【正文】 系的構(gòu)建。采取逆向思維，發(fā)展中低階層住房。除了房地產(chǎn)信貸政策對房地產(chǎn)市場有所影響，其他諸如人民幣利率、人民幣匯率、城市拆遷政策和數(shù)量，以及土地拍賣政策和供應(yīng)量也對房地產(chǎn)市場構(gòu)成短期或中期的正面和負(fù)面的影響和風(fēng)險。自03年起，央行就不遺余力地為房地產(chǎn)降溫，公開市場操作、準(zhǔn)備金率、窗口指導(dǎo)、再貸款、再貼現(xiàn)等等方式用了個遍，在去年的博鰲論壇上，央行副行長吳曉靈向金融機構(gòu)發(fā)出警告，大家要同舟共濟，不要和央行博弈。預(yù)計此后央行還會分幾次加息。最低首期央行決定：對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首期，將由目前的兩成提高到三成，具體調(diào)整方式將由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀切。 從房價收入比這個角度看，深圳的城市競爭優(yōu)勢不是削弱了，而是增強了。 b) 上海、杭州和寧波，商品房價格的增幅持續(xù)下降，因為土地成本和住房按揭貸款增加及房價炒作是這些城市房價膨脹的關(guān)鍵因素，因而房價受土地政策變動和銀行利率上調(diào)抑制作用較大。房地產(chǎn)開發(fā)商萬通集團董事局主席馮侖認(rèn)為，房價要得到平抑，房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，要害在于“政府要停止直接干涉市場，而更多使用稅收、利率等市場杠桿來改善宏觀管理”?！∪中缘闹袊康禺a(chǎn)泡沫至少在二成以上。％，首次跌破3％。案例：廣州樂器行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方法四：有些工種必須保護本地勞動力A. 中國中產(chǎn)階層的壯大： 經(jīng)驗顯示，人均年收入超過3000美元（世界銀行用來衡量“中高收入國家”的最低標(biāo)準(zhǔn)），將會出現(xiàn)中產(chǎn)階層迅速擴大，消費需求大幅上升（ “S”形需求曲線）。C．戶均年可支配收入從圖中看到，03年全國城市大部分套房銷售價格(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。調(diào)查資料表明：廣州市居民購房考慮的主要因素還是價格，而可以承受的樓價是3000~4000元/平方米。幾乎領(lǐng)跑漲價的都是原材料，上游產(chǎn)品漲價是影響最大的，每一種上游產(chǎn)品漲價都會帶動上百種，甚至上千種下游產(chǎn)品漲價。b) 居民消費價格總水平上漲,主要是受糧食價格恢復(fù)性上漲并帶動肉禽蛋等價格上漲的影響。2005年，預(yù)計國內(nèi)2005年GDP增長8%，廣州市的物價還會繼續(xù)上漲，漲幅不會太大，初步估計將在2%左右。 b) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模仍然偏大，煤電油運緊張狀況尚未根本緩解，糧食和能源、原材料漲價的連鎖反應(yīng)在2005年還會進一步釋放。（二）好消息需求過旺、價格上漲使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤率上升，社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)投資過快將刺激鋼材、水泥等建材價格堅挺，如果不能有效控制上漲勢頭，房地產(chǎn)泡沫的破滅將帶來較大金融風(fēng)險，并影響到國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。C. 進一步夯實外匯市場基礎(chǔ)設(shè)施，逐步完善人民幣匯率形成機制，逐步建立國際收支調(diào)節(jié)的市場機制和管理體制。2004年房地產(chǎn)上市公司利潤均暴漲 北京天鴻寶業(yè)(600376)，億城集團(000616)，深圳萬科，廣州東華實業(yè)(600393)。內(nèi)幕：，國家在1993年至1998年一度對房地產(chǎn)企業(yè)上市亮了紅燈，明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市運作。這兩家在全國都有項目，特別是保利， 10余個城市都開展了項目，富力在北京的項目在當(dāng)?shù)匾蚕喈?dāng)有名。以前廣東土地市場是“需求決定供應(yīng)”，而如今則是“以供應(yīng)引導(dǎo)市場”。購房人由五年之前選地點（包括交通、市政與生活設(shè)施、人文與天然等）到后五年選社區(qū)環(huán)境（綠色與生態(tài)）、小區(qū)配套、建筑造型、內(nèi)外裝修的兩個競爭歷程，地產(chǎn)的競爭將由表及里地被推向新領(lǐng)地，競爭將以資本型走向技術(shù)型的新平臺。 可以預(yù)見的是，隨著我國土地交易、金融政策日趨規(guī)范和透明，加上國外開發(fā)企業(yè)的強勢進入，房地產(chǎn)市場將由供不應(yīng)求向供求平衡轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地要逐漸進入品牌競爭時代。小區(qū)的規(guī)劃是把綠化面積較均勻地布置于每幢樓宇間，住宅首層架空層而相互滲透，擴展了綠化空間的視野。使用、輕質(zhì)墻體材料，如：英式彩瓦，節(jié)約耕土，價廉美觀；玻璃卡布隆板材，質(zhì)輕，可彎曲，顏色豐富，施工方便；墻體改革，高層住宅不用紅磚而改用灰沙磚。風(fēng)水學(xué)是建立在陰陽五行的基礎(chǔ)之上的，如今更是融合了物理學(xué)、養(yǎng)生學(xué)的因素。銀行和商場只有在鬧市中心才能獲得最大的效益。 c) 風(fēng)水理論認(rèn)：房屋的大門為氣口，如果有路有水曲而至，即為得氣，得氣有利于空氣流通，對人的身體有好處。C. 住宅風(fēng)水學(xué)是由‘地球物理學(xué)、水文地質(zhì)學(xué)、環(huán)境景觀學(xué)、生態(tài)建筑學(xué)、氣候氣象學(xué)、宇宙星體學(xué)、磁向方位學(xué)和人體生命信息學(xué)等八大學(xué)科的綜合學(xué)科。五是位于玻璃幕墻對面。十一是住宅不可離松軟的山體太近，因為松軟的山體可能會在大瀑雨時滑坡，可能會產(chǎn)生嚴(yán)重的后果?？蛷d、主人房的面積分別不低于35平方米和25平方米，廚房和衛(wèi)生間的面積則不能低于8平方米。作為珠三角的龍頭，廣州有著不可限量的發(fā)展前景，不僅經(jīng)濟發(fā)展速度快，而且後勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅固的“底”。一般情況下，各個城市的房產(chǎn)90％以上都是銷售給本地市民。 ２００３年１２月１９日，在廣州市評價協(xié)會公布的廣州最具競爭力房地產(chǎn)企業(yè)３０強名單上，合生創(chuàng)展廣州地區(qū)公司和廣州恒大實業(yè)集團有限公司出現(xiàn)并列第一，而廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團排第二，廣州富力地產(chǎn)位居第三。　緊接著，又有一份廣州房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力３０強名單出街，只不過，這份是廣州市建設(shè)委員會和廣州市統(tǒng)計局公布的２００１－２００２年度名單?！≈链?，廣州地產(chǎn)對“老大”的爭奪似乎已成鼎立之勢。目前，合生創(chuàng)展的土地總儲備超過６００萬平方米，是國內(nèi)擁有最多土地儲備的發(fā)展商之一，足夠其未來六七年的發(fā)展?！袄洗蟆钡娜瞬胖疇幥靶┨欤愦蠹瘓F在廣州的報紙上大幅刊登招聘廣告，一時成為焦點話題。據(jù)說以前城建集團處級以上干部都是由市組織部任命的，近年與越秀地產(chǎn)資產(chǎn)重組后，人才資源顯然也得到了充實。不過由于華南虎的“聯(lián)手狙擊”令萬科失去了“挺進廣州中心區(qū)”的機會。據(jù)了解，目前新世界、恒基、麗新、廖創(chuàng)興、和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商的物業(yè)又開始在廣州遍地開花。首先是在廣州各交通要道豎立大幅的“你好，廣州”的廣告牌，接著華南萬客會宣布成立，廣州萬科開始全面招募萬客會客戶。近年來房價不斷攀升。四是隨著城市化的進展,一些外來務(wù)工者經(jīng)過多年的積累,開始自己購房。據(jù)溫州晚報介紹，溫州現(xiàn)在有大量的民營企業(yè)在向外擴展，購房團中的一部分人既是出來購房投資，也是同時考察市場，有的人買商鋪和寫字樓是為了企業(yè)自用，讓企業(yè)在這個城市有一個“落腳點”，為下一步的發(fā)展做準(zhǔn)備。 三、一般投資者。他們不輕易下訂單，但一旦決定購買，購買量就非常大?？梢哉f，溫州是我國民間資本積累最多的城市之一，1500億元的民間資本，相信任何一個城市都希望能吸引這些資本為己用。近年來,除了無房戶需要買房,房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些引人注目的新的需求。首先，萬科在廣州的任何場合均回避“老大”的話題，更不言“一統(tǒng)江湖”，萬科廣州四季花城開售了，不難發(fā)現(xiàn)，坐陣銷售代理是廣州本地最大的一家一級代理公司，本土化的操作令萬科更近更快地融入了廣州，而不是與市場相違。由此不難理解緣何萬科入穗二年多來一直“埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”，招商地產(chǎn)更是少見動作，開發(fā)工程已近完工的深圳建設(shè)控股集團旗下的廣州花都區(qū)梯面鎮(zhèn)3000畝別墅大盤——云梯山莊遲遲不見開盤。新世界、廖創(chuàng)興及麗新等香港地產(chǎn)大鱷均在廣州市區(qū)開發(fā)了不少高檔樓盤，刮起一股強勁的“香港風(fēng)”。早在2002年11月29日，萬科便成功競得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊的使用權(quán)?！　τ谌瞬艃洌袑＜覍ξ宕蠹瘓F有如分析：合生創(chuàng)展的人才結(jié)構(gòu)最完善，人員結(jié)構(gòu)、薪酬制度比較科學(xué)，有內(nèi)部的機制培養(yǎng)、激勵員工成長，中高層管理階層的任命也是先內(nèi)部提拔，近年來很少有高層的“空降兵”。２００３年，富力地產(chǎn)集團共支付土地出讓金達(dá)１７．６億元，其中廣州支付土地出讓金為８．３５億元，北京為９．２５億元（中標(biāo)價）。如此短兵相接、如此過招頻密得讓人喘不過氣，廣州地產(chǎn)巨頭今年選擇“火拼”。 面對一個接一個的“老大”數(shù)據(jù)，合生的態(tài)度始終保持冷靜。這顯示出富力對晉升“老大”的自信和魄力。目前房地產(chǎn)開發(fā)、銷售主要集中在少數(shù)資信好、充分得到銀行、消費者信賴的品牌地產(chǎn)商開發(fā)的物業(yè)。異地置業(yè)“害”了誰二、高品質(zhì)化要求設(shè)計創(chuàng)新和高科技采用商品住房“高品質(zhì)化”的內(nèi)容包括：（一）是高舒適程度；（二）是高性能標(biāo)準(zhǔn)；（三）是高健康要求；（四）是高質(zhì)量保證；（五）是高技術(shù)集成。目前研究“居者優(yōu)其屋”不僅有重要的長遠(yuǎn)意義，而且有很強的現(xiàn)實意義。八是建在靠近鐵路旁的住宅。一般不會購買下列地方的樓盤作住宅：一是立交橋旁，因為交通不方便,而且產(chǎn)生的噪音和渦旋氣流會對居住者產(chǎn)生傷害,也會對建筑物的風(fēng)水財氣產(chǎn)生產(chǎn)極大的沖斷作用。藏風(fēng)聚氣 A. 住宅是人類繁延生息的地方，是人們養(yǎng)精蓄銳的場所，也是人們能穿的最大的衣服，對人們起著特殊的保護作用。a) 風(fēng)水理論認(rèn)為，氣是萬物的本源。對購買者的年齡狀況進行分析和研究，有助于了解廣州市居民購房消費的這一新動向，這對市場的區(qū)隔和細(xì)分是很有幫助的。設(shè)計上還采取了東西向的住宅隔熱通風(fēng)節(jié)能措施。雅苑遙遙領(lǐng)先的大手筆與大創(chuàng)意令全行業(yè)敬畏有加，低調(diào)的作為行業(yè)內(nèi)的龍頭的它，原來一直致力于修煉內(nèi)功?！　　　　　　　　　　耙匀藶楸?，用人之長”，保利地產(chǎn)正是憑據(jù)這一支能戰(zhàn)善戰(zhàn)戰(zhàn)無不勝的精英管理團隊決勝千里，贏取一次又一次勝利。03年已經(jīng)發(fā)展到了第五年，五年到了，該進入衰退期了，不是的，我們要影響這個發(fā)展期，盡可能用理性的作為，包括理性的投資，和政府有理性的調(diào)控去延長這個發(fā)展期。通過這七個方面，實現(xiàn)“企業(yè)、居民、政府”以及“自然、社會、經(jīng)濟”的雙重三贏共同體。2. %，%%，%%，明顯高出不少。 廣州市缺席10強，廣州上市公司目前有18家，%，其中房地產(chǎn)上市公司僅3家：珠江實業(yè)、東華實業(yè)、恒大地產(chǎn)。 七上市房地產(chǎn)公司2005年答案揭曉的一年：圍繞地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)將一一落實泡沫爭論中的房地產(chǎn)股。促進國際收支平衡是一項全局性、戰(zhàn)略性的工作，它取決于國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，涉及諸多方面體制改革和思維定式的轉(zhuǎn)變。 （三）2005年我國物價走勢預(yù)測 a) 05年，%左右，不會出現(xiàn)需求拉動型通貨膨脹，但成本推動性通貨膨脹壓力加大，價格總水平保持穩(wěn)定，居民消費物價指數(shù)和上年基本持平。根據(jù)國際上的歷史經(jīng)驗，往往在國際油價大幅上漲的第二年通貨膨脹更為突出。b) 05年我國居民消費價格上漲可能是成本推動型的，要防止物價因此出現(xiàn)階段性跳躍式上升。中國人民銀行行長周小川特別提出，“現(xiàn)在是著重要防止通貨膨脹?？磥?，火電也得漲價。由于塔的底部不具有購房能力，故在現(xiàn)階段暫不考慮其市場潛力和能量，而塔尖消費需求的絕對量很小，但市場供應(yīng)量又無限之大，故也不應(yīng)列為目標(biāo)市場，而應(yīng)當(dāng)將注意力集中放在中等收入的階層。 年里，居民存款的增長率始終都大大高于統(tǒng)計的個人收入的增長率，這更說明居民的真實收入是提高很快的（而不是家庭儲蓄率不斷增長）。廣州的失業(yè)率為什么這么低？廣州市委書記、市長林樹森開口語出驚人：廣州從不輕言讓國企職工下崗。多方博弈的格局將不可能使房價大幅下跌。 d) 進行風(fēng)險警示制度，提醒貸款申請人，促使購房者理性化和財務(wù)彈性化。這兩點將促使在今后一段時間內(nèi)廣州市房價上升，全國房價繼續(xù)在較高位運行。而采取持續(xù)的市場化和有針對性措施，促使房價過度膨脹地區(qū)的價格漲幅收縮乃至緩慢平穩(wěn)回落，則會既有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，又能減少政策震動影響。 且看下表：2002年人均居住面積中國城市20平方米西安低于15平方米深圳市低于17平方米　 難道深圳市的人均居住面積，還低于中國城市人均居住面積?如果這是真的，那么，深圳市又如何成為“中國最佳人居環(huán)境”的? 比如上海，目前市區(qū)平均房價已經(jīng)超過了中國任何一個城市。l 外資銀行承擔(dān)風(fēng)險增大目前外籍人士中國購房的熱情并沒有絲毫減退。 房貸緊縮釜底抽薪如果說物業(yè)稅只是觸動了房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)，那么近期部分城市收緊按揭貸款則可能很快就會讓房地產(chǎn)開發(fā)商感受到切膚之痛。經(jīng)濟因素房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用，國家統(tǒng)計局專家在分析當(dāng)前經(jīng)濟形勢時指出，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，當(dāng)前宏觀調(diào)控最重要的措施是“管緊土地，看好信貸”，尤其是控制城市建設(shè)規(guī)模和部分地區(qū)的房地產(chǎn)投資項目。目前銀行的房地產(chǎn)投資的信貸政策使得房地產(chǎn)供給只能是“現(xiàn)房化”，而銀行的房地產(chǎn)新的消費按揭政策使得消費者需求只能是“非投資化”。B. 從“SARS”對城市的警示來看，應(yīng)加強區(qū)域與城市結(jié)構(gòu)治理。目前國內(nèi)所購的住宅，屬于把50年(商業(yè)用房)至70年(民用住它)的財產(chǎn)稅(地租和規(guī)費)一次性交齊”，而 “其他國家大多采用逐年繳交的辦法”?！V州房地產(chǎn)業(yè)所處的境況，并不是中國房地產(chǎn)業(yè)中的很差的情況，僅僅是廣州房地產(chǎn)業(yè)所處的輿論環(huán)境，透明的程度較高而已。這是非常令人可怕的經(jīng)濟現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅的征收恰恰要面對分散的個體，而且還要建立完善的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，在公民尚未認(rèn)同房地產(chǎn)稅的情況下，政府執(zhí)法機構(gòu)不得不慎重考慮將要為此付出的巨大的成本開支。如果不能夠充分考慮到地方政府的財政需求，那么，開征房地產(chǎn)稅有可能會遇到來自地方政府的阻力。這一系統(tǒng)將于今年年底在全國３５個大中城市全面投入運行。 A. ——深化住房制度改革，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品住房建設(shè)，同時加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。04年 　 A. 2003年4月10日央行曾頒發(fā)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法（5號令）》，取消證券營業(yè)部的取現(xiàn)功能。可以肯定的是，加息對房地產(chǎn)市場一定產(chǎn)生負(fù)作用，房價將為此拖累，向下游移，最低限度是房價至少不再上漲，房價持續(xù)上漲多年的趨勢受到控制。廣東省土地學(xué)會理事長沈彭表示，從公開拍賣市場取得的土地，其地價成本所占房價的比重也僅約30％。比如，買一套標(biāo)價50萬元的一手房，以前購房者只需“實打?qū)崱苯o足50萬元就可以了，但今后則要增加5000元的中介費。如果不是第一套住房按揭，則實行下限管理的浮動利率.b) 招商銀行廣州分行是