【正文】 0萬(wàn)平方米左右； 對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬(wàn) 150萬(wàn)，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180 萬(wàn)平方米，二、三級(jí)市場(chǎng)年供應(yīng) 150萬(wàn)平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬(wàn)平方米。 危舊房改造房市場(chǎng)分析 2021年 3月，北京市政府實(shí)行 《 北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) [2021]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹 北京市危舊房改造的形式： （ 1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)危改 ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù) 》 （京政函 〔 2021〕 60號(hào)）。 （ 3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知 》 （京政辦發(fā) 〔 2021〕 19號(hào)，簡(jiǎn)稱 《 危改辦法 》 ）。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī) 劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。 以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容： 變“要我危改”為“我要危改”； 按解危與適當(dāng)解困的原 則安置危改居民 。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 . 危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、 精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。 危舊房改造項(xiàng)目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關(guān)廂地區(qū)和南城，具體分布 主要是宣武、豐臺(tái)、西城和崇文四區(qū)。其中， 豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬(wàn)平方米， 力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬(wàn)平方米危舊房改造，到 2021年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 18平方米。 未來(lái)的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 “房改帶危改”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級(jí)政府發(fā)揮很大的作用， 而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主 抓危改項(xiàng)目，而且“以房改帶危改”的政策內(nèi)容使投資危改的開(kāi)發(fā)商整體降低了在征地、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場(chǎng)銷售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。近２０年來(lái)，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、重點(diǎn)工程建設(shè)、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)方面作出了重要的貢獻(xiàn)。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長(zhǎng) %。全市建筑施工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，比 1995年增長(zhǎng) %；竣工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，五年累計(jì)竣工，比 “ 八五 ” 期間增長(zhǎng) %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達(dá) %，比上年提高 。年末，全市擁有四級(jí)及四級(jí)以上的建筑施工企業(yè) 1771個(gè)，比 1995年末增長(zhǎng) %。 《 北京市 2021年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 幾個(gè)特點(diǎn)： 建筑業(yè)隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì) 建筑市場(chǎng)日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強(qiáng) 工程項(xiàng)目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強(qiáng) 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過(guò)多， “ 壓級(jí)壓價(jià)、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)發(fā)展前景 一、市場(chǎng)走勢(shì) ： 入世給中國(guó)建筑業(yè)帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)（對(duì) 講，更多的是挑戰(zhàn)） 奧運(yùn)為北京建筑業(yè)帶來(lái)巨大商機(jī) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和空 間。由此將拉動(dòng)全社會(huì)建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。城市公共設(shè)施建設(shè)、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)、城鄉(xiāng)居民住宅建設(shè)，以及城鎮(zhèn) 人口集中對(duì)商業(yè)、旅游、文化娛樂(lè)等相關(guān)配套設(shè)施的需求，對(duì)建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。我國(guó)建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場(chǎng)國(guó)際化和國(guó)產(chǎn)化的經(jīng)驗(yàn) 。 裝飾材料，三星級(jí)以上水準(zhǔn)的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進(jìn)口；裝飾設(shè)計(jì)，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計(jì)公司占主導(dǎo)，我國(guó)裝飾設(shè)計(jì)很難涉足；裝飾施工因我國(guó)的低成本，仍能占據(jù)大部市場(chǎng)份額。 我國(guó)旅游業(yè)近年來(lái)增長(zhǎng) 10％， 1997年以來(lái)遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國(guó)現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬(wàn)家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬(wàn)多家，其中星級(jí)飯店 3248家，包括五星級(jí) 64家、四星級(jí) 176家、三星級(jí) 1085家、二星級(jí) 1610家、一星級(jí) 313家，出于對(duì)旅游者競(jìng)爭(zhēng)需求， 2021年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進(jìn)行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬(wàn)元，全國(guó)將達(dá)到 60億元。 我國(guó)裝飾企業(yè) 90％以上為非國(guó)有企業(yè) 。 發(fā)展前景： 建筑裝飾行業(yè)作為我國(guó)一大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，市場(chǎng)前景十分廣闊 裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計(jì)和施工工藝水平是決定企業(yè)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的核心競(jìng)爭(zhēng)要素 裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實(shí)力呈分化趨勢(shì) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述 說(shuō)明：豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺(tái)整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市 發(fā)展總體規(guī)劃的角度對(duì)豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計(jì)院，鐵道部二七機(jī)車廠、二七車輛廠、豐臺(tái)橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。已有 55種產(chǎn)品獲國(guó)優(yōu)、部?jī)?yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號(hào)。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。以豐臺(tái)區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺(tái)境內(nèi)的長(zhǎng)度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開(kāi)兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正陽(yáng)小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠(chéng)苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。 城市建設(shè) :豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。 目前隨著南城開(kāi)發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí) 期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開(kāi)展起來(lái)。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水 平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。 商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬(wàn)客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí) 力的連鎖公司紛紛在豐臺(tái)開(kāi)設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。 旅游 ： 旅游已被列入豐臺(tái)區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。目前有旅游涉外星級(jí)賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 南城（豐臺(tái)）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。 豐臺(tái)有大量的危舊房改造項(xiàng)目： 豐臺(tái)區(qū)有大量的危舊房改造項(xiàng)目，（對(duì)于具體的數(shù)據(jù)，有待于 各區(qū)的危改規(guī)劃，沒(méi)有能夠查資料得到，建議龍騰通過(guò)區(qū)里房管局等單位對(duì)豐臺(tái)未來(lái)危改規(guī)劃得到 詳細(xì)了解），這對(duì)龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會(huì)。 ?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無(wú)地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬(wàn)多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。 ?潛在商機(jī) ：由于未來(lái)綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是具有較強(qiáng)的升值潛力的。 附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 說(shuō)明： 如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價(jià)值活動(dòng)來(lái)講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見(jiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值 活動(dòng)的地域特性。但土地提供不能跨越區(qū)域。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“房屋” 體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。 縱觀所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域 選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無(wú)限擴(kuò)大有所不同。 實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬(wàn)通等也只是選擇 北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國(guó)性擴(kuò)張。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng) 濟(jì)適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點(diǎn)。 目前，豐臺(tái)區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個(gè)重要價(jià)值獲得渠道。 豐臺(tái)區(qū)內(nèi)有眾多部隊(duì)集中居住區(qū)，部隊(duì)后勤（包括住房）社會(huì)化改革后，這類單位也是房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)不可忽視的一個(gè)價(jià)值追求對(duì)象。 龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來(lái)的的資金、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、營(yíng) 銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中可以流動(dòng)的要素。 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征 北 東北 東 東南 南 西南 西 西北 CBD 商業(yè)區(qū) 危改區(qū) 危改區(qū) 待開(kāi)發(fā)區(qū)域 危改區(qū) 待開(kāi)發(fā)資源集聚 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 高檔住宅 別墅 寫字樓 科技園區(qū) 教育區(qū)、學(xué)生公寓 政府辦公區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái) 區(qū)域價(jià)值追求模式 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)及周邊區(qū)域 土地資源 房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)資源 區(qū)域發(fā)展 要求 人力資源 企業(yè)內(nèi) 部資源 企業(yè)外 部資源 和發(fā)展機(jī)會(huì) 區(qū)域各 類資源 組織資源 內(nèi)部各類 資源 捕獲發(fā) 展機(jī)會(huì) 集聚區(qū) 域資源 優(yōu)化企 業(yè)資源 利潤(rùn)空間 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即 豐臺(tái)區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小 豐臺(tái)區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素 企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間 在“南城開(kāi)發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)首 先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開(kāi)始。 通過(guò)在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺(tái)整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之一：房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) ——開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 住宅類項(xiàng)目：豐臺(tái)區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（比如“槐房項(xiàng)目”前期倒手） 綠化隔離帶項(xiàng)目（“槐房項(xiàng)目”） 豐臺(tái)區(qū)危舊房改造項(xiàng)目 “豐臺(tái)”和“南苑”兩大邊緣集團(tuán)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 商業(yè)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：商業(yè)用房 寫字樓 商務(wù)區(qū)（ CBD） 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù) 綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來(lái)的發(fā)展前景，對(duì) 企業(yè) 面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)做出如下簡(jiǎn)單描述。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之二：建筑業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)還是很多，北京申奧成功帶來(lái)市政、交通、 住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機(jī)會(huì)，西部大開(kāi)發(fā)也帶來(lái)西部市場(chǎng)的各類 建設(shè)機(jī)會(huì)，這里僅就 建筑所面臨的一些機(jī)會(huì)做出分