房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新-文庫吧在線文庫
【正文】 除項目金額的；?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；?申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價 2030元 /平方米，售價總額為。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。?平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。㊣收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?合作建房方式。?如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分攤的利息支出，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，降低稅負。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃?房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的當事人，和該人交換住房。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。開發(fā)成本 20億元，售價 28億元。 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。假設(shè)乙公司是由股東 A、 B組建的有限責任公司，股東 A、 B所占股份比例為60%∶40% 。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?分開核算?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。?在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 收入分散籌劃法?假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。 ”由此可見，北京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在 120平方米以下審定的。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?籌劃前?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ；?應(yīng)納土地增值稅額為 ；?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = =安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當調(diào)低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 ??納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的清算條件 ?應(yīng)該進行 土地增值稅清算的情形：?房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的清算條件 ?可以進行 土地增值稅清算的情形：?已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的?納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的?省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況安徽蕪湖站安徽蕪湖站非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ?由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。安徽蕪湖站安徽蕪湖站預(yù) 算 管 理?預(yù) 算管理從最初的 計 劃、 協(xié)調(diào) 生 產(chǎn)發(fā) 展成 為現(xiàn) 在的兼具控制、激勵、 評 價等功能的一種 綜 合 貫徹企 業(yè) 治理方 針 的 經(jīng)營 機制 ， 處 于企 業(yè) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 的核心位置。海德格爾海德格爾安徽蕪湖站安徽蕪湖站管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略? 國際上進入 3C時代? 國內(nèi)走市場經(jīng)濟道路與建設(shè)法制國家? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略? 中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望安徽蕪湖站安徽蕪湖站國際上進入 3C時代?變化（ Change）?顧客（ Customer）?競爭（ Competition）安徽蕪湖站安徽蕪湖站變化（ Change）?信息技術(shù)、自動化技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大地改變著企業(yè)存在及活動的方式?計算機集成制造技術(shù)（ CIM）的發(fā)展導(dǎo)致了規(guī)?；ㄖ粕a(chǎn)方式（ Masscustomization）的出現(xiàn)，使得規(guī)模經(jīng)濟的要求與多樣化的要求得以同時實現(xiàn)安徽蕪湖站安徽蕪湖站變化（ Change）?電子、通訊、能源、材料、生物、航天等領(lǐng)域技術(shù)的突破將帶來生產(chǎn)力的飛躍，也必將對企業(yè)、社會經(jīng)濟活動以及其他各方面造成巨大沖擊?全球化的影響?人類環(huán)境意識的普遍高漲?知識經(jīng)濟的影響?老齡化時代的到來： 2035年老人占人口的比重將高達15%安徽蕪湖站安徽蕪湖站工業(yè)經(jīng)濟與知識經(jīng)濟的比較安徽蕪湖站安徽蕪湖站世界經(jīng)濟發(fā)展階段表世界經(jīng)濟發(fā)展階段表工工 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 階階 段段 人人 均均 G D P 工工 業(yè)業(yè) 特特 征征經(jīng)經(jīng) 濟濟 起起 步步 階階 段段 3 0 0 $ 勞勞 動動 密密 集集 型型 , 輕輕 紡紡 工工 業(yè)業(yè) 為為 主主經(jīng)經(jīng) 濟濟 起起 飛飛 階階 段段 3 0 0 $~1 5 0 0 $ 資資 金金 密密 集集 型型 , 重重 化化 工工 業(yè)業(yè) 為為 主主經(jīng)經(jīng) 濟濟 加加 速速 階階 段段 1 5 0 0$~1萬萬 $ 技技 術(shù)術(shù) 密密 集集 型型 , 高高 加加 工工 度度 化
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