某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略-文庫吧
2025-06-02 17:35 本頁面
【正文】 制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸因素。需要說明的是，在我國大部分城市搞房地產(chǎn)開發(fā)，土地的獲得一般不是通過招標或拍賣這種較為公平、透明的方式，而是開發(fā)商與擁有土地的單位通過一對一談判，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地。因此，要拿到土地不但要靠實力，更要靠關系。這正是房地產(chǎn)業(yè)壟斷性的充分體現(xiàn)。表2－3 全國房屋土地開發(fā)情況表 單位：萬平方米 年份 本年完成開發(fā)面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)的土地面積本年購置土地面積19961997199819992000數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房屋土地開發(fā)情況9． 經(jīng)濟景氣程度表2－4 國房景氣指數(shù)表年份國房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 國房景氣指數(shù)“國房景氣指數(shù)”是衡量我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度的指標。影響“國房景氣指數(shù)”的因素是：土地開發(fā)面積、商品房竣工面積、商品房銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房空置面積。從上面的圖表看，2000年“國房景氣指數(shù)”總體水平明顯高于1999年，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展勢頭良好。10． 市場規(guī)模表2－5 1995～2000年全國房地產(chǎn)各項指標 單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率住宅竣工面積122191211812465145051764118948%商品房銷售面積121851455716984%住宅銷售面積6615108271299815000%個人購買面積10409%商品房銷售額（億元）3572%住宅銷售額（億元）2954%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國房地產(chǎn)市場狀況（二）太原房地產(chǎn)行業(yè)成長性居中1． 經(jīng)濟環(huán)境表2－6 山西省宏觀經(jīng)濟狀況表19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)(%)GDP增長(%)房地產(chǎn)增長(%)0住宅增長(%)數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 山西省房地產(chǎn)、住宅投資情況山西省2000年GDP增長率有顯著增加，房地產(chǎn)投資額雖有增長，但其增長速度大幅下滑且住宅投資及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重均有所下降。2．市場購買力2000年太原市人均GDP為11418元，約合1343美元，太原房地產(chǎn)業(yè)已進入穩(wěn)定的快速增長期。根據(jù)《太原市經(jīng)濟社會發(fā)展十五規(guī)劃》，2001年到2005年間，太原市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均預期增長10％左右，到2005年達到600億元；到2005年，人口控制在330萬人以內(nèi)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18350元，折合2220美元。但是根據(jù)太原市1986年到2000年間GDP的增長情況，我們判斷太原市GDP增長率達到10%的可能性不大，%，%，%。為了預測2005年太原市的GDP情況，我們假設2001年到2005年間，太原市GDP的增長率可以達到7%，這樣計算出2005年太原市的人均GDP為14769元，折合1779美元。所以，到2005年太原市房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速增長期。表2－7 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 單位：元年份1993199419951996199719981999全國2939392348545576605363076534北京山西數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1999年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6534元，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是17299元，而2000年太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6000元，可以看出太原市購買力相對較弱，低于全國平均水平。3．太原市城市規(guī)劃，；根據(jù)十五規(guī)劃，到2005年太原市人口將達到330萬，人均居住面積將達到12平方米。4．土地儲備情況太原市在未來五年內(nèi)具備開發(fā)條件的可開發(fā)土地面積總共約8000畝，約合530萬平方米。在容積率為1～2的條件下，土地資源將成為太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素；但就目前狀況來講土地成本占總成本的比重較低。目前太原市每年土地開發(fā)完工約200萬平方米，其中包括三分之一的單位自建房。單位自建房總體呈下降趨勢（98年占60％，99年占40％，2000年40％），但預計今后5年單位自建房不會低于30％。這意味著國家房改政策在太原市沒有得到充分的實施，造成了中短期的住宅購買力不足。政府土地出讓的形式由原來的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在的拍賣形式。這對于華宇或許是個擴大土地儲備的機會，因為在華宇有足夠的資金運作能力來獲得所需要的土地資源。5．山西省市場規(guī)模由于未搜集到太原市房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)資料，在這里只對山西省房地產(chǎn)行業(yè)進行了分析。表2－8 1995～2000年山西省房地產(chǎn)行業(yè)的各項指標 單位：萬平方米年份199519961997199819992000年平均增長率商品房竣工面積%住宅竣工面積%商品房銷售面積116%住宅銷售面積%商品房銷售額（億元）1311%住宅銷售額（億元）%數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 山西省房地產(chǎn)市場狀況（三）北京市房地產(chǎn)行業(yè)成長性較好 1． 經(jīng)濟環(huán)境表2－9 北京市宏觀經(jīng)濟情況表年份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)
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