【正文】 各界的意見，并且及時(shí)出臺其他稅收改革配套措施，保證房地產(chǎn)稅不會走形。 （商品房的開發(fā)成本將大幅下降）不久前，廣東省財(cái)政廳在全省財(cái)政工作會議上透露，廣東可能在今年對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的，在全國第一個(gè)吃螃蟹。據(jù)政府部門與房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測，一旦開征物業(yè)稅，房地產(chǎn)前期開發(fā)成本將大幅下降，房價(jià)最高可下降39%，準(zhǔn)入門檻大大降低。背景：到2003年，廣州市的房價(jià)已連續(xù)5年下跌，廣州市的空置房面積已超過了2400萬平方米。占全國空置房面積1/5強(qiáng)。按照廣州市的商品房房價(jià)計(jì)算，至少積壓了1000多億元人民幣資產(chǎn)，如此之大的一筆不良資產(chǎn)，已構(gòu)成了對廣州金融業(yè)的巨大危脅。正是迫于這樣的壓力，廣東省財(cái)政廳才想出了“物業(yè)稅”這樣的一條出路?！V州房地產(chǎn)業(yè)所處的境況，并不是中國房地產(chǎn)業(yè)中的很差的情況，僅僅是廣州房地產(chǎn)業(yè)所處的輿論環(huán)境，透明的程度較高而已。廣州房地產(chǎn)業(yè)是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)微縮景觀，可廣東省財(cái)政廳想出的這樣的一條出路，你別說，還真是一條處在危境中的中國房地產(chǎn)業(yè)的安全通道?！∪欢?，據(jù)深圳地產(chǎn)研究人士分析，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，就意味著占住宅成本50%強(qiáng)的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，在銷售時(shí)只需先交納1/70，其余在剩余的69年中分別交納，下降(701)/70=%。表現(xiàn)在房價(jià)中，成本就下降了50%%=%。也就是說，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)3600元/平方米即可盈利銷售。 　 廣東省財(cái)政廳的這個(gè)建議，僅僅是在收取此項(xiàng)稅費(fèi)上與國際接軌而已。此種稅的開征，也能對盤活巨額的不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中得到收益。 　　所以此方案是可行的，有很強(qiáng)的可操作性。目前國內(nèi)所購的住宅，屬于把50年(商業(yè)用房)至70年(民用住它)的財(cái)產(chǎn)稅(地租和規(guī)費(fèi))一次性交齊”，而 “其他國家大多采用逐年繳交的辦法”。我2005年買房，我的財(cái)產(chǎn)稅已繳到了2075年，我有活到2074年的本事嗎? 于是，美國一個(gè)中產(chǎn)階層的工薪家庭，用二到三年的家庭收入，可以買到一座600平方米的別墅，可中國一個(gè)中產(chǎn)階層的工薪家庭，買這樣一座房子，需用十到十五年的全部收入。 這種如此霸道的稅費(fèi)收取的方法，一害百姓，二害國家?！∽屛覀兎^來再為國家的稅收想想：也許，此種稅的開征，會使國家短期內(nèi)的在商品房的開發(fā)稅費(fèi)收入減少。構(gòu)建住房保障體系的系統(tǒng)思考：一、 解決中低收入家庭的住房問題二、 決中低收入家庭的住房問題所面臨的難題三、 構(gòu)建住房保障體系的對策思考,國家與地方政府應(yīng)共同承擔(dān)住房保障體系的構(gòu)建。西方發(fā)達(dá)國家大城市的發(fā)展一般經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期：集中的城市化發(fā)展階段—郊區(qū)城市化發(fā)展階段—逆城市化發(fā)展階段—城市中心區(qū)復(fù)興再開發(fā)階段。我國大城市目前處于城區(qū)和郊區(qū)并重的發(fā)展時(shí)期，特大城市已出現(xiàn)郊區(qū)化的現(xiàn)象。A. 城市過大、過分集中會帶來“城市病”，不宜采取攤大餅式的發(fā)展模式，應(yīng)發(fā)展衛(wèi)星城。B. 從“SARS”對城市的警示來看，應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域與城市結(jié)構(gòu)治理?？紤]城市的發(fā)展，建立合理的城鎮(zhèn)體系。C. 優(yōu)化市場供給和類型結(jié)構(gòu)，使居者有其屋。政府調(diào)控兩頭，市場調(diào)節(jié)中間。采取逆向思維，發(fā)展中低階層住房。D. 優(yōu)化住宅社區(qū)功能結(jié)構(gòu)，使居者優(yōu)其屋。 政策調(diào)整總結(jié)　 此次新的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響是深遠(yuǎn)的、實(shí)質(zhì)性的。我們可以從全國大型房展會、媒體座談會、土地拍賣會、廣告宣傳活動(dòng)中看到，在全國主要熱門城市里依然還能夠活躍的大型房地產(chǎn)已經(jīng)不足30家；能夠受到銀行繼續(xù)信貸關(guān)照的房地產(chǎn)企業(yè)全國范圍內(nèi)也只有70余家，情況說明，未來產(chǎn)業(yè)集中化趨勢會慢慢顯露出來。目前銀行的房地產(chǎn)投資的信貸政策使得房地產(chǎn)供給只能是“現(xiàn)房化”，而銀行的房地產(chǎn)新的消費(fèi)按揭政策使得消費(fèi)者需求只能是“非投資化”。如果政策在房地產(chǎn)投資上有所放松和期房銷售有所變化，而消費(fèi)信貸政策沒有變化，那么供將大于需，價(jià)格天平必然傾斜。反之，將出現(xiàn)需大于供，房地產(chǎn)價(jià)格將由此上升。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施何時(shí)進(jìn)行調(diào)整將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)整體是否能夠達(dá)到軟著陸的目標(biāo)，以及達(dá)到軟著陸目標(biāo)后的新的經(jīng)濟(jì)增長觀念的產(chǎn)生。除了房地產(chǎn)信貸政策對房地產(chǎn)市場有所影響，其他諸如人民幣利率、人民幣匯率、城市拆遷政策和數(shù)量，以及土地拍賣政策和供應(yīng)量也對房地產(chǎn)市場構(gòu)成短期或中期的正面和負(fù)面的影響和風(fēng)險(xiǎn)。如果說2004年是中國房地產(chǎn)行業(yè)有驚無險(xiǎn)的一年。那么2005年政策帶來的震驚還沒有完全到位?！∫苍S這一情況對于相當(dāng)多已經(jīng)習(xí)慣于近年來轟轟烈烈、蒸蒸日上的房地產(chǎn)從業(yè)者無法接受和理解，但是從中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，目前房地產(chǎn)市場短時(shí)的平衡、僵持是不可回避、不可或缺、不以人們意識和愿望為轉(zhuǎn)移的必然階段。經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用，國家統(tǒng)計(jì)局專家在分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)指出，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，當(dāng)前宏觀調(diào)控最重要的措施是“管緊土地，看好信貸”，尤其是控制城市建設(shè)規(guī)模和部分地區(qū)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有六大戰(zhàn)略要點(diǎn)：一是宏觀手柄———土地市場調(diào)控；二是微觀手柄———銀行利率調(diào)控；三是步階平衡———投資消費(fèi)聯(lián)動(dòng)；四是生命周期———人居社會分析；五是技術(shù)創(chuàng)新———激發(fā)需求動(dòng)力；六是生態(tài)建設(shè)———人與自然協(xié)調(diào)。央行作出9年以來的首次加息決定，將取消商業(yè)銀行對于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠。根據(jù)最新的房貸利率，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。自03年起，央行就不遺余力地為房地產(chǎn)降溫，公開市場操作、準(zhǔn)備金率、窗口指導(dǎo)、再貸款、再貼現(xiàn)等等方式用了個(gè)遍，在去年的博鰲論壇上，央行副行長吳曉靈向金融機(jī)構(gòu)發(fā)出警告，大家要同舟共濟(jì)，不要和央行博弈。內(nèi)幕：固定資產(chǎn)投資增長快，很重要的因素是一些地方政府靠經(jīng)營土地籌集了資金，大搞市政建設(shè)；一些企業(yè)用相對低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款。由于各地原先征收的土地和開發(fā)商手中的土地資源還不少，只要盤活土地存量，就不會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 事實(shí)上就像一季度各地高漲的投資增速一樣，一些地方政府“并不情愿”抑制過高的房價(jià)，“即使國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)以及眾多專家不斷不點(diǎn)名警告某些地方政府”。 房貸緊縮釜底抽薪如果說物業(yè)稅只是觸動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)，那么近期部分城市收緊按揭貸款則可能很快就會讓房地產(chǎn)開發(fā)商感受到切膚之痛。l 晚買不如早買房貸加息后，市民每月的供樓款一再上升。此時(shí)市民該持幣待購還是趕緊買房呢？專家表示：房貸加息有望抑制房價(jià)上漲的勢頭，但廣州市房地產(chǎn)市場較為成熟，因此對廣州房地產(chǎn)市場影響不大，此次房貸加息是意料中的事情，預(yù)計(jì)可能還會持續(xù)加息。此次房貸加息幅度不大，說明國家希望平穩(wěn)地、緩緩地對市場進(jìn)行調(diào)控。預(yù)計(jì)此后央行還會分幾次加息。這樣，房貸可能會越來越高，晚買不如早買，市民不妨慎重考慮。A. 爛尾樓被盤活影響樓價(jià)漲幅 B. 郊區(qū)大盤影響樓價(jià)漲幅 C. 中低端市場持幣觀望 l 樓價(jià)升幅有所回落根據(jù)廣州經(jīng)緯公司市場調(diào)查部的預(yù)測，05年廣州樓價(jià)的升幅將有所回落，樓價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，樓市貨量供應(yīng)充足，品牌樓盤主導(dǎo)市場，而樓價(jià)則穩(wěn)定發(fā)展，漲幅收窄。 在04末市場上開始出現(xiàn)“斷貨”聲音的時(shí)候，相當(dāng)一部分新樓、新貨盤已“蠢蠢欲動(dòng)”，為05年廣州樓市提供足夠的供應(yīng)量做準(zhǔn)備。l 外資銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大目前外籍人士中國購房的熱情并沒有絲毫減退。外籍人士已經(jīng)成為目前市場上大部分高檔住房的購買主力，其中不乏相當(dāng)比例的投資客。由于房價(jià)上漲，境外購房者所購買房產(chǎn)的總價(jià)已經(jīng)有了大幅度的提升。外資銀行無疑感受到了相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)壓力。最低首期央行決定：對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首期，將由目前的兩成提高到三成，具體調(diào)整方式將由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切。—房價(jià)虛高/膨脹印度洋大地震引發(fā)的海嘯，大自然以摧枯拉朽的破壞力在人類歷史上永遠(yuǎn)地烙下2004年12月26日。天堂到地獄，只在眨眼間。A.“房價(jià)瘋漲”卷土重來 房地產(chǎn)市場會有海嘯嗎？2004年會是地產(chǎn)最后的瘋狂嗎？還是2005年、2006年？雖然2003年初，建設(shè)部就開始建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)，意欲引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，但房地產(chǎn)市場似乎一直有點(diǎn)沖動(dòng)，特別是局部地區(qū)。 且看下表：2002年人均居住面積中國城市20平方米西安低于15平方米深圳市低于17平方米　 難道深圳市的人均居住面積，還低于中國城市人均居住面積?如果這是真的，那么，深圳市又如何成為“中國最佳人居環(huán)境”的? 比如上海，目前市區(qū)平均房價(jià)已經(jīng)超過了中國任何一個(gè)城市。上海的房價(jià)算高嗎？倫敦的房價(jià)多少？紐約的房價(jià)多少？與他們相比，我們這兒的房價(jià)一點(diǎn)也不高。2005房地產(chǎn)價(jià)格依然虛高，除了蜜糖還有地雷。這種說法真讓深圳人汗顏，照此說來，深圳要建國際化大都市，房價(jià)還有好大一段差距，按照這種邏輯推理，是否深圳的房價(jià)還有巨大的上漲空間呢？深圳是不是應(yīng)該像上海那樣，充分挖掘城市的價(jià)值從而帶動(dòng)房價(jià)呢？以上海目前一段時(shí)期內(nèi)的收入和消費(fèi)水平，要支撐起如倫敦、紐約的高房價(jià)，沒人會相信。 從房價(jià)收入比這個(gè)角度看，深圳的城市競爭優(yōu)勢不是削弱了，而是增強(qiáng)了。04年以來，綜合反映房地產(chǎn)市場景氣狀況的“國房景氣指數(shù)”，估計(jì)年終有望回升到105點(diǎn)左右的正常水平。 據(jù)報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入較高的上海、杭州，在老工業(yè)基地的沈陽，在西部重鎮(zhèn)重慶、蘭州，這些城市雖然經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各具特色，但卻有著一個(gè)共同的特點(diǎn)——全是自去年起全國房價(jià)持續(xù)走高的排頭兵。國家統(tǒng)計(jì)局景氣中心表示，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格膨脹具有鮮明的地域因素，如果僅以行政手段促使其房價(jià)快速猛烈下調(diào)，容易造成投資疲弱、銀行不良資產(chǎn)激增乃至社會不穩(wěn)定因素抬頭等弊病。而采取持續(xù)的市場化和有針對性措施，促使房價(jià)過度膨脹地區(qū)的價(jià)格漲幅收縮乃至緩慢平穩(wěn)回落，則會既有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，又能減少政策震動(dòng)影響。總體上看未來全國房價(jià)的走勢是“穩(wěn)中趨降”，但一段時(shí)間內(nèi)“仍會在較高位運(yùn)行” ?！　∧壳皶和＾r(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地和人民幣基準(zhǔn)利率上調(diào)，對部分城市膨脹的房價(jià)具有抑制作用，但由于這些城市土地資源稀缺的實(shí)際、國家限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地等對耕地最嚴(yán)格的保護(hù)政策，以及利息上調(diào)幅度較小，不可能導(dǎo)致其房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)或發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化?！　?a) 南京、青島、沈陽、天津、重慶、蘭州這6個(gè)城市，房價(jià)處于高位的重要誘因是城市大規(guī)模拆遷，或起步階段需求擴(kuò)張，受宏觀政策變動(dòng)抑制作用較弱，暫不可能快速下降。 b) 上海、杭州和寧波，商品房價(jià)格的增幅持續(xù)下降，因?yàn)橥恋爻杀竞妥》堪唇屹J款增加及房價(jià)炒作是這些城市房價(jià)膨脹的關(guān)鍵因素，因而房價(jià)受土地政策變動(dòng)和銀行利率上調(diào)抑制作用較大。 　　 這并不意味著廣州的房價(jià)就會在短期開始下降。由于廣州經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、對外開放程度較高，又受亞運(yùn)會的拉動(dòng)，前幾年過量空置的商品房面積開始逐步減少。此外，在廣州市以往與協(xié)議價(jià)和管理松懈相聯(lián)系的較低土地價(jià)(3季度廣州0增長)，在統(tǒng)一實(shí)行招拍掛價(jià)和嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)用下也開始上升。這兩點(diǎn)將促使在今后一段時(shí)間內(nèi)廣州市房價(jià)上升，全國房價(jià)繼續(xù)在較高位運(yùn)行。 a) 土地的出讓的政策需要改進(jìn)與完善。b) 房價(jià)的定價(jià)不透明，缺乏有效的調(diào)控和監(jiān)管?！) 有錢人蜂擁而來，群起炒房(“溫州炒房團(tuán)”“炒房客”“房蟲”早已屢見不鮮)。房地產(chǎn)開發(fā)商萬通集團(tuán)董事局主席馮侖認(rèn)為，房價(jià)要得到平抑，房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，要害在于“政府要停止直接干涉市場，而更多使用稅收、利率等市場杠桿來改善宏觀管理”。 a) 土地和資金是導(dǎo)致當(dāng)前房價(jià)呈現(xiàn)地區(qū)性膨脹的最基本因素，因此在暫停半年土地批轉(zhuǎn)的措施到期后，有必要采取政策，一保證地方財(cái)力有所增長，二防范土地批租失控的死灰復(fù)燃。 b) 繼續(xù)強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、自有資本金和信用評級的嚴(yán)格要求，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。c) 借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，考慮采取土地出讓金的基金制，(降低土地招投標(biāo)價(jià)格),適時(shí)適地進(jìn)行房產(chǎn)物業(yè)稅的試點(diǎn)工作。 d) 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警示制度，提醒貸款申請人，促使購房者理性化和財(cái)務(wù)彈性化。 e) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的嘗試，促使資金增強(qiáng)流動(dòng)性和降低風(fēng)險(xiǎn)。有人說：“全球正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，而這一泡沫是由中國和美國創(chuàng)造的”，還說“中國房地產(chǎn)市場的泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會超過一年”。經(jīng)濟(jì)增長過快，就會產(chǎn)生泡沫，那么過熱就會出現(xiàn)過冷，這是一個(gè)規(guī)律。　全局性的中國房地產(chǎn)泡沫至少在二成以上。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：泡沫導(dǎo)致資源的無效配置，所以是泡沫最好讓它破滅，而且越早破滅越好。而且縱觀從17世紀(jì)中葉的郁金香狂熱到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮，可以看到：只要是泡沫就總會有破滅的一天。然而在目前中國仍屬于半市場化的房地產(chǎn)市場，這個(gè)結(jié)論似乎很難行得通。多方博弈的格局將不可能使房價(jià)大幅下跌。宏觀調(diào)控取得的成效還只是階段性的，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域依然存在著眾多問題。 中國完成投資同比增幅下降東部地區(qū)5009億元中部地區(qū)1052億元西部地區(qū)1124億元　由上表不難得出：應(yīng)繼續(xù)實(shí)施各項(xiàng)宏觀調(diào)控，防止房地產(chǎn)開發(fā)的再度膨脹，確保國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 ％，直接拉動(dòng)勞動(dòng)力市場需求暢旺。％，首次跌破3％。廣東正在全省范圍內(nèi)實(shí)施農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓(xùn)工程，以促進(jìn)城鄉(xiāng)、工農(nóng)在就業(yè)問題上的雙贏。04年，即每100個(gè)求職者競爭的崗位數(shù)，從85個(gè)增加到105個(gè)，就業(yè)崗位充裕。 廣州市近幾年國企改革雖然進(jìn)行得蓬蓬勃勃，仍是全國失業(yè)率最低的城市之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，04年9月末，％，％。廣州的失業(yè)率為什么這么低？廣州市委書記、市長林樹森開口語出驚人：廣州從不輕言讓國企職工下崗?？偹悸罚洪_源節(jié)流，堵住工人下崗源頭方法一：優(yōu)勢企業(yè)重組兼并虧損企業(yè)，保住大批職工飯碗。案例：廣州輕工集團(tuán)重組方法二：發(fā)展重點(diǎn)行業(yè)推進(jìn)兼并虧損企業(yè)，充分考慮職工就業(yè)。案例：廣鋼集團(tuán)兼并冶金集團(tuán)方法三：發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，增加新的就業(yè)機(jī)會。案例：廣州樂器行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方法四：有些工種必須保護(hù)本地勞動(dòng)力A. 中國中產(chǎn)階層的壯大： 經(jīng)驗(yàn)顯示，人均年收入超過3000美元（世界銀行用來衡量“中高收入國家”的最低標(biāo)準(zhǔn)），將會出現(xiàn)中產(chǎn)階層迅速擴(kuò)大，消費(fèi)需求大幅上升（ “S”形需求曲線）。預(yù)測到2011年中國的人均年收入將是目前收入的兩