【正文】 周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段 從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強(qiáng)，市場逐漸趨于理性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。 政策敏感性 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。北京地區(qū)由于對奧運(yùn)概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。而新的國際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強(qiáng)大競爭壓力。 關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。2021 By SINOTRUST Management Consulting 13 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性 周期性 我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。 四大威脅 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將逐漸淡化。 三大機(jī)會 入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入，國內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。 入世帶動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和部分建筑用進(jìn)口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費(fèi)層次更加分明。對內(nèi)和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升 尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域， 政府審批 公開、公正、公平 市場化配置土地資源，維護(hù)國家土地政策的穩(wěn)定性 減少行政審批和政府劃撥 中介服務(wù) 國外評估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來了先進(jìn)的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 市場化價格將合理回歸 目標(biāo)：形成平等、公開、競爭有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場秩序 加入 WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢。 2021年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在 20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。2021 By SINOTRUST Management Consulting 9 土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢 外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場，競爭將更加激烈，價格戰(zhàn)將不可避免，房價將更趨向市場化。2021 By SINOTRUST Management Consulting 7 未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少 短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高 土地價格、開發(fā)成本、利潤及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢示意圖2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021價格 利潤 企業(yè)數(shù)量 總成本2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 國家土地政策 : 從 2021年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。對地主的威脅比較大 介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快 競爭態(tài)勢 重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。 6 新土地政策將對土地供應(yīng)總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化 供應(yīng)總量 國家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量 土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級開發(fā)，減少生地供應(yīng)。2021 By SINOTRUST Management Consulting 5 上海 GDP增長狀況分析 1998~2021年上海 GDP增長狀況（單位：億元） 3 6 8 8 . 24 0 3 4 . 9 64 5 5 1 . 1 54 9 5 101 0 0 020213 0 0 04 0 0 05 0 0 06 0 0 01 9 9 8 1 9 9 9 2021 2021上海 GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動作用 同時上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。 對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會有效需求。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用 。2021 By SINOTRUST Management Consulting 3 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 政策影響 行業(yè)整體發(fā)展趨勢 地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 詳細(xì)分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究 匯報 20210218 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 2 目 錄 ?商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述 ?進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義 ?商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo) ?商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位 ?商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力 ?商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 4 全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長狀況 1997~2021年全國 GDP增長狀況 （單位：億元） 7314288189959330202104000060000800001000001202101997 1998 1999 2021 2021國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。 過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時間維持較低的水平。為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會。 土地利用計(jì)劃要公開透明 價格 總體價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價格高，長期走勢趨向市場合理價格 各地的價格水平不一 區(qū)域經(jīng)營 打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進(jìn)程。 規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2021 By SINOTRUST Management Consulting 8 有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者 提供更多的機(jī)會 促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化 縮短開發(fā)時間 控制經(jīng)營風(fēng)險 行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式 目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級開發(fā)的時間和風(fēng)險 由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險 只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 新開發(fā)商增多 競爭方式改變 土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求， 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險 重新洗牌 沒有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。 東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn) ——受土地政策的影響 由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大 土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關(guān) 土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對東灘 84平方公里土地增值提供機(jī)會 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對房地產(chǎn)商提出了更高的要求 10 土地市場 供應(yīng)者 土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn) 國家成為土地的唯一供應(yīng)商。 需求者 國民待遇。2021 By SINOTRUST Management Consulting 11 我國加入 WTO 在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機(jī)會的同時，也帶來了四大威脅 外商的加大投資將使對寫字樓、工業(yè)用房和高檔住宅的需求增長。 國外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。 外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓及寫字樓市場，憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成威脅。 房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “ 洗牌 ” ，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。2021 By SINOTRUST Management Consulting 12 加入 WTO 后，中國將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行 業(yè) 的 市場 壁壘 資料來源： WTO協(xié)議 2021 2021 2021 2021 2021 2021年允許建筑設(shè)計(jì)、工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)允許設(shè)立獨(dú)資企業(yè) 準(zhǔn)許外商進(jìn)入中國的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫字樓外商不許獨(dú)資 收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權(quán) 建筑設(shè)計(jì)服務(wù)（ CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán) 建筑及相關(guān)工程服務(wù)（ CPC511，512， 513， 514，515， 516， 517，518），外商可以獨(dú)資 2021 外商可以獨(dú)資在中國建設(shè)、改造和經(jīng)營飯店和餐館設(shè)施 2021 市場開放度 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時機(jī)，避免盲目發(fā)展。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來越高。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響 地域性 房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時，必須針對各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。雖然我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會保持 7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟(jì)帶來較為嚴(yán)重的影響。 房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè) 2021/6/15 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 1999年以來雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入 2021年后有所調(diào)整。 房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，