【正文】 《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（京政函〔 2023〕 60號）。（ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號，簡稱《危改辦法》）。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對較嚴(yán)，危改工作難度加大。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內(nèi)容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民 。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實施原則 :危舊房改造的實施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。其中，豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。預(yù)計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到18平方米。未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項目，各級政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺區(qū)又是危改的重點區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計、配套建設(shè)和市場銷售等各個價值鏈環(huán)節(jié)的費用和不確定風(fēng)險。北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史建筑企業(yè)增加個數(shù)相對較少建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢穩(wěn)定，和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)建筑業(yè)房屋施工面積增長速度較快建筑業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2023年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 “ 九五” 期間累計實現(xiàn)增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。強(qiáng)化建筑工程招投標(biāo)制，加強(qiáng)合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標(biāo)工程的合同備案率達(dá)到 100%。加強(qiáng)建筑隊伍管理，積極發(fā)展專業(yè)施工企業(yè)。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動力裝備率分別達(dá)到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京市建筑業(yè)發(fā)展前景一、市場走勢 ：入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)）奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機(jī)國民經(jīng)濟(jì) 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和空 間。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。 　　 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗 。 裝飾材料，三星級以上水準(zhǔn)的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進(jìn)口；裝飾設(shè)計，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計公司占主導(dǎo)，我國裝飾設(shè)計很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場份額。 國家旅游局決定 2023年將進(jìn)一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟(jì)增長點。但是由于國家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴(yán)格限制批準(zhǔn)新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于 “有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外 ”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟(jì)退出的行業(yè)。發(fā)展前景：建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢，市場前景十分廣闊 經(jīng)濟(jì) ： 豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機(jī)械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個行業(yè)。 豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負(fù)著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國 ” 的譽(yù)稱。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項目的交通。豐臺區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。以住宅建設(shè)為重點，十幾年來已建成了北大地、六里橋、七里莊等 6個住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯等 4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2023畝的花鄉(xiāng)森林公園。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩側(cè)輔路綠化面積將達(dá)５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設(shè)將進(jìn)一步全面提高綠化面積。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的基礎(chǔ)。 90年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點，已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展格局。豐臺區(qū)域環(huán)境概述北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進(jìn)程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團(tuán)： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團(tuán) ” ，其中地處豐臺有 “ 豐臺 ” 和 “ 南苑 ” 兩個集團(tuán)，對龍騰來講也是一個潛在的投資機(jī)會。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架?！　「剑罕本┦袇^(qū)總體規(guī)劃圖北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“ 槐房項目 ”屬于綠化隔離帶項目 區(qū)域環(huán)境分析?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達(dá)到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展融為一體，調(diào)動了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進(jìn)市場機(jī)制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變 “臟亂差 ”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。?潛在商機(jī) ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強(qiáng)的升值潛力的。附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈?zhǔn)轻槍唧w產(chǎn)業(yè)從 “ 初期投入到最終產(chǎn)出 ” 之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進(jìn)行分析的。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值活動的地域特性。從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介 “產(chǎn)品 ”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃設(shè)計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)、價值追求理念、消費者的觀念等各個方面。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的 —— 即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風(fēng)險大等。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng)濟(jì)適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在 “南城開發(fā) ”的大環(huán)境下，也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的態(tài)勢和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。豐臺區(qū)內(nèi)有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn)開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計理念、營銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如 “槐房項目 ”前期倒手） 綠化隔離帶項目（ “槐房項目 ”）豐臺區(qū)危舊房改造項目“豐臺 ”和 “南苑 ”兩大邊緣集團(tuán)項目物業(yè)管理旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù)綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會做出如下簡單描述。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會分析之二：建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項目產(chǎn)業(yè)機(jī)會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)機(jī)會三 ：爭取北京市奧運項目建設(shè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會四 ：以豐臺區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 “ 豐臺區(qū)武裝部 ” 項目， 25 人參與管理，建筑面積5000平米；總產(chǎn)值 600萬，完成產(chǎn)值 180萬。一期規(guī)劃建設(shè)用地，其居住用地，可建住宅，其中農(nóng)民一期拆遷， 平方米作為商品房。商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準(zhǔn)備放棄“槐房項目 ”運作目標(biāo)定位仍不明確 “槐房項目 ”是龍騰開發(fā)的第一步，項目運作情況直接關(guān)系龍騰和 發(fā)展的前景。建筑業(yè)務(wù)： 建筑業(yè)務(wù)是 的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但是在整個建筑市場中， 的品牌和和知名度很小。但建筑業(yè)務(wù)在 中具有不可替代的業(yè)務(wù)，在企業(yè)下一步發(fā)展過程中， 建筑業(yè)務(wù)發(fā)展方向選擇和企業(yè)在 整體發(fā)展過程中的定位也是重點考慮問題。發(fā)展，裝修裝飾業(yè)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?企業(yè)內(nèi)部資源分析企業(yè)在豐臺區(qū)對外表現(xiàn)為急速發(fā)展的形象，但實際上內(nèi)部組織和管理等有差距 ——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、組織結(jié)構(gòu)不完善，管理水平不高、企業(yè)運行沒有機(jī)制化。原有施工對起家的企業(yè)創(chuàng)業(yè)者群體，在新形勢下意識和能力相對滯后，工作定位模糊；在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，第二代創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，企業(yè)新老員工更替是突出問題之一。原有企業(yè)員工凝聚力較強(qiáng)，但隨著企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在形成三大類人員（老員工、外聘、新生力量），他們在價值追求和工作目標(biāo)定位上有所差異，而且隨著企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新舊文化的沖突使企業(yè)原有的凝聚力正受到影響；現(xiàn)階段企業(yè)的資金壓力比較大，建筑公司債權(quán)債務(wù)問題比較突出 戰(zhàn)略五要素分析要素分析 不利 發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利 發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責(zé)任公司民營性質(zhì)股權(quán)集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期建筑和裝飾發(fā)展期務(wù)實的作風(fēng)良好的戰(zhàn)略意識強(qiáng)烈追求發(fā)展的意識創(chuàng)新的精神施工隊起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗豐臺區(qū)良好的關(guān)系資源房地產(chǎn)市場看好WTO帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機(jī)豐臺區(qū)政府支持民營性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權(quán)集中使得法人意志強(qiáng)企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營性質(zhì)，對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時機(jī)“槐房項目 ”目前運作比較成功 1