【正文】 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計劃年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動開發(fā)，豐臺區(qū)計劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計劃年內(nèi)動工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。危舊房改造市場缺口很大，對開發(fā)商來講，蘊藏著巨大的商機。北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個數(shù)相對較少建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快建筑業(yè)在國民經(jīng)濟各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。全市建筑施工面積 ，比上年增長 %，比 1995年增長 %；竣工面積 ，比上年增長 %，五年累計竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長 %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達 %，比上年提高 。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個，比 1995年末增長 %。 《北京市 2023年統(tǒng)計公報》幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場走勢 ：入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)）奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機國民經(jīng)濟 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和空 間。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。 　　 我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經(jīng)濟，是我國市場化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉?！　∥覈糜螛I(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。 裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競爭要素裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實力呈分化趨勢　　 經(jīng)濟 ： 豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟貿(mào)易中心，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個行業(yè)。 豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國 ” 的譽稱。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。城市建設(shè) :豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實力的連鎖公司紛紛在豐臺開設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點企業(yè) 22家，旅行社 20家。北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團 ” ，其中地處豐臺有 “ 豐臺 ” 和 “ 南苑 ” 兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在的投資機會。以推進郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進城市體系進一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架?！　”本┦芯G化隔離帶建設(shè)分析 ——“ 槐房項目 ”屬于綠化隔離帶項目 區(qū)域環(huán)境分析?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟發(fā)展融為一體，調(diào)動了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變 “臟亂差 ”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。?潛在商機 ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強的升值潛力的。區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)轻槍唧w產(chǎn)業(yè)從 “ 初期投入到最終產(chǎn)出 ” 之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介 “產(chǎn)品 ”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的觀念等各個方面。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的 —— 即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險大等。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng)濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間三、區(qū)域價值鏈分析結(jié)論：區(qū)域價值鏈分析區(qū)域價值追求模式豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤空間 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。 產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) —— 開發(fā)業(yè)務(wù)機會經(jīng)濟適用房項目商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房寫字樓商務(wù)區(qū)（ CBD）產(chǎn)業(yè)機會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機會社區(qū)經(jīng)營但這些機會不一定都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。 產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)機會一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)業(yè)機會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)機會三 ：爭取北京市奧運項目建設(shè)產(chǎn)業(yè)機會四 ：以豐臺區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的市場家裝不僅是居民居民自己消費，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項目標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務(wù) ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項目是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿(mào) ”業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務(wù) ”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略對企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育業(yè)務(wù) “ 豐臺區(qū)武裝部 ” 項目， 25 人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值 600萬，完成產(chǎn)值 180萬。一期規(guī)劃建設(shè)用地，其居住用地，可建住宅，其中農(nóng)民一期拆遷， 平方米作為商品房。商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準(zhǔn)備放棄“槐房項目 ”運作目標(biāo)定位仍不明確 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)： 選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。下一步需要對龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。企業(yè)憑自身實力參與市場競爭能力也比較弱。裝修裝飾業(yè)務(wù)： 裝修裝飾業(yè)務(wù)是 最薄弱的一個環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強勁的 企業(yè)內(nèi)部資源分析企業(yè)在豐臺區(qū)對外表現(xiàn)為急速發(fā)展的形象，但實際上內(nèi)部組織和管理等有差距 ——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運行沒有機制化。原有施工對起家的企業(yè)創(chuàng)業(yè)者群體，在新形勢下意識和能力相對滯后，工作定位模糊；在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，第二代創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，企業(yè)新老員工更替是突出問題之一。原有企業(yè)員工凝聚力較強，但隨著企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在形成三大類人員（老員工、外聘、新生力量），他們在價值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力正受到影響；現(xiàn)階段企業(yè)的資金壓力比較大，建筑公司債權(quán)債務(wù)問題比較突出建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經(jīng)驗可為龍騰提供支持豐臺區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏，關(guān)鍵在 “人力 ”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚WTO、奧運南城開發(fā)是機遇獲取豐臺區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯，受大企業(yè)影響嚴