某房地產公司的發(fā)展戰(zhàn)略-免費閱讀
【正文】 2．基本的土地儲備。要完成“十五”規(guī)劃，％，從而推測出2001年～2005年太原市住宅竣工面積如下表： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅竣工面積275假設太原市住宅銷售面積為住宅竣工面積的78％，從而推測出2001年～2005年太原市住宅銷售面積如下表： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅銷售面積1. 第一種情況假設華吉住宅竣工面積于2005年達到太原市住宅竣工面積5％的份額，則每年住宅竣工面積增長率為34％，每年住宅竣工面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅竣工面積假設華吉房地產住宅空置率為10％，則華吉房地產每年住宅銷售面積如下： 單位：萬平方米年份20012002200320042005住宅銷售面積％。華吉房地產現(xiàn)已完工項目的地理位置都比較有競爭力。華宇房地產曾與有建監(jiān)理公司、新華監(jiān)理公司合作過。從獲得資金方面看，華吉房地產的融資能力不是很強；但目前銀行提供按揭服務，從而降低了企業(yè)對資金的需求量，減少了財務費用。5．客戶的談判能力由于信息擴散成本的降低，增加了購房者的討價還價的能力。2000年太原市人口是300萬，人均可支配收入為6000元，如果按照20/80原則，可推測出其中有60萬人屬于富人，他們的人均可支配收入是24000元。表2－12 北京市商品房銷售、租賃、空置狀況 單位：萬平方米年份銷售面積出租面積空置面積合計銷售比例出租比例空置比例1994%%%1995%%%1996%%%1999%%%數(shù)據(jù)來源：中國房地產信息網(wǎng) 圖 北京市商品房銷售、租賃、空置情況從上表可知：商品房的銷售、出租、空置面積絕對值均有增加，銷售比例穩(wěn)中有升，出租比例迅速滑落，空置比例迅速上升。經計算得出：。房地產投資額、住宅投資額逐年上升，但是住宅投資額的增長率及住宅投資占房地產投資比重于2000年有所下降。在容積率為1～2的條件下，土地資源將成為太原市房地產業(yè)發(fā)展的制約因素；但就目前狀況來講土地成本占總成本的比重較低。2．市場購買力2000年太原市人均GDP為11418元，約合1343美元，太原房地產業(yè)已進入穩(wěn)定的快速增長期。隨著行業(yè)的不斷擴張，土地資源的稀缺性將逐步顯示出來，并成為制約房地產業(yè)發(fā)展的瓶頸因素。這就加劇房地產行業(yè)的競爭。表2－2 城鎮(zhèn)居民家庭支出情況表年份平均每人消費性支出(元)用于居住的支出(元)所占比例（％）19901995199719981999數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2000》圖 城鎮(zhèn)居民用于居住支出占消費性支出的比重4． 消費傾向的變化人們在住宅消費的初級階段是追求有房住，中級階段是追求住得寬敞、舒適，最后將上升到追求“人性化”、“功能化”、“生態(tài)化”、“數(shù)字化”的高級階段及住宅多處化。這說明房地產行業(yè)的規(guī)模呈迅速擴張趨勢，房地產業(yè)在國民經濟中的地位越來越重要，已逐步發(fā)展成為國民經濟的重要支柱行業(yè)。 第二章 房地產行業(yè)吸引力非常大房地產是房產和地產的總稱。在經濟形態(tài)上，房產和地產具有內在的整體性和不可分割性。（見下表）表2－1 全國宏觀經濟指標表年 份19961997199819992000年平均增長率GDP(億元)89404%固定資產投資(億元)32169%房地產投資(億元)%住宅投資(億元)%房地產開發(fā)商數(shù)量(個)21269212862437825762住宅/房地產(%)數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》、中國房地產信息網(wǎng)圖 住宅投資占房地產投資的份額2． 市場購買力，約合790美元。除此之外，人們對住宅的投資性消費也在逐漸增強。另外，近年來，建材價格普遍較低，使房地產行業(yè)的利潤空間增大；但同時因建材行業(yè)缺少高質量的產品而又影響了房屋的質量。需要說明的是，在我國大部分城市搞房地產開發(fā)，土地的獲得一般不是通過招標或拍賣這種較為公平、透明的方式，而是開發(fā)商與擁有土地的單位通過一對一談判，以協(xié)議轉讓的方式獲得土地。根據(jù)《太原市經濟社會發(fā)展十五規(guī)劃》，2001年到2005年間，太原市國內生產總值年均預期增長10％左右，到2005年達到600億元；到2005年，人口控制在330萬人以內，人均國內生產總值18350元，折合2220美元。目前太原市每年土地開發(fā)完工約200萬平方米，其中包括三分之一的單位自建房。約合2226美元；根據(jù)“十五”，約合3200美元，即在未來的五年間，北京市房地產住宅業(yè)處于快速發(fā)展期。此外，從城市規(guī)劃看，根據(jù)北京市有關規(guī)劃，從2001年開始用3～4年時間完成60平方公里的城市綠化隔離帶建設。 表2－13 商品房銷售額情況 單位：億元年份商品房銷售額比去年同期增長住宅銷售額比去年同期增長比重1996%1997%%%1998216%%%1999%%%2000%%%年平均增長率％％數(shù)據(jù)來源：中國房地產信息網(wǎng)圖 北京市商品房銷售額狀況從上表可知：商品房銷售額及住宅銷售額均有增加，其中住宅銷售額增長率及住宅銷售額占
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