【正文】 競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告全國宏觀經(jīng)濟增長狀況1997~2023年全國 GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。 2023年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在 20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團、百仕達地產(chǎn)等品牌公司囊中。國外金融機構(gòu)的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢預(yù)測：50000多家2023多家2023年 2023年據(jù)專家分析：我國未來 510年， 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國的房地產(chǎn)公司有 50000多家，平均每個公司的資產(chǎn)不足 2023萬元，具有一級資質(zhì)的不足 %,平均開發(fā)量不到 10000平方米 ,經(jīng)營規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價格將穩(wěn)中有升。?每一個城市的購物中心應(yīng)具有自己的獨特性，有了獨特性才不容易被替代，才能保持強勁的市場競爭力。中國的大都市目前的發(fā)展趨勢已經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展 ,這就為城鄉(xiāng)結(jié)合部的超級市場和購物中心的發(fā)展提供了市場機會 .東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境 ,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行系統(tǒng)開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。堅持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。東灘公司應(yīng)建設(shè)盈利較好、地價帶動效應(yīng)較大的主要商業(yè)設(shè)施項目，引進資金建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施項目，以帶動地產(chǎn)價值！市政和公共設(shè)施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導(dǎo)建設(shè)，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發(fā) 我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；? —，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力；? 為東灘開發(fā)培養(yǎng)對區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) 歷史上，除了那些大震蕩的時期之外這個行業(yè)都是非常有吸引力的。今天還是很少企業(yè)認真去想和認真去做這件事。每一方都希望在其中獲得更多的利潤。 過去，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有戰(zhàn)略，有人認為；房地產(chǎn)就是一個一個項目組成的，項目是無法預(yù)測的，所以房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是無用的。 這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟規(guī)律和從根本上不同的特點。特別是對一個成長的生意來說面對產(chǎn)能不足，人們更愿意去集成更多的環(huán)節(jié)以保證自己能將事情做得更好。?價值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿?開發(fā)概念?營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來一個關(guān)鍵問題是企業(yè)的運營范圍。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理216。216。簽訂工程施工合同劃清責(zé)任權(quán)利關(guān)系。 研究地域設(shè)定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)我國零售業(yè)業(yè)態(tài)百貨商店購物中心專賣店專業(yè)店便利店大型綜合超市超級市場我國零售業(yè)態(tài)購物中心大（外部環(huán)境）多（行業(yè)業(yè)態(tài)）明確（經(jīng)營主題）統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理模式地區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心鄰近型購物中心商業(yè)房地產(chǎn)商必須對所服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)有深入的理解和把握連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費者的價值傳輸鏈條商業(yè)房地產(chǎn)商商戶 消費者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理價值承諾 價值實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)價值鏈中的關(guān)鍵增值環(huán)節(jié) 國貿(mào)商城 四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積 ，共有客房552間。由南公寓、北公寓組成，共有 448套房間，主要服務(wù)于駐京外交官及跨國公司的高級管理人員。?長期地維持和加強商圈的經(jīng)濟效益，?維護商圈的建筑物和設(shè)備，?同時與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，?保證商圈有良好的商譽?？蛻魞r值企業(yè)利潤客戶價值利潤實現(xiàn)12抓住兩端，從 “軟 ”到 “軟 ”的商業(yè)房地產(chǎn)定位商業(yè)房地產(chǎn)本身就是一個寬廣的平臺，東灘公司首先需要在這個大平臺上選擇合適的切入點在價值鏈的五個主要環(huán)節(jié)中，投資策劃不僅僅是操作的開端，更是整體運作的最基礎(chǔ)支撐，對其后的多個環(huán)節(jié)起到方向性的指導(dǎo)作用。（ 5）上海市存在東、西區(qū)社會空間分異，導(dǎo)致商業(yè)購物行為的空間個性特性，對商業(yè)設(shè)施規(guī)模、交通設(shè)施布局產(chǎn)生影響。（ 2）一級商業(yè)中心（市級商業(yè)中心）南京東路，二級商業(yè)中心（準(zhǔn)市級商業(yè)中心）四川北路，三級商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺、豫園、楊浦體育場、虹口體育場、和平公園、徐家匯、五角場構(gòu)成等級結(jié)構(gòu)清晰的四級商業(yè)體系。/q 營銷管理 ：結(jié)合市場銷售時機變化、競爭對手商業(yè)行動和企業(yè)經(jīng)營需要開展多種形式的宣傳推廣，促進商圈的繁榮q 財務(wù)管理 ：整體運營的現(xiàn)金流管理，必須的財務(wù)規(guī)章制度建設(shè)q 物業(yè)管理 ：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點，體育休閑場所分布，醫(yī)療教育設(shè)施，供電供水供氣情況污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素。216。我們認為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路 — FOCUS! 培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤的收益。商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。另一方面，產(chǎn)業(yè)價值鏈的每個環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。如果企業(yè)總是在下一個項目中扮演新手他就不可能獲得好的收益。 新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。q 我們有巨量的從產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，從而產(chǎn)生了大量對辦公樓宇的需求；q 我們需要大量的零售空間的擴展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升；q 大中型城市大量的人口流動和人口結(jié)構(gòu)的變化，人群工作和購物場所的變化產(chǎn)生了大量對具有新特征的商業(yè)建筑的需求；q 新的建筑產(chǎn)品和技術(shù)使得舊的商業(yè)建筑越來越失去吸引力；q 租戶在尋找更能創(chuàng)造新的購物環(huán)境和購物的舒適感覺的地方。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進入一個游戲。中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下 ?成成長目標(biāo)?效效益目標(biāo)?管管理目標(biāo)成長目標(biāo)和管理目標(biāo)是根據(jù)東灘現(xiàn)狀分析提出的東灘在未來五年內(nèi)應(yīng)該加強的關(guān)鍵點。? 商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！東灘公司以先進的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國之冠的機會！東灘進軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間目 總體策劃 規(guī)劃設(shè)計 基礎(chǔ)建設(shè) 招商引資 區(qū)域管理東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關(guān)鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺！投資策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理知識管理平臺（硬件平臺、建設(shè)方法、平臺資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司 以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。 按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。由于近年來消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關(guān)聯(lián)性、政策性、地域性3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長5. 中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展。通過 1999年的調(diào)整， 2023年又出現(xiàn)了較快增長的勢頭，從經(jīng)濟周期分析，房地產(chǎn)業(yè)還有 3—5 年的增長期。房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資有較強的拉動作用，在國家 “ 加大投資，拉動內(nèi)需 ” 的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會有所增加。北京地區(qū)由于對奧運概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “洗牌 ”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。對內(nèi)和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國外評估機構(gòu)的進入帶來了先進的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實踐經(jīng)驗市場化價格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開、競爭有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場秩序加入 WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范我國加入 規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報 為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。WTO四大威脅加入 WTO房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。過熱期復(fù)蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟的特點。我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競爭能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴(yán)重擠壓。購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)模化、品牌化7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風(fēng)險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率開始加大上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費GDP拉動2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個百分點，預(yù)計 2023年底將達 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長狀況1997~2023年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長率分別為 %、 %、 %單位：萬平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面積的大幅度增長，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》顧客消費習(xí)慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析購物中心的服務(wù)形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。如此廣闊的市場，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。不斷改進現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立東灘開發(fā)無疑將要建設(shè)大量的商業(yè)設(shè)施，引進多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應(yīng)該 “臨時抱佛腳 ”，也不應(yīng)拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營商展開實質(zhì)性合作的現(xiàn)實！而應(yīng)該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，