售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢加強(qiáng)對(duì)成本的控制做好價(jià)值分析避開直接競爭把龍騰定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)龍騰發(fā)展?jié)撛谶M(jìn)入者威脅分析說明： 把龍騰定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響龍騰進(jìn)入的威脅性因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競爭強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競爭強(qiáng)度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競爭者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2023年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊(cè) 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競爭強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競爭，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等取得土地的 北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對(duì)龍騰發(fā)展的利好因素 對(duì)龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購房已成為住宅市場主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化， 競爭更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會(huì)大企業(yè)對(duì)市場影響力會(huì)影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先