某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略(編輯修改稿)
2025-07-14 17:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 GDP增長（％）房地產(chǎn)增長（％）住宅增長（％）數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 北京市房地產(chǎn)、住宅投資情況GDP逐年增加并于2000年經(jīng)濟開始回暖。房地產(chǎn)投資額、住宅投資額逐年上升，但是住宅投資額的增長率及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重于2000年有所下降。，約合2226美元；根據(jù)“十五”，約合3200美元，即在未來的五年間，北京市房地產(chǎn)住宅業(yè)處于快速發(fā)展期。2． 市場購買力圖 北京市人均全年可支配收入近年來，人均全年可支配收入逐年增加，年平均增長率為15％。同時一直以來北京市的人均可支配收入遠遠高于全國平均水平。所以總體上講，北京潛在購買能力在不斷增強。3． 北京市城市規(guī)劃根據(jù)北京“十五”規(guī)劃，到2005年北京人均住房使用面積將達到18平方米。據(jù)2000年全國第五次人口普查結(jié)果，北京市人口自然增長率為9‰,，%，%。考慮到未來五年城鎮(zhèn)化率的加速及城市人口自然增長趨緩，到2005年，取城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?0％，自然人口增長率為8‰。經(jīng)計算得出：。此外，從城市規(guī)劃看，根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)劃，從2001年開始用3～4年時間完成60平方公里的城市綠化隔離帶建設(shè)。為籌集綠化帶的建設(shè)資金，允許有控制地在綠化隔離帶中開發(fā)部分商品房，這將帶動一批“綠化隔離帶”住宅項目投放市場。根據(jù)1999年底制訂的《北京市工業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃》，北京將對市區(qū)及周邊地區(qū)中占地面積613萬平方米的134戶企業(yè)實行搬遷，用3～%降至7%。這將增加在市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應量。4． 市場規(guī)模％，％，％。 表2－10 房屋及住宅施工面積 單位：萬平方米 199019911992199319941995199619971998年平均增長率住宅施工面積156216121785186623152898269728813474%房屋施工面積286528183127360844615524563358196496%住宅/房屋(%)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 房屋及住宅施工情況從上表可知：北京市住宅施工面積、房屋施工面積呈逐年增加，且房屋住宅施工面積的比重也逐年增加。 表2－11 商品房竣工狀況 單位：萬平方米年份房屋竣工住宅竣工別墅、高級公寓經(jīng)濟適用房寫字樓商業(yè)用房1994 199519961997 19992000 年平均增長率％數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 商品房竣工情況從上表可知商品房竣工面積、住宅竣工面積逐年上升，并且住宅竣工面積占商品房竣工面積的比重也呈上升趨勢。表2－12 北京市商品房銷售、租賃、空置狀況 單位：萬平方米年份銷售面積出租面積空置面積合計銷售比例出租比例空置比例1994%%%1995%%%1996%%%1999%%%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 圖 北京市商品房銷售、租賃、空置情況從上表可知：商品房的銷售、出租、空置面積絕對值均有增加，銷售比例穩(wěn)中有升，出租比例迅速滑落，空置比例迅速上升。 表2－13 商品房銷售額情況 單位：億元年份商品房銷售額比去年同期增長住宅銷售額比去年同期增長比重1996%1997%%%1998216%%%1999%%%2000%%%年平均增長率％％數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 北京市商品房銷售額狀況從上表可知：商品房銷售額及住宅銷售額均有增加，其中住宅銷售額增長率及住宅銷售額占商品房銷售額比重有大幅提升（2000年住宅銷售額占商品房銷售額的87％）。 表2－14 商品房銷售面積狀況表 單位：萬平方米年份1991199219931994199519961999房屋154住宅其中：售給個人別墅、高級別墅經(jīng)濟適用房13辦公樓48商業(yè)用房住宅年平均增長率27％房屋年平均增長率％數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 商品房銷售面積情況從上表可以看出：住宅銷售面積逐年上升，住宅銷售面積占商品房銷售面積的比重于1999年開始提高（1999年該比重達到89％）。通過以上分析，可以看出住宅市場規(guī)模較大。二．房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力較好（一）行業(yè)平均利潤水平由于1993年以前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，受利潤驅(qū)使許多公司紛紛加入，這其中包括了一些沒有獲得土地或項目的公司，因此通過行業(yè)資料獲得的有關(guān)利潤率的數(shù)據(jù)很難采信。目前房地產(chǎn)上市公司的平均毛利率是36％。通過對北京地區(qū)有項目、有土地、經(jīng)營狀況較好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計 代表公司是上海陸家嘴（71％）、金地集團（％）、北京天鴻寶業(yè)（％）可看出這些公司的平均毛利率為50％左右，凈利率為25％左右。2000年太原市房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是20％～28％，凈利率是15％。2000年太原市人口是300萬，人均可支配收入為6000元，如果按照20/80原則，可推測出其中有60萬人屬于富人，他們的人均可支配收入是24000元。按照國外合理房價――房價是收入的6倍，
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