【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。八十年代以前，沒(méi)有人公開(kāi)地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它作為商品來(lái)買(mǎi)賣(mài)，它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始啟動(dòng)和流通。八十年代的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走出商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來(lái)。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)、財(cái)團(tuán)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)發(fā)展的第三次高潮的到來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)喜人，但存在的問(wèn)題不少，困難也很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，從而決定了其規(guī)模經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競(jìng)爭(zhēng)力差，而且各開(kāi)發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求和要求。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)6萬(wàn)多家，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤(pán)和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)外，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，他們中有成功樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。 房地產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力理論核心競(jìng)爭(zhēng)力是指作為公司戰(zhàn)勝其競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源的資源和能力。衡量公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：有價(jià)值的、稀有的、難于模仿的和不可替代的能力。房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力可以概括為四個(gè)要素：即土地資源、資本規(guī)模、市場(chǎng)把握、創(chuàng)新能力。（1）土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心生產(chǎn)資料，是房地產(chǎn)公司的命脈。同時(shí)，地價(jià)也是房地產(chǎn)成本的主要組成部分，約占全部成本的三分之一。獲得位置、環(huán)境優(yōu)越，價(jià)格便宜的土地對(duì)房地產(chǎn)公司而言非常關(guān)鍵，土地資源的多少直接影響到房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。（2）資本規(guī)模帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在資本上的優(yōu)勢(shì)將會(huì)帶來(lái)明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這種規(guī)模經(jīng)濟(jì)性首先表現(xiàn)為可開(kāi)發(fā)大項(xiàng)目，既可以通過(guò)規(guī)模采購(gòu)降低成本，又可以較好地完善社區(qū)配套從而更加容易吸引客戶(hù)；其次表現(xiàn)為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力增強(qiáng)，可采取不同的開(kāi)發(fā)組合抵御奉獻(xiàn)，不至于因?yàn)槟硞€(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難；第三表現(xiàn)為可以大規(guī)模儲(chǔ)備土地，以有效降低土地獲得成本及開(kāi)發(fā)成本。（3）市場(chǎng)把握是關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)把握能力是指企業(yè)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律和運(yùn)行過(guò)程，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)把握能力表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)方案的選擇和現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用能力等方面。房地產(chǎn)公司如果擁有了準(zhǔn)確把握市場(chǎng)、回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，則無(wú)疑會(huì)使房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中如魚(yú)得水。（4）持續(xù)創(chuàng)新成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展之道。在房地產(chǎn)業(yè)中開(kāi)展創(chuàng)新，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。持續(xù)的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)，既是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)企業(yè)把握產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，建立和維持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理創(chuàng)新和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新等方面。3 河南高速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司外部環(huán)境分析 外部宏觀環(huán)境分析 政策法規(guī)分析（1）國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略決策1997年以來(lái)，國(guó)家做出了擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策，并把加大住宅建設(shè)力度作為實(shí)施這一戰(zhàn)略的重要組成部分。提出把住宅和房地產(chǎn)業(yè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體戰(zhàn)略高度一致。（2）住房體制改革1998年以來(lái)，國(guó)家實(shí)施以取消福利分房、實(shí)施住房貨幣化分配為核心的住房體制改革，徹底打破了職工住房靠國(guó)家和單位分配的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念。自己賺錢(qián)和利用貸款買(mǎi)房已成為廣大居民解決住房問(wèn)題的主要途徑，促進(jìn)了居民消費(fèi)潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。（3）房地產(chǎn)金融政策一是由于1992年、1993年房地產(chǎn)過(guò)熱，造成了大量的金融資金占?jí)?，銀行吸取教訓(xùn)，建立了比較完善的房地產(chǎn)貸款審核和監(jiān)控體系，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款對(duì)象和貸款項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款難度加大。二是住房消費(fèi)信貸快速發(fā)展。住房按揭貸款對(duì)促進(jìn)居民住房消費(fèi)起到了積極作用。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資政策。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本融合是解決開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的主要途徑?！锻顿Y基金法》的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資基金也將應(yīng)運(yùn)而生。但是，投資基金的介入，也將迎來(lái)一場(chǎng)前所未有的房地產(chǎn)融資和運(yùn)作模式的變革，房地產(chǎn)將更多地運(yùn)用資本運(yùn)作的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)其盈利的目的，傳統(tǒng)模式中以開(kāi)發(fā)商為投資主體的格局將被打破，由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的核心地位不再。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將以投資人的身份出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)，它將和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售代理商、物業(yè)公司等一起受雇于投資人。四是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。2004年，針對(duì)房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、增長(zhǎng)速度過(guò)快等突出問(wèn)題，中央果斷嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市房屋拆遷等措施。2006年4月28日，2007年，央行6次加息。加息后，%，%。加息對(duì)于抑制投資性需求、進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生重要的影響。但是，央行的加息行為在一定程度上抑制購(gòu)房者的消費(fèi)需求，同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本的增加。2007年12月3日之3月25日，央行兩次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。另外，2008年開(kāi)年之初，央行縮減了各個(gè)商業(yè)銀行2008年的貸款總額，銀監(jiān)會(huì)每個(gè)季度核定各個(gè)商業(yè)銀行的貸款額度。從緊的貨幣政策將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲取資金的難度，使得眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭遇資金瓶頸。（待查：2008年以后相關(guān)宏觀調(diào)控政策。）（4）土地供應(yīng)政策國(guó)家從2004年到2006年三年的時(shí)間里實(shí)施了緊縮土地供應(yīng)的政策，2007年底至2008年初，政府在宏觀調(diào)控中對(duì)土地問(wèn)題的看法發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從緊縮增量逼存量到增加供給逼存量。2007年土地供應(yīng)量又一次超過(guò)千萬(wàn)平方米，而2008年的住宅用地保證1000萬(wàn)以上的基礎(chǔ)上，還增加了一塊每年400萬(wàn)平方米、5年2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地。土地政策和政府動(dòng)作方面的一系列的變化引起了市場(chǎng)巨大的反應(yīng)，原來(lái)競(jìng)相搶地的競(jìng)標(biāo)沒(méi)有了，取而代之的是土地底價(jià)成交以及為數(shù)眾多的土地流標(biāo)。可以看出，擁有土地出讓權(quán)的政府通過(guò)土地出讓的手段同樣可以主導(dǎo)市場(chǎng)的走向。（5）土地使用證政策根據(jù)國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求，自2002年7月1日期，國(guó)有商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性土地，必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式出讓?zhuān)?duì)土地的二次轉(zhuǎn)讓做出了限制。2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，為協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)規(guī)定了最后期限——2004年8月31日?！?31大限”使土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓不復(fù)存在，取而代之的是以公開(kāi)市場(chǎng)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。企業(yè)首先要從有限的資金中支付土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言將是一筆為數(shù)不少的支出。此后，資金將成為獲得土地的最重要手段，盡管土地要素和資金要素在一定程度上可以代替，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看土地資源將日益稀缺，而資金則會(huì)相對(duì)充裕。因此企業(yè)自身的資本實(shí)力和融資渠道的多寡就成為制約企業(yè)發(fā)展的重要因素。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面?！皣?guó)六條”是國(guó)家加強(qiáng)土地調(diào)控、從緊控制新增建設(shè)用地的一項(xiàng)重要舉措，增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的難度。2007年9月28日，國(guó)土資源部頒布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地用權(quán)規(guī)定》，有利于防止土地出讓金拖欠，堵住了開(kāi)發(fā)商以少量資金囤積土地的通道。2007年9月30日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，從土地供應(yīng)源頭和資金上保證了保障性住房的供應(yīng)。2008年1月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)文），提出切實(shí)保護(hù)耕地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、利用效率高的符合我國(guó)國(guó)情的土地利用新路子。國(guó)務(wù)院《通知》的出臺(tái)，意味著國(guó)家從行政、金融等多種途徑擠壓閑置土地。在此背景下，手中已經(jīng)儲(chǔ)備大量土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須加快消化手中土地；受制于資金實(shí)力的影響無(wú)論是手中已經(jīng)儲(chǔ)備大量土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是手中原本土地儲(chǔ)備不足的公司，其未來(lái)拿地都必須謹(jǐn)慎行事。（6）城市化發(fā)展進(jìn)程目前，我國(guó)的城市化已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段的中期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市化的重要手段。為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)、啟動(dòng)內(nèi)需，我國(guó)實(shí)施了加快城市化，大力發(fā)展中小城市、實(shí)施農(nóng)村集鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略措施，今后近20年的發(fā)展目標(biāo)是人口的50%將住在城鎮(zhèn)，這意味著每年約有一千萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，將形成巨大的住宅需求，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的空間。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)逐步完善，逐步進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的全新發(fā)展時(shí)期，社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將保持長(zhǎng)期穩(wěn)定。2006年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已躍居世界第四，國(guó)際貿(mào)易量已躍居世界第三，創(chuàng)造了人類(lèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上的奇跡。黨的十六大以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的上升期，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)速度連續(xù)幾年超過(guò)10%，綜合國(guó)力和國(guó)際影響力大幅度提高，人民生活明顯改善。（1）全國(guó)來(lái)看查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料，2010年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其近幾年增長(zhǎng)速度，及近幾年居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅度。（2）河南來(lái)看查閱河南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料，2010年近幾年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。 技術(shù)環(huán)境分析當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，新的科學(xué)技術(shù)手段和經(jīng)營(yíng)管理思想不斷涌現(xiàn)，成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定性力量。（1）“四節(jié)一環(huán)”將成為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)主導(dǎo)理念隨著《民用建筑節(jié)能條例》等一批相關(guān)行政法規(guī)、行政規(guī)章和產(chǎn)業(yè)政策的頒布實(shí)施，“節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)?！钡睦砟顚⒊蔀榉康禺a(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型理念，并且要按照國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)加以貫徹落實(shí)。“四節(jié)一環(huán)” 將由一種新型理念進(jìn)而轉(zhuǎn)化為具體行動(dòng)，一大批符合“四節(jié)一環(huán)”理念的新型住宅也將應(yīng)運(yùn)而生。（2）住宅產(chǎn)業(yè)化“所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，就是以社會(huì)化大生產(chǎn)的模式來(lái)進(jìn)行住宅建設(shè)，將開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)等各個(gè)環(huán)節(jié)組合、集成起來(lái)，進(jìn)行規(guī)模化生產(chǎn)?！蓖七M(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)劃化管理，完成粗放型生產(chǎn)向集約化生產(chǎn)的轉(zhuǎn)變、非標(biāo)轉(zhuǎn)化的分散手工作業(yè)為主向標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、集成化和規(guī)?；墓S作業(yè)為主的轉(zhuǎn)變，是改變目前我國(guó)住宅生產(chǎn)高投入、低產(chǎn)出狀況的必由之路。國(guó)務(wù)院早在1999年就做出了加快住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的決定，這些年來(lái)，有關(guān)部門(mén)和相關(guān)單位一直在向前推進(jìn)。目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化存在的主要問(wèn)題為：一是產(chǎn)業(yè)化水平低，沒(méi)有形成完整的產(chǎn)品體系，缺乏領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)品發(fā)展的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、模數(shù)協(xié)調(diào)和市場(chǎng)運(yùn)行的機(jī)制；二是產(chǎn)業(yè)化程度低，各地沒(méi)有形成住宅發(fā)展的主導(dǎo)體系，無(wú)法圍繞這一體系去做；三是條塊分割，至今沒(méi)有形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。在未來(lái)幾年，我國(guó)將會(huì)在產(chǎn)業(yè)化方面有一個(gè)較大的突破，一些地產(chǎn)商集成生產(chǎn)的住宅產(chǎn)品將會(huì)批量問(wèn)世，一些國(guó)家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)基地也將會(huì)全面啟動(dòng)，住宅產(chǎn)業(yè)化也將與“四節(jié)一環(huán)”新理念一樣不斷深入人心，進(jìn)而變成開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體行動(dòng)。（3）現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理思想現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理想正在對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)家的經(jīng)營(yíng)理念和運(yùn)作模式產(chǎn)生越來(lái)越深刻的影響?！皯?zhàn)略規(guī)劃、核心競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)值鏈管理、品牌營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)細(xì)分、人力資源管理、4P、4C、CI、CS等不再是只是掛在開(kāi)發(fā)商口頭上的裝飾，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理思想對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義，認(rèn)識(shí)到管理也是生產(chǎn)力。” 社會(huì)文化環(huán)境分析在社會(huì)文化環(huán)境方面，由于人們對(duì)生活質(zhì)量有了更高的向往，對(duì)住房周?chē)沫h(huán)境要求也越來(lái)越高，交通便利，治安環(huán)境、購(gòu)物、學(xué)校等都成為人們?cè)谫?gòu)房時(shí)要考慮的重要因素，同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)住宅的社會(huì)化和社區(qū)化，既要有良好的社會(huì)服務(wù)體系，又要營(yíng)造社會(huì)文化氛圍，創(chuàng)造富有特色的小區(qū)精神文明。我國(guó)有巨大的人口基數(shù)，這給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一個(gè)巨大的客戶(hù)群體。以這樣一個(gè)人口基數(shù)為依托，一方面普通居民的住房需求繼續(xù)增長(zhǎng)，人均住房面積有待提高；另一方面，隨著城市化的進(jìn)程，農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的住宅需求逐年增加，國(guó)內(nèi)的住宅需求從長(zhǎng)期來(lái)看是巨大的。（1）房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求狀況呈現(xiàn)出以下幾個(gè)主要特點(diǎn)：一是市場(chǎng)需求的廣泛性。房地產(chǎn)是人類(lèi)生存發(fā)展的基本物質(zhì)條件，在一切存在商品生產(chǎn)和商品交換的國(guó)家和地區(qū)都存在房地產(chǎn)生產(chǎn)和交換，目前全國(guó)各地市場(chǎng)需求主要為住宅建設(shè)、辦公樓建設(shè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)以及其它用房建設(shè)；二是市場(chǎng)需求的多樣性。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入、使用目的、文化觀念等等的不同，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也有所不同，主要體現(xiàn)在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房品質(zhì)要求和社會(huì)和諧性要求；三是市場(chǎng)需求的融資性。一般情況下，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)無(wú)論對(duì)個(gè)人還是組織都是一項(xiàng)很大的開(kāi)支，而購(gòu)買(mǎi)者出于經(jīng)濟(jì)壓力或者出于投資考慮通常會(huì)借助近日信貸機(jī)構(gòu)的融資手段，以及各種商業(yè)信用和民間信用形式；四是市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)耐用消費(fèi)品，其使用期限往往高達(dá)幾十年。（2）市場(chǎng)需求的決定因素市場(chǎng)需求的決定因素有：消費(fèi)者的數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)欲望。在市場(chǎng)需求的決定因素中，人口和購(gòu)買(mǎi)力是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以抑制的因素，而購(gòu)買(mǎi)欲望這個(gè)因素是可以把握的。根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國(guó)的“人口紅利期”至少會(huì)持續(xù)到2020年，這段時(shí)期總體上我國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持較快速度增長(zhǎng)，來(lái)自城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)等因素的住房剛性需求增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的住房改善性需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。（3）需求價(jià)格彈性分析