房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新-免費閱讀
【正文】 ?固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為： 202330%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東12%。100100%=300%?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%10035%=145 （萬元）?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計 =15+145=160（萬元）安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?合并核算收入總額 =250+400=650（萬元）扣除項目金額 =200+100=300（萬元）增值率 =（ 650300） 247。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。估計市場價值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。安徽蕪湖站安徽蕪湖站費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法?房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。㊣認(rèn)真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。 安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅納稅籌劃技巧和操作實例 ? “臨界點 ”籌劃法? 費用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法? 收入分散籌劃法? 建房方式籌劃法? 靈活運用優(yōu)惠政策法? 代收費用計價籌劃法? 成本核算對象籌劃法? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 奧利 認(rèn)為 ,全面 預(yù) 算管理是 為 數(shù)不多的幾個能把 組織 的所有關(guān) 鍵問題融合于一個體系中的管理控制方法之一。無論是 “ 自給自足，緩慢積累 ” 或 “ 追求借錢發(fā)展 ” 都是對現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展和資本的一種片面理解安徽蕪湖站安徽蕪湖站安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 ?企業(yè)是自己的老婆 —— 缺乏合作意識，無法整合資源。 —— 馬丁馬丁 在美國通用 電 器公司、杜邦公司和通用汽 車 等大型企 業(yè) 集 團(tuán) 中逐步形成了一種 標(biāo) 準(zhǔn)作 業(yè) 程序 —— 預(yù) 算管理。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。清算的總建筑面積 ? 安徽蕪湖站安徽蕪湖站關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為 10% 。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財稅字（ 1999） 210號所規(guī)定的有關(guān)政策。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。?建筑行業(yè) 3％的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅種的納稅籌劃。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。730100%=%； ⑤ 應(yīng)納稅額 =47040%－ 7305%=188－ ＝ （萬元）?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ）33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法㊣采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?設(shè)立一控股子公司 “某某大酒店 ”。 安徽蕪湖站安徽蕪湖站解答問題時間歡迎提問安徽蕪湖站安徽蕪湖站謝謝大家安徽蕪湖站安徽蕪湖站演講完畢，謝謝觀看！。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約 。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用 。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。
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