某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略(存儲(chǔ)版)
【正文】 商品房銷售額比重有大幅提升（2000年住宅銷售額占商品房銷售額的87％）。按照國外合理房價(jià)――房價(jià)是收入的6倍，三口之家的合理住房面積是100平方米，從而可推算出他們可承受的房價(jià)是3500～4500元/平方米。 6．.房地產(chǎn)行業(yè)的競爭策略（1）低成本策略：目標(biāo)定位于經(jīng)濟(jì)適用房（2）品牌策略：目標(biāo)定位于高級(jí)公寓及別墅 7．主要影響因素的分析結(jié)論影響房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力的主要因素有行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對(duì)手、供應(yīng)商的談判能力、客戶的談判能力，若目前的競爭結(jié)構(gòu)沒有大的變化，行業(yè)的盈利能力將保持較高的水平。（二）整合資源能力華吉房地產(chǎn)設(shè)備及建材的采購是通過公開招標(biāo)進(jìn)行的，因而降低了供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力?？傮w上講，在太原市華吉房地產(chǎn)對(duì)資源的整合能力、運(yùn)作能力較強(qiáng)。二．華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢目前華吉房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢是雄厚的資金實(shí)力、良好的政府關(guān)系、較強(qiáng)的融資能力、員工的敬業(yè)精神、高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)。假設(shè)華吉住宅竣工面積于2005年達(dá)到太原市住宅竣工面積4％的份額，％，每年住宅竣工面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅竣工面積假設(shè)華吉房地產(chǎn)住宅空置率為10％，則華吉房地產(chǎn)每年住宅銷售面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅銷售面積％。3．雄厚的資金實(shí)力和通暢的融資渠道。但鑒于北京市房地產(chǎn)市場的吸引力極大，如果華吉房地產(chǎn)要想進(jìn)入北京市場，其風(fēng)險(xiǎn)很大，必須在以下方面做好儲(chǔ)備： 1．良好的政府關(guān)系。2000年太原市住宅竣工面積約為160萬平方米；又根據(jù)《太原市十五規(guī)劃經(jīng)濟(jì)研究》。（五）產(chǎn)品質(zhì)量華吉房地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)建筑質(zhì)量較高，華宇購物中心是國家金牌工程并獲得“魯班獎(jiǎng)”。在處理施工單位與監(jiān)理公司之間的關(guān)系上，華吉房地產(chǎn)主要依賴項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人的業(yè)務(wù)素質(zhì)，缺乏成套的具有較強(qiáng)操作性的制度。在北京市的土地儲(chǔ)備工作，正在進(jìn)行過程中。4．供應(yīng)商的談判能力由于近年來建筑、建材行業(yè)競爭激烈，從而增加了房地產(chǎn)行業(yè)的談判能力。2000年太原市房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是20％～28％，凈利率是15％。 表2－11 商品房竣工狀況 單位：萬平方米年份房屋竣工住宅竣工別墅、高級(jí)公寓經(jīng)濟(jì)適用房寫字樓商業(yè)用房1994 199519961997 19992000 年平均增長率％數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 商品房竣工情況從上表可知商品房竣工面積、住宅竣工面積逐年上升，并且住宅竣工面積占商品房竣工面積的比重也呈上升趨勢。考慮到未來五年城鎮(zhèn)化率的加速及城市人口自然增長趨緩，到2005年，取城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?0％，自然人口增長率為8‰。表2－8 1995～2000年山西省房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo) 單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率商品房竣工面積%住宅竣工面積%商品房銷售面積116%住宅銷售面積%商品房銷售額（億元）1311%住宅銷售額（億元）%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 山西省房地產(chǎn)市場狀況（三）北京市房地產(chǎn)行業(yè)成長性較好 1． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境表2－9 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)情況表年份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)GDP增長（％）房地產(chǎn)增長（％）住宅增長（％）數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2000》圖 北京市房地產(chǎn)、住宅投資情況GDP逐年增加并于2000年經(jīng)濟(jì)開始回暖。4．土地儲(chǔ)備情況太原市在未來五年內(nèi)具備開發(fā)條件的可開發(fā)土地面積總共約8000畝，約合530萬平方米。10． 市場規(guī)模表2－5 1995～2000年全國房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo) 單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率住宅竣工面積122191211812465145051764118948%商品房銷售面積121851455716984%住宅銷售面積6615108271299815000%個(gè)人購買面積10409%商品房銷售額（億元）3572%住宅銷售額（億元）2954%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房地產(chǎn)市場狀況（二）太原房地產(chǎn)行業(yè)成長性居中1． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境表2－6 山西省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況表19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)(%)GDP增長(%)房地產(chǎn)增長(%)0住宅增長(%)數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2000》圖 山西省房地產(chǎn)、住宅投資情況山西省2000年GDP增長率有顯著增加，房地產(chǎn)投資額雖有增長，但其增長速度大幅下滑且住宅投資及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重均有所下降。8． 土地儲(chǔ)備情況近年來，全國房
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