【文章內(nèi)容簡介】 倍，達(dá)到2500美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達(dá)到目前的6倍（總?cè)丝诘?8%）。B. 家庭儲蓄率高： 與其他新興經(jīng)濟(jì)體的同類收入人群相比，中國消費(fèi)者的貸款消費(fèi)程度都是較低的。03年，中國消費(fèi)者信貸的總發(fā)放額估計(jì)占個人可支配收入的27%，而中國臺灣為55%，美國則為94%；同時消費(fèi)者信貸僅占銀行存款的13%。 年里，居民存款的增長率始終都大大高于統(tǒng)計(jì)的個人收入的增長率，這更說明居民的真實(shí)收入是提高很快的（而不是家庭儲蓄率不斷增長）。 。%的購房家庭，已經(jīng)擁有一套不靠抵押貸款購買的住房。因此，家庭改善住房條件時，貸款占現(xiàn)有住房價值的比例將會更低。C．戶均年可支配收入從圖中看到，03年全國城市大部分套房銷售價格(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。套房銷售價格與消費(fèi)者戶均年可支配收入合理比率業(yè)界公認(rèn)為56倍較為合適。 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，收入水平是其消費(fèi)市場至關(guān)重要的決定因素。國際公認(rèn)測算標(biāo)準(zhǔn)：樓價應(yīng)占家庭年收入3~6倍的。調(diào)查資料表明：廣州市居民購房考慮的主要因素還是價格，而可以承受的樓價是3000~4000元/平方米。這些都是與居民的收入水平密切相關(guān)的。 人們的工資收入水平取決于他們所從事的職業(yè)，調(diào)查結(jié)果表明：廣州市購房者中在三資企業(yè)和私營企業(yè)工作的居多，占67%，而且大多數(shù)是屬于白領(lǐng)階層。塔中部和塔底部卻無人或少人問津。由于塔的底部不具有購房能力，故在現(xiàn)階段暫不考慮其市場潛力和能量，而塔尖消費(fèi)需求的絕對量很小，但市場供應(yīng)量又無限之大，故也不應(yīng)列為目標(biāo)市場，而應(yīng)當(dāng)將注意力集中放在中等收入的階層。 2003年，中國經(jīng)濟(jì)過熱的征兆已非常明顯，糧、肉、油、蛋、飼料等，從南到北，從東到西，一夜之間全面物價上漲： 物品漲幅大豆70％肉、油、蛋等食品超過20％食油25％棉花60％可要命的是，棉花制成品的價格卻還在下跌，中國棉紡制成品出口的大國美國，剛剛又出臺了新的限制中國棉紡制成品出口的更加嚴(yán)厲的政策。于是，難以為繼的大批的紡織廠被迫停產(chǎn)。 還有鋼鐵、燃油、煤炭都在呼呼地漲價。幾乎領(lǐng)跑漲價的都是原材料，上游產(chǎn)品漲價是影響最大的，每一種上游產(chǎn)品漲價都會帶動上百種，甚至上千種下游產(chǎn)品漲價。它的影響面究竟有多大，我們還得繼續(xù)觀察。 2004年一開春，中國到處都爆發(fā)了煤電大戰(zhàn)，電廠不肯提高煤價，煤礦停止供煤，電廠無米下鍋，中國十幾個大中城市拉閘限電。政府手忙腳亂從中調(diào)解，煤礦就是不肯讓步?？磥恚痣娨驳脻q價。全國到處都在鬧電荒。 據(jù)央行的檢測結(jié)果，企業(yè)商品價格已經(jīng)連續(xù)12個月上升。成為自1997年以來物價漲幅最高的一年，央行公布的2004年1月份我國企業(yè)商品價格總水平的數(shù)字顯示如下：04年較03年價格水平％投資品價格比％消費(fèi)品價格％上漲原因a) 隨著我國經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入新一輪增長周期,市場物價也逐步開始恢復(fù)性回升。b) 居民消費(fèi)價格總水平上漲,主要是受糧食價格恢復(fù)性上漲并帶動肉禽蛋等價格上漲的影響。c) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大,拉動生產(chǎn)資料價格大幅度上漲。d) 國際市場價格上漲也對我國市場物價上漲起到了一定的推動作用。2004年對于中國經(jīng)濟(jì)來說，是非常關(guān)鍵的一年，這一年物價指數(shù)從負(fù)到正，中國已從一連多年的通貨緊縮變成了通貨膨脹。中國人民銀行行長周小川特別提出，“現(xiàn)在是著重要防止通貨膨脹?！?廣州市在上世紀(jì)八九十年代的四輪物價變動中，一直在全國充當(dāng)排頭兵的角色，漲的時候，廣州漲得最快，漲幅最大；降的時候，也是廣州降得最快。而04年，情況卻發(fā)生了變化。2004年廣州居民消費(fèi)價格總水平漲幅遠(yuǎn)低于全國 ：消費(fèi)價格總水平的漲幅糧食等食品類價格的漲幅恩格爾系數(shù)廣州市%%%廣東省3%40%全國4%%更高2005年的中國經(jīng)濟(jì)，不會與2004年的中國經(jīng)濟(jì)唱著同一首歌。2005年，預(yù)計(jì)國內(nèi)2005年GDP增長8%，廣州市的物價還會繼續(xù)上漲，漲幅不會太大，初步估計(jì)將在2%左右。（一）六焦點(diǎn)　 焦點(diǎn)一 ：糧價漲幅趨穩(wěn)能否拉住物價漲勢？ a) 國際上糧產(chǎn)豐收，國際糧價從04年初開始下跌，05年推動糧價上漲的因素基本消失。 b) 主要副食品價格的趨穩(wěn)態(tài)勢，使糧食對CPI上漲的拉動逐步減弱，這成為2005年物價走勢的最大“穩(wěn)定器”。 焦點(diǎn)二 ：生產(chǎn)資料成本大幅上揚(yáng)是否將成漲價“新軍”？ a) 物價上漲的動力仍然存在。b) 05年我國居民消費(fèi)價格上漲可能是成本推動型的，要防止物價因此出現(xiàn)階段性跳躍式上升。焦點(diǎn)三 ：房地產(chǎn)投資“高燒不退”，對價格的連鎖拉動效應(yīng)有多大？ a) 旺盛的需求使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤率在“打壓聲”中不退反進(jìn)，各地對基建項(xiàng)目的遏制反而在一定程度上加速社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)?！　) 房地產(chǎn)投資“高燒不退”又將刺激鋼材、水泥等建材價格堅(jiān)挺，使煤電油運(yùn)等瓶頸效應(yīng)更趨顯著，促進(jìn)生產(chǎn)資料成本上升，增加成本型價格上漲壓力。焦點(diǎn)四 ：物價上漲的“尾巴”還會翹多久？a) “翹尾”因素對明年物價走勢的影響不會構(gòu)成強(qiáng)勁的支撐。 b) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模仍然偏大，煤電油運(yùn)緊張狀況尚未根本緩解，糧食和能源、原材料漲價的連鎖反應(yīng)在2005年還會進(jìn)一步釋放。 焦點(diǎn)五 ：國際油價變數(shù)難定，“輸入型”通脹能否消腫？ a) 石油投機(jī)泡沫早晚會破滅。國際原油價格的穩(wěn)步回落，將在很大程度上減輕我國原油進(jìn)口成本負(fù)擔(dān)（體現(xiàn)我國能源、原材料對世界貿(mào)易的依存度），減緩潛在的通貨膨脹壓力。 b) 國際石油等初級產(chǎn)品價格走勢對國內(nèi)物價影響仍不容忽視。根據(jù)國際上的歷史經(jīng)驗(yàn)，往往在國際油價大幅上漲的第二年通貨膨脹更為突出。焦點(diǎn)六 ：固定資產(chǎn)投資反彈壓力仍存，防范物價上漲基礎(chǔ)是否牢固？ a) 05年我國將把好土地審批和信貸投放，嚴(yán)格控制鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)投資反彈。b) 對投資高位反彈壓力不能掉以輕心。固定資產(chǎn)投資反彈的不確定性可能成為05年物價走勢的一個重要變數(shù)。（二）好消息a) 三個月不會提價自來水、供電、藥品等與市民生活息息相關(guān)、納入政府定價范圍的產(chǎn)品及服務(wù)三個月內(nèi)不會提價！b) 進(jìn)口關(guān)稅下降會制約物價上漲 05年，進(jìn)口關(guān)稅將繼續(xù)下降，進(jìn)口產(chǎn)品的價格下降制約著國內(nèi)同類產(chǎn)品的價格上漲。%%，國際市場競爭的因素將會抑制明年國內(nèi)物價上漲的幅度。 c) 焦點(diǎn)行業(yè)價格有升有降 房地產(chǎn)業(yè)價格漲勢在05年仍會維持一段時間，但估計(jì)不會再有太大漲幅，上漲水平應(yīng)低于今年。 （三）2005年我國物價走勢預(yù)測 a) 05年，%左右，不會出現(xiàn)需求拉動型通貨膨脹，但成本推動性通貨膨脹壓力加大，價格總水平保持穩(wěn)定，居民消費(fèi)物價指數(shù)和上年基本持平。 b) 05年，政策性調(diào)價影響公用事業(yè)和服務(wù)價格上漲，拉動居民消費(fèi)價格總水平上漲。c) 05年我國生產(chǎn)資料市場繼續(xù)保持活躍，生產(chǎn)資料價格也將延續(xù)2004年上升的態(tài)勢。 d) 05年房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上升。需求過旺、價格上漲使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤率上升，社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)投資過快將刺激鋼材、水泥等建材價格堅(jiān)挺，如果不能有效控制上漲勢頭，房地產(chǎn)泡沫的破滅將帶來較大金融風(fēng)險，并影響到國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。 近年來，我國貿(mào)易順差的持續(xù)積累，使我國外匯儲備創(chuàng)下了歷史新高。04年,我國外匯儲備一年增長了2067億美元?！?國際收支平衡是我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控四大目標(biāo)之一。促進(jìn)國際收支平衡是一項(xiàng)全局性、戰(zhàn)略性的工作，它取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，涉及諸多方面體制改革和思維定式的轉(zhuǎn)變。從外匯管理方面來講，為促進(jìn)國際收支平衡：A. 按照統(tǒng)籌五個方面關(guān)系，尤其是統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展與對外開放關(guān)系的要求，努力調(diào)整外匯管理思路，做到內(nèi)外均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。B. 要繼續(xù)深化外匯管理體制改革，加大政策調(diào)整力度。防范短期資本流動沖擊。C. 進(jìn)一步夯實(shí)外匯市場基礎(chǔ)設(shè)施，逐步完善人民幣匯率形成機(jī)制，逐步建立國際收支調(diào)節(jié)的市場機(jī)制和管理體制。 　在貿(mào)易項(xiàng)下存在著進(jìn)口價格虛報、假借貿(mào)易名義融資、預(yù)收貨款和延遲付匯造假，直接投資項(xiàng)下存在著名實(shí)不符、借款過度以及房地產(chǎn)市場炒作等不正?，F(xiàn)象。這些行為很大程度上具有投機(jī)套利性質(zhì)，對此政府部門已經(jīng)采取了有針對性的措施。希望社會各界都能給予配合，嚴(yán)厲打擊外匯交易方面的違規(guī)違法行為和投機(jī)活動。 七上市房地產(chǎn)公司2005年答案揭曉的一年：圍繞地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)將一一落實(shí)泡沫爭論中的房地產(chǎn)股。2005年新春之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)依舊感受到越來越濃的寒意。 2月22日以來，萬科A(000002)、招商地產(chǎn)(000024)、金地集團(tuán)(600383)等地產(chǎn)股紛紛出現(xiàn)下跌，中房股份近期慘遭市場拋售，帶動了整個房地產(chǎn)板塊的下跌。在經(jīng)歷了6年牛市之后，尤其是經(jīng)歷了2003年、2004年連續(xù)兩年的房價大漲之后，高速行駛的房地產(chǎn)列車遭遇了政策設(shè)置的一個又有一個障礙。2004年房地產(chǎn)上市公司利潤均暴漲 北京天鴻寶業(yè)(600376)，億城集團(tuán)(000616)，深圳萬科，廣州東華實(shí)業(yè)(600393)。在過去一年中實(shí)施的土地政策與信貸政策本來會對房地產(chǎn)企業(yè)盈利構(gòu)成影響，可作為其龍頭的上市公司業(yè)績卻普遍大增，毛利率依舊保持在25%~30%區(qū)間內(nèi)的高水平上?！　?照樣可以快樂地賺05年春節(jié)后地產(chǎn)股的下跌屬于技術(shù)性回調(diào)，一因?yàn)榍捌邶堫^地產(chǎn)股漲幅較大，重倉的基金有贖回的壓力等因素；二由于地產(chǎn)泡沫爭論令投資者心態(tài)不穩(wěn)，一有風(fēng)吹草動便出現(xiàn)過激反應(yīng)。中國房地產(chǎn)上市10強(qiáng) 廣州榜上無名2003年(第三屆)“中國房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”排名結(jié)果正式揭曉。 廣州市缺席10強(qiáng)，廣州上市公司目前有18家，%，其中房地產(chǎn)上市公司僅3家：珠江實(shí)業(yè)、東華實(shí)業(yè)、恒大地產(chǎn)。合生創(chuàng)展是上榜企業(yè)中惟一一個主要業(yè)務(wù)在廣州的企業(yè)。從資產(chǎn)規(guī)?？矗仙诖箨懛康禺a(chǎn)上市公司排名第二；從開發(fā)規(guī)模來看，可以說是中國房地產(chǎn)界的航空母艦之一。不過，合生1998年在香港上市，嚴(yán)格說來，不能算是廣州的房地產(chǎn)上市公司。內(nèi)幕：，國家在1993年至1998年一度對房地產(chǎn)企業(yè)上市亮了紅燈，明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市運(yùn)作。而解禁也是近兩年的事。為此，目前整個證券市場上房地產(chǎn)板塊才80家左右上市公司，而以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司更少，僅60家左右。不僅與其他行業(yè)相比少，與房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的地位也有不相稱的地方。2. %，%%，%%，明顯高出不少。由此,榜上無名并非實(shí)力不足。 。例如保利、富力。這兩家在全國都有項(xiàng)目，特別是保利， 10余個城市都開展了項(xiàng)目，富力在北京的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)匾蚕喈?dāng)有名。相信今后廣州房地產(chǎn)上市公司的窘局，在這些企業(yè)上市后就會有一定改觀。神秘四角國際上把人居環(huán)境的建設(shè)放在“神秘四角”中考慮：一是整體規(guī)劃，二是依法規(guī)范，三是市場優(yōu)化，四是生態(tài)建設(shè)。土地宏觀調(diào)控主要包括以下7個方面：一城市人口動態(tài)監(jiān)測；二城市土地價格消長；三城市經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測；四房地產(chǎn)市場的走勢；五市設(shè)施滿足程度；六城市容量承載能力；七城市環(huán)境質(zhì)量變化。通過這七個方面，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)、居民、政府”以及“自然、社會、經(jīng)濟(jì)”的雙重三贏共同體。罪魁禍?zhǔn)椎诙脧V州地產(chǎn)峰會上，有地產(chǎn)巨頭表示:房價狂漲的罪魁禍?zhǔn)资恰暗鼗摹?。土地供?yīng)的問題確實(shí)已經(jīng)給廣東房地產(chǎn)市場帶來了巨大沖擊，然而是否真正出現(xiàn)“地荒”呢？a. 土地緊縮是借口(全省4000萬土地待開發(fā)，房價與地價不能劃等號，更不成正比)b. 囤積土地苗頭出現(xiàn)（土地政策“緊縮”，并不等于供地減少）大肆炒作“地荒論”是很不負(fù)責(zé)任的。事實(shí)上: 2004年廣東全省土地購置總量土地開發(fā)量缺口“空置”留存占03年全省近1／3開發(fā)面積的土地由于近年土地交易市場化，地價逐步提升，一些地產(chǎn)商開始囤積土地。以前廣東土地市場是“需求決定供應(yīng)”，而如今則是“以供應(yīng)引導(dǎo)市場”。之所以有地產(chǎn)商叫喊政府土地供應(yīng)減少，“地荒論”之所以有市場，主要原因是今年廣東供地方式發(fā)生了“嬗變”?！　?自上個世紀(jì)80年代初期實(shí)行改革開放政策后，我國的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)率先向民營開放,目前成為中國最大的盈利行業(yè):房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率世界房地產(chǎn)業(yè)5％我國房地產(chǎn)業(yè)10％以上中高檔房地產(chǎn)30％甚至40％　　由于房地產(chǎn)多年持續(xù)高速增長，應(yīng)當(dāng)提高對未來房地產(chǎn)的周期性回落的警惕。房地產(chǎn)業(yè)在全世界和各個經(jīng)濟(jì)體都是有著周期性的發(fā)展規(guī)律，中國1984年到現(xiàn)在已經(jīng)有了三個明顯的增長期和兩個衰退期，前兩個增長期都是五年增長，然后接著下來是兩年衰退，大概七年一個周期。03年已經(jīng)發(fā)展到了第五年，五年到了，該進(jìn)入衰退期了，不是的，我們要影響這個發(fā)展期，盡可能用理性的作為，包括理性的投資，和政府有理性的調(diào)控去延長這個發(fā)展期。預(yù)期這個發(fā)展期能夠延長兩年，也就是說要延長到2005年。房地產(chǎn)技術(shù)因素—操縱技術(shù)，企業(yè)品牌突圍的金鑰匙比爾蓋茨曾經(jīng)說，我們離破產(chǎn)只有180天，如果我們的技術(shù)被同行超越，或技術(shù)品牌不再得到客戶的信任與認(rèn)可，那么我們就一定會破產(chǎn)。一句話，道出了技術(shù)品牌在企業(yè)發(fā)展與運(yùn)作過程當(dāng)中的神奇作用與威力。購房人由五年之前選地點(diǎn)（包括交通、市政與生活設(shè)施、人文與天然等）到后五年選社區(qū)環(huán)境（綠色與生態(tài)）、小區(qū)配套、建筑造型、內(nèi)外裝修的兩個競爭歷程，地產(chǎn)的競爭將由表及里地被推向新領(lǐng)地，競爭將以資本型走向技術(shù)型的新平臺?；蛟S你可以從以下分析中得出什么：　鑄造中國地產(chǎn)長城　　　　強(qiáng)調(diào)“精品意識”，做康居示范，走差異化道路，國家示范業(yè)已成為保利地產(chǎn)的一張“名片”?！　∫皇亲≌淮涡匝b修到位，二是住宅智能化系統(tǒng)?！　　?000年，保利集團(tuán)在香港拍回了流落國外多年的三件國寶：“猴首”、“牛首”、“虎首”，繼而，保利花園將我軍一輛屢立戰(zhàn)功的“英雄坦克”——國產(chǎn)59式中型坦克請進(jìn)了售樓處，此后，保利花園再次于2001年舉辦珍奇石雕佛像展和2003