【正文】 包括合理定價與增加扣除額。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?北京市： “對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。 ”由此可見，北京市對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下審定的。安徽蕪湖站安徽蕪湖站費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法?房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。?平均費用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 收入分散籌劃法?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 收入分散籌劃法?假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。估計市場價值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?合作建房方式。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。?在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。?如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，降低稅負(fù)。?當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈方式。如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃?房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的當(dāng)事人，和該人交換住房。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?利用加計扣除進(jìn)行納稅籌劃?從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。?某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?分開核算?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。100100%=300%?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%10035%=145 （萬元）?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計 =15+145=160（萬元）安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?合并核算收入總額 =250+400=650（萬元）扣除項目金額 =200+100=300（萬元）增值率 =（ 650300） 247。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。應(yīng)納稅額計算如下：?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 12005%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加＝ 60（ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200‰＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?應(yīng)納土地增值稅計算： ① 房產(chǎn)評估價格 =110060%=660（萬元）； ② 扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③ 增值額 =1200730=470（萬元）； ④ 增值率 =470247。假設(shè)乙公司是由股東 A、 B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為60%∶40% 。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資　　 8000000 累計折舊　　　　 2023000 貸：固定資產(chǎn)　　　　 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為： 202330%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn)　　 12023000 貸：實收資本－甲公司　　 8571400 資本公積－資本溢價　　 3428600 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東12%。開發(fā)成本 20億元，售價 28億元。 ㊣先投資成立一子公司 “某某大酒店 ”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。?固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額