【正文】 目前報(bào)名者的情況來(lái)看，購(gòu)房團(tuán)成員主要有這樣幾類：一、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主。讓一般中低收入者難以適應(yīng)。 　相對(duì)于香港地產(chǎn)商，深圳房企所擁有的優(yōu)勢(shì)在廣州更難以彰顯，“深資”在廣州基本上沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì)。去年11月，深圳招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，獲得了位于廣州番禺漢溪的一塊開(kāi)發(fā)用地，面積約為870畝；緊接著在去年12月23日。記者還從有關(guān)方面獲悉，碧桂園集團(tuán)老板近來(lái)頻飛上海，并對(duì)上海虹橋區(qū)一塊用地面積近２０００畝和同地區(qū)另一塊１０００多畝的地塊興趣濃厚，其中一塊正在辦理相關(guān)手續(xù)。１月１０日，富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉和副董事長(zhǎng)、總裁張力破天荒地高調(diào)慶賀。一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房?jī)r(jià)上漲，泡沫激增。隨著廣州市民的收入出現(xiàn)了增長(zhǎng)，市民對(duì)大戶型的需求隨之上升。六是陽(yáng)臺(tái)或主臥室不可正對(duì)大路呈一條直線，否則房屋會(huì)受到道路的沖煞，對(duì)健康不利。人們認(rèn)識(shí)世界的目的在于改造世界為自己服務(wù)。二、順乘生氣原則系統(tǒng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，住戶檔案、維修、綠化環(huán)衛(wèi)等資料的齊全率已達(dá)100%。意思是說(shuō)，以爭(zhēng)勝負(fù)為目的的棋很難成為千古流傳的名局。　　 自上個(gè)世紀(jì)80年代初期實(shí)行改革開(kāi)放政策后，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)率先向民營(yíng)開(kāi)放,目前成為中國(guó)最大的盈利行業(yè):房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率世界房地產(chǎn)業(yè)5％我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)10％以上中高檔房地產(chǎn)30％甚至40％　　由于房地產(chǎn)多年持續(xù)高速增長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)提高對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的周期性回落的警惕。為此，目前整個(gè)證券市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊才80家左右上市公司，而以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司更少，僅60家左右。這些行為很大程度上具有投機(jī)套利性質(zhì)，對(duì)此政府部門(mén)已經(jīng)采取了有針對(duì)性的措施。%%，國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素將會(huì)抑制明年國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲的幅度。 b) 主要副食品價(jià)格的趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)，使糧食對(duì)CPI上漲的拉動(dòng)逐步減弱，這成為2005年物價(jià)走勢(shì)的最大“穩(wěn)定器”。 2004年一開(kāi)春，中國(guó)到處都爆發(fā)了煤電大戰(zhàn)，電廠不肯提高煤價(jià)，煤礦停止供煤，電廠無(wú)米下鍋，中國(guó)十幾個(gè)大中城市拉閘限電。04年，即每100個(gè)求職者競(jìng)爭(zhēng)的崗位數(shù)，從85個(gè)增加到105個(gè)，就業(yè)崗位充裕。 b) 繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、自有資本金和信用評(píng)級(jí)的嚴(yán)格要求，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。 據(jù)報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入較高的上海、杭州，在老工業(yè)基地的沈陽(yáng)，在西部重鎮(zhèn)重慶、蘭州，這些城市雖然經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各具特色，但卻有著一個(gè)共同的特點(diǎn)——全是自去年起全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的排頭兵。A. 爛尾樓被盤(pán)活影響樓價(jià)漲幅 B. 郊區(qū)大盤(pán)影響樓價(jià)漲幅 C. 中低端市場(chǎng)持幣觀望 l 樓價(jià)升幅有所回落根據(jù)廣州經(jīng)緯公司市場(chǎng)調(diào)查部的預(yù)測(cè)，05年廣州樓價(jià)的升幅將有所回落，樓價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，樓市貨量供應(yīng)充足，品牌樓盤(pán)主導(dǎo)市場(chǎng)，而樓價(jià)則穩(wěn)定發(fā)展，漲幅收窄。那么2005年政策帶來(lái)的震驚還沒(méi)有完全到位。我國(guó)大城市目前處于城區(qū)和郊區(qū)并重的發(fā)展時(shí)期，特大城市已出現(xiàn)郊區(qū)化的現(xiàn)象。按照廣州市的商品房房?jī)r(jià)計(jì)算，至少積壓了1000多億元人民幣資產(chǎn)，如此之大的一筆不良資產(chǎn)，已構(gòu)成了對(duì)廣州金融業(yè)的巨大危脅。在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，辛苦一輩子，購(gòu)買(mǎi)了自己的住房，自己完全享有產(chǎn)權(quán)，政府不應(yīng)該再征收房地產(chǎn)稅。對(duì)信譽(yù)度高、償貸能力強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度，同時(shí)加大對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的支持力度。因此多項(xiàng)政策必須分頭下達(dá)和實(shí)施。：商品房開(kāi)發(fā)不會(huì)出現(xiàn)地荒李元指出，不能簡(jiǎn)單地將房?jī)r(jià)上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，其中包括人為的“炒作”。以前曾有樓盤(pán)銷售代理公司在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，向購(gòu)房者收取2000－3000元的綜合服務(wù)費(fèi)用，其解釋是因?yàn)橹脴I(yè)者買(mǎi)房時(shí)他們提供了相應(yīng)的各項(xiàng)服務(wù)，因此要收這筆酬勞。去年10月底，我國(guó)央行9年來(lái)首次加息。 從哇哇墜地的那一日起，房地產(chǎn)就與政策結(jié)下了不解之緣。A. 05年房地產(chǎn)業(yè)增速將低04年預(yù)計(jì)約為23%，從2005年3月17日起，央行將取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)。(標(biāo)志著中介的服務(wù)價(jià)值得到體現(xiàn))　爭(zhēng)議多時(shí)的“一手代理的中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)否由購(gòu)房者支付”終于被確定下來(lái)：收！市物價(jià)局、市房管局已通過(guò)此項(xiàng)中介收費(fèi)新規(guī)定，最快可能在5月1日實(shí)施(今早，廣州幾家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圓”、“經(jīng)緯”向記者承認(rèn)已知此事)。他根據(jù)中國(guó)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》得出結(jié)論：土地購(gòu)置價(jià)的上漲，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。目的是規(guī)范外匯資金交易報(bào)告行為。清理各類開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，依法查處非法圈占土地，土地久占不用，違規(guī)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和炒買(mǎi)炒賣土地使用權(quán)行為。 因此，關(guān)注開(kāi)征房地產(chǎn)稅的程序問(wèn)題，不僅僅具有法律意義，而且具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。據(jù)政府部門(mén)與房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測(cè)，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)成本將大幅下降，房?jī)r(jià)最高可下降39%，準(zhǔn)入門(mén)檻大大降低?！∽屛覀兎^(guò)來(lái)再為國(guó)家的稅收想想：也許，此種稅的開(kāi)征，會(huì)使國(guó)家短期內(nèi)的在商品房的開(kāi)發(fā)稅費(fèi)收入減少。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施何時(shí)進(jìn)行調(diào)整將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)整體是否能夠達(dá)到軟著陸的目標(biāo)，以及達(dá)到軟著陸目標(biāo)后的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)觀念的產(chǎn)生。此次房貸加息幅度不大，說(shuō)明國(guó)家希望平穩(wěn)地、緩緩地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。這種說(shuō)法真讓深圳人汗顏，照此說(shuō)來(lái)，深圳要建國(guó)際化大都市，房?jī)r(jià)還有好大一段差距，按照這種邏輯推理，是否深圳的房?jī)r(jià)還有巨大的上漲空間呢？深圳是不是應(yīng)該像上海那樣，充分挖掘城市的價(jià)值從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)呢？以上海目前一段時(shí)期內(nèi)的收入和消費(fèi)水平，要支撐起如倫敦、紐約的高房?jī)r(jià)，沒(méi)人會(huì)相信?！) 有錢(qián)人蜂擁而來(lái)，群起炒房(“溫州炒房團(tuán)”“炒房客”“房蟲(chóng)”早已屢見(jiàn)不鮮)。 ％，直接拉動(dòng)勞動(dòng)力市場(chǎng)需求暢旺。因此，家庭改善住房條件時(shí)，貸款占現(xiàn)有住房?jī)r(jià)值的比例將會(huì)更低。 還有鋼鐵、燃油、煤炭都在呼呼地漲價(jià)。2004年廣州居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅遠(yuǎn)低于全國(guó) ：消費(fèi)價(jià)格總水平的漲幅糧食等食品類價(jià)格的漲幅恩格爾系數(shù)廣州市%%%廣東省3%40%全國(guó)4%%更高2005年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，不會(huì)與2004年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)唱著同一首歌。固定資產(chǎn)投資反彈的不確定性可能成為05年物價(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要變數(shù)。防范短期資本流動(dòng)沖擊。不過(guò)，合生1998年在香港上市，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，不能算是廣州的房地產(chǎn)上市公司。事實(shí)上: 2004年廣東全省土地購(gòu)置總量土地開(kāi)發(fā)量缺口“空置”留存占03年全省近1／3開(kāi)發(fā)面積的土地由于近年土地交易市場(chǎng)化，地價(jià)逐步提升，一些地產(chǎn)商開(kāi)始囤積土地。廣州第一個(gè)獲得國(guó)際大獎(jiǎng)的地產(chǎn)品牌：星河灣(勇奪國(guó)際花園社區(qū)金獎(jiǎng))。在小區(qū)施工過(guò)程中采用了爬升排柵的新工藝，取得了良好的效果。b) 適中的另一層意思是居中，級(jí)差地租價(jià)就是根據(jù)居中的程度而定。四是加油站旁，加油站是火災(zāi)隱患和車輛往來(lái)噪音很大，會(huì)使居者煩躁不安。單位內(nèi)的房間不能少于四房，主要需求的是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d三衛(wèi)、五房?jī)蓮d兩衛(wèi)等。廣州——房市常青樹(shù)昔日老大重振雄風(fēng)。合生創(chuàng)展于２００２年１月購(gòu)得北京和天津的４個(gè)地塊，于２００２年９月和２００３年２月購(gòu)得上海的兩個(gè)地塊，目前都已在開(kāi)發(fā)或開(kāi)售。碧桂園的傳統(tǒng)特色濃重，職業(yè)經(jīng)理人與公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要一段時(shí)間的對(duì)接，扁平管理下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒(méi)有太多的自主權(quán)利。 進(jìn)入2004年，隨著兩地經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的進(jìn)一步加強(qiáng)，港資地產(chǎn)商又卷土重來(lái)，再次大舉進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。萬(wàn)科在廣州的投資項(xiàng)目情況：預(yù)計(jì)首批項(xiàng)目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項(xiàng)目中山城市風(fēng)景開(kāi)工時(shí)間2004年8月2004年4月2004年10月2004年5月竣工時(shí)間2005年9月2005年12月2006年8月2005年1月預(yù)計(jì)總投資（萬(wàn)元）21,16829,72558,175擬開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項(xiàng)目中山城市風(fēng)景預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間2005年1月2005年4月已開(kāi)工2005年10月預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間2007年4月2006年1月2006年8月預(yù)計(jì)總投資(萬(wàn)元)76,78423,330105,580購(gòu)買(mǎi)商討價(jià)還價(jià)的能力個(gè)人集資建房的思考面對(duì)增長(zhǎng)迅猛的房?jī)r(jià),一種“自己動(dòng)手,豐衣足食”的個(gè)人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現(xiàn)。其次，隨著溫州購(gòu)房團(tuán)筑起的一道橋梁，下一步帶來(lái)的將是兩地的生意、貿(mào)易往來(lái)。二、工薪階層。這些新需求主要來(lái)自哪些方面?　　一是換代性購(gòu)房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些。 　據(jù)悉，深圳中介本土老大世聯(lián)地產(chǎn)也早在2002年就已全面進(jìn)入了廣州，但廣州目前有14家一級(jí)中介公司，數(shù)十家二級(jí)中介公司，而廣州世聯(lián)僅被評(píng)為二級(jí)中介公司——深圳中介本土老大同樣難以爭(zhēng)雄廣州市場(chǎng)。去年即03年08月，萬(wàn)科又連續(xù)簽下了廣州南湖、黃埔兩大項(xiàng)目。富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁張力透露，目前富力在廣州及北京均擁有足夠的土地儲(chǔ)備，其中廣州擁有的土地儲(chǔ)備可建面積高達(dá)３００萬(wàn)平方米，在北京則擁有約４８萬(wàn)平方米的建筑用地。該集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在面對(duì)時(shí)媒體表示，“我們從來(lái)不爭(zhēng)什么第一，等合生年度報(bào)表出來(lái)，大家一看數(shù)據(jù)就什么都不用說(shuō)了。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求越來(lái)越高，像廣州這樣的大城市，未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將主要集中在10家左右的房地產(chǎn)巨頭身上，房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始步入巨頭時(shí)代，步入英雄顯出時(shí)代。三、喜好表：　社會(huì)文化　異地買(mǎi)房,誰(shuí)是新炒房城市先鋒？ 使人不能安寧，對(duì)人身體健康不利。因此，歷來(lái)都有安居樂(lè)業(yè)之說(shuō)。太極即氣，一氣積而生兩儀，一生三而五行具，土得之氣，水得之于氣，人得之于氣，氣感而應(yīng)，萬(wàn)物莫不得于氣。 抽樣調(diào)查顯示：廣州市購(gòu)房者主要是中青年，年齡20~40歲的占80%。一次又一次富有創(chuàng)造性的成功探索，為中國(guó)房地產(chǎn)辦帶來(lái)嶄新的營(yíng)銷概念。預(yù)期這個(gè)發(fā)展期能夠延長(zhǎng)兩年，也就是說(shuō)要延長(zhǎng)到2005年。由此,榜上無(wú)名并非實(shí)力不足。2005年新春之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊感受到越來(lái)越濃的寒意。 b) 05年，政策性調(diào)價(jià)影響公用事業(yè)和服務(wù)價(jià)格上漲，拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲。焦點(diǎn)三 ：房地產(chǎn)投資“高燒不退”，對(duì)價(jià)格的連鎖拉動(dòng)效應(yīng)有多大？ a) 旺盛的需求使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤(rùn)率在“打壓聲”中不退反進(jìn)，各地對(duì)基建項(xiàng)目的遏制反而在一定程度上加速社會(huì)資金更多流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。全國(guó)到處都在鬧電荒?？偹悸罚洪_(kāi)源節(jié)流，堵住工人下崗源頭方法一：優(yōu)勢(shì)企業(yè)重組兼并虧損企業(yè)，保住大批職工飯碗。 e) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的嘗試，促使資金增強(qiáng)流動(dòng)性和降低風(fēng)險(xiǎn)。總體上看未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)是“穩(wěn)中趨降”，但一段時(shí)間內(nèi)“仍會(huì)在較高位運(yùn)行” 。外籍人士已經(jīng)成為目前市場(chǎng)上大部分高檔住房的購(gòu)買(mǎi)主力，其中不乏相當(dāng)比例的投資客。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有六大戰(zhàn)略要點(diǎn)：一是宏觀手柄———土地市場(chǎng)調(diào)控；二是微觀手柄———銀行利率調(diào)控；三是步階平衡———投資消費(fèi)聯(lián)動(dòng)；四是生命周期———人居社會(huì)分析；五是技術(shù)創(chuàng)新———激發(fā)需求動(dòng)力；六是生態(tài)建設(shè)———人與自然協(xié)調(diào)。考慮城市的發(fā)展，建立合理的城鎮(zhèn)體系。廣州房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)微縮景觀，可廣東省財(cái)政廳想出的這樣的一條出路，你別說(shuō)，還真是一條處在危境中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的安全通道。 C 困難三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是當(dāng)今中國(guó)暴利階層。 （房地產(chǎn)稅=不動(dòng)產(chǎn)稅≠物業(yè)稅）——重點(diǎn)抑制”“房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。4月底，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的政策，鋼鐵由25％及以上提高到40％及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由20％及以上提高到35％及以上。 　　 　　二、人民幣升值。 　 新規(guī)定還涉及二手樓交易和租賃。D. 在不到半年的昨日，央行再次上調(diào)房貸利率，并從今天開(kāi)始實(shí)施。在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了由住房福利制（1998年以前）向貨幣化的歷史性轉(zhuǎn)變。 而這是件輕而易舉的事。如果不是第一套住房按揭，則實(shí)行下限管理的浮動(dòng)利率.b) 招商銀行廣州分行是股份制銀行中首先明確表示會(huì)對(duì)5年以上住房按揭執(zhí)行最優(yōu)惠利率的銀行。廣東省土地學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)沈彭表示，從公開(kāi)拍賣市場(chǎng)取得的土地，其地價(jià)成本所占房?jī)r(jià)的比重也僅約30％。 　 A. 2003年4月10日央行曾頒發(fā)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法（5號(hào)令）》，取消證券營(yíng)業(yè)部的取現(xiàn)功能。 A. ——深化住房制度改革，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品住房建設(shè)，同時(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。如果不能夠充分考慮到地方政府的財(cái)政需求，那么，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有可能會(huì)遇到來(lái)自地方政府的阻力。這是非常令人可怕的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。目前國(guó)內(nèi)所購(gòu)的住宅，屬于把50年(商業(yè)用房)至70年(民用住它)的財(cái)產(chǎn)稅(地租和規(guī)費(fèi))一次性交齊”，而 “其他國(guó)家大多采用逐年繳交的辦法”。目前銀行的房地產(chǎn)投資的信貸政策使得房地產(chǎn)供給只能是“現(xiàn)房化”，而銀行的房地產(chǎn)新的消費(fèi)按揭政策使得消費(fèi)者需求只能是“非投資化”。 房貸緊縮釜底抽薪如果說(shuō)物業(yè)稅只是觸動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)，那么近期部分城市收緊按揭貸款則可能很快就會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感受到切膚之痛。 且看下表：2002年人均居住面積中國(guó)城市20平方米西安低于15平方米深圳市低于17平方米　 難道深圳市的人均居住面積，還低于中國(guó)城市人均居住面積?如果這是真的，那么，深圳市又如何成為“中國(guó)最佳人居環(huán)境”的? 比如上海，目前市區(qū)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)任何一個(gè)城市。這兩點(diǎn)將促使在今后一段時(shí)間內(nèi)廣州市房?jī)r(jià)上升，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)在較高位運(yùn)行。多方博弈的格局將不可能使房?jī)r(jià)大幅下跌。 年里，居民存款的增長(zhǎng)率始終都大大高于統(tǒng)計(jì)的個(gè)人收入的增長(zhǎng)率，這更說(shuō)明居民的真實(shí)收入是提高很快的（而不是家庭儲(chǔ)蓄率不斷增長(zhǎng)）。由于塔的底部不具有購(gòu)房能力，故在現(xiàn)階段暫不考慮其市場(chǎng)潛力和能量，而塔尖消費(fèi)需求的絕對(duì)量很小，但市場(chǎng)供應(yīng)量又無(wú)限之大，故也不應(yīng)列為目標(biāo)市場(chǎng)，而應(yīng)當(dāng)將注意