【正文】 廣州市房地產業(yè)市場競爭分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究作者：日期：一．宏觀環(huán)境分析——1頁始二．產業(yè)競爭性分析——40頁始三．廣州房地產業(yè)發(fā)展概況——57頁始四．廣州房地產市場分析——65頁始五．廣州房地產市場競爭分析——70頁始六．行業(yè)發(fā)展趨勢及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究——75頁始 廣州市房地產業(yè)宏觀環(huán)境分析政治法律因素——國際經(jīng)驗表明，住房是特殊商品，政府必須積極干預住房市場。 從哇哇墜地的那一日起，房地產就與政策結下了不解之緣。就2004年來講，政策的一個重要內容就是讓房地產業(yè)適度降溫，讓過高的房價降下來。目前，全國商品房供銷兩旺，商品房銷售面積持續(xù)增加。在全國范圍內實現(xiàn)了由住房福利制（1998年以前）向貨幣化的歷史性轉變。價格是房地產最敏感的話題（“在罵聲中成長”） ，我國房價（稅費及房產商利潤占到了60%，建筑成本只占40%）經(jīng)歷三次大的變化 ：A. 1991年未實行土地有償出讓制度之前，中國尚沒有對私人消費供給的公開商品房市場，只能用計劃指標購，1992－1993年房價高漲。B. 房價的第二輪上升是在1998年23號文件停止住房福利實物分配之下產生的，基本都一種回歸性上升，沒有影響日益擴大的消費需求增長。 C. 房價的第三輪增速的原因是土地出讓制度政策的變化。02年開始實行的土地招標給平穩(wěn)增長的房價燒了把急火，起到催生房價超高增長的助力作用。l 美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰作了精辟分析：中國房地產所存在的一系列問題，跟中國現(xiàn)行帶有濃厚的行政色彩有極大的關系?！ 如果我們的建設部部長承諾，在他的任期內把全國平均房價攔腰一刀，打壓到每平方米1000元左右，那么，他將成為中國的格林斯潘，無論誰當總理，他都是中國最優(yōu)秀的、深得萬民擁戴的建設部部長。 而這是件輕而易舉的事。廣東省財政廳已將消防車的云梯送到了他的窗口。（提高住房貸款利率和首付比例政策）——重點抑制”“房地產價格過快上漲”。A. 05年房地產業(yè)增速將低04年預計約為23%，從2005年3月17日起，央行將取消商業(yè)銀行對于個人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)。B. 同時，對于房地產價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低首期，將由目前的兩成提高到三成，具體調整方式將由各個城市的銀行自己決定，不搞一刀。C. 已供樓人士明年才需多付款據(jù)了解，這是繼去年10月29日央行上調房貸利率之后，再次上調房貸利率。去年10月底，我國央行9年來首次加息。供樓者每萬元房貸，每年要多給27元利息。這次加息曾引起了一陣提前還貸的風潮。D. 在不到半年的昨日，央行再次上調房貸利率，并從今天開始實施。由于這也是央行首次在房貸利率中，給予了商業(yè)銀行10%的調整空間，因此，不同商業(yè)銀行可能會對其房貸利率采取不同的加幅，市民需要等待各自的貸款銀行具體公布。頻頻加息是為遏止炒樓套利，從剛剛公布的各地房產價格以及投資情況的數(shù)據(jù)顯示，去年至少有600億元的國際熱錢進入了內地，而股市低迷導致這部分錢集中涌向了房產市場，加上內地不少房產投機者的加入，從而造成了上海、北京、杭州等地房產價格的虛高，給房產市場帶來不健康的非穩(wěn)定因素。以某市民向銀行借了10萬元的商業(yè)性房屋貸款，分10年還清的個案計算，每年最多就需要多給810元利息，最少也需要多給200元的利息。a) 自3月17日央行上調個人住房貸款利率以來，各家銀行都在緊急制定最新房貸利率執(zhí)行政策。中行廣東省分行率先打破沉默，稱將對購買第一套住房的申請人分檔執(zhí)行下浮10%的最優(yōu)惠利率(通過了該行信用審核，即可獲得下浮10%的最優(yōu)惠房貸利率。以5年以上貸款為例，%)。如果不是第一套住房按揭，則實行下限管理的浮動利率.b) 招商銀行廣州分行是股份制銀行中首先明確表示會對5年以上住房按揭執(zhí)行最優(yōu)惠利率的銀行。也有少數(shù)銀行例外。記者了解到，某銀行廣州分行將直接執(zhí)行央行基準利率，除對少數(shù)優(yōu)質客戶有優(yōu)惠考慮外，并無任何下浮。(標志著中介的服務價值得到體現(xiàn))　爭議多時的“一手代理的中介服務費應否由購房者支付”終于被確定下來：收！市物價局、市房管局已通過此項中介收費新規(guī)定，最快可能在5月1日實施(今早，廣州幾家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圓”、“經(jīng)緯”向記者承認已知此事)。 一直以來，一手樓交易的中介傭金是不能向買家收取的（971號文有規(guī)定）。目前廣州的一手代理基本是獨家的，市物價局也曾明確“誰委托誰付費”。以前曾有樓盤銷售代理公司在簽署認購書時，向購房者收取2000－3000元的綜合服務費用，其解釋是因為置業(yè)者買房時他們提供了相應的各項服務，因此要收這筆酬勞。　但是，此次中介收費新規(guī)定則明確：“一手房交易，可以向買賣雙方各收不超過房價1%的中介傭金”。比如，買一套標價50萬元的一手房，以前購房者只需“實打實”給足50萬元就可以了，但今后則要增加5000元的中介費。 　 新規(guī)定還涉及二手樓交易和租賃。（新規(guī)定是向租賃雙方各收一個月租金作為傭金）。今后的二手樓交易，%的傭金，另對一些“后延服務”項目，比如水電過戶等，中介公司也可收取一定的服務費。 帖士:中介公司歡迎“收費”新規(guī)，買樓市民卻喊“不爽“。（土地“新政策”胎動 中央政府醞釀“收權”） 房地產出現(xiàn)“地荒”？廣州“地荒”說法：1月25日，在廣州第二屆地產峰會上，廣州十大地產巨頭集體認定政府土地供應不足，地價過高，在很大程度上導致市場供應量減少，房價上漲。發(fā)展商們強烈呼吁，政府增加土地供應，控制土地價格。A..深度分析：地荒只是借口 土地充足無礙房價 “地荒”房價便會狂漲，這一說法不成立而且極為牽強。廣東省土地學會理事長沈彭表示，從公開拍賣市場取得的土地，其地價成本所占房價的比重也僅約30％。國土資源部負責人：房價猛漲與土地供應無關。他根據(jù)中國《房地產開發(fā)統(tǒng)計年報》得出結論：土地購置價的上漲，是導致房價上漲的一個主要原因。他分析指出，土地價格每上升１個百分點，樓盤價格會上升０．７８個百分點。為此，2005年政府要建立國有土地收益基金。：商品房開發(fā)不會出現(xiàn)地荒李元指出，不能簡單地將房價上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房價上漲的原因是多方面的，其中包括人為的“炒作”。房價漲跌難料 　　 　業(yè)內專家認為，未來房價受以下幾個因素影響： 　　 　　一、加息?？梢钥隙ǖ氖?，加息對房地產市場一定產生負作用，房價將為此拖累，向下游移，最低限度是房價至少不再上漲，房價持續(xù)上漲多年的趨勢受到控制。 　　 　　二、人民幣升值。現(xiàn)在，人民幣始終面臨升值的壓力，人民幣升值意味著人們購買的資產也升值，房價就會上漲。 　　 　　三、供求。理論界一致認為，供求因素是影響房價的最終原因，據(jù)估計，明年房屋新增供量將與今年相當，房價至少將保持今年的水平。這與加息明顯產生對沖的局面。 　　 　　四、匯率。在此次政府調整利率政策的同時，很多人都忽略了政策中有關匯率的松動，在人民幣面臨升值壓力的同時，放松匯率就意味著將有相當規(guī)模的國外資金流入國內參與投資，填補了政策性加息帶來的供應缺失，從而影響房價。 　 A. 2003年4月10日央行曾頒發(fā)《人民幣銀行結算賬戶管理辦法（5號令）》，取消證券營業(yè)部的取現(xiàn)功能。此舉希望通過加強結算賬戶的管理，達到“反洗錢”目的，同時利用銀行賬戶實名制防止大戶利用證券營業(yè)部的“假賬戶”對股市進行惡意炒作。 B. 2003年1月3日央行發(fā)布《金融機構大額和可疑外匯資金交易報告管理辦法（3號令）》，對大額和可疑外匯資金交易給予監(jiān)測。目的是規(guī)范外匯資金交易報告行為。 C. 8月，國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》重申發(fā)揮市場機制在房地產業(yè)資源配置中的基礎性調節(jié)作用，并在完善供應政策（國土資源部11號令）、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸（央行121號文件）、改進規(guī)劃管理、調控土地供應（剎住了亂設開發(fā)區(qū)“圈地”之風）、加強市場監(jiān)管（“市場預警”）、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應的規(guī)定。鑒于我國房地產業(yè)一向是在非規(guī)范條件下成長的，上述措施如果齊頭并進，多數(shù)的房地產企業(yè)將受不起沖擊而倒閉，顯然這也不利于市場的穩(wěn)定。因此多項政策必須分頭下達和實施。19982003年房地產行業(yè)的運行狀況年份全國房地產開發(fā)完成投資額個人購買商品房占商品房銷售額的比重商品住宅投資占房地產開發(fā)辦公用房商業(yè)用房其他用房商品住宅平均銷售價格房地產投資占固定資產投資的比重1998~2002 %%%%12%15%％，2003 %%%10%%％，2004%％2456元超過20％04年4月底，國務院出臺了提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發(fā)固定資產投資項目資本金比例的政策，鋼鐵由25％及以上提高到40％及以上；水泥、電解鋁、房地產開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）均由20％及以上提高到35％及以上。 　　 有關專家表示，今年以來，我國經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭。同時經(jīng)濟運行中的突出矛盾進一步顯現(xiàn)，房地產開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。2003年房地產開發(fā)貸款余額增長很快，銀行信貸資金占房地產開發(fā)資金的比例過大，潛在金融風險不容忽視。 　 受消息影響，當天股市開盤后四大行業(yè)股均大幅下挫，房地產股如天房發(fā)展、浙江廣廈、金地集團等當天暴跌，于此四行業(yè)中更加醒目。2005年，房地產市場要重點關注和大力解決的主要問題有：a) 地方政府行為機制轉換的問題；b) 土地供應制度的科學化與市場化問題；c) 房地產金融創(chuàng)新問題；d) 房地產業(yè)的結構調整問題；e) 住房社會保障問題。 　　建設部住宅與房地產業(yè)司有關負責人指出，國家近期將出臺有關政策，加大對房地產市場宏觀調控力度。 A. ——深化住房制度改革，調整商品房供應結構，增加普通商品住房供應，控制高檔商品住房建設，同時加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。對經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，經(jīng)濟適用住房戶型面積標準、購買對象，經(jīng)濟適用住房價格都作出了明確規(guī)定。 B. ——改進規(guī)劃管理，調控土地供應。清理各類開發(fā)建設用地，依法查處非法圈占土地，土地久占不用，違規(guī)轉讓房地產開發(fā)項目和炒買炒賣土地使用權行為。同時，合理確定各類住房用地的布局和比例。 C. ——強化金融的間接調控作用，切實加強房地產貸款監(jiān)管，完善個人住房貸款擔保機制。對信譽度高、償貸能力強的房地產開發(fā)企業(yè)以及符合條件的房地產項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度，同時加大對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的支持力度。 D. ——建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系，完善市場監(jiān)管制度，提高市場監(jiān)管水平。這一系統(tǒng)將于今年年底在全國３５個大中城市全面投入運行。 （房地產稅=不動產稅≠物業(yè)稅）——重點抑制”“房地產價格過快上漲”。2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，為遏制房地產投機，開征房地產稅已成定局。這預示著在中國人民銀行頻頻使用信貸手段干預房地產市場之后，國家的財政稅收部門終于出手，運用稅收調控手段，對中國的房地產市場進行干預了。目前，房地產稅已經(jīng)在北京、深圳、重慶等6個城市“空轉”試行，　　　在我國，涉及到房地產方面的稅收種類大體上有6個：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、契稅。國家征收房地產稅之后，土地出讓金會不會因此而減少，的確是我們需要關注的一大問題。A困難一：地方政府 房地產稅占地方政府財政收入的比重世界各國71%中國%從上表來看，在我國，由于房地產稅占地方政府財政收入的比重偏低，中央政府和政府不可能從房地產稅中獲得更多的收益。如果中央政府決定開征房地產稅，那么勢必在中央與地方之間重新進行稅收權力的劃分。如果不能夠充分考慮到地方政府的財政需求，那么，開征房地產稅有可能會遇到來自地方政府的阻力。簡單地說，在許多地方依靠房地產增加ＧＤＰ的大背景下，開征房地產稅如果缺乏全國人大及其常委會的法律依據(jù)，那么勢必會在一些地方產生阻力。某些地方政府會陽奉陰違，千方百計地阻礙中央新稅收制度的實施。 因此，關注開征房地產稅的程序問題，不僅僅具有法律意義，而且具有深刻的現(xiàn)實意義?！? B 困難二：個體消費者u 從法律上來說，消費者購買了商品房之后，應當履行類似于繳納消費稅之類的法律義務?？墒窃谖覀儑?，人們對生產性的稅賦比較認同，而對消費稅缺乏廣泛的共識。在中國人的傳統(tǒng)觀念里，辛苦一輩子，購買了自己的住房，自己完全享有產權，政府不應該再征收房地產稅。要履行繳納房地產稅的義務，消費者是否愿意配合?　　過去的經(jīng)驗證明，如果政府機關工作人員面臨龐大的消費個體，沒有找出切實可行的談判方法，說服每個個體自覺履行法定的義務，那么，制定的相關法律很有可能會落空。房地產稅的征收恰恰要面對分散的個體，而且還要建立完善的房地產價格評估機構，在公民尚未認同房地產稅的情況下，政府執(zhí)法機構不得不慎重考慮將要為此付出的巨大的成本開支。 C 困難三：房地產開發(fā)商　　房地產開發(fā)商是當今中國暴利階層。中央政府出臺的種種措施，其矛頭都針對房地產開發(fā)商。但是令人遺憾的是，全國的房地產開發(fā)商在房地產市場不透明的情況下，幾乎都采用了“墊付資金進場”的做法，將風險轉嫁給了房地產承包商。雖然建設部等有關部門三令五申，甚至，最高人民法院不得不通過司法解釋和司法批復變相承認了這種做法的合法性，并且要求各地司法機關保護承包商的權益。開發(fā)商這種公然轉嫁風險的做法，反而有愈演愈烈之勢。那么，針對房地產開發(fā)市場中出現(xiàn)的問題而設計的房地產稅，會不會因為房地產開發(fā)商另辟蹊徑，轉移風險，而最終難以實現(xiàn)目標呢?帖士：，開發(fā)商已經(jīng)開始利用稅收改革利空消息大肆炒作。工薪階層中的一些人士由于不了解房地產稅的性質，在開發(fā)商的鼓動之下，也參與了房地產炒作。這是非常令人可怕的經(jīng)濟現(xiàn)象。 2. 期望決策部門在加強宣傳的同時，應該提升房地產稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會