【正文】 分挖掘城市的價(jià)值從而帶動(dòng)房價(jià)呢？以上海目前一段時(shí)期內(nèi)的收入和消費(fèi)水平，要支撐起如倫敦、紐約的高房價(jià)，沒人會(huì)相信。外資銀行無疑感受到了相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)壓力。此次房貸加息幅度不大，說明國家希望平穩(wěn)地、緩緩地對市場進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)最新的房貸利率，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施何時(shí)進(jìn)行調(diào)整將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)整體是否能夠達(dá)到軟著陸的目標(biāo)，以及達(dá)到軟著陸目標(biāo)后的新的經(jīng)濟(jì)增長觀念的產(chǎn)生。政府調(diào)控兩頭，市場調(diào)節(jié)中間。　讓我們翻過來再為國家的稅收想想：也許，此種稅的開征，會(huì)使國家短期內(nèi)的在商品房的開發(fā)稅費(fèi)收入減少。表現(xiàn)在房價(jià)中，成本就下降了50%%=%。據(jù)政府部門與房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測，一旦開征物業(yè)稅，房地產(chǎn)前期開發(fā)成本將大幅下降，房價(jià)最高可下降39%，準(zhǔn)入門檻大大降低。但是令人遺憾的是，全國的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場不透明的情況下，幾乎都采用了“墊付資金進(jìn)場”的做法，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)承包商。 因此，關(guān)注開征房地產(chǎn)稅的程序問題，不僅僅具有法律意義，而且具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。這預(yù)示著在中國人民銀行頻頻使用信貸手段干預(yù)房地產(chǎn)市場之后，國家的財(cái)政稅收部門終于出手，運(yùn)用稅收調(diào)控手段，對中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)了。清理各類開發(fā)建設(shè)用地，依法查處非法圈占土地，土地久占不用，違規(guī)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和炒買炒賣土地使用權(quán)行為。同時(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。目的是規(guī)范外匯資金交易報(bào)告行為。 　　 　　三、供求。他根據(jù)中國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》得出結(jié)論：土地購置價(jià)的上漲，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)主要原因。今后的二手樓交易，%的傭金，另對一些“后延服務(wù)”項(xiàng)目，比如水電過戶等，中介公司也可收取一定的服務(wù)費(fèi)。(標(biāo)志著中介的服務(wù)價(jià)值得到體現(xiàn))　爭議多時(shí)的“一手代理的中介服務(wù)費(fèi)應(yīng)否由購房者支付”終于被確定下來：收！市物價(jià)局、市房管局已通過此項(xiàng)中介收費(fèi)新規(guī)定，最快可能在5月1日實(shí)施(今早，廣州幾家最大的一手代理行“中原”、“合富”、“方圓”、“經(jīng)緯”向記者承認(rèn)已知此事)。頻頻加息是為遏止炒樓套利，從剛剛公布的各地房產(chǎn)價(jià)格以及投資情況的數(shù)據(jù)顯示，去年至少有600億元的國際熱錢進(jìn)入了內(nèi)地，而股市低迷導(dǎo)致這部分錢集中涌向了房產(chǎn)市場，加上內(nèi)地不少房產(chǎn)投機(jī)者的加入，從而造成了上海、北京、杭州等地房產(chǎn)價(jià)格的虛高，給房產(chǎn)市場帶來不健康的非穩(wěn)定因素。A. 05年房地產(chǎn)業(yè)增速將低04年預(yù)計(jì)約為23%，從2005年3月17日起，央行將取消商業(yè)銀行對于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)。B. 房價(jià)的第二輪上升是在1998年23號文件停止住房福利實(shí)物分配之下產(chǎn)生的，基本都一種回歸性上升，沒有影響日益擴(kuò)大的消費(fèi)需求增長。 從哇哇墜地的那一日起，房地產(chǎn)就與政策結(jié)下了不解之緣。l 美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰作了精辟分析：中國房地產(chǎn)所存在的一系列問題，跟中國現(xiàn)行帶有濃厚的行政色彩有極大的關(guān)系。去年10月底，我國央行9年來首次加息。中行廣東省分行率先打破沉默，稱將對購買第一套住房的申請人分檔執(zhí)行下浮10%的最優(yōu)惠利率(通過了該行信用審核，即可獲得下浮10%的最優(yōu)惠房貸利率。以前曾有樓盤銷售代理公司在簽署認(rèn)購書時(shí)，向購房者收取2000－3000元的綜合服務(wù)費(fèi)用，其解釋是因?yàn)橹脴I(yè)者買房時(shí)他們提供了相應(yīng)的各項(xiàng)服務(wù)，因此要收這筆酬勞。發(fā)展商們強(qiáng)烈呼吁，政府增加土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格。：商品房開發(fā)不會(huì)出現(xiàn)地荒李元指出，不能簡單地將房價(jià)上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房價(jià)上漲的原因是多方面的，其中包括人為的“炒作”。 　　 　　四、匯率。因此多項(xiàng)政策必須分頭下達(dá)和實(shí)施。2005年，房地產(chǎn)市場要重點(diǎn)關(guān)注和大力解決的主要問題有：a) 地方政府行為機(jī)制轉(zhuǎn)換的問題；b) 土地供應(yīng)制度的科學(xué)化與市場化問題；c) 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題；d) 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整問題；e) 住房社會(huì)保障問題。對信譽(yù)度高、償貸能力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度，同時(shí)加大對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的支持力度。A困難一：地方政府 房地產(chǎn)稅占地方政府財(cái)政收入的比重世界各國71%中國%從上表來看，在我國，由于房地產(chǎn)稅占地方政府財(cái)政收入的比重偏低，中央政府和政府不可能從房地產(chǎn)稅中獲得更多的收益。在中國人的傳統(tǒng)觀念里，辛苦一輩子，購買了自己的住房，自己完全享有產(chǎn)權(quán)，政府不應(yīng)該再征收房地產(chǎn)稅。那么，針對房地產(chǎn)開發(fā)市場中出現(xiàn)的問題而設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商另辟蹊徑，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而最終難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)呢?帖士：，開發(fā)商已經(jīng)開始利用稅收改革利空消息大肆炒作。按照廣州市的商品房房價(jià)計(jì)算，至少積壓了1000多億元人民幣資產(chǎn)，如此之大的一筆不良資產(chǎn)，已構(gòu)成了對廣州金融業(yè)的巨大危脅。此種稅的開征，也能對盤活巨額的不良資產(chǎn)、降低銀行的巨額呆壞賬中得到收益。我國大城市目前處于城區(qū)和郊區(qū)并重的發(fā)展時(shí)期，特大城市已出現(xiàn)郊區(qū)化的現(xiàn)象。 政策調(diào)整總結(jié)　 此次新的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響是深遠(yuǎn)的、實(shí)質(zhì)性的。那么2005年政策帶來的震驚還沒有完全到位。由于各地原先征收的土地和開發(fā)商手中的土地資源還不少，只要盤活土地存量，就不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。A. 爛尾樓被盤活影響樓價(jià)漲幅 B. 郊區(qū)大盤影響樓價(jià)漲幅 C. 中低端市場持幣觀望 l 樓價(jià)升幅有所回落根據(jù)廣州經(jīng)緯公司市場調(diào)查部的預(yù)測，05年廣州樓價(jià)的升幅將有所回落，樓價(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展，樓市貨量供應(yīng)充足，品牌樓盤主導(dǎo)市場，而樓價(jià)則穩(wěn)定發(fā)展，漲幅收窄。天堂到地獄，只在眨眼間。 據(jù)報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入較高的上海、杭州，在老工業(yè)基地的沈陽，在西部重鎮(zhèn)重慶、蘭州，這些城市雖然經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各具特色，但卻有著一個(gè)共同的特點(diǎn)——全是自去年起全國房價(jià)持續(xù)走高的排頭兵。由于廣州經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、對外開放程度較高，又受亞運(yùn)會(huì)的拉動(dòng)，前幾年過量空置的商品房面積開始逐步減少。 b) 繼續(xù)強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、自有資本金和信用評級的嚴(yán)格要求，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。而且縱觀從17世紀(jì)中葉的郁金香狂熱到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮，可以看到：只要是泡沫就總會(huì)有破滅的一天。04年，即每100個(gè)求職者競爭的崗位數(shù)，從85個(gè)增加到105個(gè)，就業(yè)崗位充裕。B. 家庭儲(chǔ)蓄率高： 與其他新興經(jīng)濟(jì)體的同類收入人群相比，中國消費(fèi)者的貸款消費(fèi)程度都是較低的。 人們的工資收入水平取決于他們所從事的職業(yè)，調(diào)查結(jié)果表明：廣州市購房者中在三資企業(yè)和私營企業(yè)工作的居多，占67%，而且大多數(shù)是屬于白領(lǐng)階層。 2004年一開春，中國到處都爆發(fā)了煤電大戰(zhàn)，電廠不肯提高煤價(jià)，煤礦停止供煤，電廠無米下鍋，中國十幾個(gè)大中城市拉閘限電。d) 國際市場價(jià)格上漲也對我國市場物價(jià)上漲起到了一定的推動(dòng)作用。 b) 主要副食品價(jià)格的趨穩(wěn)態(tài)勢，使糧食對CPI上漲的拉動(dòng)逐步減弱，這成為2005年物價(jià)走勢的最大“穩(wěn)定器”。國際原油價(jià)格的穩(wěn)步回落，將在很大程度上減輕我國原油進(jìn)口成本負(fù)擔(dān)（體現(xiàn)我國能源、原材料對世界貿(mào)易的依存度），減緩潛在的通貨膨脹壓力。%%，國際市場競爭的因素將會(huì)抑制明年國內(nèi)物價(jià)上漲的幅度。04年,我國外匯儲(chǔ)備一年增長了2067億美元。這些行為很大程度上具有投機(jī)套利性質(zhì)，對此政府部門已經(jīng)采取了有針對性的措施。　　 照樣可以快樂地賺05年春節(jié)后地產(chǎn)股的下跌屬于技術(shù)性回調(diào)，一因?yàn)榍捌邶堫^地產(chǎn)股漲幅較大，重倉的基金有贖回的壓力等因素；二由于地產(chǎn)泡沫爭論令投資者心態(tài)不穩(wěn)，一有風(fēng)吹草動(dòng)便出現(xiàn)過激反應(yīng)。為此，目前整個(gè)證券市場上房地產(chǎn)板塊才80家左右上市公司，而以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司更少，僅60家左右。神秘四角國際上把人居環(huán)境的建設(shè)放在“神秘四角”中考慮：一是整體規(guī)劃，二是依法規(guī)范，三是市場優(yōu)化，四是生態(tài)建設(shè)?！　?自上個(gè)世紀(jì)80年代初期實(shí)行改革開放政策后，我國的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)率先向民營開放,目前成為中國最大的盈利行業(yè):房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率世界房地產(chǎn)業(yè)5％我國房地產(chǎn)業(yè)10％以上中高檔房地產(chǎn)30％甚至40％　　由于房地產(chǎn)多年持續(xù)高速增長，應(yīng)當(dāng)提高對未來房地產(chǎn)的周期性回落的警惕?！　∫皇亲≌淮涡匝b修到位，二是住宅智能化系統(tǒng)。意思是說，以爭勝負(fù)為目的的棋很難成為千古流傳的名局。應(yīng)用及推廣的優(yōu)秀示范積極穩(wěn)妥地推廣應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品，提高了工程質(zhì)量，隆低了工程成本，美化了環(huán)境，從根本上改善了小區(qū)的使用功能。系統(tǒng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，住戶檔案、維修、綠化環(huán)衛(wèi)等資料的齊全率已達(dá)100%。二、順乘生氣原則只有順乘生氣，才能稱得上貴格。人們認(rèn)識(shí)世界的目的在于改造世界為自己服務(wù)。 能夠藏風(fēng)聚氣的好住宅必須具備三個(gè)基本條件：一是環(huán)境位置好，有些位置之所以令人一到此處即有舒適安逸之感；前有明堂財(cái)氣、后有文昌官氣，吉利祥和,是因?yàn)楹玫淖≌蚝?，道路交通暢順方?環(huán)境位置佳外，二是建設(shè)格局好，格局四正，搭配合理，視野寬闊，采光通風(fēng)，充滿生氣活力。六是陽臺(tái)或主臥室不可正對大路呈一條直線，否則房屋會(huì)受到道路的沖煞，對健康不利。歐美國家就不同，他們強(qiáng)調(diào)是空間的浪費(fèi)，很多的主浴室比主人房還要大。隨著廣州市民的收入出現(xiàn)了增長，市民對大戶型的需求隨之上升。從這個(gè)意義上看，廣州的房市像個(gè)優(yōu)秀的馬拉松選手，雖然速度沒有短跑運(yùn)動(dòng)員快，但耐力好，能持久。一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房價(jià)上漲，泡沫激增。 ２００４年１月６日，集齊廣州八大房企的廣州首屆地產(chǎn)峰會(huì)召開。１月１０日，富力集團(tuán)董事長李思廉和副董事長、總裁張力破天荒地高調(diào)慶賀。增城國土局今年２月中旬透露的２００３年度銷售數(shù)據(jù)顯示，單就鳳凰城以及華南碧桂園兩盤而言，碧桂園集團(tuán)去年的銷售金額已超過了４０億元，而碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人更在接受媒體采訪時(shí)表示，集團(tuán)實(shí)際成交額不止于此。記者還從有關(guān)方面獲悉，碧桂園集團(tuán)老板近來頻飛上海，并對上海虹橋區(qū)一塊用地面積近２０００畝和同地區(qū)另一塊１０００多畝的地塊興趣濃厚，其中一塊正在辦理相關(guān)手續(xù)。已是繼城建集團(tuán)的羅國慶、珠島花園的司徒杰等高級人才過主恒大后的再一次招賢納才。去年11月，深圳招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，獲得了位于廣州番禺漢溪的一塊開發(fā)用地，面積約為870畝；緊接著在去年12月23日。外地房企很難在廣州樓市占據(jù)一席之地。 　相對于香港地產(chǎn)商，深圳房企所擁有的優(yōu)勢在廣州更難以彰顯，“深資”在廣州基本上沒有比較優(yōu)勢。 　萬科是一個(gè)聰明者，萬科的“邊際”策略很恰當(dāng)?shù)卣业搅艘粭l通往廣州樓市的路，盡管這條路找了6年，盡管拐了十八道彎，但畢竟拐上了正途。讓一般中低收入者難以適應(yīng)。關(guān)于溫州人的購買力，各地也都有著諸多報(bào)道，2002春年，溫州購房團(tuán)在北京一次留下了2000萬元的訂單；2003年8月份，兩批溫州人在徐州一出手買下價(jià)值3200多萬元的商鋪；2003年10月5日，溫州購房團(tuán)在武漢留下了4000多萬的成交量；2003年10月16日，溫州看房團(tuán)40余人開赴青島，僅僅三天的時(shí)間，成交了3000萬元，在當(dāng)?shù)匾鹆藦?qiáng)烈的震動(dòng)；2003年10月16日，溫州看房團(tuán)20位成員，在南昌留下了1200萬元，在南昌刮起了一陣溫州旋風(fēng)；2003年11月21日，溫州看房團(tuán)，在深圳留下了2600萬的訂單，意向成交接近億元等等。目前報(bào)名者的情況來看，購房團(tuán)成員主要有這樣幾類：一、私營企業(yè)業(yè)主。溫州購房團(tuán)在廣州購房情況表序號樓盤人數(shù)序號樓盤人數(shù)1美林湖畔2052金碧世紀(jì)花園1693雙子星城1374番禺錦繡生態(tài)園1245金碧新城926盈彩美居917中?？党?88嶺南新世界嶺南小城73 9錦繡生態(tài)園樂滿園7210白云半山花園6311祈福新村6112廣州雅居樂花園5313東山紫園5214時(shí)代玫瑰園4715華景新城芳滿庭園4816城市假日園5017新城雅居4518華南新城4419逸景翠園4320珠江御景灣4321華南御景園4322東方都會(huì)廣場上寓4323四季花城4224五山花園4125森語星園4126羅馬家園4127逸雅居4028南國嘉園蘋果城 3929南國奧林匹克花園3730富力東堤灣3731江南新苑3632金碧雅苑36 33東華花園3534碧桂園鳳凰城3535嘉仕花園尚海3536云山詩意人家3537怡新花園3438保利香檳花園3339藍(lán)色康園3240保利海棠花園3341美林海岸花園3142江苑 3143保利百合花園3144旭景家園3145云山熹景31 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