某房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略-文庫(kù)吧
2025-06-02 17:35 本頁(yè)面
【正文】 制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸因素。需要說(shuō)明的是，在我國(guó)大部分城市搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地的獲得一般不是通過(guò)招標(biāo)或拍賣(mài)這種較為公平、透明的方式，而是開(kāi)發(fā)商與擁有土地的單位通過(guò)一對(duì)一談判，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地。因此，要拿到土地不但要靠實(shí)力，更要靠關(guān)系。這正是房地產(chǎn)業(yè)壟斷性的充分體現(xiàn)。表2－3 全國(guó)房屋土地開(kāi)發(fā)情況表 單位：萬(wàn)平方米 年份 本年完成開(kāi)發(fā)面積正在開(kāi)發(fā)土地面積待開(kāi)發(fā)的土地面積本年購(gòu)置土地面積19961997199819992000數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國(guó)房屋土地開(kāi)發(fā)情況9． 經(jīng)濟(jì)景氣程度表2－4 國(guó)房景氣指數(shù)表年份國(guó)房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 國(guó)房景氣指數(shù)“國(guó)房景氣指數(shù)”是衡量我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度的指標(biāo)。影響“國(guó)房景氣指數(shù)”的因素是：土地開(kāi)發(fā)面積、商品房竣工面積、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房空置面積。從上面的圖表看，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”總體水平明顯高于1999年，反映出全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭良好。10． 市場(chǎng)規(guī)模表2－5 1995～2000年全國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo) 單位：萬(wàn)平方米年份199519961997199819992000年平均增長(zhǎng)率住宅竣工面積122191211812465145051764118948%商品房銷(xiāo)售面積121851455716984%住宅銷(xiāo)售面積6615108271299815000%個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積10409%商品房銷(xiāo)售額（億元）3572%住宅銷(xiāo)售額（億元）2954%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（二）太原房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)性居中1． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境表2－6 山西省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況表19961997199819992000年平均增長(zhǎng)率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)(%)GDP增長(zhǎng)(%)房地產(chǎn)增長(zhǎng)(%)0住宅增長(zhǎng)(%)數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2000》圖 山西省房地產(chǎn)、住宅投資情況山西省2000年GDP增長(zhǎng)率有顯著增加，房地產(chǎn)投資額雖有增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)速度大幅下滑且住宅投資及住宅投資占房地產(chǎn)投資比重均有所下降。2．市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力2000年太原市人均GDP為11418元，約合1343美元，太原房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期。根據(jù)《太原市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展十五規(guī)劃》，2001年到2005年間，太原市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均預(yù)期增長(zhǎng)10％左右，到2005年達(dá)到600億元；到2005年，人口控制在330萬(wàn)人以?xún)?nèi)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值18350元，折合2220美元。但是根據(jù)太原市1986年到2000年間GDP的增長(zhǎng)情況，我們判斷太原市GDP增長(zhǎng)率達(dá)到10%的可能性不大，%，%，%。為了預(yù)測(cè)2005年太原市的GDP情況，我們假設(shè)2001年到2005年間，太原市GDP的增長(zhǎng)率可以達(dá)到7%，這樣計(jì)算出2005年太原市的人均GDP為14769元，折合1779美元。所以，到2005年太原市房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速增長(zhǎng)期。表2－7 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 單位：元年份1993199419951996199719981999全國(guó)2939392348545576605363076534北京山西數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2000》圖 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1999年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6534元，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是17299元，而2000年太原市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是6000元，可以看出太原市購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，低于全國(guó)平均水平。3．太原市城市規(guī)劃，；根據(jù)十五規(guī)劃，到2005年太原市人口將達(dá)到330萬(wàn)，人均居住面積將達(dá)到12平方米。4．土地儲(chǔ)備情況太原市在未來(lái)五年內(nèi)具備開(kāi)發(fā)條件的可開(kāi)發(fā)土地面積總共約8000畝，約合530萬(wàn)平方米。在容積率為1～2的條件下，土地資源將成為太原市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約因素；但就目前狀況來(lái)講土地成本占總成本的比重較低。目前太原市每年土地開(kāi)發(fā)完工約200萬(wàn)平方米，其中包括三分之一的單位自建房。單位自建房總體呈下降趨勢(shì)（98年占60％，99年占40％，2000年40％），但預(yù)計(jì)今后5年單位自建房不會(huì)低于30％。這意味著國(guó)家房改政策在太原市沒(méi)有得到充分的實(shí)施，造成了中短期的住宅購(gòu)買(mǎi)力不足。政府土地出讓的形式由原來(lái)的協(xié)議出讓轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在的拍賣(mài)形式。這對(duì)于華宇或許是個(gè)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，因?yàn)樵谌A宇有足夠的資金運(yùn)作能力來(lái)獲得所需要的土地資源。5．山西省市場(chǎng)規(guī)模由于未搜集到太原市房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)資料，在這里只對(duì)山西省房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了分析。表2－8 1995～2000年山西省房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo) 單位：萬(wàn)平方米年份199519961997199819992000年平均增長(zhǎng)率商品房竣工面積%住宅竣工面積%商品房銷(xiāo)售面積116%住宅銷(xiāo)售面積%商品房銷(xiāo)售額（億元）1311%住宅銷(xiāo)售額（億元）%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)圖 山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（三）北京市房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)性較好 1． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境表2－9 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)情況表年份19961997199819992000年平均增長(zhǎng)率GDP(億元)%房地產(chǎn)投資(億元)%住宅投資(億元)%住宅/房地產(chǎn)
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