某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略-wenkub
2023-07-02 17:35:02 本頁面
【正文】 積在50～80平方米所占比例最高，20～50平方米居住面積位居其次。我國城鎮(zhèn)居民用于居住的支出占個人消費支出的比例呈顯著的增長 (如下圖所示) 。按照世界銀行的研究表明，一個地區(qū)的人均ＧＤＰ水平在６００－８００美元時，其住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速發(fā)展期；到１３００美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期；到８０００美元時進入平穩(wěn)發(fā)展期。一、房地產(chǎn)行業(yè)成長性非常好（一）全國房地產(chǎn)行業(yè)的成長性非常好1． GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資狀況近年來隨著國民經(jīng)濟的回暖，全國的GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率有了明顯提升。房地產(chǎn)不僅屬于最基本的生產(chǎn)要素，同時也是最基本的生活資料。在這里我們對太原市房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)狀況、華吉房地產(chǎn)內(nèi)部資源狀況與資源運作能力進行了分析和比較。我們認為，華吉房地產(chǎn)目前所處的市場位置如圖所示：太原房地產(chǎn)業(yè)的市場吸引力居中，華吉房地產(chǎn)在太原的競爭優(yōu)勢較明顯。由于房地產(chǎn)總是固定在一個地域之內(nèi)，不能移動，因而又稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量有所增加，房地產(chǎn)投資額及住宅投資額呈顯著上升趨勢，其中住宅投資占房地產(chǎn)投資比重、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。可以看出從全國范圍而言我國住宅產(chǎn)業(yè)應處于高速發(fā)展期。 房地產(chǎn)行業(yè)中住宅市場的巨大潛力充分展現(xiàn)出來。并且在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，％的家庭預計在五年內(nèi)購房，％的家庭預計在一年內(nèi)購房，購房的目標主體是高級公寓及經(jīng)濟適用房。目前，我國的建筑業(yè)是一個低增長的行業(yè)，甚至在某種程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又由于建筑業(yè)的利潤空間很小、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的業(yè)務范圍鄰近交叉，從而為建筑企業(yè)向以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)變提供了契機。這又為房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)變革提供了條件。8． 土地儲備情況近年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積及購置土地面積逐年增加，待開發(fā)土地面積逐年減少。這正是房地產(chǎn)業(yè)壟斷性的充分體現(xiàn)。10． 市場規(guī)模表2－5 1995～2000年全國房地產(chǎn)各項指標 單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率住宅竣工面積122191211812465145051764118948%商品房銷售面積121851455716984%住宅銷售面積6615108271299815000%個人購買面積10409%商品房銷售額（億元）3572%住宅銷售額（億元）2954%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房地產(chǎn)市場狀況（二）太原房地產(chǎn)行業(yè)成長性居中1． 經(jīng)濟環(huán)境表2－6 山西省宏觀經(jīng)濟狀況表19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)(%)GDP增長(%)房地產(chǎn)增長(%)0住宅增長(%)數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 山西省房地產(chǎn)、住宅投資情況山西省2000年GDP增長率有顯著增加，房地產(chǎn)投資額雖有增長，但其增長速度大幅下滑且住宅投資及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重均有所下降。為了預測2005年太原市的GDP情況，我們假設2001年到2005年間，太原市GDP的增長率可以達到7%，這樣計算出2005年太原市的人均GDP為14769元，折合1779美元。4．土地儲備情況太原市在未來五年內(nèi)具備開發(fā)條件的可開發(fā)土地面積總共約8000畝，約合530萬平方米。這意味著國家房改政策在太原市沒有得到充分的實施，造成了中短期的住宅購買力不足。表2－8 1995～2000年山西省房地產(chǎn)行業(yè)的各項指標 單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率商品房竣工面積%住宅竣工面積%商品房銷售面積116%住宅銷售面積%商品房銷售額（億元）1311%住宅銷售額（億元）%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 山西省房地產(chǎn)市場狀況（三）北京市房地產(chǎn)行業(yè)成長性較好 1． 經(jīng)濟環(huán)境表2－9 北京市宏觀經(jīng)濟情況表年份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)GDP增長（％）房地產(chǎn)增長（％）住宅增長（％）數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 北京市房地產(chǎn)、住宅投資情況GDP逐年增加并于2000年經(jīng)濟開始回暖。同時一直以來北京市的人均可支配收入遠遠高于全國平均水平?？紤]到未來五年城鎮(zhèn)化率的加速及城市人口自然增長趨緩，到2005年，取城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?0％，自然人口增長率為8‰。根據(jù)1999年底制訂的《北京市工業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃》，北京將對市區(qū)及周邊地區(qū)中占地面積613萬平方米的134戶企業(yè)實行搬遷，用3～%降至7%。 表2－11 商品房竣工狀況 單位：萬平方米年份房屋竣工住宅竣工別墅、高級公寓經(jīng)濟適用房寫字樓商業(yè)用房1994 199519961997 19992000 年平均增長率％數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 商品房竣工情況從上表可知商品房竣工面積、住宅竣工面積逐年上升，并且住宅竣工面積占商品房竣工面積的比重也呈上升趨勢。通過以上分析，可以看出住宅市場規(guī)模較大。2000年太原市房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率是20％～28％，凈利率是15％。（二）主要影
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