【文章內容簡介】 經在向郊區(qū)發(fā)展 ,這就為城鄉(xiāng)結合部的超級市場和購物中心的發(fā)展提供了市場機會 . 東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境 ,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行系統開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 28 設計技術系統 材料技術系統 建筑技術系統 大力推廣輕質、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標準化部件，實行建筑材料質量認證，禁用“三無”建材。產品逐漸實現定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內澆外砌（掛）結構體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。 不斷改進現行傳統施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術。發(fā)展預拌、泵送混凝土技術，采用膠合板或全網柜膠合板模板，推行新型腳手架。強制執(zhí)行健全的模數標準，將電腦網絡技術應用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。 堅持以人為本的現代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現代科技成果在經濟可行范圍內，盡可能地融于房地產開發(fā)之中。 構造技術系統 —發(fā)展商業(yè)房地產 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 29 目 錄 ?商業(yè)房地產發(fā)展環(huán)境概述 ?進軍商業(yè)房地產的意義 ?商業(yè)房地產的戰(zhàn)略目標 ?商業(yè)房地產行業(yè)定位 ?商業(yè)房地產的核心競爭力 ?商業(yè)房地產發(fā)展模式 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 30 ?抓住商業(yè)房地產的機會 ?巨大的市場空間 ?外資進入的機遇 ?較弱的競爭勢力 ?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力 開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間 東灘之外的地產開發(fā)預演 ?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 ?東灘公司在東灘做什么 ?商業(yè)設施建設在東灘的地位 ?東灘開發(fā)的實質和盈利模式 ?商業(yè)房地產的實質和盈利模式 ?與傳統房地產業(yè)的比較 ?促成公司知識經營平臺的形成 ?商業(yè)房地產可實現資源移植 進軍商業(yè)房地產的意義 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 31 對全球生態(tài)化進程的貢獻 ?探索生態(tài)型現代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用 ?探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路 ?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設模式 東灘開發(fā)意義重大 對中國城市化建設的推動 ?建設健康優(yōu)質生活模式小城鎮(zhèn)，探索農村城市化問題 ?發(fā)展農業(yè)服務業(yè)，探索農業(yè)產業(yè)化運作模式 ?大力發(fā)展第三產業(yè)，探索農民非農化的發(fā)展模式 對長江三角洲發(fā)展的促進 ?長江三角洲的經濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設，打通長三角地區(qū)的沿海大通道 對上海國際化進程的推進 ?東灘是上海實現工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動 應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經驗資源 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 32 發(fā)展理念 產業(yè)發(fā)展 地產開發(fā) 區(qū)域配套 政府職能 統一規(guī)劃 東灘公司在東灘干什么 建設提供市政設施 東灘開發(fā)與國內其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設投融資體系和投資導向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設施，以提升已擁有土地的價值！ 提供部分公共設施 東灘公司可引進外部資金建設部分盈利型公共設施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內不能盈利的公共設施項目，才能進一步提升土地價值！ 建設維護生態(tài)設施 應對生態(tài)主題，進行積極的生態(tài)資源保護，必然需要相應的生態(tài)保護設施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護設施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價值！ 建設部分商業(yè)設施 地產和商業(yè)房地產將是東灘開發(fā)主要利益來源。東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業(yè)設施項目，引進資金建設配套商業(yè)設施項目，以帶動地產價值！ 市政和公共設施在房地產開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發(fā)中的市政和公共設施建設在東灘之外不具有普遍的意義！ 生態(tài)設施應東灘開發(fā)的生態(tài)主題選擇而產生，在東灘之外的其他項目同樣也不具有普遍性！ 無論東灘內外，商業(yè)設施建設都以盈利為目標，其關鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！ 東灘開發(fā)的核心內容：商業(yè)房地產可在東灘外預演也只有商業(yè)房地產開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價值 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 33 東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產價值、通過多種方式變現獲利 以地養(yǎng)地、賬面盈利 土地折股、股權收益 內外土地聯動開發(fā) 免租開發(fā)、賬面盈利 自行開發(fā)、項目獲利 土地轉讓獲取收益 商業(yè)房地產的開發(fā)模式 確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求 人流匯聚之處必產生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。商業(yè)房地產的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設施本身的房產價值和其所在地的地產價值來獲取盈利！ 地產和部分房產是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產開發(fā)是刺激地產升值的“點金之筆” 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 34 東灘公司進行統一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產業(yè)（生態(tài)農業(yè)、旅游業(yè)、知識產業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內產業(yè)經營，通過地產出售和部分房地產出租出售獲取收益！ 建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態(tài)設施 建設部分商業(yè)設施 統一規(guī)劃 東灘 區(qū)域產業(yè)平臺 招商引資 產業(yè)經營 地價提升 市場營銷支持 金融服務支持 物業(yè)管理服務 物流服務支持 統一管理 較好產業(yè)效益導致地價提升 東灘開發(fā)的實質是建立適合多產業(yè)經營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產和房產出售出租 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 35 商業(yè)房地產開發(fā)和經營過程與東灘開發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經營者進駐從事商業(yè)經營，并通過統一的管理、服務使商業(yè)房地產和其所在區(qū)域地產不斷升值！ 確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷 統一規(guī)劃 商業(yè)房地產 零售業(yè)態(tài)產業(yè)平臺 出售出租 零售經營者入駐 地價提升 市場營銷支持 財務管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統一管理 商業(yè)管理 較好的經營效益導 致房價和地價提升 商業(yè)房地產開發(fā)的實質是建立多種零售業(yè)態(tài)經營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 36 商業(yè)房地產的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經營效益有著直接和相當大的影響！ 傳統意義上的房地產開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產，要么其目標客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經營業(yè)績施加正面或負面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益 傳統房地產開發(fā) 進入東灘的產業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產的零售經營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經營、統一管理，通過對經營者的經營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產或房產價值，獲取管理、經營投入所帶來的升值效益！ 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā) 商業(yè)房地產與傳統意義的房地產開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 37 東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產業(yè)平臺，商業(yè)房地產開發(fā)同樣需要整合價值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應更新和完善的知識經營平臺！ 投資策劃 規(guī)劃設計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理 知識管理平臺（硬件平臺、建設方法、平臺資源） 商業(yè)房地產 東灘公司 東灘開發(fā) 總體策劃 規(guī)劃設計 基礎建設 招商引資 區(qū)域管理 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經營平臺，以支持區(qū)域平臺和產業(yè)平臺搭建。進軍商業(yè)房地產開發(fā)將促成知識經營平臺的建立 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 38 東灘開發(fā)無疑將要建設大量的商業(yè)設施，引進多種檔次、知名度較高的零售經營商！需要大量商業(yè)房地產開發(fā)的人才！我們不應該“臨時抱佛腳”，也不應拘泥于東灘目前無法與各種品牌經營商展開實質性合作的現實！而應該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復制，為已經具備市政設施、公共設施和生態(tài)設施的東灘“畫龍點睛”！提升東灘地產價值，加快東灘開發(fā)步伐！ 東灘外商業(yè)房地產 品牌資源 自身品牌 人才資源 商業(yè)模式 知識平臺 東灘內商業(yè)房地產 加快東灘開發(fā) 東灘外的商業(yè)房地產開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復制，快速“點金” 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 39 東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預演！ 東灘公司在東灘需提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施。其中商業(yè)設施是提升地價和獲取利益的關鍵！而且也只有商業(yè)房地產在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預演！ 東灘開發(fā)的本質是建立適合多產業(yè)經營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產的本質是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經營的產業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產開發(fā)的經驗教訓對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的“彎路”！ 東灘開發(fā)和商業(yè)房地產開發(fā)與傳統房地產開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產開發(fā)過程獲取知識、經驗和教訓！ 進軍商業(yè)房地產有助于東灘公司探索和建設自適應更新和完善的知識經營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！ 東灘外商業(yè)房地產開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現向東灘內移植，以“點睛之筆”提升東灘地產價值！ 1 2 3 4 5 6 進軍商業(yè)房地產對成功進行東灘開發(fā)意義重大 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 40 ?抓住商業(yè)房地產的機會 ?巨大的市場空間 ?外資進入的機遇 ?較弱的競爭勢力 ?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力 開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間 東灘之外的地產開發(fā)預演 ?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗 ?東灘公司在東灘做什么