【正文】 出的才是最大的重磅炸彈。增城國土局今年２月中旬透露的２００３年度銷售數(shù)據(jù)顯示，單就鳳凰城以及華南碧桂園兩盤而言，碧桂園集團(tuán)去年的銷售金額已超過了４０億元，而碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人更在接受媒體采訪時表示，集團(tuán)實際成交額不止于此。業(yè)內(nèi)人士普遍推測，其銷售金額應(yīng)該在５０億元左右！又一個真正的“老大”登場了。如此短兵相接、如此過招頻密得讓人喘不過氣，廣州地產(chǎn)巨頭今年選擇“火拼”。“老大”的土地之爭近年在土地拍賣會上數(shù)富力與恒大聲勢最猛。恒大集團(tuán)以１．７１億元一舉投得廣船國際集裝箱廠占地面積４２萬平方米的地塊，富力集團(tuán)近期則以近８億元的高價拿下珠江新城總建面積達(dá)４８萬平方米的４個商用物業(yè)地塊，兩大集團(tuán)對競投拿地樂此不疲。合生創(chuàng)展于２００２年１月購得北京和天津的４個地塊，于２００２年９月和２００３年２月購得上海的兩個地塊，目前都已在開發(fā)或開售。目前，合生創(chuàng)展的土地總儲備超過６００萬平方米，是國內(nèi)擁有最多土地儲備的發(fā)展商之一，足夠其未來六七年的發(fā)展。碧桂園集團(tuán)辦公室主任助理楊曉芳則表示，碧桂園在清遠(yuǎn)有上千畝的土地，正在建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場；在南沙還有６００多畝的土地正在做規(guī)劃，這個項目將主打廣州市場，輻射珠江三角洲和香港；省內(nèi)佛山南海的地塊當(dāng)然不會放過。記者還從有關(guān)方面獲悉，碧桂園集團(tuán)老板近來頻飛上海，并對上海虹橋區(qū)一塊用地面積近２０００畝和同地區(qū)另一塊１０００多畝的地塊興趣濃厚，其中一塊正在辦理相關(guān)手續(xù)。當(dāng)然，碧桂園在拿地方面從來都不愿大張旗鼓，某天突然冒出一些類似鳳凰城的大型項目也不足為奇。２００３年，富力地產(chǎn)集團(tuán)共支付土地出讓金達(dá)１７．６億元，其中廣州支付土地出讓金為８．３５億元，北京為９．２５億元（中標(biāo)價）。富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁張力透露，目前富力在廣州及北京均擁有足夠的土地儲備，其中廣州擁有的土地儲備可建面積高達(dá)３００萬平方米，在北京則擁有約４８萬平方米的建筑用地?！?jù)業(yè)內(nèi)某資深人士透露，五大集團(tuán)的土地儲備都很豐富，但土地的價值屬城區(qū)最高，從這個意義上說，富力集團(tuán)在廣州、北京、沈陽等大城市的核心區(qū)域儲備土地，其價值是最高的。合生創(chuàng)展在新興城區(qū)儲地較多，碧桂園喜歡在城市近郊拿地，城建集團(tuán)通過與越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，使整個集團(tuán)的土地儲備擴(kuò)張到現(xiàn)在的５００萬平方米，集團(tuán)的總資產(chǎn)量也放大了一倍，由過去的１００多億急劇擴(kuò)充至目前的２００多億元?！袄洗蟆钡娜瞬胖疇幥靶┨欤愦蠹瘓F(tuán)在廣州的報紙上大幅刊登招聘廣告，一時成為焦點話題。據(jù)說該次大型招聘會是恒大集團(tuán)創(chuàng)建七年來規(guī)模最大、檔次最高的一次：中高級管理人員和高級技術(shù)人才為重點，８０％以上的高級管理人員月薪過萬元。已是繼城建集團(tuán)的羅國慶、珠島花園的司徒杰等高級人才過主恒大后的再一次招賢納才。恒大方面表示，高薪積蓄一批高素質(zhì)人才，是集團(tuán)今年飛躍式大發(fā)展的需要?！　τ谌瞬艃洌袑＜覍ξ宕蠹瘓F(tuán)有如分析：合生創(chuàng)展的人才結(jié)構(gòu)最完善，人員結(jié)構(gòu)、薪酬制度比較科學(xué)，有內(nèi)部的機(jī)制培養(yǎng)、激勵員工成長，中高層管理階層的任命也是先內(nèi)部提拔，近年來很少有高層的“空降兵”。富力培養(yǎng)了一支很有富力特色的團(tuán)隊，基本上能夠保持穩(wěn)定，創(chuàng)造性比較強(qiáng)。恒大的企業(yè)比較富有激情，人才的流動比較正常，大規(guī)模招聘的主要原因不在于人員流失，而是企業(yè)人才的內(nèi)部培養(yǎng)滿足不了企業(yè)急速擴(kuò)張的需要。碧桂園的傳統(tǒng)特色濃重，職業(yè)經(jīng)理人與公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要一段時間的對接，扁平管理下的項目負(fù)責(zé)人沒有太多的自主權(quán)利。據(jù)說以前城建集團(tuán)處級以上干部都是由市組織部任命的，近年與越秀地產(chǎn)資產(chǎn)重組后，人才資源顯然也得到了充實。行業(yè)新加入者的威脅深圳房企“北伐”廣州與廣州房地產(chǎn)企業(yè)極少在深圳“露面”不同的是，近年來深圳房企似乎極為熱衷“北伐”廣州。去年11月，深圳招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，獲得了位于廣州番禺漢溪的一塊開發(fā)用地，面積約為870畝；緊接著在去年12月23日。深圳萬科是最早舉起“北伐”大旗的。早在2002年11月29日，萬科便成功競得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊的使用權(quán)。去年即03年08月，萬科又連續(xù)簽下了廣州南湖、黃埔兩大項目。同年12月11日，在廣船集裝箱廠地塊與廣船機(jī)械廠地塊的拍賣現(xiàn)場。萬科以“過江龍”的身份展開與“華南虎”——廣州地產(chǎn)商的競爭。不過由于華南虎的“聯(lián)手狙擊”令萬科失去了“挺進(jìn)廣州中心區(qū)”的機(jī)會。廣州樓市難以“征服”多年來，廣州樓市基本上是本土開發(fā)商主宰市場。外地房企很難在廣州樓市占據(jù)一席之地。20世紀(jì)90年代初，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。新世界、廖創(chuàng)興及麗新等香港地產(chǎn)大鱷均在廣州市區(qū)開發(fā)了不少高檔樓盤，刮起一股強(qiáng)勁的“香港風(fēng)”。然而到了20世紀(jì)90年代中期，廣州的港資地產(chǎn)商集體遭遇“滑鐵盧”，據(jù)說當(dāng)時有90％以上的地產(chǎn)項目都失敗了——目前孤兀站在廣州鬧市街頭的不少“爛尾樓”就是當(dāng)年一些港資地產(chǎn)商的“杰作”。正因此，近七八年來，港資地產(chǎn)商對廣州樓市一直表現(xiàn)保守慎行。 進(jìn)入2004年，隨著兩地經(jīng)濟(jì)互動的進(jìn)一步加強(qiáng)，港資地產(chǎn)商又卷土重來，再次大舉進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)市場。據(jù)了解，目前新世界、恒基、麗新、廖創(chuàng)興、和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商的物業(yè)又開始在廣州遍地開花。不過，業(yè)已主宰市場的廣州本地地產(chǎn)商早已“成長壯大”而且驍勇善戰(zhàn)，港資地產(chǎn)商再想征服廣州樓市已不可能。 　相對于香港地產(chǎn)商，深圳房企所擁有的優(yōu)勢在廣州更難以彰顯，“深資”在廣州基本上沒有比較優(yōu)勢。而且，深圳很多地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與廣州一樣大都源自香港，深圳房企進(jìn)入廣州，廣州樓市對其所帶來的那套“似曾相識”的東西并不會特別“受落”。由此不難理解緣何萬科入穗二年多來一直“埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”，招商地產(chǎn)更是少見動作，開發(fā)工程已近完工的深圳建設(shè)控股集團(tuán)旗下的廣州花都區(qū)梯面鎮(zhèn)3000畝別墅大盤——云梯山莊遲遲不見開盤。 　據(jù)悉，深圳中介本土老大世聯(lián)地產(chǎn)也早在2002年就已全面進(jìn)入了廣州，但廣州目前有14家一級中介公司，數(shù)十家二級中介公司，而廣州世聯(lián)僅被評為二級中介公司——深圳中介本土老大同樣難以爭雄廣州市場?！　⌒赂锩y以催生就在北方媒體大肆“討伐”廣州之時，深圳房地產(chǎn)業(yè)界也開始對廣州地產(chǎn)商指手劃腳。如今萬科廣州四季花城開盤了，眾多深圳房企也進(jìn)入廣州了，但深圳房企能夠撼動甚至引發(fā)廣州樓市一場新革命嗎？今年來，隨著萬科首個針對廣州買家的項目廣州四季花城的推盤時間越來越近，萬科品牌宣傳攻勢一浪接一浪涌來。首先是在廣州各交通要道豎立大幅的“你好，廣州”的廣告牌，接著華南萬客會宣布成立，廣州萬科開始全面招募萬客會客戶。此外，萬科地產(chǎn)還協(xié)辦了“首屆廣州青少年家庭健康登山日暨萬名青少年徒步登山環(huán)保宣傳活動”，這一系列活動的相繼開展，預(yù)示著萬科主攻廣州市場的腳步聲越來越近了。 　萬科是一個聰明者，萬科的“邊際”策略很恰當(dāng)?shù)卣业搅艘粭l通往廣州樓市的路，盡管這條路找了6年，盡管拐了十八道彎，但畢竟拐上了正途。與“叫囂”的其他“深派”地產(chǎn)相比，萬科這個深圳“老大”歉虛多了。首先，萬科在廣州的任何場合均回避“老大”的話題，更不言“一統(tǒng)江湖”，萬科廣州四季花城開售了，不難發(fā)現(xiàn)，坐陣銷售代理是廣州本地最大的一家一級代理公司，本土化的操作令萬科更近更快地融入了廣州，而不是與市場相違。 “埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”的萬科，正因為以“虛心”的態(tài)度放下了“老大”的架子，終于在6年后贏得了廣州人的尊重，更搏得市場的喝彩。但在“叫囂一時”的“北伐”陣營中，令人遺憾的是“虛心”的深圳似乎只有萬科。萬科在廣州的投資項目情況：預(yù)計首批項目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項目中山城市風(fēng)景開工時間2004年8月2004年4月2004年10月2004年5月竣工時間2005年9月2005年12月2006年8月2005年1月預(yù)計總投資（萬元）21,16829,72558,175擬開發(fā)土地項目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項目中山城市風(fēng)景預(yù)計開工時間2005年1月2005年4月已開工2005年10月預(yù)計首批竣工時間2007年4月2006年1月2006年8月預(yù)計總投資(萬元)76,78423,330105,580購買商討價還價的能力個人集資建房的思考面對增長迅猛的房價,一種“自己動手,豐衣足食”的個人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現(xiàn)。近年來房價不斷攀升。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。讓一般中低收入者難以適應(yīng)。漲幅大小,主要還是由供需關(guān)系決定的。近年來,除了無房戶需要買房,房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些引人注目的新的需求。這些新需求主要來自哪些方面?　　一是換代性購房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些。再是第二居所的需求,不少城市居民有相當(dāng)積蓄后,居住行為多處化。三是投資購房的需求,股市不景氣,小投資者又無力進(jìn)行大項目的投資,資金不少流向了房產(chǎn)。四是隨著城市化的進(jìn)展,一些外來務(wù)工者經(jīng)過多年的積累,開始自己購房。溫州購房團(tuán)雖然溫州購房團(tuán)在一些城市遭到當(dāng)?shù)卣叩摹熬褤簟?，但大量的散戶投資客依然看好廣州市場。關(guān)于溫州人的購買力，各地也都有著諸多報道，2002春年，溫州購房團(tuán)在北京一次留下了2000萬元的訂單；2003年8月份，兩批溫州人在徐州一出手買下價值3200多萬元的商鋪；2003年10月5日，溫州購房團(tuán)在武漢留下了4000多萬的成交量；2003年10月16日，溫州看房團(tuán)40余人開赴青島，僅僅三天的時間，成交了3000萬元，在當(dāng)?shù)匾鹆藦?qiáng)烈的震動；2003年10月16日，溫州看房團(tuán)20位成員，在南昌留下了1200萬元，在南昌刮起了一陣溫州旋風(fēng)；2003年11月21日，溫州看房團(tuán)，在深圳留下了2600萬的訂單，意向成交接近億元等等。溫州購房團(tuán)到全國各地購房已成為一種樓市現(xiàn)象，那么溫州購房團(tuán)帶來的又將是什么呢？首先，溫州購房團(tuán)帶來的將是豐厚的溫州民間資本。可以說，溫州是我國民間資本積累最多的城市之一，1500億元的民間資本，相信任何一個城市都希望能吸引這些資本為己用。溫州人在全國各地購房、投資的同時，無疑也留下了大筆的資金。不過這只是其中的一種方式，有的溫州人在購買商鋪和寫字樓之后，并不僅為出租、出售，也有的是自己做生意或設(shè)立公司分部。其次，隨著溫州購房團(tuán)筑起的一道橋梁，下一步帶來的將是兩地的生意、貿(mào)易往來。據(jù)溫州晚報介紹，溫州現(xiàn)在有大量的民營企業(yè)在向外擴(kuò)展，購房團(tuán)中的一部分人既是出來購房投資，也是同時考察市場，有的人買商鋪和寫字樓是為了企業(yè)自用，讓企業(yè)在這個城市有一個“落腳點”，為下一步的發(fā)展做準(zhǔn)備。據(jù)了解，溫州晚報購房俱樂部的5000多名會員，除了溫州本地的企業(yè)家外，還包括在國內(nèi)各以投資做生意的溫州人，以及遠(yuǎn)在日本、歐洲的溫州籍華僑等。目前報名者的情況來看，購房團(tuán)成員主要有這樣幾類：一、私營企業(yè)業(yè)主。他們手握大量資金，習(xí)慣了大數(shù)額的資金流動，這類投資者往往組成群體，形成一個龐大的資金團(tuán)體。他們不輕易下訂單，但一旦決定購買，購買量就非常大。二、工薪階層。他們由于家庭基礎(chǔ)較好或本身收入較高，也具有相當(dāng)?shù)馁徺I力。他們的投資隊伍一般以親戚、朋友甚至同事組成，喜歡投資小商鋪、小套型住宅、小面積寫字樓。 三、一般投資者。這類人以老年人為主，他們或是子女收入較高或是在企業(yè)管理上已經(jīng)退居二線或是在前幾十來的在外經(jīng)商中完成了資金積累，沒有任何生活壓力，有著大量閑置的資金。溫州購房團(tuán)在廣州購房情況表序號樓盤人數(shù)序號樓盤人數(shù)1美林湖畔2052金碧世紀(jì)花園1693雙子星城1374番禺錦繡生態(tài)園1245金碧新城926盈彩美居917中海康城888嶺南新世界嶺南小城73 9錦繡生態(tài)園樂滿園7210白云半山花園6311祈福新村6112廣州雅居樂花園5313東山紫園5214時代玫瑰園4715華景新城芳滿庭園4816城市假日園5017新城雅居4518華南新城4419逸景翠園4320珠江御景灣4321華南御景園4322東方都會廣場上寓4323四季花城4224五山花園4125森語星園4126羅馬家園4127逸雅居4028南國嘉園蘋果城 3929南國奧林匹克花園3730富力東堤灣3731江南新苑3632金碧雅苑36 33東華花園3534碧桂園鳳凰城3535嘉仕花園尚海3536云山詩意人家3537怡新花園3438保利香檳花園3339藍(lán)色康園3240保利海棠花園3341美林海岸花園3142江苑 3143保利百合花園3144旭景家園3145云山熹景31 46金碧御水山莊3047城啟波爾多莊園3048東山水戀2849 錦城南苑2850金碧都市廣場2851雍景臺2752富力貴苑2753寶盛園2754華港花園沁園春2655金碧灣2556理想藍(lán)堡國際2557萬科城市花園2558保利花園 2559華工是我家2560益鵬翠苑24 61歷德雅舍2362世紀(jì)綠洲23供應(yīng)商討價還價