【正文】 0萬平方米左右； 對供應結構，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應 180 萬平方米，二、三級市場年供應 150萬平方米，集中建設經(jīng)濟適用房平均每年約在 150萬平方米。 危舊房改造房市場分析 2021年 3月，北京市政府實行 《 北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) [2021]19號）在崇文、宣武和豐臺三區(qū)五片進行試點。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式： （ 1） 以房地產(chǎn)開發(fā)帶動危改 ——政策依據(jù) ： 《 關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復 》 （京政函 〔 2021〕 60號）。 （ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） ——政策依據(jù) ： 《 關于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知 》 （京政辦發(fā) 〔 2021〕 19號，簡稱 《 危改辦法 》 ）。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī) 劃限制相對較嚴，危改工作難度加大。 以“房改帶危改”的主要政策內容： 變“要我危改”為“我要危改”； 按解危與適當解困的原 則安置危改居民 。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 . 危舊房改造的實施原則 :危舊房改造的實施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、 精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎上，充分調動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。 危舊房改造項目分布集中于南城： 北京市危舊房改造主要集中于關廂地區(qū)和南城，具體分布 主要是宣武、豐臺、西城和崇文四區(qū)。其中， 豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。預計五年累計竣工住宅 6000萬平方米， 力爭基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2021年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達到 18平方米。 未來的幾年里，危舊房改造和市政設施建設將促進北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展 “房改帶危改”的危改形式是政府政策性強的房地產(chǎn)投資項目，各級政府發(fā)揮很大的作用， 而豐臺區(qū)又是危改的重點區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關心資源，主 抓危改項目，而且“以房改帶危改”的政策內容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、 規(guī)劃設計、配套建設和市場銷售等各個價值鏈環(huán)節(jié)的費用和不確定風險。近２０年來，建筑業(yè)發(fā)展迅速，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展、重點工程建設、改變城鄉(xiāng)面貌、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面作出了重要的貢獻。全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。全市建筑施工面積 ，比上年增長 %，比 1995年增長 %；竣工面積 ，比上年增長 %，五年累計竣工，比 “ 八五 ” 期間增長 %。工程質量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達 %，比上年提高 。年末，全市擁有四級及四級以上的建筑施工企業(yè) 1771個，比 1995年末增長 %。 《 北京市 2021年統(tǒng)計公報 》 幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術、新材料在建筑施工企業(yè)應用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)發(fā)展前景 一、市場走勢 ： 入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)） 奧運為北京建筑業(yè)帶來巨大商機 國民經(jīng)濟 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境和空 間。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。 我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)基礎設施建設和居民住宅建設規(guī)模將不斷 擴大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。城市公共設施建設、舊城改造、小城鎮(zhèn)建設、城鄉(xiāng)居民住宅建設，以及城鎮(zhèn) 人口集中對商業(yè)、旅游、文化娛樂等相關配套設施的需求，對建筑業(yè)的發(fā)展十分 有利。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗 。 裝飾材料，三星級以上水準的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進口；裝飾設計，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設計公司占主導，我國裝飾設計很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場份額。 我國旅游業(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。作為旅游業(yè)基礎的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2021年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。 發(fā)展前景： 建筑裝飾行業(yè)作為我國一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢，市場前景十分廣闊 裝飾人員素質、裝飾材料選擇、裝飾設計和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展狀況的核心競爭要素 裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實力呈分化趨勢 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺區(qū)域環(huán)境概述 說明：豐臺區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺整體環(huán)境分析的基礎上，從北京市城市 發(fā)展總體規(guī)劃的角度對豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢進行分析。工業(yè)經(jīng)濟、農業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟發(fā)達。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設步伐正在全面加快。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內。 城市建設 :豐臺區(qū)的城市建設起步晚，發(fā)展快。 目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設將步入更快的發(fā)展時 期，危舊房改造和基礎設施配套建設都迅速開展起來。同時，全區(qū)的綠化美化水 平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。 商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實 力的連鎖公司紛紛在豐臺開設分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。 旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點企業(yè) 22家，旅行社 20家。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉移， 市區(qū)建設從外延擴展向調整改造轉移。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于 各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到 詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。 ?建設階段 ：綠化建設，用３年時間完成原定１０年的任務，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結合拆違章建筑和舊村改造進行。 ?潛在商機 ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強的升值潛力的。 附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值 活動的地域特性。但土地提供不能跨越區(qū)域。 在市場經(jīng)濟基礎上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“房屋” 體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。 縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進行投資決策時，首先是區(qū)域 選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴大有所不同。 實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇 北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng) 濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展狀況的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。 目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。 豐臺區(qū)內有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn) 開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。 龍騰要抓控區(qū)域內部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設計理念、營 銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值鏈分析 附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征 北 東北 東 東南 南 西南 西 西北 CBD 商業(yè)區(qū) 危改區(qū) 危改區(qū) 待開發(fā)區(qū)域 危改區(qū) 待開發(fā)資源集聚 經(jīng)濟適用房 商品住宅 經(jīng)濟適用房 高檔住宅 別墅 寫字樓 科技園區(qū) 教育區(qū)、學生公寓 政府辦公區(qū) 經(jīng)濟適用房 商品住宅區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺 區(qū)域價值追求模式 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺及周邊區(qū)域 土地資源 房產(chǎn) 開發(fā)資源 區(qū)域發(fā)展 要求 人力資源 企業(yè)內 部資源 企業(yè)外 部資源 和發(fā)展機會 區(qū)域各 類資源 組織資源 內部各類 資源 捕獲發(fā) 展機會 集聚區(qū) 域資源 優(yōu)化企 業(yè)資源 利潤空間 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即 豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價值追求空間的大小 豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會 能否有效利用區(qū)域內各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素 企業(yè)內部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間 在“南城開發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首 先從這兩個支柱行業(yè)開始。 通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。 產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)機會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務 ——開發(fā)業(yè)務機會 住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如“槐房項目”前期倒手） 綠化隔離帶項目（“槐房項目”） 豐臺區(qū)危舊房改造項目 “豐臺”和“南苑”兩大邊緣集團項目 經(jīng)濟適用房項目 商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房 寫字樓 商務區(qū)（ CBD） 產(chǎn)業(yè)機會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務機會 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營 旅居服務、房屋銀行等新的中介服務 綜合以上分析，結合目前發(fā)展狀況和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè) 面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會做出如下簡單描述。 產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、 住宅建設、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類 建設機會，這里僅就 建筑所面臨的一些機會做出分