【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展 ,這就為城鄉(xiāng)結合部的超級市場和購物中心的發(fā)展提供了市場機會 . 東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境 ,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行系統(tǒng)開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 28 設計技術系統(tǒng) 材料技術系統(tǒng) 建筑技術系統(tǒng) 大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標準化部件，實行建筑材料質(zhì)量認證，禁用“三無”建材。產(chǎn)品逐漸實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結構體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。 不斷改進現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術。發(fā)展預拌、泵送混凝土技術，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強制執(zhí)行健全的模數(shù)標準，將電腦網(wǎng)絡技術應用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。 堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。 構造技術系統(tǒng) —發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn) 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 29 目 錄 ?商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 ?進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 ?商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標 ?商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 ?商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力 ?商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 30 ?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會 ?巨大的市場空間 ?外資進入的機遇 ?較弱的競爭勢力 ?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力 開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間 東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預演 ?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 ?東灘公司在東灘做什么 ?商業(yè)設施建設在東灘的地位 ?東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式 ?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式 ?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較 ?促成公司知識經(jīng)營平臺的形成 ?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植 進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 31 對全球生態(tài)化進程的貢獻 ?探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用 ?探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路 ?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設模式 東灘開發(fā)意義重大 對中國城市化建設的推動 ?建設健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問題 ?發(fā)展農(nóng)業(yè)服務業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作模式 ?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式 對長江三角洲發(fā)展的促進 ?長江三角洲的經(jīng)濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設，打通長三角地區(qū)的沿海大通道 對上海國際化進程的推進 ?東灘是上海實現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動 應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經(jīng)驗資源 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 32 發(fā)展理念 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 地產(chǎn)開發(fā) 區(qū)域配套 政府職能 統(tǒng)一規(guī)劃 東灘公司在東灘干什么 建設提供市政設施 東灘開發(fā)與國內(nèi)其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設投融資體系和投資導向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設施，以提升已擁有土地的價值！ 提供部分公共設施 東灘公司可引進外部資金建設部分盈利型公共設施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內(nèi)不能盈利的公共設施項目，才能進一步提升土地價值！ 建設維護生態(tài)設施 應對生態(tài)主題，進行積極的生態(tài)資源保護，必然需要相應的生態(tài)保護設施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護設施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價值！ 建設部分商業(yè)設施 地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開發(fā)主要利益來源。東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業(yè)設施項目，引進資金建設配套商業(yè)設施項目，以帶動地產(chǎn)價值！ 市政和公共設施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發(fā)中的市政和公共設施建設在東灘之外不具有普遍的意義！ 生態(tài)設施應東灘開發(fā)的生態(tài)主題選擇而產(chǎn)生，在東灘之外的其他項目同樣也不具有普遍性！ 無論東灘內(nèi)外，商業(yè)設施建設都以盈利為目標，其關鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！ 東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價值 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 33 東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價值、通過多種方式變現(xiàn)獲利 以地養(yǎng)地、賬面盈利 土地折股、股權收益 內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā) 免租開發(fā)、賬面盈利 自行開發(fā)、項目獲利 土地轉讓獲取收益 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式 確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求 人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設施本身的房產(chǎn)價值和其所在地的地產(chǎn)價值來獲取盈利！ 地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的“點金之筆” 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 34 東灘公司進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，通過地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！ 建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態(tài)設施 建設部分商業(yè)設施 統(tǒng)一規(guī)劃 東灘 區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺 招商引資 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 地價提升 市場營銷支持 金融服務支持 物業(yè)管理服務 物流服務支持 統(tǒng)一管理 較好產(chǎn)業(yè)效益導致地價提升 東灘開發(fā)的實質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 35 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程與東灘開發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營者進駐從事商業(yè)經(jīng)營，并通過統(tǒng)一的管理、服務使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！ 確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷 統(tǒng)一規(guī)劃 商業(yè)房地產(chǎn) 零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺 出售出租 零售經(jīng)營者入駐 地價提升 市場營銷支持 財務管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統(tǒng)一管理 商業(yè)管理 較好的經(jīng)營效益導 致房價和地價提升 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 36 商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經(jīng)營效益有著直接和相當大的影響！ 傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益 傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā) 進入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！ 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 37 東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)同樣需要整合價值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應更新和完善的知識經(jīng)營平臺！ 投資策劃 規(guī)劃設計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理 知識管理平臺（硬件平臺、建設方法、平臺資源） 商業(yè)房地產(chǎn) 東灘公司 東灘開發(fā) 總體策劃 規(guī)劃設計 基礎建設 招商引資 區(qū)域管理 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 38 東灘開發(fā)無疑將要建設大量的商業(yè)設施，引進多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應該“臨時抱佛腳”，也不應拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營商展開實質(zhì)性合作的現(xiàn)實！而應該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復制，為已經(jīng)具備市政設施、公共設施和生態(tài)設施的東灘“畫龍點睛”！提升東灘地產(chǎn)價值，加快東灘開發(fā)步伐！ 東灘外商業(yè)房地產(chǎn) 品牌資源 自身品牌 人才資源 商業(yè)模式 知識平臺 東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn) 加快東灘開發(fā) 東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復制，快速“點金” 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 39 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預演！ 東灘公司在東灘需提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施。其中商業(yè)設施是提升地價和獲取利益的關鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預演！ 東灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的“彎路”！ 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓！ 進軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設自適應更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！ 東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以“點睛之筆”提升東灘地產(chǎn)價值！ 1 2 3 4 5 6 進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行東灘開發(fā)意義重大 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 40 ?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會 ?巨大的市場空間 ?外資進入的機遇 ?較弱的競爭勢力 ?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力 開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間 東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預演 ?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 ?東灘公司在東灘做什么