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廣州市房地產(chǎn)業(yè)市場競爭分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究-免費(fèi)閱讀

2025-07-22 01:34 上一頁面

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【正文】 他們由于家庭基礎(chǔ)較好或本身收入較高,也具有相當(dāng)?shù)馁徺I力。不過這只是其中的一種方式,有的溫州人在購買商鋪和寫字樓之后,并不僅為出租、出售,也有的是自己做生意或設(shè)立公司分部。再是第二居所的需求,不少城市居民有相當(dāng)積蓄后,居住行為多處化。但在“叫囂一時(shí)”的“北伐”陣營中,令人遺憾的是“虛心”的深圳似乎只有萬科?! ⌒赂锩y以催生就在北方媒體大肆“討伐”廣州之時(shí),深圳房地產(chǎn)業(yè)界也開始對廣州地產(chǎn)商指手劃腳。正因此,近七八年來,港資地產(chǎn)商對廣州樓市一直表現(xiàn)保守慎行。同年12月11日,在廣船集裝箱廠地塊與廣船機(jī)械廠地塊的拍賣現(xiàn)場。恒大的企業(yè)比較富有激情,人才的流動(dòng)比較正常,大規(guī)模招聘的主要原因不在于人員流失,而是企業(yè)人才的內(nèi)部培養(yǎng)滿足不了企業(yè)急速擴(kuò)張的需要?!?jù)業(yè)內(nèi)某資深人士透露,五大集團(tuán)的土地儲(chǔ)備都很豐富,但土地的價(jià)值屬城區(qū)最高,從這個(gè)意義上說,富力集團(tuán)在廣州、北京、沈陽等大城市的核心區(qū)域儲(chǔ)備土地,其價(jià)值是最高的。恒大集團(tuán)以1.71億元一舉投得廣船國際集裝箱廠占地面積42萬平方米的地塊,富力集團(tuán)近期則以近8億元的高價(jià)拿下珠江新城總建面積達(dá)48萬平方米的4個(gè)商用物業(yè)地塊,兩大集團(tuán)對競投拿地樂此不疲?!保苍轮醒仙鷦?chuàng)展公布,2003年僅廣州地區(qū)的銷售額就達(dá)到了30多億元,成交面積72.62萬平方米,不但創(chuàng)下了該集團(tuán)的歷史最高紀(jì)錄,同時(shí),也使合生在廣州地產(chǎn)的市場份額達(dá)到了廣州市原八區(qū)的1/10。而且,去年城建集團(tuán)房地產(chǎn)經(jīng)營收入超過25億元,同比增長62%。 據(jù)了解,2003年度合生創(chuàng)展在廣州銷售額近40個(gè)億,市場占有率超過廣州樓市的10%;城啟一舉突破15億元大關(guān);而富力城一個(gè)項(xiàng)目就在京銷售18個(gè)億;恒大集團(tuán)發(fā)展迅速,2004年更是有13個(gè)樓盤在同時(shí)銷售。與上海、杭州、廈門等城市提前“透支”房價(jià)未來上漲潛力相反,下面這些城市的房產(chǎn)可謂是蓄勢待發(fā)。購買一套房子的價(jià)格平均要超過100萬元。九是住宅的周圍建筑都很高,自己的住宅很小,向外視野被遮蔽,使人有被圍困之感,發(fā)展將受到嚴(yán)重影響。三是高壓電塔和電臺(tái)電視塔旁,這些地方會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的電磁波,會(huì)使人的神經(jīng)系統(tǒng)和免疫系統(tǒng)受到破壞,可能會(huì)引起多種較嚴(yán)重的疾病。B. 現(xiàn)代人常說住宅是凝固的音樂,無聲的語言,因?yàn)樽≌母窬诛@示出人類適應(yīng)環(huán)境的智慧,宅好人旺一直是人類幾千年來對住宅文化的追求。 b) 怎樣辯別生氣呢?識別生氣的關(guān)鍵是望水。 社會(huì)習(xí)俗(風(fēng)水)眾所周知,中國人很信風(fēng)水,廣州人尤甚,特別對家居風(fēng)水。另外,使用無機(jī)鋁鹽防水劑解決了地下室和屋面滲漏問題,造價(jià)低,達(dá)到永久剛性防水目的。 原則既要方便本區(qū)的使用要求,又要避免外來車輛的干擾。“04年中國10大最具價(jià)值房地產(chǎn)公司品牌”分別是萬通、陽光100、復(fù)地、綠城、金地、大華、新世界、北京城建地產(chǎn)、沿海、金融街。房地產(chǎn)技術(shù)因素—操縱技術(shù),企業(yè)品牌突圍的金鑰匙比爾蓋茨曾經(jīng)說,我們離破產(chǎn)只有180天,如果我們的技術(shù)被同行超越,或技術(shù)品牌不再得到客戶的信任與認(rèn)可,那么我們就一定會(huì)破產(chǎn)。土地供應(yīng)的問題確實(shí)已經(jīng)給廣東房地產(chǎn)市場帶來了巨大沖擊,然而是否真正出現(xiàn)“地荒”呢?a. 土地緊縮是借口(全省4000萬土地待開發(fā),房價(jià)與地價(jià)不能劃等號,更不成正比)b. 囤積土地苗頭出現(xiàn)(土地政策“緊縮”,并不等于供地減少)大肆炒作“地荒論”是很不負(fù)責(zé)任的。 。從資產(chǎn)規(guī)??矗仙诖箨懛康禺a(chǎn)上市公司排名第二;從開發(fā)規(guī)模來看,可以說是中國房地產(chǎn)界的航空母艦之一。 2月22日以來,萬科A(000002)、招商地產(chǎn)(000024)、金地集團(tuán)(600383)等地產(chǎn)股紛紛出現(xiàn)下跌,中房股份近期慘遭市場拋售,帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)板塊的下跌。B. 要繼續(xù)深化外匯管理體制改革,加大政策調(diào)整力度。c) 05年我國生產(chǎn)資料市場繼續(xù)保持活躍,生產(chǎn)資料價(jià)格也將延續(xù)2004年上升的態(tài)勢。b) 對投資高位反彈壓力不能掉以輕心?! ) 房地產(chǎn)投資“高燒不退”又將刺激鋼材、水泥等建材價(jià)格堅(jiān)挺,使煤電油運(yùn)等瓶頸效應(yīng)更趨顯著,促進(jìn)生產(chǎn)資料成本上升,增加成本型價(jià)格上漲壓力。而04年,情況卻發(fā)生了變化。 據(jù)央行的檢測結(jié)果,企業(yè)商品價(jià)格已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月上升。于是,難以為繼的大批的紡織廠被迫停產(chǎn)。 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,收入水平是其消費(fèi)市場至關(guān)重要的決定因素。%的購房家庭,已經(jīng)擁有一套不靠抵押貸款購買的住房。案例:廣州輕工集團(tuán)重組方法二:發(fā)展重點(diǎn)行業(yè)推進(jìn)兼并虧損企業(yè),充分考慮職工就業(yè)。 中國完成投資同比增幅下降東部地區(qū)5009億元中部地區(qū)1052億元西部地區(qū)1124億元 由上表不難得出:應(yīng)繼續(xù)實(shí)施各項(xiàng)宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)開發(fā)的再度膨脹,確保國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。有人說:“全球正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上,而這一泡沫是由中國和美國創(chuàng)造的”,還說“中國房地產(chǎn)市場的泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂,不會(huì)超過一年”。b) 房價(jià)的定價(jià)不透明,缺乏有效的調(diào)控和監(jiān)管?! ∧壳皶和^r(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地和人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào),對部分城市膨脹的房價(jià)具有抑制作用,但由于這些城市土地資源稀缺的實(shí)際、國家限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地等對耕地最嚴(yán)格的保護(hù)政策,以及利息上調(diào)幅度較小,不可能導(dǎo)致其房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)或發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化。2005房地產(chǎn)價(jià)格依然虛高,除了蜜糖還有地雷。由于房價(jià)上漲,境外購房者所購買房產(chǎn)的總價(jià)已經(jīng)有了大幅度的提升。此時(shí)市民該持幣待購還是趕緊買房呢?專家表示:房貸加息有望抑制房價(jià)上漲的勢頭,但廣州市房地產(chǎn)市場較為成熟,因此對廣州房地產(chǎn)市場影響不大,此次房貸加息是意料中的事情,預(yù)計(jì)可能還會(huì)持續(xù)加息。央行作出9年以來的首次加息決定,將取消商業(yè)銀行對于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠。反之,將出現(xiàn)需大于供,房地產(chǎn)價(jià)格將由此上升。C. 優(yōu)化市場供給和類型結(jié)構(gòu),使居者有其屋。 這種如此霸道的稅費(fèi)收取的方法,一害百姓,二害國家?!∪欢瑩?jù)深圳地產(chǎn)研究人士分析,由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交,就意味著占住宅成本50%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi),在銷售時(shí)只需先交納1/70,其余在剩余的69年中分別交納,下降(701)/70=%。 (商品房的開發(fā)成本將大幅下降)不久前,廣東省財(cái)政廳在全省財(cái)政工作會(huì)議上透露,廣東可能在今年對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的,在全國第一個(gè)吃螃蟹。中央政府出臺(tái)的種種措施,其矛頭都針對房地產(chǎn)開發(fā)商。某些地方政府會(huì)陽奉陰違,千方百計(jì)地阻礙中央新稅收制度的實(shí)施。2005年3月20日,財(cái)政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)明確表示,為遏制房地產(chǎn)投機(jī),開征房地產(chǎn)稅已成定局。 B. ——改進(jìn)規(guī)劃管理,調(diào)控土地供應(yīng)。    有關(guān)專家表示,今年以來,我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。 B. 2003年1月3日央行發(fā)布《金融機(jī)構(gòu)大額和可疑外匯資金交易報(bào)告管理辦法(3號令)》,對大額和可疑外匯資金交易給予監(jiān)測。現(xiàn)在,人民幣始終面臨升值的壓力,人民幣升值意味著人們購買的資產(chǎn)也升值,房價(jià)就會(huì)上漲。(新規(guī)定是向租賃雙方各收一個(gè)月租金作為傭金)。記者了解到,某銀行廣州分行將直接執(zhí)行央行基準(zhǔn)利率,除對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶有優(yōu)惠考慮外,并無任何下浮。由于這也是央行首次在房貸利率中,給予了商業(yè)銀行10%的調(diào)整空間,因此,不同商業(yè)銀行可能會(huì)對其房貸利率采取不同的加幅,市民需要等待各自的貸款銀行具體公布。(提高住房貸款利率和首付比例政策)——重點(diǎn)抑制”“房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”。價(jià)格是房地產(chǎn)最敏感的話題(“在罵聲中成長”) ,我國房價(jià)(稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到了60%,建筑成本只占40%)經(jīng)歷三次大的變化 :A. 1991年未實(shí)行土地有償出讓制度之前,中國尚沒有對私人消費(fèi)供給的公開商品房市場,只能用計(jì)劃指標(biāo)購,1992-1993年房價(jià)高漲。就2004年來講,政策的一個(gè)重要內(nèi)容就是讓房地產(chǎn)業(yè)適度降溫,讓過高的房價(jià)降下來?! 如果我們的建設(shè)部部長承諾,在他的任期內(nèi)把全國平均房價(jià)攔腰一刀,打壓到每平方米1000元左右,那么,他將成為中國的格林斯潘,無論誰當(dāng)總理,他都是中國最優(yōu)秀的、深得萬民擁戴的建設(shè)部部長。供樓者每萬元房貸,每年要多給27元利息。以5年以上貸款為例,%)。 但是,此次中介收費(fèi)新規(guī)定則明確:“一手房交易,可以向買賣雙方各收不超過房價(jià)1%的中介傭金”。A..深度分析:地荒只是借口 土地充足無礙房價(jià) “地荒”房價(jià)便會(huì)狂漲,這一說法不成立而且極為牽強(qiáng)。房價(jià)漲跌難料     業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,未來房價(jià)受以下幾個(gè)因素影響:      一、加息。在此次政府調(diào)整利率政策的同時(shí),很多人都忽略了政策中有關(guān)匯率的松動(dòng),在人民幣面臨升值壓力的同時(shí),放松匯率就意味著將有相當(dāng)規(guī)模的國外資金流入國內(nèi)參與投資,填補(bǔ)了政策性加息帶來的供應(yīng)缺失,從而影響房價(jià)。19982003年房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況年份全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額個(gè)人購買商品房占商品房銷售額的比重商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)辦公用房商業(yè)用房其他用房商品住宅平均銷售價(jià)格房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重1998~2002 %%%%12%15%%,2003 %%%10%%%,2004%%2456元超過20%   建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,國家近期將出臺(tái)有關(guān)政策,加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。 D. ——建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系,完善市場監(jiān)管制度,提高市場監(jiān)管水平。如果中央政府決定開征房地產(chǎn)稅,那么勢必在中央與地方之間重新進(jìn)行稅收權(quán)力的劃分。要履行繳納房地產(chǎn)稅的義務(wù),消費(fèi)者是否愿意配合?  過去的經(jīng)驗(yàn)證明,如果政府機(jī)關(guān)工作人員面臨龐大的消費(fèi)個(gè)體,沒有找出切實(shí)可行的談判方法,說服每個(gè)個(gè)體自覺履行法定的義務(wù),那么,制定的相關(guān)法律很有可能會(huì)落空。工薪階層中的一些人士由于不了解房地產(chǎn)稅的性質(zhì),在開發(fā)商的鼓動(dòng)之下,也參與了房地產(chǎn)炒作。正是迫于這樣的壓力,廣東省財(cái)政廳才想出了“物業(yè)稅”這樣的一條出路。   所以此方案是可行的,有很強(qiáng)的可操作性。A. 城市過大、過分集中會(huì)帶來“城市病”,不宜采取攤大餅式的發(fā)展模式,應(yīng)發(fā)展衛(wèi)星城。我們可以從全國大型房展會(huì)、媒體座談會(huì)、土地拍賣會(huì)、廣告宣傳活動(dòng)中看到,在全國主要熱門城市里依然還能夠活躍的大型房地產(chǎn)已經(jīng)不足30家;能夠受到銀行繼續(xù)信貸關(guān)照的房地產(chǎn)企業(yè)全國范圍內(nèi)也只有70余家,情況說明,未來產(chǎn)業(yè)集中化趨勢會(huì)慢慢顯露出來?!∫苍S這一情況對于相當(dāng)多已經(jīng)習(xí)慣于近年來轟轟烈烈、蒸蒸日上的房地產(chǎn)從業(yè)者無法接受和理解,但是從中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看,目前房地產(chǎn)市場短時(shí)的平衡、僵持是不可回避、不可或缺、不以人們意識和愿望為轉(zhuǎn)移的必然階段。 事實(shí)上就像一季度各地高漲的投資增速一樣,一些地方政府“并不情愿”抑制過高的房價(jià),“即使國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)以及眾多專家不斷不點(diǎn)名警告某些地方政府”。 在04末市場上開始出現(xiàn)“斷貨”聲音的時(shí)候,相當(dāng)一部分新樓、新貨盤已“蠢蠢欲動(dòng)”,為05年廣州樓市提供足夠的供應(yīng)量做準(zhǔn)備。A.“房價(jià)瘋漲”卷土重來 房地產(chǎn)市場會(huì)有海嘯嗎?2004年會(huì)是地產(chǎn)最后的瘋狂嗎?還是2005年、2006年?雖然2003年初,建設(shè)部就開始建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào),意欲引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資,引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi),但房地產(chǎn)市場似乎一直有點(diǎn)沖動(dòng),特別是局部地區(qū)。國家統(tǒng)計(jì)局景氣中心表示,當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格膨脹具有鮮明的地域因素,如果僅以行政手段促使其房價(jià)快速猛烈下調(diào),容易造成投資疲弱、銀行不良資產(chǎn)激增乃至社會(huì)不穩(wěn)定因素抬頭等弊病。此外,在廣州市以往與協(xié)議價(jià)和管理松懈相聯(lián)系的較低土地價(jià)(3季度廣州0增長),在統(tǒng)一實(shí)行招拍掛價(jià)和嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)用下也開始上升。c) 借鑒香港的經(jīng)驗(yàn),考慮采取土地出讓金的基金制,(降低土地招投標(biāo)價(jià)格),適時(shí)適地進(jìn)行房產(chǎn)物業(yè)稅的試點(diǎn)工作。然而在目前中國仍屬于半市場化的房地產(chǎn)市場,這個(gè)結(jié)論似乎很難行得通。 廣州市近幾年國企改革雖然進(jìn)行得蓬蓬勃勃,仍是全國失業(yè)率最低的城市之一,據(jù)統(tǒng)計(jì),04年9月末,%,%。03年,中國消費(fèi)者信貸的總發(fā)放額估計(jì)占個(gè)人可支配收入的27%,而中國臺(tái)灣為55%,美國則為94%;同時(shí)消費(fèi)者信貸僅占銀行存款的13%。套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入合理比率業(yè)界公認(rèn)為56倍較為合適。塔中部和塔底部卻無人或少人問津。政府手忙腳亂從中調(diào)解,煤礦就是不肯讓步。2004年對于中國經(jīng)濟(jì)來說,是非常關(guān)鍵的一年,這一年物價(jià)指數(shù)從負(fù)到正,中國已從一連多年的通貨緊縮變成了通貨膨脹。 焦點(diǎn)二 :生產(chǎn)資料成本大幅上揚(yáng)是否將成漲價(jià)“新軍”? a) 物價(jià)上漲的動(dòng)力仍然存在。 b) 國際石油等初級產(chǎn)品價(jià)格走勢對國內(nèi)物價(jià)影響仍不容忽視。 c) 焦點(diǎn)行業(yè)價(jià)格有升有降 房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格漲勢在05年仍會(huì)維持一段時(shí)間,但估計(jì)不會(huì)再有太大漲幅,上漲水平應(yīng)低于今年?!?國際收支平衡是我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控四大目標(biāo)之一。希望社會(huì)各界都能給予配合,嚴(yán)厲打擊外匯交易方面的違規(guī)違法行為和投機(jī)活動(dòng)。中國房地產(chǎn)上市10強(qiáng) 廣州榜上無名2003年(第三屆)“中國房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”排名結(jié)果正式揭曉。不僅與其他行業(yè)相比少,與房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的地位也有不相稱的地方。土地宏觀調(diào)控主要包括以下7個(gè)方面:一城市人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測;二城市土地價(jià)格消長;三城市經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測;四房地產(chǎn)市場的走勢;五市設(shè)施滿足程度;六城市容量承載能力;七城市環(huán)境質(zhì)量變化。房地產(chǎn)業(yè)在全世界和各個(gè)經(jīng)濟(jì)體都是有著周期性的發(fā)展規(guī)律,中國1984年到現(xiàn)在已經(jīng)有了三個(gè)明顯的增長期和兩個(gè)衰退期,前兩個(gè)增長期都是五年增長,然后接著下來是兩年衰退,大概七年一個(gè)周期?!  ?000年,保利集團(tuán)在香港拍回了流落國外多年的三件國寶:“猴首”、“牛首”、“虎首”,繼而,保利花園將我軍一輛屢立戰(zhàn)功的“英雄坦克”——國產(chǎn)59式中型坦克請進(jìn)了售樓處,此后,保利花園再次于2001年舉辦珍奇石雕佛像展和2003年舉辦“保利青銅器展”獲得了巨大成功……在被人們視為文化沙漠的廣州,“文化營銷”竟然獲得了巨大的
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