【正文】 ，市場(chǎng)上與之競(jìng)爭(zhēng)的部分項(xiàng)目的贈(zèng)送率遠(yuǎn)超過(guò)30%甚至更高④ 物管服務(wù)仍待提高：現(xiàn)代誠(chéng)物管服務(wù)同中心城其他重點(diǎn)樓盤(pán)（如鴻融源、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、招商）仍有較大差距，這將對(duì)后續(xù)銷(xiāo)售起到一定的負(fù)面作用⑤ 樣板房作用不強(qiáng)：由于使用期已經(jīng)較久，樣板房很多處細(xì)節(jié)破損，整體顯得陳舊，而且大部分與樣板房相同的戶(hù)型已經(jīng)賣(mài)完，剩余的多為奇數(shù)層戶(hù)型小結(jié)：依據(jù)現(xiàn)代誠(chéng)的價(jià)格而言，為龍城片區(qū)極高端樓盤(pán)，但其產(chǎn)品及服務(wù)等無(wú)法支撐其高端價(jià)格。相對(duì)于周邊同類(lèi)產(chǎn)品中高產(chǎn)品配置、高附加值的樓盤(pán)，現(xiàn)代誠(chéng)的競(jìng)爭(zhēng)力并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)。5. 后市政策打壓，營(yíng)銷(xiāo)壓力巨大回顧2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著調(diào)控的聲音，房?jī)r(jià)仍舊一路飚升。但隨著央行前不久關(guān)于第二套房貸更嚴(yán)厲的細(xì)化政策出臺(tái)以及年內(nèi)的六次加息，終于在歲未年終，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再那么火爆，打折、降價(jià)、拐點(diǎn)等諸多令市場(chǎng)降溫的聲音此起彼伏。金融政策進(jìn)一步從緊、物業(yè)稅勢(shì)在必行，保障性住房形成供應(yīng)，這些都預(yù)示著2008年的房?jī)r(jià)可能會(huì)滯漲或者下行。小結(jié)：面對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征的預(yù)期、金融政策的收緊、市場(chǎng)壓力的加大，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有可能真面臨凜冽的寒冬，而現(xiàn)代誠(chéng)也將面臨前所未有的巨大壓力。結(jié)論：1. ㎡，價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)；2. 戶(hù)型、產(chǎn)品配置、服務(wù)等項(xiàng)目素質(zhì)上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)同龍崗重點(diǎn)項(xiàng)目仍有差距；3. 在目前的市場(chǎng)形式下，常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)及小幅降價(jià)均無(wú)法激起客戶(hù)購(gòu)房熱情，客戶(hù)觀(guān)望情緒嚴(yán)重，后續(xù)客戶(hù)支撐力不足；4. 后市樓市政策，為2008年現(xiàn)代誠(chéng)的營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)及壓力。在以上內(nèi)因及外因的共同作用下，現(xiàn)代誠(chéng)的銷(xiāo)售幾乎陷入無(wú)法逆轉(zhuǎn)的僵局。2008年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)的制定以及在以上目標(biāo)下形成的營(yíng)銷(xiāo)策略將成為現(xiàn)代誠(chéng)營(yíng)銷(xiāo)桎梏中“破局”的關(guān)鍵。二． 年度目標(biāo)1. 2008年年度銷(xiāo)售目標(biāo)利用一切可能資源，促進(jìn)銷(xiāo)售，回籠資金。目標(biāo)可分解為：① 完成剩余住宅的銷(xiāo)售，即全年約230套的銷(xiāo)售任務(wù)；② 若住宅銷(xiāo)售難度極大，可利用其他資源、通過(guò)其他方式回籠資金，如銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)、商鋪等2. 目標(biāo)分析① 市場(chǎng)形式回顧：目前市場(chǎng)形式下整體的銷(xiāo)售情形極為黯淡，深圳大多數(shù)在售樓盤(pán)周銷(xiāo)售量?jī)H存寥寥，且眾多樓盤(pán)周零銷(xiāo)售；深圳樓盤(pán)近期表現(xiàn)為銷(xiāo)量大幅下降，售價(jià)急劇下滑，部分新開(kāi)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)發(fā)售價(jià)格相對(duì)預(yù)期售價(jià)相差極大；常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及小幅降價(jià)難以吸引客戶(hù)，在極其嚴(yán)重的觀(guān)望情緒中，僅有超低售價(jià)對(duì)客戶(hù)才能產(chǎn)生相對(duì)敏感的刺激作用；根據(jù)各種跡象預(yù)計(jì)，2008年新政持續(xù)推出，后市政策風(fēng)險(xiǎn)極大，地產(chǎn)真正步入凜冽寒冬。② 年度目標(biāo)評(píng)估：而在此市場(chǎng)形式下，現(xiàn)代城目前以片區(qū)較高售價(jià)、中心城片區(qū)的中等產(chǎn)品形象在市場(chǎng)上艱難前行；在目前多數(shù)樓盤(pán)周零銷(xiāo)售、取得周2套業(yè)績(jī)已為極高佳績(jī)的情況下，完成全年230套的銷(xiāo)售量（剩余時(shí)間平均周銷(xiāo)售量為6套，且除去節(jié)日及常規(guī)冷淡時(shí)期外，周銷(xiāo)售壓力更大），完成的任務(wù)的難度極其巨大；市場(chǎng)、產(chǎn)品、價(jià)格同銷(xiāo)售任務(wù)形成沖突極其強(qiáng)烈的矛盾，因而：l 須在銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率中作出取舍。在2008年的營(yíng)銷(xiāo)中，現(xiàn)代城的整體銷(xiāo)售必須視發(fā)展需求的重要性、集團(tuán)整體運(yùn)行目標(biāo)等，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率等因素作出取舍；l 另辟途徑，住宅銷(xiāo)售難度大，便可通過(guò)商鋪、車(chē)位及其組合銷(xiāo)售獲取整體收益。住宅銷(xiāo)售難度大，單純依靠住宅銷(xiāo)售無(wú)法將資金回收到理想程度，則須開(kāi)辟其他途徑，利用自他資源及方式。由于目前龍崗中心城較少有商鋪銷(xiāo)售，商鋪處于市場(chǎng)最有利階段，且通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的前期客戶(hù)積累，較多客戶(hù)對(duì)現(xiàn)代城商鋪表示出較強(qiáng)興趣，因而可發(fā)售商鋪，且通過(guò)商鋪開(kāi)盤(pán)形成銷(xiāo)售熱炒，從而帶動(dòng)住宅的整體銷(xiāo)售，獲得雙贏(yíng)效果?，F(xiàn)代城有著較多車(chē)位（1200個(gè)），車(chē)位銷(xiāo)售對(duì)住宅及商鋪均有帶動(dòng)作用。3. 工作要點(diǎn)分析① 品質(zhì)加強(qiáng)：推進(jìn)銷(xiāo)售首要工作便是提升項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比，加強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)。本項(xiàng)目中，加強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)主要包括產(chǎn)品、物管及包裝的加強(qiáng)。由于目前已經(jīng)入伙，現(xiàn)代城的產(chǎn)品改善幅度收到極大局限；現(xiàn)代城已有近一年的銷(xiāo)售周期，因而諸多客戶(hù)都認(rèn)為現(xiàn)代城已售磬，不利于發(fā)售信息的發(fā)布及宣傳；而現(xiàn)代城的物管形象較目前龍崗項(xiàng)目中鴻融源、佳兆業(yè)、招商、金眾（藍(lán)鉆風(fēng)景）、萬(wàn)科等仍有較大差距，這些都會(huì)影響到客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)的良好感受。因而在2008年的營(yíng)銷(xiāo)工作中，品質(zhì)加強(qiáng)成為項(xiàng)目的工作重點(diǎn)，須對(duì)此進(jìn)行較大精力、物力投入，方能取得效果；② 營(yíng)銷(xiāo)加強(qiáng)：在目前冷淡的市場(chǎng)形式下，多數(shù)客戶(hù)均在靜觀(guān)樓市的后續(xù)發(fā)展。常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)已經(jīng)難以激起客戶(hù)的興趣，在此敏感階段，客戶(hù)極其理性，實(shí)際價(jià)格才為客戶(hù)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。以上因素決定了2008年的營(yíng)銷(xiāo)工作中，營(yíng)銷(xiāo)方式及營(yíng)銷(xiāo)投入均須進(jìn)行大力度的加強(qiáng)：首先須制定精確的住宅商鋪、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售的整合方案，并將方案得到有效執(zhí)行，這是2008年?duì)I銷(xiāo)工作的致勝關(guān)鍵；同時(shí)在品質(zhì)加強(qiáng)、價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)上，通過(guò)系列的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，扭轉(zhuǎn)過(guò)去現(xiàn)代城給客戶(hù)形成的不足印象，推進(jìn)整體銷(xiāo)售； ③ 價(jià)格調(diào)整：目前的市場(chǎng)形式下，客戶(hù)最為敏感的便是價(jià)格的調(diào)整。而小幅降價(jià)似乎正驗(yàn)證了客戶(hù)對(duì)于降價(jià)的預(yù)期，樓盤(pán)進(jìn)行了小幅價(jià)格下調(diào)后，客戶(hù)便等待更大幅度的價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)于成交也無(wú)明顯刺激作用。而當(dāng)房?jī)r(jià)真正下降至極大幅度、客戶(hù)預(yù)期絕不會(huì)繼續(xù)下降時(shí)，便是此階段客戶(hù)可接受的額度，但到達(dá)此額度可能要對(duì)原有價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。此點(diǎn)需要極為謹(jǐn)慎的措施，并犧牲一定的機(jī)會(huì)收益。三． 營(yíng)銷(xiāo)策略1. 總體策略：竭力利用身邊一切資源，積極推進(jìn)銷(xiāo)售，盡快回籠項(xiàng)目資金，同時(shí)在推進(jìn)銷(xiāo)售的同時(shí)盡可能保持現(xiàn)代城的合理價(jià)格，爭(zhēng)取整體收益的最大化。2. 分項(xiàng)策略：1）、品牌策略：借此市場(chǎng)時(shí)機(jī)有效擴(kuò)大、提升天健地產(chǎn)及天健現(xiàn)代城項(xiàng)目品牌。2）、銷(xiāo)售策略：高效、高速地完成銷(xiāo)售任務(wù)，在收益上有所讓步3）、媒體策略：采用實(shí)效性媒體——根據(jù)項(xiàng)目各階段工作需求、配合各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，適當(dāng)加大媒體投入；配合社會(huì)形式進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)炒作，努力挖掘有效的新媒體途徑① 在充分配合營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)選用最實(shí)效的方式，盡量節(jié)省費(fèi)用：仍以短信等具有強(qiáng)大實(shí)際傳播力度的、低成本的小眾媒體方式為主，可增選其他短信公司，以擴(kuò)大客戶(hù)的圈層；② 點(diǎn)上選擇亮點(diǎn)性、獨(dú)特性媒體方式，仍以實(shí)效性、常規(guī)性媒體為主，如網(wǎng)絡(luò)、紙巾盒、登機(jī)牌、財(cái)富等經(jīng)濟(jì)型雜志、地鐵廣告等形式等，既有針對(duì)性又能夠節(jié)約成本，節(jié)約成本在有限的成本投入中取得最大收益；③ 配合時(shí)世新聞及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行媒體炒作，如熱炒“天健20年，感激回饋天健人（客戶(hù)）”、充分利用“奧運(yùn)牌”等等，此內(nèi)容詳見(jiàn)下部分“五、營(yíng)銷(xiāo)措施”4）、價(jià)格策略：在周邊項(xiàng)目全面降價(jià)的同時(shí)，隨市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)調(diào)整現(xiàn)代城均價(jià)，盡量爭(zhēng)取最大的經(jīng)濟(jì)收益，并以此為前提靈活的進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，以促進(jìn)銷(xiāo)售，并對(duì)外形成“龍崗中心城僅現(xiàn)代城在銷(xiāo)售”的良好口碑，并以此刺激整體客戶(hù)至現(xiàn)代城購(gòu)買(mǎi)。5）、客戶(hù)策略：①尋找新的客戶(hù)資源，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分：通過(guò)老帶新、中原內(nèi)部轉(zhuǎn)介、天健內(nèi)部轉(zhuǎn)介、團(tuán)購(gòu)、分展場(chǎng)、局部人員的額外優(yōu)惠等方式，擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶(hù)資源，并進(jìn)行細(xì)分，促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售；②利用“天健20年，感激回饋天健人”活動(dòng)，以“諸多天健客戶(hù)的支持鋪就了天健20年的光輝歷程，在天健20年之際大力回饋感激天健客戶(hù)”為主題，拉動(dòng)全體天健老客戶(hù)，并給予其優(yōu)惠，帶動(dòng)現(xiàn)代城銷(xiāo)售，此內(nèi)容詳見(jiàn)下部分“五、營(yíng)銷(xiāo)措施”。6）、競(jìng)爭(zhēng)策略：產(chǎn)品感官品質(zhì)的提升：在合理的價(jià)格基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)客戶(hù)產(chǎn)品感官品質(zhì)的提升，重新建立項(xiàng)目性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售；活動(dòng)+精選優(yōu)惠：通過(guò)活動(dòng)，聚集人氣，配合精選單位，促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售； 住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)的組合銷(xiāo)售：將相互間關(guān)系密切7）、時(shí)機(jī)策略：必須反應(yīng)靈敏、執(zhí)行快速、應(yīng)變靈活。在目前惡劣多變的市場(chǎng)形式下，市場(chǎng)及客戶(hù)情況變化極快，且各個(gè)發(fā)展商都在做營(yíng)銷(xiāo)策略的調(diào)整及新手法、新花樣的應(yīng)用。因而現(xiàn)代城必須靈敏洞悉市場(chǎng)變化，并即使根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整方案，但若方案執(zhí)行速度慢，待市場(chǎng)變化后才批準(zhǔn)執(zhí)行方案，往往便失去其作用。因而在08年的營(yíng)銷(xiāo)中，重點(diǎn)不僅僅在于制定正確方案，更在于方案的快速審批、及時(shí)執(zhí)行，以及根據(jù)市場(chǎng)的變化靈活對(duì)營(yíng)銷(xiāo)措施進(jìn)行調(diào)整。四． 階段分解 營(yíng)銷(xiāo)階段劃分：根據(jù)市場(chǎng)形式及項(xiàng)目情況、銷(xiāo)售慣例，將2008年現(xiàn)代城的銷(xiāo)售劃分為四個(gè)階段① 第一階段：蓄勢(shì)期：l 時(shí)期： 2008年3～4；l 背景：新政策、新形式逐漸明確，但市場(chǎng)形式尚未最終明朗；樓市可能回暖，但也可能繼續(xù)下滑，并在6月份降到最低估階段。此階段為市場(chǎng)最為動(dòng)蕩、最為敏感的階段，此階段必須嚴(yán)密審視時(shí)局變化，最終制定出明確的策略，以便開(kāi)展實(shí)際的營(yíng)銷(xiāo)工作，實(shí)現(xiàn)大量銷(xiāo)售；l 階段任務(wù)：為下期進(jìn)入熱烈銷(xiāo)售而進(jìn)行前期準(zhǔn)備，同時(shí)本期間必須保持一定量的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)l 工作內(nèi)容：除產(chǎn)品、服務(wù)等，重點(diǎn)在于營(yíng)銷(xiāo)策略的明確，同時(shí)進(jìn)行后期營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)展準(zhǔn)備，如：加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)提升，制定各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)方案，如商鋪開(kāi)盤(pán)方案，住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)捆綁銷(xiāo)售方案、“天健20年、感激回饋天健人”、奧運(yùn)活動(dòng)方案等，積累客戶(hù)，蓄積力量，以便在新形式出現(xiàn)后作出最靈敏而有效的反映，同時(shí)該階段已開(kāi)始進(jìn)行天健20年炒作，并視現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備情況準(zhǔn)備商鋪開(kāi)盤(pán)；本期間必須保持一定量的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因而須通過(guò)銷(xiāo)售措施（如客戶(hù)活動(dòng)、每周精選推介）實(shí)現(xiàn)部分單位的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，向外部群體形成“現(xiàn)代城仍舊有銷(xiāo)售”的印象，為下期爆破做準(zhǔn)備② 第二階段：爆破期：l 時(shí)期： 2008年5～6月；l 背景：前期大量的工作準(zhǔn)備已完成——項(xiàng)目品質(zhì)已提升，各項(xiàng)方案確定，客戶(hù)積累到足夠量l 階段任務(wù)：經(jīng)過(guò)前期大量的工作準(zhǔn)備，對(duì)目前的低迷銷(xiāo)售局面進(jìn)行爆破，使現(xiàn)代城的重歸熱銷(xiāo)舞臺(tái)l 工作內(nèi)容：通過(guò)“天健20年、感激回饋天健人”的繼續(xù)推廣、奧運(yùn)活動(dòng)的信息發(fā)布等炒熱市場(chǎng)，通過(guò)商鋪開(kāi)盤(pán)，車(chē)庫(kù)發(fā)售，住宅小開(kāi)盤(pán)等營(yíng)銷(xiāo)措施引爆銷(xiāo)售，配合客戶(hù)措施、優(yōu)惠措施等，拉升整體銷(xiāo)售量。③ 第三階段：銷(xiāo)售期：l 時(shí)期： 2008年79月；l 背景：已進(jìn)行到下半年，現(xiàn)代城已經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，銷(xiāo)售形式逐漸好轉(zhuǎn)l 階段任務(wù)：大量促進(jìn)銷(xiāo)售l 工作內(nèi)容：采用新的營(yíng)銷(xiāo)策略，通過(guò)價(jià)格調(diào)整、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等，大量推進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)程，進(jìn)行“奧運(yùn)明星與我同在”、“奧運(yùn)幸運(yùn)星”大型營(yíng)銷(xiāo)性、促銷(xiāo)性活動(dòng)。④ 第四階段：收尾期：l 時(shí)期： 2008年1012；l 背景：已進(jìn)行到年底，必須在年底前加強(qiáng)剩余單位的銷(xiāo)售；l 工作內(nèi)容：根據(jù)形勢(shì)進(jìn)行策略調(diào)整，采用營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，促進(jìn)單位的銷(xiāo)售。 全年工作內(nèi)容框架3月5月7月10月年底蓄勢(shì)期爆破期銷(xiāo)售期收尾期優(yōu)惠措施商鋪開(kāi)盤(pán)、住宅小開(kāi)盤(pán)176。天健20年”炒作“奧運(yùn)活動(dòng)”宣傳“奧運(yùn)活動(dòng)”開(kāi)展銷(xiāo)售收尾活動(dòng)優(yōu)惠措施各項(xiàng)方案的制定項(xiàng)目品質(zhì)的加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展價(jià)格的適時(shí)調(diào)整重要節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)事件各階段工作內(nèi)容 各階段銷(xiāo)售目標(biāo)：根據(jù)以上的銷(xiāo)售均價(jià)及銷(xiāo)售目標(biāo)，安排08年整體銷(xiāo)售進(jìn)度具體安排如下：① 若未能按照本案進(jìn)行積極的營(yíng)銷(xiāo)配合，僅憑市場(chǎng)進(jìn)行自然消化，可能的銷(xiāo)售情況：月份劃分4月6月9月份1012月份銷(xiāo)售期蓄勢(shì)期爆破期銷(xiāo)售期收尾期住宅比例4%10%10%10%套數(shù)9套23套23套23套② 若按照本案進(jìn)行積極的營(yíng)銷(xiāo)配合且取得良好的效果，理想銷(xiāo)售率為：月份劃分4月6月9月份1012月份銷(xiāo)售期蓄勢(shì)期爆破期銷(xiāo)售期收尾期住宅比例7%25%40%20%套數(shù)約15套約55套約90套約45套商鋪套數(shù)——40套60套……注：商鋪分兩批發(fā)售，詳細(xì)方案見(jiàn)“五、營(yíng)銷(xiāo)措施”五． 營(yíng)銷(xiāo)措施(一) 總體工作程序要在下階段的銷(xiāo)售中取得實(shí)際效果，須對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的整體工作進(jìn)行有序鋪排。目前營(yíng)銷(xiāo)工作中存在兩大大方面問(wèn)題：1）到訪(fǎng)客戶(hù)量少2）項(xiàng)目品質(zhì)具有劣勢(shì)，價(jià)格高于周邊市場(chǎng)，即使客戶(hù)達(dá)到后也難以激起購(gòu)買(mǎi)熱情。為解決以上問(wèn)題，須通過(guò)以下措施，分步驟加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工作：措施一：做好前期的準(zhǔn)備工作，加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及項(xiàng)目包裝形象，以便通過(guò)后續(xù)工作吸引客戶(hù)到訪(fǎng)后，可激起客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)熱情措施二：深入挖掘周邊資源，采用多項(xiàng)組合營(yíng)銷(xiāo)手段，吸引客戶(hù)前來(lái)售樓處措施三：客戶(hù)到訪(fǎng)后，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目改造過(guò)的項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行考察體驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生好感，此時(shí)通過(guò)靈活的優(yōu)惠措施刺激客戶(hù)，在最關(guān)鍵時(shí)刻促進(jìn)客戶(hù)交付定金購(gòu)買(mǎi)整體工作流程示意圖：(二) 各措施具體做法1. 措施一：提升軟硬件品質(zhì)加強(qiáng)本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、渲染本項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)氛圍，具體的措施如下。 1）、服務(wù)品質(zhì)的提升，包含銷(xiāo)售人員、保安、保潔等① 保安、保潔人員：目前樣板房保安、保潔人員的服務(wù)的意識(shí)淡薄，對(duì)客戶(hù)對(duì)其未來(lái)生活的暢想 產(chǎn)生非常大的影響；建議對(duì)其進(jìn)行服務(wù)意識(shí)的提升，服裝的統(tǒng)一禮貌語(yǔ)言的統(tǒng)一等培訓(xùn)；對(duì)違規(guī)、遭受投述的工作人員給予處罰② 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員：在目前的市場(chǎng)情況下，以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)，主要體現(xiàn)在：市場(chǎng)大勢(shì)的培訓(xùn)；服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)；前海新中心培訓(xùn)；行為禮儀的培訓(xùn)；銷(xiāo)售技巧的培訓(xùn)；統(tǒng)一口徑的培訓(xùn)；精神面貌的培訓(xùn)；銷(xiāo)售信心的培訓(xùn)……以給到客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的信心2）、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)，聚集人氣，配合精選單位長(zhǎng)期設(shè)置水吧，每周末可進(jìn)行聚集人氣的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，使現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境熱烈起來(lái)，制造熱銷(xiāo)氣氛，在老業(yè)主聚集時(shí)可反復(fù)發(fā)布老帶新信息，作為有效傳播老帶新的信息發(fā)布渠道；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛，給予到訪(fǎng)新客戶(hù)以欣欣向榮的景象，通過(guò)熱烈的氣氛及濃郁的生活氛圍感召客戶(hù)，增強(qiáng)客戶(hù)信息，有效促進(jìn)成交；3）、現(xiàn)場(chǎng)包裝品質(zhì)的加強(qiáng)、提升由于本項(xiàng)目目前已入伙，因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)無(wú)法進(jìn)行大的調(diào)整，僅可從銷(xiāo)售環(huán)境的品質(zhì)提升、感受加強(qiáng)等方面入手，對(duì)客戶(hù)心理進(jìn)行加強(qiáng)。2. 措施二：進(jìn)行實(shí)效營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)通過(guò)大量使用的實(shí)效性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、借助媒體推廣、新聞炒作、公益性廣告宣傳等方式，尋找本項(xiàng)目的新的客戶(hù)資源，增強(qiáng)現(xiàn)代城的知名度，加大客戶(hù)到訪(fǎng)量。具體的措施如下。 1）、 “天健20年，感激回饋天健